Начальная продажная цена

[Л.А.В.]

Здравствуйте, уважаемые форумчане! Прошу Вас помочь разобраться со следующей ситуацией:

В октябре 2014 года, суд первой инстанции вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество (квартира), рыночной стоимостью 3 млн.тг. В апреле 2015 года , судебный исполнитель выставил указанную квартиру на торги  (электронный аукцион), по стартовой цене, указанной в решении суда - 3 млн.тг., где продают квартиру за 2 млн.тенге.  Должником, в апреле месяце 2015г. была заказана оценка данной квартиры и согласно отчета об оценке, рыночная стоимость квартиры, на дату проведения оценки, составляет 8,5 млн.тг., что является огромной разницей со стартовой продажной ценой. Должник обращается в суд о признании незаконными действий суд.исполнителя и отмене торгов. Однако, суд отказал в принятии искового заявления, сославшись на  пункт 11-1 Нормативного постановления № 2 Верховного Суда Республики Казахстан от 20 июня 2005 года «О некоторых вопросах применения судами законодательства об исполнительном производстве» где "при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, в котором суд определил его начальную продажную стоимость, проведение повторной оценки в рамках исполнения данного решения суда не требуется". Данное изменение в указанное НП внесли  24.12.2014г.  Однако, в указанном решении суда первой инстанции говориться лишь о "рыночной" стоимости и не определяется "начальная продажная стоимость".

Согласно ст. 257 ГК Республики Казахстан: «При прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной цены, если иное не установлено законами Республики Казахстан».  Также, имеется утвержденный Приказ и.о. Министра юстиции Республики Казахстан № 327 от 9.12.2010 г., где указывается то, что отчет об оценке в обязательном порядке должен содержать что «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев».

То есть, В нашем случае, на момент продажи квартиры, прошло уже более 6-ти месяцев с момента последней оценки, и в итоге, квартира продана по сильно заниженной цене, не отражающую действительно рыночную стоимость. Тогда, как даже залоговая стоимость, утвержденная сторонами, составляла 5 млн. тенге в 2007 году.

Теперь получается, что с учетом п.11-1 НП №2 от 20 июня 2005г.,  должник не имеет права оспорить действия суд.исполнителя и отменить торги, в итоге квартира "уходит за копейки". Что как-то получается очень несправедливым, т.к. разница между действительной рыночной ценой и ценой реализации с торгов является просто огромной.

Вопросы уважаемым форумчанам:

1) Является ли "рыночная" стоимость, отраженная в решении суда начальной продажной стоимостью квартиры, или суд должен был определить  в решении  дословно "начальную продажную стоимость"?

2) Если с момента решения суда до торгов, прошло более 6-ти мес., является ли оценка суда действительной?

2) Есть ли шансы, в нашем случае, оспорить отказ в принятии искового заявления в апелляционном порядке?

С уважением

[Sudebnik]

1) Согласно ст. 21 Закона РК Об ипотеке недвижимого имущества

Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
      1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению;
      2) являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
      3) начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации;
      4) меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества до момента его реализации, если они необходимы.

2) Насколько я знаю такой срок нигде не оговорен, а приказ МЮ носит рекомендательный характер, да и в данном случае ИМХО 6 месячный срок применен тут быть не может, т. к. есть состоявшееся судебное решение. Поэтому у нас ЧСИ ситуация складывается частенько обратная, суд при обращении взысканию указал 1 миллион тенге, а теперь недвижимость не стоит даже 100 тысяч, вот и продать никак не выходит, а взыскателю даже за 50% от установленной стоимости это имущество не нужно.

3) А какой в этом смысл? Ведь вы должны учитывать что судебный исполнитель продает ваше имущество не за 3 млн, а с аукциона, тогда если вы говорите что ваша квартира сейчас реально стоит 8,5 млн, то на торгах желающих купить квартиру со стартовой стоимостью от 3 млн. было бы хоть отбавляй, и они бы по английскому методу торгов пошли бы вверх, на крайний случай вы могли сами участвовать в торгах и сами купить квартиру по голландскому методу, если бы цена упала до 50% от стартовой стоимости.

[Л.А.В.]

1) Согласно ст. 21 Закона РК Об ипотеке недвижимого имущества

Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
      1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению;
      2) являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
      3) начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации;
      4) меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества до момента его реализации, если они необходимы.

2) Насколько я знаю такой срок нигде не оговорен, а приказ МЮ носит рекомендательный характер, да и в данном случае ИМХО 6 месячный срок применен тут быть не может, т. к. есть состоявшееся судебное решение. Поэтому у нас ЧСИ ситуация складывается частенько обратная, суд при обращении взысканию указал 1 миллион тенге, а теперь недвижимость не стоит даже 100 тысяч, вот и продать никак не выходит, а взыскателю даже за 50% от установленной стоимости это имущество не нужно.

3) А какой в этом смысл? Ведь вы должны учитывать что судебный исполнитель продает ваше имущество не за 3 млн, а с аукциона, тогда если вы говорите что ваша квартира сейчас реально стоит 8,5 млн, то на торгах желающих купить квартиру со стартовой стоимостью от 3 млн. было бы хоть отбавляй, и они бы по английскому методу торгов пошли бы вверх, на крайний случай вы могли сами участвовать в торгах и сами купить квартиру по голландскому методу, если бы цена упала до 50% от стартовой стоимости.

Спасибо за ответ!

1) Думаю, в таком случае, в решении суда должна быть точная формулировка "начальная продажная цена", а не  "рыночная стоимость" по устаревшей оценке. К тому-же, имеется согласованная сторонами залоговая стоимость квартиры в 5 млн.

2) Ситуация на рынке недвижимости часто меняется, думается для того и рекомендован срок в 6 месяцев.

3) Смысл есть, т.к. данная квартира является залогом 3-го лица, а у должника еще не реализован основной залог, в связи с этим имеется возможность у третьего лица (залогодателя) получить остаток с продажи квартиры.

С увжением