Гость Гость_Вопрошающий_* Опубликовано 13 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 13 Июня 2006 Здравствуйте. Наша компания приняла в залог от компании «Х» земельный участок, на котором осуществляется строительство. У компании «Х» с третьими лицами заключены договора о долевом участии в строительстве. Строительство осуществляет подрядчик – компания «У». В договоре о залоге указано, что предметом залога является земельный участок, о незавершенке - ни слова. Какие у нас могут быть трудности при обращении взыскания на предмет залога, какие требования может предъявлять подрядчик, долевые участники строительства? Кто на практике сталкивался с подобными залогами или есть дельные мысли – поделитесь, пожалуйста, - уж очень нужно. Заранее всем огромное спасибо.
Гость Virus Опубликовано 13 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 13 Июня 2006 Поскольку земельный участок на котором ведется строительство в залоге, то у собственника земельного участка возникнут проблеммы с регистрация в ЦПН завершенного строительством объекта, т.к. без согласия залогодержателя земли ЦПН отказывается от регистрации, соответственно до тех пор пока в ЦПН здание не зарегистрировано Вы вправе осуществить реализацию переданного в залог земельного участка в соответствии с процедурой, определенной в законодательстве РК, однако если Вы дадите согласие на регистрацию здания и оно не будет оформлено в залог, то Ваш залог земли по идее должен будет прекратиться, т.к. невозможен залог земли без одновременного залога недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Что же касается предъявления Вам претензий долевиков и подрядчика, то у них нет оснований для их предъявления к Вам как залогодержателю, т.к. у них существуют только отношения с собственником (залогодателем) земельного участка.
Гость Гость_Вопрошающий_* Опубликовано 13 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 13 Июня 2006 Поскольку земельный участок на котором ведется строительство в залоге, то у собственника земельного участка возникнут проблеммы с регистрация в ЦПН завершенного строительством объекта, т.к. без согласия залогодержателя земли ЦПН отказывается от регистрации, соответственно до тех пор пока в ЦПН здание не зарегистрировано Вы вправе осуществить реализацию переданного в залог земельного участка в соответствии с процедурой, определенной в законодательстве РК, однако если Вы дадите согласие на регистрацию здания и оно не будет оформлено в залог, то Ваш залог земли по идее должен будет прекратиться, т.к. невозможен залог земли без одновременного залога недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Что же касается предъявления Вам претензий долевиков и подрядчика, то у них нет оснований для их предъявления к Вам как залогодержателю, т.к. у них существуют только отношения с собственником (залогодателем) земельного участка. А если мы обратили взыскание на земельный участок, на котором имеется незавершенка и собственником этой незавершенки в соответствии с п.4 ст.651 ГК является подрядчик, а эта незавершенка нам не нужна, т.к. мы хотели бы возвести на нашем земельном участке другой объект, то каким образом нам урегулировать отношения с подрядчиком? Снести его строение сами мы не можем, поскольку его право собственности охраняется законом. Однако, в этом случае мы имеем дело с правом собственности на вновь создаваемое имущество и в соответствии с п.4 ст.236 ГК к нему применимы правила о праве собственности на материалы и иное имущество, из которого недвижимое имущество создается. Значит ли это, что мы можем требовать от подрядчика устранения нарушения нашего права собственности на земельный участок - попросить так сказать подрядчика вывезти с нашего ЗУ принадлежащих ему материалов и иного имущества? Люди, снова прошу о вас о помощи, давайте обсудим эту тему, наверняка кому-то придется столкнутся с подобной ситуацией.
Гость Virus Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 А если мы обратили взыскание на земельный участок, на котором имеется незавершенка и собственником этой незавершенки в соответствии с п.4 ст.651 ГК является подрядчик, а эта незавершенка нам не нужна, т.к. мы хотели бы возвести на нашем земельном участке другой объект, то каким образом нам урегулировать отношения с подрядчиком? Снести его строение сами мы не можем, поскольку его право собственности охраняется законом. Однако, в этом случае мы имеем дело с правом собственности на вновь создаваемое имущество и в соответствии с п.4 ст.236 ГК к нему применимы правила о праве собственности на материалы и иное имущество, из которого недвижимое имущество создается. Значит ли это, что мы можем требовать от подрядчика устранения нарушения нашего права собственности на земельный участок - попросить так сказать подрядчика вывезти с нашего ЗУ принадлежащих ему материалов и иного имущества? Люди, снова прошу о вас о помощи, давайте обсудим эту тему, наверняка кому-то придется столкнутся с подобной ситуацией. Если рассматривать данный вопрос сугубо в юридической плоскости, то бесспорно новый собственник земельного участка, который его приобретет на залоговом аукционе вправе требовать демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства. Однако если рассматривать данную проблему сугубо с практической точки зрения, то может возникнуть ситуация, когда объект, возведенный на земельном участке практически готов и его демонтаж невозможен, соответственно подрядчик вправе требовать возмещения причененных ему убытков, также как и дольщика обладают таким же правом. Но в этом случае, по моему мнению, такие требования должны быть направленны не новому собственнику земельного участка, а заказчику (старому собственнику), т.к. у нового собственника земельного участка несуществует никаких отношений с этими лицами (подрядчиком и дольщиками). Для полного уяснения данной позиции важно понимать, что до тех пор, пока построенное здание не зарегистрировано в ЦПН оно не яявляется недвижимым имуществом, т.к. в соответствии с законодательством РК статус недвижимого имущества возникает при условии соблоюдения следующих составляющих: - такое имущество неразрывно связано с землей; - перемещение такого имущества без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. - права на такое имущество зарегистрированы в ЦПН. Соответственно до тех пор, пока построенное здание не зарегистрировано в ЦПН у него нет статуса недвижимого имущества и как Вы правильно отметили в соответствии с п.4 ст.236 ГК к нему применимы правила о праве собственности на материалы и иное имущество, которое новый собственник вправе потребовать вывезти с его земельного участка. В мою бытность работы в банке в таких ситуациях мы помимо залога земельного участка, заключали тройственный договор между закакзчиком, подрядчиком и банком, в котором отражали, что в случае реализации земельного участка происходит изменение сторон в договоре подряда (заказчиком становиться новый собственник земельного участка).
Гость Гость_Вопрошающий_* Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 Если рассматривать данный вопрос сугубо в юридической плоскости, то бесспорно новый собственник земельного участка, который его приобретет на залоговом аукционе вправе требовать демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства. Однако если рассматривать данную проблему сугубо с практической точки зрения, то может возникнуть ситуация, когда объект, возведенный на земельном участке практически готов и его демонтаж невозможен, соответственно подрядчик вправе требовать возмещения причененных ему убытков, также как и дольщика обладают таким же правом. Но в этом случае, по моему мнению, такие требования должны быть направленны не новому собственнику земельного участка, а заказчику (старому собственнику), т.к. у нового собственника земельного участка несуществует никаких отношений с этими лицами (подрядчиком и дольщиками). Для полного уяснения данной позиции важно понимать, что до тех пор, пока построенное здание не зарегистрировано в ЦПН оно не яявляется недвижимым имуществом, т.к. в соответствии с законодательством РК статус недвижимого имущества возникает при условии соблоюдения следующих составляющих: - такое имущество неразрывно связано с землей; - перемещение такого имущества без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. - права на такое имущество зарегистрированы в ЦПН. Соответственно до тех пор, пока построенное здание не зарегистрировано в ЦПН у него нет статуса недвижимого имущества и как Вы правильно отметили в соответствии с п.4 ст.236 ГК к нему применимы правила о праве собственности на материалы и иное имущество, которое новый собственник вправе потребовать вывезти с его земельного участка. В мою бытность работы в банке в таких ситуациях мы помимо залога земельного участка, заключали тройственный договор между закакзчиком, подрядчиком и банком, в котором отражали, что в случае реализации земельного участка происходит изменение сторон в договоре подряда (заказчиком становиться новый собственник земельного участка). Скажите, а что бы Вы делали, если после Вашего обращения взыскания на предмет залога появилось бы третье лицо, которое потребовало бы отмены Вашего права залога и регистрации права собственности этого третьего лица на земельный участок? В доказательство своих прав третье лицо представляет Договор купли-продажи незавершенного строительства, заключенного на дату, предшествующую Вашему Договору залога, и платежные документы, подтверждающие 100% оплаты суммы Договора купли-продажи.
Гость Сакура Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 Скажите, а что бы Вы делали, если после Вашего обращения взыскания на предмет залога появилось бы третье лицо, которое потребовало бы отмены Вашего права залога и регистрации права собственности этого третьего лица на земельный участок? В доказательство своих прав третье лицо представляет Договор купли-продажи незавершенного строительства, заключенного на дату, предшествующую Вашему Договору залога, и платежные документы, подтверждающие 100% оплаты суммы Договора купли-продажи. Существование данной ситуации вызывает некоторые сомнения: – регистрации залога произведена в ЦПН, то, есть фактически установлено, что Залогодатель – на момент регистрации залога являлся собственником. В соответствии со ст. 52 Закона "О земле" право собственности на строение влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными строениями. Отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются. Указанные права неотделимы друг от друга. Право собственности возникает с момента его государственной регистрации, учитывая, что до последнего времени на земельный участок было наложено обремение, то и зарегистрировать сделку в установленном законом порядке они бы не смогли.
Гость Гость_Вопрошающий_* Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 Существование данной ситуации вызывает некоторые сомнения: – регистрации залога произведена в ЦПН, то, есть фактически установлено, что Залогодатель – на момент регистрации залога являлся собственником. В соответствии со ст. 52 Закона "О земле" право собственности на строение влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными строениями. Отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются. Указанные права неотделимы друг от друга. Право собственности возникает с момента его государственной регистрации, учитывая, что до последнего времени на земельный участок было наложено обремение, то и зарегистрировать сделку в установленном законом порядке они бы не смогли. А если третье лицо и пытается отменить эту регистрацию, т.е. признать её недействительной на том основании, что его (третьего лица) право возникло ранее. При этом это третье лицо ссылается на п.2 ст.52 Земельного кодекса «При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу».
Гость ОКО Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 Вопрошающему А все ли документы имею тся у собственника участнка разрешающие строительство объекта, скажем: разрешение акимта, проект, утвержден ли проект уполномоченным органом, дано ли разрешение архитектуры на строительно-монтажные работы и т.п. Может строительство в Вашем случае осуществляется вообще не законно и будет проще его остановить?
Гость Сакура Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 Постановление Коллегии по гражданским делам Павлодарского областного суда от 20 апреля 2004 г. N 2а-344 Коллегия по гражданским делам Павлодарского областного суда в составе: председательствующего: судьи Каракуловой В.Н., судей Габдуллина С.Г., Кузекова А.С., с участием прокурора Давыденко В.В., представителя ТОО концерн "Акбар" Орумбаевой Б.К., действующей на основании доверенности от 23.12.2003 г., рассмотрев в открытом судебном заседании от 20 апреля 2004 г. в помещении Павлодарского областного суда в г. Павлодаре дело по иску Тукенова А.К. к Евдокимовой С.Л., ТОО концерн "Акбар" о признании сделки недействительной, поступившее по апелляционной жалобе Тукенова А.К., апелляционному протесту прокурора г. Павлодара на решение Суда N 2 г. Павлодара от 18 февраля 2004 г., УСТАНОВИЛА: Тукенов предъявил иск к Евдокимовой С.Л., ТОО концерну "Акбар" о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства нежилого помещения от 22 февраля 2002 г. между ответчиками недействительным, мотивируя свои доводы тем, что он согласно протоколу торгов от 26 ноября 2003 г. приобрел на торгах, объявленных ОАО "Альянс Банк", заложенное Евдокимовой С.Л. в счет обеспечения обязательств по кредитному договору здание бывшего детского сада, расположенного по адресу: г. Павлодар, ул. Суворова, 5 с прилегающим земельным участком площадью 0,6038 га. На земельном участке также находился незавершенный строительством объект - трехэтажное помещение, которое было демонтировано в декабре 2003 г. силами и средствами ТОО концерн "Акбар". Истец считает, что поскольку данный объект находился на выкупленном им земельном участке, ответчики не вправе были распоряжаться им без его ведома, в связи с чем, он просил суд признать недействительным договор купли-продажи данного объекта, заключенный между ответчиками. Решением Суда N 2 г. Павлодара в удовлетворении исковых требований отказано. Тукенов обжаловал решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на земельный участок в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Отсюда следует, что Евдокимова, продав ТОО концерну "Акбар" здание трехэтажного помещения, должна была продать и земельный участок, на котором расположено это здание. Прокурор г. Павлодара также опротестовал данное решение, однако, до начала судебного разбирательства протест был отозван. В судебном заседании представитель ТОО концерн "Акбар" против жалобы возражала, ссылаясь на законность вынесенного решения. Заслушав представителя стороны, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора полагавшего, что жалоба подлежит оставлению без удовлетворения, коллегия приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении жалобы по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, в частности, технического паспорта, изготовленного уполномоченным органом после заключения 19 сентября 1997 г. между Евдокимовой и Акимом г. Павлодара договора купли-продажи земельного участка общей площадью 0,6038 га, находящегося по ул. Суворова, 5, спорный объект указан как незавершенное строительство. В силу ст. 236 ГК РК до завершения создания недвижимого имущества к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы. Поэтому не завершенные строительством объекты должны рассматриваться в качестве строительных материалов. И поскольку спорный объект до его завершения не подлежал государственной регистрации и являлся строительными материалами, Евдокимова после приобретения земельного участка стала собственником как объекта недвижимости, так и строительных материалов в виде объекта незавершенного строительства, а впоследствии на правах собственника по своему усмотрению распорядилась ими, продав объект ТОО концерну "Акбар". Тукенов приобрел на торгах объект недвижимости - здание бывшего детского сада, расположенный на указанном земельном участке, заложенный в свое время Евдокимовой в обеспечение своего обязательства по возврату заемных средств ОАО "Альянс Банк". Что касается объекта незавершенного строительства, то он согласно документам не был ни предметом залога, ни предметом торгов. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности исковых требований, отказав Тукенову в удовлетворении иска. Руководствуясь ст.ст. 358-361, 364-366 ГПК РК, ПОСТАНОВИЛА: Решение Суда N 2 г. Павлодара от 18 февраля 2004 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Председательствующий: В. Каракулова Судьи: С. Габдуллин А. Кузеков
Гость Virus Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 Вкачестве ответа на ваши доводы относительно отмены регистрации прав собственности на основании сделки заключенной ранее хотел бы заметить, что в соответствии с законодательством РК сделки с недвижимым имуществом считаются совершенными с момента их регистрации, соответсттвенно не важно кагда датирован сам договор, важно когда он был зарегистрирован в соответствующем ЦПН, а учитывая, что земельный участок является недвижимым имуществом, то соответственно любые сделки с ним должны быть зарегистрированы, а факт наличия незарегистрированного договора купли-продажи, который датирован ранее даты заключения и регистрации договора залога значения иметь не будет. Если рассматривать упрощенную аналогию, то можно привести простой пример: ТОО, владелец земельного участка и расположенного на нем здания заключила с АО сдоговор купли-продажи данный объектов предположим 01 марта 2006 года и такой договор был зарегистрирован в ЦПН 15 марта 2006 года, в последующем к новому собственнику (АО) обращается какое либо физическое лицо, которое пытается признать заключенный и зарегистрированный договор недействительным на основании того, что у этого физического лица существует договор купли-продажи проданного АО имущества при этом договор датирова 15 февраля 2006 года, однако этот договор не зарегистрирован. Соответственно, поскольку нет регистрации такой договор как сделка считается несовершенным, соответственно у физического лица нет законных оснований чтото требовать от нового собственика, а есть право требовать возмещения от ТОО как недобросовеситого продавца пытавшегося дважды продать один и тотже объект А если третье лицо и пытается отменить эту регистрацию, т.е. признать её недействительной на том основании, что его (третьего лица) право возникло ранее. При этом это третье лицо ссылается на п.2 ст.52 Земельного кодекса «При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу». Поскольку сделки с недвижимым имуществом обязательно подлежапт регистрации и считаются совершенной с момента регистрации, то указанный Вами договор должен был быть зарегистрированым в ЦПН, поскольку затрагивает права на земельный участок, если такой регистрации нет (а я так понимаю что нету, т.к. залогодержатель не давал согласий, а без токового ЦПН не вправе осуществлять регистрации сделок с имущестовм находящемся в залоге), то грош цена такому договору, т.к. в части перехода прав на земельный участок он будет считаться не совершенным.
Биржан Жарасбаев Опубликовано 14 Июня 2006 Жалоба Опубликовано 14 Июня 2006 (изменено) Норма п. 2 ст. 52 ЗК несколько необычна в том, что не вписывается она в тандем двух традиционных принципов: (1) право на земельный участок влечет право на здание, расположенное на этом участке, и (2) право на недвижимость возникает с момента регистрации. Поскольку действие нормы предусматривает только переход права на земельный участок при переходе права на здание (объект незавершенного строительства - ОНС), но не обратно, то можно предположить, что вкладчики (долевые участники) могли бы отсудить часть незавершенного строительства, полагающуюся им по договору. Но все же, на мой взгляд, норма имеет в виду ОНС как одно целое, а не части в виде раздельных квартир. Трудно представить себе всех вкладчиком, делящих весь земельный участок между собой как доли, соответствующие их долям в ОНС. Приведенное Сакурой решение подтверждает данный вывод. По сути, собственник ОНС (Евдокимова) остался быть собственником и после перехода права на земельный участок Тукенову. Дело в том, что п. 2 ст. 52 в обратную сторону не действует, в том смысле, что передача права на земельный участок Тукенову не повлекла передачи соответствующего права на ОНС. Следовательно, юридически Евдокимова осталась собственником ОНС и могла им распорядиться по своему усмотрению. Что она кстати и сделала, распродав ОНС по частям. Теоретически, она могла бы продать весь ОНС как единое целое, что повлекло бы переход и соответствующей доли на часть земельного участка, находящегося под ОНС. Поскольку она так не сделала, п. 2 ст. 52 не сработал, что суд, имхо, и подтвердил. Поэтому, на мой взгляд, п. 2 ст. 52 в данном случае не является основанием для возникновения права дольщиков на земельный участок. Изменено 14 Июня 2006 пользователем Биржан
Рекомендуемые сообщения