Коммунальные долги

[Канат]

Уважаемы посетители форума.

У нас такая проблема, подскажите пожалуйста с какого момента наступает право собственности на жилое помещение, купленное с аукциона, и с какого момента возникает бремя содержания с момента регистрации права собственности или с момента заключения договора и подписания акта приёма передачи имущества.

[TOP_lawyer]

С МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ

[Канат]

С МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ

С меня пытаются взыскать задолженность с момента заключения договора купли-продажи. 

 

Апелляционная судебная коллегия по гражданским и административным делам Актюбинского областного суда в составе председательствующего судьи с участием представителя истца, ответчика Бисенова К.С., его представителя Балтабаева А.М., рассмотрев в апелляционном порядке в здании  областного суда гражданское дело по иску АО «Трансэнерго» к Бисеновой Асель Маратовне, Бисенову Канату Сангереевичу о взыскании суммы задолженности, по встречному иску Бисеновой Асель Маратовны к АО «Трансэнерго» об исключении из лицевого счета суммы задолженности, возмещении морального вреда, признании акта обследования незаконным, освобождении Бисеновой А.М. от уплаты незаконно предъявленной задолженности  ,  поступившее  по  апелляционной жалобе стороны истца    на решение   суда г. Актобе от 27 апреля 2015 года,

 

                               У С Т А Н О В И Л А:

 

Истец АО  «Трансэнерго» обратился  в  суд  с  иском  к Бисеновой А.М., Бисенову К.С. о взыскании суммы задолженности, мотивируя тем, что согласно договора ответчику была отпущена тепловая энергия в виде отопления и горячей воды. Ответчиком оплата производилась несвоевременно, в результате чего перед истцом образовалось задолженность  с 01.03.2013г. по 01.02.2015г. на сумму 60 759 тенге. Истец просит суд взыскать с ответчика сумму долга в сумме 60 759 тенге, и судебные расходы.

 На судебном заседании представитель истца АО «Трансэнерго»  увеличил свои исковые требования, просит взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере 80 518 тенге

            Во встречном иске Бисенова А.М. просит исключить из лицевого счета на имя Бисеновой А.М. сумму задолженности и пени за услуги тепла и горячую воду прежнего собственника Каниевой Ж.К., взыскать сумму морального вреда в размере 1 500 000 тенге, судебные расходы мотивируя тем, что согласно договора купли-продажи от 13 марта 2013 года по результатам аукциона, проведенного Филиалом АО «Би-Логистикс» по Актюбинской области по поручению ГУ Департамент по исполнению судебных актов Актюбинской области приобрела квартиру, расположенную по адресу: г.Актобе,  12 мкр, д.№25, кв №131, право собственности зарегистрировано 10 января 2014 года на основании договора купли-продажи от 13.03.2014 г. и акта приема передачи от 18.03.2013 года. Указывает, что на момент регистрации права собственности, не имела возможности владеть и пользоваться ввиду того, что в данной квартире проживали бывший собственник квартиры Каниева Ж.К., которая была выселена по решению суда. После заселения в квартиру и получения технического паспорта, 11 июля 2014 года между ней и АО «Трансэнерго» заключен договор на предоставление услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению по вышеуказанному адресу. На момент заключения договора, горячее водоснабжение в квартире было отключено за долги прежнего владельца квартиры Каниевой Ж.К. Ссылается на то, что АО «Трансэнерго»  предъявляет задолженность прежнего хозяина квартиры.

            В суде сторона ответчика просит, с учетом ст.49 ГПК признать акт обследования от 11.02.2015 г. на сумму задолженности 267 131,74 тенге, о предупреждении представителем АО «Транэнерго» истца Бисенову А.М. незаконным и недействительным. Просит освободить Бисенову А.М. от уплаты незаконно предъявленной задолженности Каниевой Ж.К. в сумме 248 983 тенге 55 тиын.

Решением суда г. Актобе от 27 апреля 2015 года иск АО «Трансэнерго» удовлетворен частично, с ответчиков взыскана задолженность 37 593 тенге, судебные расходы, в остальной части иска отказано. Удовлетворен встречный иск, Бисенова А.М. освобождена от уплаты незаконно предъявленной задолженности в сумме 229 537 тенге, взысканы судебные расходы, в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе истец АО «Трансэнерго» просит решение суда отменить и вынести новое решение, мотивируя тем, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.      

         Выслушав пояснения представителя АО «Трансэнерго», поддержавшего доводы  апелляционной жалобы, возражения представителя ответчиков Бисеналиных Балтабаева А.М., коллегия приходит к следующему выводу.   

         Согласно ст.364 Гражданского Процессуального кодекса Республики Казахстан, основаниями к отмене или изменению решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, либо их недоказанность, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

         По данному делу допущены указанные нарушения.

Судом установлено, что 13 марта 2013 года Бисенова А.М. приобрела недвижимое имущество, находящееся по адресу: г.Актобе,  12 мкр, д.№25 кв. №131 на основании договора купли-продажи, продавцом которого выступал Департамент по исполнению судебных актов Актюбинской области. Квартира передана покупателю на основании акта приема передачи арестованного имущества от  18.03.2013 года.         Согласно письма Департамента Юстиции по Актюбинской области от 14.11.2014 года правообладателями указанной квартиры являются Бисенов К.С., Бисенова А.М., право собственности зарегистрировано 6.01.2014 года.

Судом первой инстанции задолженность с ответчиков взыскана за период с момента регистрации права собственности, то есть с 6.01.2014 года, отказано во взыскании суммы с марта 2013 года , с момента заключения договора купли –продажи. Суд мотивировал указанный вывод тем, что для регистрации недвижимого имущества у ответчиков имелись препятствия в виде арестов на недвижимое имущество, а также неоднократные обращения в Департамент Юстиции.

Данные выводы коллегия считает ошибочными по следующим основаниям.

 Как установлено судом, договор купли-продажи квартиры заключен 13.03.2013 года и с указанного периода ответчики обязаны оплатить за услуги истца.

Согласно ст.188 ГК собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав третьих лиц.

Согласно ст.189 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.

Согласно ст. 12 Закона «О жилищных отношениях» право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям: 
          - совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан.

В соответствии со ст.272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

С учетом статей 482-492 ГК с ответчиков подлежит взысканию задолженность за период с 18 марта 2013 года по 1 февраля 2015 года в сумме 58 000 тенге.

Таким образом, не проживание ответчиков в квартире по вине предыдущего собственника, не освобождает ответчиков, как собственников квартиры , от уплаты расходов за услуги АО «Трансэнерго».

            Согласно ст.247 ГПК производство по делу подлежит прекращению, если дело не подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

            Суд рассмотрев встречный иск ответчиков, удовлетворил требования частично и  освободил Бисенову А.М. от уплаты незаконно предъявленной задолженности в сумме 229 537 тенге.

            Коллегия считает, что дело производством в указанной части подлежит прекращению. Так, в своем встречном исковом заявлении Бисенова А.М. указывает о том, что истцом направлено извещение об уплате указанной суммы.

            Данное извещение об уплате задолженности за потребленную электроэнергию  не подлежит обжалованию, поскольку извещение не влечет юридических последствий, оно носит информационный характер.

            В остальной части решение суда не обжаловано сторонами и является законным и обоснованным.

         При таких обстоятельствах, коллегия считает, что  решение суда первой инстанции подлежит изменению , с увеличением суммы, взысканной с ответчиков в пользу истца до 58 000 тенге, по встречному требованию об освобождении  ответчика от уплаты незаконно предъявленной задолженности, с прекращением производства по делу, в остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

         На основании изложенного  и руководствуясь ст.ст. 357, ч.2 ст. 358 ГПК РК, коллегия

 

                                      П О С Т А Н О В И Л А :

 

Решение суда г. Актобе от  27 апреля 2015  года  по гражданскому делу по иску АО «Трансэнерго» к Бисеновой Асель Маратовне, Бисенову Канату Сангереевичу о взыскании суммы задолженности, по встречному иску Бисеновой Асель Маратовны к АО «Трансэнерго» об исключении из лицевого счета суммы задолженности, возмещении морального вреда, признании акта обследования незаконным, освобождении Бисеновой А.М. от уплаты незаконно предъявленной задолженности  в сумме 229 537,  изменить.

Увеличить сумму, взысканную с ответчиков Бисеновой Асель Маратовны, Бисенова Каната Сангереевича  в пользу истца АО «Трансэнерго» до 58 000 (пятьдесят восемь тысяч) тенге.

По встречному требованию об освобождении  ответчика Бисенову А.М. от уплаты незаконно предъявленной задолженности, дело производством прекратить. В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца удовлетворить частично.

Постановление вступает в законную силу с момента его оглашения.

Стороны и другие лица, участвующие в деле вправе с соблюдением требований статей 383-1, 383-4, 383-5 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан обжаловать постановление суда в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу в кассационную инстанцию Актюбинского областного суда. 

[Канат]

С МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ

Как быть, подавать кассацию?

[Urbanus]

С МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ

Ошибаетесь. Право собственности наступает с момента совершения сделки (заключения договора).

Изменено 1 Июля 2015 пользователем wilde one

[Schekspir]

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.
2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

[Urbanus]

Виноват 

[Канат]

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.
2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

Значит и бремя содержания наступает с момента регистрации права собственности?

[Канат]

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.
2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

А что подразумевается под словосочетанием если иное не предусмотрено законодательными актами.?

[Сов]

Да. Только вот кажется мне коммунальные услуги не являются бременем содержания. Может себе квартира спокойно существовать без горячей, холодной воды и отопления, электричества.

Квартиру прежние хозяева сразу освободили?

[Канат]

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.
2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

Уместна ли ссылка на нижеприведённую статью, то, что право собственности возникает с момента заключения договора купли-продажи?

Статья 12. Основания возникновения права собственности на жилище

Право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям:

1) строительство дома (части дома);

В подпункт 2 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 22.07.11 г. № 479-IV (см. стар. ред.)

2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан; 

[Канат]

Да. Только вот кажется мне коммунальные услуги не являются бременем содержания. Может себе квартира спокойно существовать без горячей, холодной воды и отопления, электричества.

Квартиру прежние хозяева сразу освободили?

Нет, мы их выселяли по решению суда.

[Сов]

Значит выселяли после регистрации права собственности? И какое-то время прежние хозяева пользовались ком. услугами? За этот период я бы им предъявил к оплате стоимость аренды и комм. услуги. Жили, потребили - платите. Те же самые взысканные с вас 58 000 тенге.

[Канат]

Значит выселяли после регистрации права собственности? И какое-то время прежние хозяева пользовались ком. услугами? За этот период я бы им предъявил к оплате стоимость аренды и комм. услуги. Жили, потребили - платите. Те же самые взысканные с вас 58 000 тенге.

Собственность зарегистрирована 06.01.2014г, а договор купи-продажи от 13.03.2013г, первый суд предъявил мне задолженность с момента регистрации 37 593, что логично, но апелляция предъявляет с момента заключения договора. Ссылается на ст.188 ГК собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав третьих лиц. ст.189 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо. 

ст. 12 Закона «О жилищных отношениях» право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям: 
          - совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан.

 

В соответствии со ст.272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

 

С учетом статей 482-492 ГК с ответчиков подлежит взысканию задолженность за период с 18 марта 2013 года по 1 февраля 2015 года в сумме 58 000 тенге.

Однако 

Статья 12. Основания возникновения права собственности на жилище

 

2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан;

 

Я думаю это основание для возникновения права собственности, т.е. на основании чего может возникнуть право собственности, а не сам факт возникновения права собственности. Как считаете?

Далее 

Статья 17. Регистрация права собственности на жилище

Право собственности на жилище возникает с момента его регистрации в регистрирующем органе.

Регистрация производится при предъявлении оформленных в надлежащем порядке документов, подтверждающих приобретение жилища по основаниям, предусмотренным статьей 12 настоящего Закона.

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

 

[Канат]

Значит выселяли после регистрации права собственности? И какое-то время прежние хозяева пользовались ком. услугами? За этот период я бы им предъявил к оплате стоимость аренды и комм. услуги. Жили, потребили - платите. Те же самые взысканные с вас 58 000 тенге.

Собственность зарегистрирована 06.01.2014г, а договор купи-продажи от 13.03.2013г, первый суд предъявил мне задолженность с момента регистрации 37 593, что логично, но апелляция предъявляет с момента заключения договора. Ссылается на ст.188 ГК собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав третьих лиц. ст.189 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо. 

ст. 12 Закона «О жилищных отношениях» право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям: 
          - совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан.

 

В соответствии со ст.272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

 

С учетом статей 482-492 ГК с ответчиков подлежит взысканию задолженность за период с 18 марта 2013 года по 1 февраля 2015 года в сумме 58 000 тенге.

Однако 

Статья 12. Основания возникновения права собственности на жилище

 

2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан;

 

 

Я думаю это основание для возникновения права собственности, т.е. на основании чего может возникнуть право собственности, а не сам факт возникновения права собственности. Как считаете?

Далее 

Статья 17. Регистрация права собственности на жилище

Право собственности на жилище возникает с момента его регистрации в регистрирующем органе.

Регистрация производится при предъявлении оформленных в надлежащем порядке документов, подтверждающих приобретение жилища по основаниям, предусмотренным статьей 12 настоящего Закона.

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

 

 

 

 

[Канат]

Как быть, подавать кассацию?

[Дикентий]

Как быть, подавать кассацию?

да, подавайте в кассацию

[Канат]

да, подавайте в кассацию

Подскажите пожалуйста, есть такое мнение, что услуги за отопление и горячую воду не являются коммунальными платежами, а так же не подпадают под бремя содержания имущества, и что за тепло  и воду полученые должен платить тот кто его получал.  Так ли это? Если да, то получается, что мы должны платить не с момента регистрации права собственности, а с момента фактического заключения договора на получение услуг по теплу и горячей воде.

Спасибо за помощь!

Подчеркиваю еще раз, потребление воды, энергии - это НЕ бремя содержания имущества. Имущество может прекрасно обходится и без воды. Поэтому рассматривать собственника как должника за потребленную воду в этом контексте - нельзя.

[Канат]

Я написал кассацию, коммунальщики решили урегулировать конфликт до суда, сделали перерасчёт и выставили счёт с момента регистрации права собственности. Как считаете это нормально, или добиваться, что бы пересчитали с момента заключения договора на предоставление услуг?