Прекращение обязательства обеспеченного залогом

[Гость Avers]

Добрый день!

Хотелось бы услышать мнение коллег по следующему вопросу:

Банк в судебном порядке взыскал задолженность, путем обращения взыскания на заложенное имущество. В ходе исполнения были проведены торги, которые были признаны несостоявшимися. Затем залоговое имущество было передано банку в натуре, а исполнительный лист возвращен. Стоимость имущества полностью не перекрыло взысканную по решению суда сумму.

Согласно п. 2 ст. 37 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества" при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Подскажите, правильно ли я понял, что банк не может повторно предъявить исполнительный лист на оставшуюся сумму, так как в связи с передачей имущество прекращено основное обязательство?

Все заранее благодарен.

 

[Сов]

Основное условие по 37 статье - реализация ипотеки во внесудебном порядке. То есть, когда залогодатель добровольно согласился продать имущество и торги организовало доверенное лицо.

В вашем случае предмет ипотеки был реализован в судебном порядке, реализация проведена в рамках исполнительного производства, поэтому положения части 2 статьи 37 Закона РК  "Об ипотеке.." не применимы.

[Avers]

Не совсем согласен. Вы говорите о реализации, при которой право собственности переходит третьим лицам. 

В нашем же случае имущество не реализовано третьему лицу, а перешло в собственность залогодержателя.

Я полагаю понятия реализация и обращение в собственность не идентичны.   

[Сов]

Ну можете быть не согласны. И со мной. И с Бахмутовой.

Ответ Председателя АФН РК от 8 ноября 2010 года на вопрос от 15 октября 2010 года № 54435 (e.gov.kz)

 

Салимбаева Гаухар № 54435

Автору блога: Председатель Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций

Категории: Ипотека

 

Уважаемая Елена Бахмутова!

Я являюсь адвокатом и очень часто сталкиваюсь с вопросами ипотеки.

Так, согласно ст.37 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества",

1. Ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Государственная регистрация прекращения ипотеки недвижимого имущества в связи с исполнением основного обязательства, обращением взыскания на предмет ипотеки и иным основаниям осуществляется в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство".

В настоящее время банки взяли за практику следующую процедуру:

В случае, если сумма займа меньше реальной стоимости заложенного имущества, банки проводят самостоятельно внесудебную реализацию, либо принимают имущество себе на баланс, т.к. это обычно предусмотрено в договорах банковского займа, а также ст.20 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества", т.е. когда это выгодно банкам.

Однако даже, когда банками выдавались ипотечные займы и залог полностью обеспечивал выдаваемый займ, но в связи с финансовым кризисом цены на жилье значительно снизились, банки даже, при наличии заявления от заемщика о согласии проведения внесудебной реализации, либо передачи заложенного имущества на баланс банкам, обращаются в суд с требованиями о взыскании суммы всего займа, пени и т.д. и.т.п. и обращения взыскания на залоговой имущество, а при недостаточности суммы на иное имущество заемщика, в том числе и на заработную плату.

Хотя, в ст.24 п.3 Закона "Об ипотеке" имеются исчерпывающий перечень, в каких случаях банки могут обращаться в суд. Считаю, что банки умышленно пытаются обойти п.2, ст.37 Закона "Об ипотеке" и обращаются в суд.

Вопрос:

Прекращается ли ипотека и основное обязательство, если залоговое имущество полностью обеспечивающее основное обязательство, на момент заключения ипотечного договора будет реализована с торгов в судебном порядке? Ведь в любом случае ипотечный жилищный займ предоставляется по целевому использованию, как покупка квартиры, ремонт и строительство.

Мировая практика показывает, если заемщик возвратил ипотечную квартиру банку (в любом случае) ипотека и все обязательства по ипотеке прекращаются, при этом дополнительного взыскания на иное имущество заемщика и заработную плату не осуществляют. В настоящее время, данный вопрос волнует многих заемщиков, которые потеряли квартиру полученную по ипотеке, также другое имущество на которые суд. исполнители обратили взыскание в связи с долгом, а также расплачиваются и своей зарплатой. То есть получив когда то ипотеку, они сейчас лишились всего и еще будут платить с зарплаты многие десятки лет, чтобы погасить долг.

 

Ответ

8 ноября 2010 г.

 

Агентство Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (далее - Агентство), рассмотрев Ваш вопрос № 54435, сообщает следующее.

Согласно подпункту 4) статьи 1 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее - Закон) ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по договору ипотечного займа или иному обязательству полностью либо в части, предусмотренной ипотечным договором.

Если иное не предусмотрено договором, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает уплату кредитору причитающегося ему вознаграждения (интереса) за пользование кредитом.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Закона если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая:

1) возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим исполнением основного обязательства;

2) неустойку (штраф, пеню) за неисполнение, просрочку исполнения или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;

3) неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренные основным обязательством либо законодательными актами.

Исходя из пункта 1 статьи 37 Закона ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - Кодекс), если иное не предусмотрено Законом.

Пунктом 2 статьи 37 Закона определено, что при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.

Таким образом, пункт 2 статьи 37 Закона определяет условия прекращения основного обязательства при продаже заложенного имущества во внесудебном порядке.

Статьей 20 Закона установлено, что в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

1) реализации ипотеки в судебном порядке;

2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;

3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 Закона.

В этой связи отмечаем, что залогодержатель вправе в случае неисполнения своих обязательств должником удовлетворить свои требования среди прочего путем реализации ипотеки в судебном порядке.

Кроме того, согласно пункту 6 статьи 319 Кодекса, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В этой связи, полагаем, что в случае, если реализованное имущество залогодателя, полностью обеспечивавшее основное обязательство на момент выдачи кредита, будет недостаточным для покрытия основного обязательства на момент реализации залогового имущества в судебном порядке, то с прекращением залога (ипотеки) залогодержатель, в данном случае банк второго уровня, имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, при отсутствии иного указания в договоре ипотеки.

В соответствии со статьей 45 Закона Республики Казахстан «О нормативных правовых актах» данное разъяснение не является официальным толкованием законодательных актов Республики Казахстан.

 

Бахмутова Е.Л.