Проблемы с регистрацией права собственности на недвижимое имущество

[Мариша]

В 1999г. в рамках конкурсного производства по договору купли-продажи с аукциона было приобретено недвижимое имущество. В РГП "Центр по недвижимости" договор зарегистрирован не был. Конкурсное производство завершилось в 2003г.

В настоящее время обратившись в РГП "Центр по недвижимости"" получили отказ в регистрации. Основания следующие:

1) за продавцом не было зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество;

2) отсутствие документов, подтверждающих волеизъявление сторон (сделка нотариально не удостоверена).

Обратились в суд в порядке особого производства с заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование. Третьи лица - собственники соседнего имущественного комплекса, желающие приобрести прилегающий земельный участок , подали апелляционную жалобу на решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд апелляционной инстанции, удовлетворив жалобу "соседей", решение суда первой иснтанции о признании права собственности отменил, в удовлетворении заявленного требования отказал, указав на наличие спора и необходимость его рассмотрение в исковом порядке. "Соседи" подали исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 1999г. Суд, признав их ненадлежащими истцами, отказал в удовлетворении иска.

В настоящее время не знаю к кому можно обратиться с иском - не вижу надлежащих ответчиков. Обратиться в порядке особого производства с тождественным заявлением мы тоже не можем, так как суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования.

Какие варианты возможны? Обжаловать апелляционное постановление в надзорном порядке, или же все-таки можно к кому-то предъявить иск? Или есть какие-нибудь другие варианты?

[Гость Правовед]

Попробуйте подать иск на Центр по недвижимости в порядке, предусмотренном главой 27 ГПК РК. Если аукцион прошел без нарушений законности и в договоре нет конкретных сроков для его регистрации, то я считаю, что отказ центра по недвижимости от регистрации является необоснованным.

Кроме того, данная сделка не является договором, требующим обязательное нотариальное заверение.

[Гость кирпич]

Да, дело в том,что сейчас ЦРН тербует нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, даже договоров долевого участия. Ссылаешься на НПА, отказывают. Мотивируют своими внутренними правилами.

[Гость Vlada]

Господа, ЦпН может требовать много чего и при этом, в разных регионах - разные приятные неожиданности. Спорить с ними боятся все, особенно, если работа связана с постоянным общением с ними. Но: сегодня самое время на них жаловаться и хорошая пора для подачи исков, поскольку их капитально шерстят и все сказанное будет использованно против них.

По-моему, следует вновь обратиться в ЦпН, а в дальнейшем - по ситуации.

Безусловно, правовед прав.

[Гость малинка]

В 1999г. в рамках конкурсного производства по договору купли-продажи с аукциона было приобретено недвижимое имущество. В РГП "Центр по недвижимости" договор зарегистрирован не был. Конкурсное производство завершилось в 2003г.

В настоящее время обратившись в РГП "Центр по недвижимости"" получили отказ в регистрации. Основания следующие:

1) за продавцом не было зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество;

2) отсутствие документов, подтверждающих волеизъявление сторон (сделка нотариально не удостоверена).

Обратились в суд в порядке особого производства с заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование. Третьи лица - собственники соседнего имущественного комплекса, желающие приобрести прилегающий земельный участок , подали апелляционную жалобу на решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд апелляционной инстанции, удовлетворив жалобу "соседей", решение суда первой иснтанции о признании права собственности отменил, в удовлетворении заявленного требования отказал, указав на наличие спора и необходимость его рассмотрение в исковом порядке. "Соседи" подали исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 1999г. Суд, признав их ненадлежащими истцами, отказал в удовлетворении иска.

В настоящее время не знаю к кому можно обратиться с иском - не вижу надлежащих ответчиков. Обратиться в порядке особого производства с тождественным заявлением мы тоже не можем, так как суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования.

Какие варианты возможны? Обжаловать апелляционное постановление в надзорном порядке, или же все-таки можно к кому-то предъявить иск? Или есть какие-нибудь другие варианты?

А подскажите, когда возникло право на имущество у продавца? Если до 1997г. - до момента создания регистрирующего органа - то незарегистрированное в БТИ имущество приравнивалось к зарегистрированному.

А нотариальное заверение договоров купли-продажи не требуется.

Думаю, что стоит побороться с Центром по недвижимости.

Удачи

[Мариша]

А подскажите, когда возникло право на имущество у продавца? Если до 1997г. - до момента создания регистрирующего органа - то незарегистрированное в БТИ имущество приравнивалось к зарегистрированному.

А нотариальное заверение договоров купли-продажи не требуется.

Думаю, что стоит побороться с Центром по недвижимости.

Удачи

Скажите, пожалуйста, на основании какого НПА имущество не зарегистрированное в БТИ до 1997г. приравнивается к зарегистрированному?

[Гость Присяжный]

Скажите, пожалуйста, на основании какого НПА имущество не зарегистрированное в БТИ до 1997г. приравнивается к зарегистрированному?

П. 17 постановления Пленума Верховного суда РК от 14 мая 1998 года N 2 "О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства"

[Гость Присяжный]

Какие варианты возможны? Обжаловать апелляционное постановление в надзорном порядке, или же все-таки можно к кому-то предъявить иск? Или есть какие-нибудь другие варианты?

Действительно, надзорка. Но там без поддержки делать нечего. Второй вариант, иск к РГП "ЦПН" о понуждении в регистрации сделки. Третий: договориться с ЦПН. Но не возможен, поскольку имеется решение суда.

Четвертый: могу помочь во всем разобраться, пишите, если возникнет такое желание

[Мариша]

П. 17 постановления Пленума Верховного суда РК от 14 мая 1998 года N 2 "О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства"

Спасибо!

[Гость Аифка]

В 1999г. в рамках конкурсного производства по договору купли-продажи с аукциона было приобретено недвижимое имущество. В РГП "Центр по недвижимости" договор зарегистрирован не был. Конкурсное производство завершилось в 2003г.

В настоящее время обратившись в РГП "Центр по недвижимости"" получили отказ в регистрации. Основания следующие:

1) за продавцом не было зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество;

2) отсутствие документов, подтверждающих волеизъявление сторон (сделка нотариально не удостоверена).

Обратились в суд в порядке особого производства с заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование. Третьи лица - собственники соседнего имущественного комплекса, желающие приобрести прилегающий земельный участок , подали апелляционную жалобу на решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд апелляционной инстанции, удовлетворив жалобу "соседей", решение суда первой иснтанции о признании права собственности отменил, в удовлетворении заявленного требования отказал, указав на наличие спора и необходимость его рассмотрение в исковом порядке. "Соседи" подали исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 1999г. Суд, признав их ненадлежащими истцами, отказал в удовлетворении иска.

В настоящее время не знаю к кому можно обратиться с иском - не вижу надлежащих ответчиков. Обратиться в порядке особого производства с тождественным заявлением мы тоже не можем, так как суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования.

Какие варианты возможны? Обжаловать апелляционное постановление в надзорном порядке, или же все-таки можно к кому-то предъявить иск? Или есть какие-нибудь другие варианты?

Как мне стало понятно из написанного Продавец не зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество, а следовательно не стал собственником.

Право собственности на недвижимое имущество в соответствии с граждансим законодательством у Покупателя возникает не с момента заключения договора купли-продажи ,а с момента его государственной регистрации в уполномоченных органах. При заключении договора купли-продажи между юридическими лицами не требуется его нотариальное заверение.

Покольку продавец не был собственником имущества, то это имущество не могло быть продано с торгов.

Есть один вопрос конкурсное производство было придумано самим Продавцом или государственным органом с целью принудительной ликвидации или банкротства Продавца, а если физическое лицо, то с целью погашения долгов? Если самим Продавцом, то он Вас просто надул. что имущество принадлежит ему, если государственным органом, то у государственного органа при проведении торгов должно быть письменное подтверждения права собственности Продавца на недвижимое имущество выданное уполномоченным органом.

На мой взгляд Вам стоит все-таки-поискать конкурсного управляющего и выяснить на основании чего он решил, что имущество прнадлежит Продавцу, должна быть какая-нибудь бумага.

Если ничего не получется Вам стоить обратиться в суд с иском о признании Вас добросоветсным приобретателем и обязать Центр по недвижимости произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

[Гость Chingis]

А подскажите, когда возникло право на имущество у продавца? Если до 1997г. - до момента создания регистрирующего органа - то незарегистрированное в БТИ имущество приравнивалось к зарегистрированному.

А нотариальное заверение договоров купли-продажи не требуется.

Думаю, что стоит побороться с Центром по недвижимости.

Удачи

А разве учреждения и предприятия по оценке и регистрации

недвижимого имущества (существовавшие до Центров по недвижимости ) не занимались регистрацией недижимости?

[Мариша]

Спасибо всем за участие.

1. На вопрос Аифки "Есть один вопрос конкурсное производство было придумано самим Продавцом или государственным органом с целью принудительной ликвидации или банкротства Продавца, а если физическое лицо, то с целью погашения долгов?"

Обращалась в Агенство по ликвидции и реорганизации предприятий - организатору торгов. Мне нашли из архива план продажи конкурсного имущества продавца, отчет независимых аудиторов. В обеих документах имеются сведения об интересующих меня складских помещениях. Кроме того, представитель отдела торгов, сказал, что если бы это имущество не было собственностью ликвидируемого предприятия, они бы не могли выставлять его на торги.

2. Данная сделка на самом деле не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако необходимо подтвердить волеизъявление сторон на заключение сделки. Привлечь продавца к процедуре регистрации в настоящий момент не представляется возможным, так как конкурсный управляющий утратил свои полномочия.

Мои доводы о том, что:

1) проткол о результатах проведения открытого аукциона, в данном случае и является документом, подтверждающим волеизъявление сторон.

2) кроме того, сделка давно исполнена, произведена оплата, подписаны акты премки-передачи складов обеими сторонами (все документы имеются) - не приняты во внимание ЦпН.

3. Тем не менее, мне кажется обжаловать отказ ЦпН в порядке гл. 27 ГПК бесполезно. В процессе они укажут, что при отказе в регистрации сделки они руководствовавлись Указом Президента "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Временным положением о порядке гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Скорее всего суд признает их отказ правомерным.

4. Обжаловать в надзорном порядке апелляционное постановление об отказе в удовлетворении заявление о признании права собственности на склады без "надлежащей поддержки" тоже посчитала бесполезным занятием.

5. Подала новое заявление в порядке особого производства. Теперь уже о признании юридического факта - сделки купли-продажи складов. Судья вынесла определение об отказе в принятии заявления, сославшись на ч.1 ст. 153 - невозможность рассмотрения заявления в порядке гражданского судопроизводства. В этом же определении судья вынесла вердикт - сделка является незаконной, так как противоречит законодательству. В каком пордке нам следует защищать свои права она не указала в определении.

Сейчас подала частную жалобу на определение об отказе. Жду результатов.

6. Больше всего возмутило то, что эта же судья несколькими месяцами раньше приняла анологичное заявление от наших "соседей", которые приобрели свое помещение при аналогичных обстоятельствах, и вынесла решение об удовлетворении их требования. Получается их тождественная сделка является законной, наша же - незаконная, и вопрос ее законности не может решаться в порядке гражданского судопроизводства.

Могу ли я при таких обстоятельствах подать иск о возмещении морального вреда к суду за нарушение конституционных прав на судебную защиту и равенсто всех перед законом и судом???

[Мариша]

Спасибо всем за участие.

1. На вопрос Аифки "Есть один вопрос конкурсное производство было придумано самим Продавцом или государственным органом с целью принудительной ликвидации или банкротства Продавца, а если физическое лицо, то с целью погашения долгов?"

Обращалась в Агенство по ликвидции и реорганизации предприятий - организатору торгов. Мне нашли из архива план продажи конкурсного имущества продавца, отчет независимых аудиторов. В обеих документах имеются сведения об интересующих меня складских помещениях. Кроме того, представитель отдела торгов, сказал, что если бы это имущество не было собственностью ликвидируемого предприятия, они бы не могли выставлять его на торги.

2. Данная сделка на самом деле не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако необходимо подтвердить волеизъявление сторон на заключение сделки. Привлечь продавца к процедуре регистрации в настоящий момент не представляется возможным, так как конкурсный управляющий утратил свои полномочия.

Мои доводы о том, что:

1) проткол о результатах проведения открытого аукциона, в данном случае и является документом, подтверждающим волеизъявление сторон.

2) кроме того, сделка давно исполнена, произведена оплата, подписаны акты премки-передачи складов обеими сторонами (все документы имеются) - не приняты во внимание ЦпН.

3. Тем не менее, мне кажется обжаловать отказ ЦпН в порядке гл. 27 ГПК бесполезно. В процессе они укажут, что при отказе в регистрации сделки они руководствовавлись Указом Президента "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Временным положением о порядке гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Скорее всего суд признает их отказ правомерным.

4. Обжаловать в надзорном порядке апелляционное постановление об отказе в удовлетворении заявление о признании права собственности на склады без "надлежащей поддержки" тоже посчитала бесполезным занятием.

5. Подала новое заявление в порядке особого производства. Теперь уже о признании юридического факта - сделки купли-продажи складов. Судья вынесла определение об отказе в принятии заявления, сославшись на ч.1 ст. 153 - невозможность рассмотрения заявления в порядке гражданского судопроизводства. В этом же определении судья вынесла вердикт - сделка является незаконной, так как противоречит законодательству. В каком пордке нам следует защищать свои права она не указала в определении.

Сейчас подала частную жалобу на определение об отказе. Жду результатов.

6. Больше всего возмутило то, что эта же судья несколькими месяцами раньше приняла анологичное заявление от наших "соседей", которые приобрели свое помещение при аналогичных обстоятельствах, и вынесла решение об удовлетворении их требования. Получается их тождественная сделка является законной, наша же - незаконная, и вопрос ее законности не может решаться в порядке гражданского судопроизводства.

Могу ли я при таких обстоятельствах подать иск о возмещении морального вреда к суду за нарушение конституционных прав на судебную защиту и равенсто всех перед законом и судом???

Суд апелляционной инстанции частную жалобу удовлетворил, определение об отказе в приеме заявления отменил.

Однако, председатель коллегии после оглашения постановления сказала, что я все-таки иду неправильным путем, мне нужно судиться с РГП "ЦпН". Теперь не знаю, или продолжать признание сделки в порядке особого производства, или же обжаловать отказ БТИ в порядке особого искового производсьтва.

Большинство форумчан, принявших участие в обсуждении моей темы, тоже советовали обжаловать отказ РГП "ЦпН".

Подскажите, пожалуйста, что я могу написать в жалобе? Каким образом можно признать отказ РГП "ЦпН" незаконным, если в своем отказе они руководствовались Указом Президента "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Временным положением о порядке гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и одним из оснований отказа было отсутствие регистрации права собственности за продавцом? Разве отказ БТИ в регистрации при таких обстоятельствах является незаконным?

[Кареке]

Суд апелляционной инстанции частную жалобу удовлетворил, определение об отказе в приеме заявления отменил.

Однако, председатель коллегии после оглашения постановления сказала, что я все-таки иду неправильным путем, мне нужно судиться с РГП "ЦпН". Теперь не знаю, или продолжать признание сделки в порядке особого производства, или же обжаловать отказ БТИ в порядке особого искового производсьтва.

Большинство форумчан, принявших участие в обсуждении моей темы, тоже советовали обжаловать отказ РГП "ЦпН".

Подскажите, пожалуйста, что я могу написать в жалобе? Каким образом можно признать отказ РГП "ЦпН" незаконным, если в своем отказе они руководствовались Указом Президента "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Временным положением о порядке гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и одним из оснований отказа было отсутствие регистрации права собственности за продавцом? Разве отказ БТИ в регистрации при таких обстоятельствах является незаконным?

В законе и иных нормативных правовых актах, регулирующих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, есть исчерпывающий перечень оснований по которым ЦРН может отказать в регистрации, сравните отказ с этими основаниями буквально и вперед, правда сроки обжалования у вас прошли мне кажется.

[Мариша]

В законе и иных нормативных правовых актах, регулирующих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, есть исчерпывающий перечень оснований по которым ЦРН может отказать в регистрации, сравните отказ с этими основаниями буквально и вперед, правда сроки обжалования у вас прошли мне кажется.

Спасибо! Да сроки обжалования отказа истекли. Придется снова подавать документы и ждать отказ в течение месяца.

[Вовун]

Сталкивался с подобным случаем. Помимо прочего, ЦпН в отказе сослались п.2) п.2 ст.883 ГК РК, мол конкурсный управляющий должен был зарегистрирвоать довереительное управление на недвижимость, а уже потом выставлять его на торги. А никакого доверительного управления не зарегистрировано. Ну и били на то, что нотариально не удостоверена сделка, что нужно заявление обеих сторон для регистрации и т.п.

Повезло, что было это все в 2001г. Подали заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, ссылаясь на п.5) п.2 ст.291 ГПК РК. Обосновывали тем, что второй стороны сделки (банкрота) ныне нет, и в ином порядке признать факт собственности за нами невозможно. Суд без пробем удовлетворил заявление, причем даже в резулятивной части обязал ЦпН зарегистрировать за нами право собственности.

Однако после принятия Нормативного постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 28 июня

2002 года N 13 "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение" пойти по такому пути ИМХО невозможно, ибо там четко сказано:

8. Факты владения, пользования и (или) распоряжения имуществом на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления (подпункт 5 части 2 статьи 291 ГПК) устанавливаются судом только при условии, если у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности имущества, но он утрачен, и указанный факт не может быть установлен во внесудебном порядке. При этом суд при рассмотрении таких дел устанавливает лишь факт наличия документов, подтверждающих принадлежность имущества заявителю, а не его право собственности.

[Мариша]

Сталкивался с подобным случаем. Помимо прочего, ЦпН в отказе сослались п.2) п.2 ст.883 ГК РК, мол конкурсный управляющий должен был зарегистрирвоать довереительное управление на недвижимость, а уже потом выставлять его на торги. А никакого доверительного управления не зарегистрировано. Ну и били на то, что нотариально не удостоверена сделка, что нужно заявление обеих сторон для регистрации и т.п.

Повезло, что было это все в 2001г. Подали заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, ссылаясь на п.5) п.2 ст.291 ГПК РК. Обосновывали тем, что второй стороны сделки (банкрота) ныне нет, и в ином порядке признать факт собственности за нами невозможно. Суд без пробем удовлетворил заявление, причем даже в резулятивной части обязал ЦпН зарегистрировать за нами право собственности.

Однако после принятия Нормативного постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 28 июня

2002 года N 13 "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение" пойти по такому пути ИМХО невозможно, ибо там четко сказано:

Именно это постановление и помешало мне признать право собственности на склады в порядке особого производства. (Решение о признании права собственности было отменено в апелляционном порядке.)

Второе заявление я решила подать о признании юридического факта - сделки купли-продажи складов.

Теперь думаю, есть ли шанс получить решение о признании сделки и на его основании зарегистрировать право собственности на склады в ЦпН? Или все-таки нужно обжаловать отказ ЦпН?

[Гость Девелопер]

Именно это постановление и помешало мне признать право собственности на склады в порядке особого производства. (Решение о признании права собственности было отменено в апелляционном порядке.)

Второе заявление я решила подать о признании юридического факта - сделки купли-продажи складов.

Теперь думаю, есть ли шанс получить решение о признании сделки и на его основании зарегистрировать право собственности на склады в ЦпН? Или все-таки нужно обжаловать отказ ЦпН?

У меня было в моей практике решение в порядке особого производства о признании факта владения распоряжения и пользования недвижимым имуществом за конкретным юр лицом и на основании данного решения мы зарегистрировали право собственности на недвиж имущество в ЦН Алматы. Решение было вынесено Медеуским судом в 2004 году , конечно не сразу нас отфутболиил мы пошли в коллегию и она отменила определение, суду было некуда деваться и он вынес решение. Общий срок по данному делу (суд первой инстанции плюс коллегия и опять суд) составил почти девять месяцев(от подачи заявления до вступления в силу), кошмар, можно сказать стал автором судебного прецендента, но с вами охотоно поделюсь. Мы на признание права собственности не били, в свете этого постановления это обсолютно бесполезно. С одной стороны, есть это постановление, с другой стороны право собственности может возникнуть только после госуд регистрации. Поэтому мы ограничились в суде как и положенно признанием факта владения распоряжения и пользования имуществом. Я незнаю досконально вашей ситуации , но вам в вашем деле я бы посоветовал или этот вариант или конечно, факт признания сделки состоявшейся, а потом уже идти в ЦН и регистрировать право собственности.

Если у вас это очень серьезно могу проконсультировать.

Изменено 20 Сентября 2006 пользователем Девелопер

[Гость Chingis]

Девелопер, icq есть?

[Гость Chingis]

Если можно копию иска и решения.

Естественно без имен, дат и т.д.

Спасибо.

P.S. А ты мы с этим делом уже год возимся...