Как расторгнуть договор аренды?

[Дике]

Срочно нужна помощь, кто знает как расторгнуть договор аренды если по условиям договора односторонние расторжение не возможно? При этом, Арендодатель предусмотрел индексацию и теперь цена за аренду растет каждым днем, мы просто не можем оплачивать такую сумму. Нормы закона ГК РК гам известны, расторжение в судебном порядке отказ от договора, но это все нам не подходит, какие есть еще пути????

[Ahmetova]

Срок договора какой? 

[Apachy]

Только через суд. 

[Адильжан Аскар]

Добрый день, уважаемые формучане! 

мы Арендаторы, у нас заключен договор аренды нежилого помещения.

ПО условиям Договора аренды, расторжение по инициативе Арендатора допускается только по истечению 60 дней после получения Арендодателем уведомления о расторжении Договора.

05 мая 2016 года мы направили уведомление, с предложением расторгнуть договор по взаимному соглашению Сторон с 30 мая 2016 года, т.к. условия заключенного Договора, также допускает такую возможность расторжения.

Однако Арендодатель отказывает в расторжении по соглашению сторон, и настаивает на расторжении по истечению 60 календарных дней. Что соответственно повлечет оплату за "пользование" помещением.. и конечно Арендодатель не предоставит допуск для того чтоб забрать оборудование... 

является ли это понуждением к исполнению условий Договора по сценарию выгодному для Арендодателя? при том что, условия Договора допускают расторжение и по Соглашению сторон.. Как можно обосновать свою позицию и принудить законодательно расторгнуть договор по соглашению сторон? 

 

[Адильжан Аскар]

16 часов назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Добрый день, уважаемые формучане! 

мы Арендаторы, у нас заключен договор аренды нежилого помещения.

ПО условиям Договора аренды, расторжение по инициативе Арендатора допускается только по истечению 60 дней после получения Арендодателем уведомления о расторжении Договора.

05 мая 2016 года мы направили уведомление, с предложением расторгнуть договор по взаимному соглашению Сторон с 30 мая 2016 года, т.к. условия заключенного Договора, также допускает такую возможность расторжения.

Однако Арендодатель отказывает в расторжении по соглашению сторон, и настаивает на расторжении по истечению 60 календарных дней. Что соответственно повлечет оплату за "пользование" помещением.. и конечно Арендодатель не предоставит допуск для того чтоб забрать оборудование... 

является ли это понуждением к исполнению условий Договора по сценарию выгодному для Арендодателя? при том что, условия Договора допускают расторжение и по Соглашению сторон.. Как можно обосновать свою позицию и принудить законодательно расторгнуть договор по соглашению сторон? 

 

Доброе утро! вопрос Актуален

[ОТТО 1945]

32 минуты назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Доброе утро! вопрос Актуален

вы направили письмо с предложением расторгнут договор по соглашению сторон, арендодатель был вправе отказать вам в вашей просьбе, в том числе сославшись на условия договора, обязать расторгнут договор по соглашению сторон нельзя, поскольку это взаимно исключающие друг друга понятия "по соглашению" и "обязать", есть предусмотренные законодательством условия расторжения в одностороннем порядке, возможно таковые имеются и в заключенном вами договоре, посмотрите их как вариант, но видимо вам придется уведомлять за 60 дней, но как вариант, с целью все таки сократить расходы, предложите оплатить за 1,5 месяца (где 11 - оплата за месяц, 0,5 - компенсация) и съезжайте через месяц, и вам хорошо, небольшая, но экономия, и арендодателю хорошо, через месяц он сможет отдать снова помещение в аренду и денежку за полтора месяца получит.  

[Адильжан Аскар]

16 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

предложите оплатить за 1,5 месяца (где 11 - оплата за месяц, 0,5 - компенсация) 

Доброе утро, ОТТО! тут немного не понял  

Изменено 19 Мая 2016 пользователем Адильжан Аскар

[ОТТО 1945]

3 минуты назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Доброе утро, ОТТО! тут немного не понял  

Доброе!!! (оно действительно доброе, с утра читаю новости и узнаю что наш земляк Головкин Г.Г. стал еще и чемпионом по версии WBC), поясняю, с вас просят оплаты за два месяца, вы говорите, что дадите за 1,5 месяца, но арендовать будете 1 месяц, а 0,5 это компенсация 

[Mystery]

Добрый день! Требуется консультация экспертов по Договорам имущественного найма. Суть вопроса в следующем, не могу найти комментарий к ст. 542 ГК РК, в котором изложено: 

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Заключил Договор аренды помещения, но в связи с нестабильной экономической ситуацией, нет возможности оплачивать по аренде, договор заключен на один год. По условиям договора, договор может быть расторгнут только через суд, в случае расторжения договора по моей инициативе до истечения срока Договора, я обязан оплатить полностью арендную плату за весь срок договора. 

Как можно выйти из данной ситуации? В случае расторжения через суд, обяжут ли меня оплатить полностью арендную плату за весь срок договора?

 

Касательно ст. 542, я понимаю так, что данными позволяющими установить имущество подлежащее передаче нанимателю, является то, что в договоре должны были предусмотрены Данные подтверждающие то, что это действительно мое имущество, на основании следующих то документов, по которым я вправе предоставлять помещение в аренду или продать и т.д. 

Так как любое лицо, может выступить в качестве наимодателя и утверждать, что это его помещение, но без подтверждающих документов и предоставлять в аренду офисы.

На основании изложенного, могу ли я расторгнуть Договор в связи с отсутствием данных позволяющих установить имущество подлежащее передаче нанимателю, так как согласно указанной ст. 542 ГК РК, При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Спасибо за возможные комментарии!

[ОТТО 1945]

1 час назад, Mystery сказал(а):

Спасибо за возможные комментарии!

цитируемая вами статья 542 ГК РК пожалуй не о собственники имущества, а о необходимости прописать в договоре имуществе так, что бы была возможность отделить данное имущество от однородных, скажем указывая помещение в многоквартирном доме, вы пишите, город, район, улицу, номер дома и номер квартиры, тем самым индивидуализируя вещь, вот о чем статья 542 ГК РК, в вашем случае правильнее было сослаться на п.п. 1. п.2 ст 404 ГК РК, однако там есть ссылка на статью 374 Кодекса, Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое должник не отвечает. Действие настоящего правила не распространяется на денежные обязательства, ваши обязательства скорее имущественные, однако расторгаются по причине как раз таки невозможности выплачивать арендную плату, но если скажем в уведомлении о расторжении договора сослаться на невозможность исполнять обязательства вызванные переездом в другой город Товарищества (ИП?) и попросить в качестве извинении принять от вас отступное в размере 1-2 месячной арендной платы.

[Mystery]

19 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

цитируемая вами статья 542 ГК РК пожалуй не о собственники имущества, а о необходимости прописать в договоре имуществе так, что бы была возможность отделить данное имущество от однородных, скажем указывая помещение в многоквартирном доме, вы пишите, город, район, улицу, номер дома и номер квартиры, тем самым индивидуализируя вещь, вот о чем статья 542 ГК РК, в вашем случае правильнее было сослаться на п.п. 1. п.2 ст 404 ГК РК, однако там есть ссылка на статью 374 Кодекса, Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое должник не отвечает. Действие настоящего правила не распространяется на денежные обязательства, ваши обязательства скорее имущественные, однако расторгаются по причине как раз таки невозможности выплачивать арендную плату, но если скажем в уведомлении о расторжении договора сослаться на невозможность исполнять обязательства вызванные переездом в другой город Товарищества (ИП?) и попросить в качестве извинении принять от вас отступное в размере 1-2 месячной арендной платы.

Спасибо за комментарии! Было бы все так легко, наимодатель ни на какие отступные не соглашается, ссылаясь на условия договора. Юр адрес и так то находится в другом городе, а данный офис арендовали в связи с расширением, но дело не пошло. Обособленное подразделение не регистрировали. Наимодатель на контакты не идет, в случае расторжения через суд, какое решение оно примет? какова практика таких дел?  

[ОТТО 1945]

Только что, Mystery сказал(а):

какова практика таких дел?  

у вас конкретные условия договора, в части расторжения, так что суд скорее всего примет сторону арендодателя и обяжет оплатить весь размер штрафа. 

[Mystery]

13 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

у вас конкретные условия договора, в части расторжения, так что суд скорее всего примет сторону арендодателя и обяжет оплатить весь размер штрафа. 

это плохо. Спасибо!

[Элина]

13 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

у вас конкретные условия договора, в части расторжения, так что суд скорее всего примет сторону арендодателя и обяжет оплатить весь размер штрафа. 

Нарушается принцип разумности, получается и договор расторгнут, может сдавать кому-нибудь другому и еще всю сумму арендных платежей получит

[ОТТО 1945]

5 минут назад, Элина сказал(а):

Нарушается принцип разумности, получается и договор расторгнут, может сдавать кому-нибудь другому и еще всю сумму арендных платежей получит

принцип разумности? это откуда?

[Элина]

2 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

принцип разумности? это откуда?

Это отсюда: 

ст. 8 ГК РК: 4. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели - также правила деловой этики. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность,разумностьи справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Элина сказал(а):

Это отсюда: 

ну это как то очень туманно, в конечном итоге никто же не обязывал арендатора подписываться под такими условиями, то есть речь не идет о кабальности сделки, не было угроз, обмана, насилия, арендодатель не имел власть над арендатором, соответственно два субъекта обладающие равными правами, заключили сделку, причем замечу оговоренную сторонами, ничего не нарушено, все в рамках. 

[Элина]

3 часа назад, Mystery сказал(а):

Заключил Договор аренды помещения, но в связи с нестабильной экономической ситуацией, нет возможности оплачивать по аренде, договор заключен на один год. По условиям договора, договор может быть расторгнут только через суд, в случае расторжения договора по моей инициативе до истечения срока Договора, я обязан оплатить полностью арендную плату за весь срок договора. 

Как можно выйти из данной ситуации? В случае расторжения через суд, обяжут ли меня оплатить полностью арендную плату за весь срок договора?

Пункт договора сформулирован некорректно, если бы была установлена твердая сумма штрафа или какой-либо процент от оставшейся суммы платежей, то да. А так... При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а суд, если взыщет с Вас оставшуюся сумму арендных платежей после расторжения, фактически понудит Арендатора исполнить обязательства по Договору после расторжения.

2 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

ну это как то очень туманно, в конечном итоге никто же не обязывал арендатора подписываться под такими условиями, то есть речь не идет о кабальности сделки, не было угроз, обмана, насилия, арендодатель не имел власть над арендатором, соответственно два субъекта обладающие равными правами, заключили сделку, причем замечу оговоренную сторонами, ничего не нарушено, все в рамках. 

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если суд после расторжения взыщет всю сумму оставшихся платежей, фактически понуждает Арендатора исполнить оставшиеся обязательства.

[ОТТО 1945]

1 час назад, Элина сказал(а):

1 час назад, Элина сказал(а):

ри расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если суд после расторжения взыщет всю сумму оставшихся платежей, фактически понуждает Арендатора исполнить оставшиеся обязательства.

суд обязывает не исполнить оставшиеся обязательство, а обязывает арендатора выплатить штраф за досрочное расторжение договора, что как вы понимаете совсем не одно и тоже. 

 

[Элина]

16 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

суд обязывает не исполнить оставшиеся обязательство, а обязывает арендатора выплатить штраф за досрочное расторжение договора, что как вы понимаете совсем не одно и тоже. 

Статья 293. Понятие неустойки

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 296. Размеры неустойки

Размеры неустойки определяются в твердой денежной сумме или в процентах к сумме неисполненного либо ненадлежаще исполненного обязательства.

Статья 297. Уменьшение размера неустойки

Если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку (штраф, пеню), учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора.

Статья 298. Основания взыскания неустойки

Неустойка взыскивается за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства при наличии условий привлечения должника к ответственности за нарушение обязательства (ст. 359 настоящего Кодекса).

То есть штраф- это вид неустойки, которую должник должен выплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, который к тому же должен выражаться в твердой денежной сумме или в процентах к сумме неисполненного либо ненадлежаще исполненного обязательства. В нашем случае нет выражения ни в твердой денежной сумме, ни в процентах. В нашем случае, Арендатор исполнял свои обязательства надлежащим образом, он просто хочет расторгнуть договор.

ст. 403 ГК РК:

5. Если основанием для расторжения или изменения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением или изменением договора.

Изменено 14 Июня 2016 пользователем Элина

[ОТТО 1945]

15 минут назад, Элина сказал(а):

В нашем случае, Арендатор исполнял свои обязательства надлежащим образом, он просто хочет расторгнуть договор.

не согласен, во первых есть четкое не исполнение обязательства, которое вытекает из досрочного расторжения договора и за которое предусмотрена ответственность в виде штрафа, во вторых, размер штрафа более чем очевиден, годичная арендная плата? чем не размер? условные 100 000 тенге * 12 месяцев,  

[aslanKUATBEKOV]

12 часа назад, Mystery сказал(а):

По условиям договора, договор может быть расторгнут только через суд, в случае расторжения договора по моей инициативе до истечения срока Договора, я обязан оплатить полностью арендную плату за весь срок договора. 

То есть, это прямо предусмотрено в договоре, что в случае расторжения договора по Вашей инициативе, то Вы обязуетесь оплатить стоимость арендной платы за 1 календарный год?

Ну если это действительно так ,то скорее всего Вам придется исполнить условие данного договора и в судебном порядке суд скорее всего принудить Вас исполнить условие договора.

9 часов назад, Элина сказал(а):

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются

Вот именно, что договор еще не расторгнут. Если условие для его расторжения, а именно: " я обязан оплатить полностью арендную плату за весь срок договора."

 

[Элина]

15 часов назад, ОТТО 1945 сказал(а):

не согласен, во первых есть четкое не исполнение обязательства, которое вытекает из досрочного расторжения договора и за которое предусмотрена ответственность в виде штрафа, во вторых, размер штрафа более чем очевиден, годичная арендная плата? чем не размер? условные 100 000 тенге * 12 месяцев,  

 

20 часов назад, Mystery сказал(а):

По условиям договора, договор может быть расторгнут только через суд, в случае расторжения договора по моей инициативе до истечения срока Договора, я обязан оплатить полностью арендную плату за весь срок договора. 

Я тоже не согласна. Автор не пишет, что должен оплатить арендные платежи за один календарный год, а арендную плату за весь срок договора, скорее всего в договоре прописано, что за оставшийся срок договора, потому что какие-то платежи автор внес. То есть нет ни твердой суммы, ни суммы в процентном соотношении. Получается, что он должен выполнить все обязательства по договору, при том, что договор будет расторгнут. Арендодатель получает обратно помещение и еще сумму оставшихся платежей после расторжения. В чем тогда смысл расторжения договора? Представим наш любимый договор купли-продажи в рассрочку, Покупатель выплатил менее 50% от стоимости имущества, не смог дальше платить, расторг договор, вернул имущество. Продавец взыскал сумму штрафа в размере оставшихся платежей по договору. В итоге Продавец получил назад свою имущество и всю сумму по договору. Вы считаете это логично?

[aslanKUATBEKOV]

3 часа назад, Элина сказал(а):

 

Я тоже не согласна. Автор не пишет, что должен оплатить арендные платежи за один календарный год, а арендную плату за весь срок договора, скорее всего в договоре прописано, что за оставшийся срок договора, потому что какие-то платежи автор внес. То есть нет ни твердой суммы, ни суммы в процентном соотношении. Получается, что он должен выполнить все обязательства по договору, при том, что договор будет расторгнут. Арендодатель получает обратно помещение и еще сумму оставшихся платежей после расторжения. В чем тогда смысл расторжения договора? Представим наш любимый договор купли-продажи в рассрочку, Покупатель выплатил менее 50% от стоимости имущества, не смог дальше платить, расторг договор, вернул имущество. Продавец взыскал сумму штрафа в размере оставшихся платежей по договору. В итоге Продавец получил назад свою имущество и всю сумму по договору. Вы считаете это логично?

Так они вроде и так на год подписали, нет? Понимаете, здесь как бы идет ответственность Сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Автор, конечно, может сослаться на некий "форс-мажор", что не по его вине невозможность исполнения обязательств по договору. Но тогда придется доказывать, что здесь нет его вины! А это проблематично и довольно сложновато будет, но совершенно реально, мне кажется. При самом заключении договора стороны осознавали всю ответственность, были в трезвом уме, не под влиянием обмана, насилия и т.д., и осознавали все последствия и ответственность за свои действия. Договор заключили, теперь есть ответственность не только юридическая, но и моральная, выражающаяся в исполнения "обещания". Тем более есть такое понятие "предпринимательский риск". Другую сторону тоже понять можно: он встал в позицию "а это не мои проблемы, плати по счетам!". Согласитесь, что нельзя вот так пообещать, а потом отказаться, мол извини  - не срослось, не обессудь! Контрагент тоже спокойно может обратиться в суд за защитой своих прав и взыскать эти самые платежи,но только уже другим способом: убытки - реальный ущерб и упущенная выгода.

[ОТТО 1945]

3 часа назад, Элина сказал(а):

Вы считаете это логично?

по хорошему нам нужен текст, обсуждаемого нами договора аренды, а то только гадаем, но обратите внимание на условия которые были озвучены автором: 

1. По условиям договора, договор может быть расторгнут только через суд;

2. в случае расторжения договора по моей инициативе до истечения срока Договора, я обязан оплатить полностью арендную плату за весь срок договора

и получается, Арендатор намерен нарушит условия договора, и именно по этой причине, наступает ответственность в виде штрафа и прошу обратить внимание как указан размер штрафа "за весь срок договора", а срок договора у нас 12 месяцев, а значит и размер штрафа равен 12 взносам арендной платы, что весьма твердая сумма, и потом вы должны четко разделять обязанности по договору (оплата арендной платы) и ответственность по договору, источники у них все таки разные в одном случае это договор, в другом случае, обязательство возникшее из неисполнение стороной условии договора, и потом вспомните, постулат "оплата пени, штрафа не освобождает сторону от исполнения обязательств по договору", то есть штрафные санкции это одно, договорные обязательство другое.