Арестованная квартира продана

[Гость Сорочинский Олег]

Сюжет такой:

1. Судом вынесено определение об обеспечении иска путем наложения ареста на квартиру.

Стоимость квартиры превышала сумму иска в ШЕСТЬ раз.

Определением отказано в удовлетворении требования истца, запретить ответчику совершать какие-либо действия, связанные с продажей квартиры.

2. Суд направил определение об аресте квартиры судебным исполнителям для ИСПОЛНЕНИЯ и ответчику – владельцу квартиры для СВЕДЕНИЯ.

Исполнительный лист судом не выписан, а исполнителями не истребован.

Исполнительное производство не было возбуждено из-за отсутствия исполнительного листа.

Постановления судебными исполнителями об аресте на квартиру не было вынесено.

Запретительных уведомлений нотариусам города и в РГП «Центр по недвижимости» не направлялось.

3. Пока шло судебное разбирательство по иску, квартира была продана ответчиком через нотариуса, новый владелец ее зарегистрировал в РГП «Центр по недвижимости», законность не была нарушена, запретов на продажу нигде не было. Новый владелец квартиры заложил ее Банку.

4. Ответчик иск проиграл, решение суда вступило в законную силу.

Выигравший истец подал иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на ст. 157, 158 ГК РК. В качестве ответчика указан бывший владелец квартиры. В качестве соответчика указаны РГП «Центр по недвижимости» и новый владелец квартиры.

5. Истец утверждает, что определение суда об аресте квартиры обязательно к исполнению ВСЕМИ, в том числе и владельцем квартиры.

Истец утверждает, что согласно Конституции вступившие в законную силу судебные акты обязательны к исполнению на всей территории РК, поэтому не имеет никакого значения, что судебные исполнители не исполнили надлежащим образом определение суда об аресте квартиры.

Моя задача доказать, что первый владелец квартиры правомерно продал ее, т.к. никто ему этого не запрещал.

Сложность заключается в том, что истец весьма влиятельный и решение УГАДЫВАЕТСЯ в его пользу, т.к. суд отказывает в истребовании и исследовании доказательств законности сделки, в том числе отказывается исследовать причины не выписывания судом исполнительного листа и виновность судебных исполнителей.

Прошу помочь советом, как заложить процессуальную ловушку в данное дело, для последующей отмены ПРЕДСКАЗУЕМОГО решения о признания недействительным договора купли-продажи квартиры.

[Франт]

Олег, не знаю в каком городе Вы работаете, в Алматы такие движения уже не проходят (если слишком тяжелая артиллерия в бой не вступит)....

Никаких претензий к лицу, продавшему квартиру, пока ограничение в распоряжении недвижимым имуществом не было оформлено надлежащим образом, быть не может, тем более, что стоимость иска в енсколько раз меньше рыночной стоимости квартиры.

Не слишком понятен Ваш пост: определением суда наложен арест на квартиру или наоборот, отказано в удовлетворении требований истца о запрете совершать с ней какие-либо действия? Не слишком понятно, каким образом шло движение такого постановления и почему оно не дошло до БТИ?

[Гость Сорочинский Олег]

Дополняю информацию.

Город я назвать пока не могу, дело находится в производстве, могут обвинить в попытке повлиять на суд.

1. Цитирую содержательную часть определения об обеспечении иска путем наложения ареста на квартиру.

«От истца поступило заявление об обеспечении иска путем ареста принадлежащей ему квартиры, а также запретить ответчику совершать какие-либо действия, связанные с продажей квартиры, в связи с чем изъять у него правоустанавливающие документы на эту квартиру.

Суд исходя из суммы предъявленного иска (500 000 тенге), полагает, заявление истца удовлетворить частично, и ограничиться применением в качестве меры по обеспечению иска – наложением ареста на квартиру ответчика».

Примечание: стоимость квартиры согласно договора купли-продажи равна 3 000 000 тенге.

Из смысла этого определения следует, что запрета на продажу квартиры суд не наложил, т.к. прямо отказал в этой части требований истца..

2. Данное определение было направлено судебным исполнителям с указанием в сопроводиловке – «Для исполнения», но исполнительный лист не выписывался.

Определение пролежало у судебных исполнителей без всякого движения. Квартира была продана ответчиком через 35 дней после вынесения определения об обеспечении иска.

Ни суд, ни судебные исполнители, ни истец не направляли в БТИ и нотариусам уведомлений о запрещении продажи квартиры.

В данном судебном процессе суд и истец отказываются исследовать причины неисполнения определения об обеспечении иска, утверждая, что САМ ответчик обязан был надлежащим образом исполнить это определение суда, т.к. согласно Конституции РК решения, приговоры и иные постановления судов имеют обязательную силу на всей территории Республики.

Никаких других доказательств неправомерности действий ответчика истцом не сообщается.

Предполагаемый вывод суда будет иметь примерно такую формулировку:

Ответчик, заведомо зная о наложенном судом аресте на квартиру, неправомерно продал ее третьему лицу, нарушив законное право истца.

Было бы весьма полезно получить пример из судебной практики на аналогичную ситуацию.

Мои поиски на диске «База судебных решений» оказались без результата, я не нашел ни одного случая чтобы сделку признали недействительной, хотя определение об обеспечении иска не было исполнено ни судом, ни судебными исполнителями.

Фактически, наверное подобная практика носит массовый характер. Судебные исполнители сказали мне, что они впервые слышат, что определение суда об аресте имущества не подлежит исполнению без исполнительного листа. Они были уверены, что исполнительное производство об обеспечении иска можно возбуждать на основании ОДНОГО только определения, без исполнительного листа.

[Гость Sabka]

как насчет добросовестности со стороны приобретателя квартиры? он не знал и не должен был знать о том, что на данную квартиру наложен арест. определение суда не было исполнено, обремение - арест на был зарегистрирован, соответственно можно говорить о том, что не вступил в силу (посмотрите закон о регистрации прав на недв.имущество). насчет того, что на для исполнения определений судов выписываетя исп.лист - есть такая практика (в костанае) и она соотносится с ГПК (см. исполнение определений - в том же порядке что и решения судов). а случаи такие были, когда ввиду отсусттвия факта регистрации обременения - новый покупатель признавался добросовестным и сделка считалась законной.

каковы будут основания для призанния такой сделки недействительной? подпадает только п. 3 ст. 158, но здесь мы и говорим, что лицо (новый покупатель) не знало и не должно было знать о том, что продавец продал ему квартиру с целью уклонения от исполнения от обязательств перед третьми лицами...

[Франт]

Да, интересная ситуация.

Я не понял зачем только истец второй раз обратился с исковым заявлением в суд.

Мог просто, если он такой "весовой", надавить на исполнителей.

Попробовал бы тогда Ваш, Олег, доверитель решение суда не исполнить, имея на руках от продажи квартиры денег в шесть раз больше, чем по суду должен выплатить...

Состав сразу двух престулений налицо.

Так гораздо быстрее было бы....Или он хочет непосредственно, чтобы квартиру ответчик продал?

Кстати не понял зачем судья свое определение о наложении ареста через администраторов судов направил, когда мог напрямую в Центр по недвижимости для исполнения направить - гораздо быстрее (помню тоже, в ГАИ я лично отвозил аналогичное определение. В 2.30 привез, в 3 часа уехал, при мне начальник визу наложил и по базе уже автомашина с отметкой "арест" пошла)

Изменено 26 Июня 2006 пользователем Франт

[Гость Сорочинский Олег]

Ожидания оправдались.

Суд вынес решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании ст. 158 ГК РК (конкретная часть ст. 158 не указана).

Объяснения покупателя, что он не знал о наличии определения суда об аресте квартиры судом во внимание не приняты, при этом никем не оспорены и не опровергнуты.

В присутствии двух (из трех) ответчиков заседание проводилось только один раз и было прекращено из-за отвода судье, заявленного сразу после оглашения иска и опроса мнений продавца квартиры и покупателя квартиры.

Исследование обстоятельств дела вообще не проводилось. После отказа в отводе судьи, суд сразу перешел к прениям (со стадии оглашения иска) и провел их в отсутствии ВСЕХ ответчиков, хотя продавец квартиры предоставил справку, что находится на лечении в стационаре и просил отложить судебное заседание, т.к. он настаивает на обязательном участии в судебных заседаниях.

Вместо заочного решения суд вынес РЕШЕНИЕ.

Это только незначительная часть нарушений. Решительность суда в попрании норм процессуального и материального права вызывает предположение, что данное решение согласовано в вышестоящей инстанции и апелляционная коллегия не усмотрит никаких нарушений.

Прошу подсказать тактику апелляционного обжалования в условиях предполагаемой договоренности с вышестоящим судом .