Права нанимателя и наймодателя.

[Гость Елена]

Добрый день! Помогите разобраться. Заключили договор аренды жилого помещения, в одном из пунктов указано "арендодатель имеет право посещать арендатора, предварительно оповестив арендатора". Мы уехали в отпуск, за два дня до отъезда передали оплату за 1,5 вперёд, через два дня после того как мы покинули страну, наймодатель поставила меня перед фактом, что собирается посетить арендуемое мной жилое помещение. Имеет ли право собственник на такие проверки? Имею ли я права сменить замок в квартире, ведь если собственник сдал внаём, то он сознательно ограничивает своё право собственности, но если ключи находятся не только у нанимателя, значит фактически жилое помещение не передано нанимателю? Буду весьма признательна за ссылки на номера статей ГК. Спасибо.

[aslanKUATBEKOV]

2 часа назад, Guest Елена сказал(а):

Добрый день! Помогите разобраться. Заключили договор аренды жилого помещения, в одном из пунктов указано "арендодатель имеет право посещать арендатора, предварительно оповестив арендатора". Мы уехали в отпуск, за два дня до отъезда передали оплату за 1,5 вперёд, через два дня после того как мы покинули страну, наймодатель поставила меня перед фактом, что собирается посетить арендуемое мной жилое помещение. Имеет ли право собственник на такие проверки? Имею ли я права сменить замок в квартире, ведь если собственник сдал внаём, то он сознательно ограничивает своё право собственности, но если ключи находятся не только у нанимателя, значит фактически жилое помещение не передано нанимателю? Буду весьма признательна за ссылки на номера статей ГК. Спасибо.

Необходимо внимательно изучить условия Вашего договора имущественного найма. Ведь по большей части закон позволяет сторонам самим определять те или иные положения их взаимоотношений.

Если в договоре указано, что собственник имеет право посещать объект имущественного найма, то это означает, что "собственник имеет право на такие проверки", но соблюдением определенных процедур: оповещение нанимателя. Указан ли в договоре способ и срок оповещения? Если не детализируются ни то, ни другое, то это печаль. Телефонный звонок и будет служить оповещением. 

Теперь что касается имущества, переданного в наем.

Статья 547. Предоставление имущества нанимателю

1. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

2. Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

То есть, Вам было передано имущество (жилищное помещение) со всеми его принадлежностями (столы, кровать, шкафы, обои, ложки, кастрюли, двери, замки и др.) А теперь как пользоваться сданным имуществом и его принадлежностями:

Статья 550. Пользование нанятым имуществом

Наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Без согласия собственника Вы не вправе самовольно изменять имущество и принадлежности к нему, это касается замка с ключами.

Если Вы согласились с условиями договора и поставили подпись, значит должны их соблюдать.

 

 

[Malena2k]

6 часов назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Необходимо внимательно изучить условия Вашего договора имущественного найма. Ведь по большей части закон позволяет сторонам самим определять те или иные положения их взаимоотношений.

Если в договоре указано, что собственник имеет право посещать объект имущественного найма, то это означает, что "собственник имеет право на такие проверки", но соблюдением определенных процедур: оповещение нанимателя. Указан ли в договоре способ и срок оповещения? Если не детализируются ни то, ни другое, то это печаль. Телефонный звонок и будет служить оповещением. 

Теперь что касается имущества, переданного в наем.

Статья 547. Предоставление имущества нанимателю

1. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

2. Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

То есть, Вам было передано имущество (жилищное помещение) со всеми его принадлежностями (столы, кровать, шкафы, обои, ложки, кастрюли, двери, замки и др.) А теперь как пользоваться сданным имуществом и его принадлежностями:

Статья 550. Пользование нанятым имуществом

Наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Без согласия собственника Вы не вправе самовольно изменять имущество и принадлежности к нему, это касается замка с ключами.

Если Вы согласились с условиями договора и поставили подпись, значит должны их соблюдать.

 

 

 Не детализируется. Но по факту я не припятствую физически. То есть закон меня не защитит? Наймодатель решил расторгнуть договор и попросил освободить помещение в день нашего прилёта, как раз в срок заключения договора. Но, я не согласна с расторжением, во-первых траты на поиск жилья и переезд, а во-вторых я чисто физически не могу переехать. Как жить? 

 

[aslanKUATBEKOV]

28 минут назад, Malena2k сказал(а):

 Не детализируется. Но по факту я не припятствую физически. То есть закон меня не защитит? Наймодатель решил расторгнуть договор и попросил освободить помещение в день нашего прилёта, как раз в срок заключения договора. Но, я не согласна с расторжением, во-первых траты на поиск жилья и переезд, а во-вторых я чисто физически не могу переехать. Как жить? 

 

Вообще, собственник просто так не может взять и расторгнуть договор в одностороннем порядке. Есть строго определенные требования. На какие злостные нарушения ссылается собственник? Если Вы не согласны с расторжением договора в одностороннем порядке или если Вы не нарушали серьезно условия договора, то однозначно то только через суд. Собственник не сможет Вас принудительно выселить, это самоуправство, что наказуемо законом. Вообще-то, в большинстве случаев в договорах указывается порядок так называемого "выселения" с указанием времени для собирания вещей, так сказать.

 

21 минуту назад, Malena2k сказал(а):

 Наймодатель решил расторгнуть договор и попросил освободить помещение в день нашего прилёта, как раз в срок заключения договора.

Что-то я не совсем понял это утверждение. Как понять в срок заключения договора?

[Malena2k]

Расчёт производится 15 числа ещё месячно, дата заключерия договора, как раз в этот день мы прилетим и он проинформировал "заранее" что в этот день нам нужно съехать. На разногласия, что я им не разрешаю в моё отсутствие приходить по смс переписке.

[aslanKUATBEKOV]

2 часа назад, Malena2k сказал(а):

Расчёт производится 15 числа ещё месячно, дата заключерия договора, как раз в этот день мы прилетим и он проинформировал "заранее" что в этот день нам нужно съехать. На разногласия, что я им не разрешаю в моё отсутствие приходить по смс переписке.

Статья 556. Изменение и расторжение договора имущественного найма по требованию одной из сторон

1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

2. По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:

1) если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;

2) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

4) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

В Вашем случае Вам уже сделали предупреждение,что Вы устранили недочеты по обязательству. Собственник не может рубить сразу с плеча, ссылаясь, что Вы нарушили обязательства и вон срочно из квартиры, и мотивируя, что Вы нарушили условия договора(хоть Вы предварительно и нарушили). Он может ссылаться на нарушение условий договора и досрочное одностороннее расторжение в  виде недопущения его к проверке только после предоставления возможности Вам исправить так называемое нарушение в виде недопущения к жилому помещению. Так что формально Вы еще "живы" до следующего" уведомления.

[ОТТО 1945]

22 часа назад, Guest Елена сказал(а):

Спасибо.

во первых, когда заключается договор аренды, собственник помещения передает вам часть своих прав, это владеть и пользоваться помещением, соответственно собственник на время аренды если не лишается, то ограничивается в этих правах и это значит, что входит в помещение в ваше отсутствие он не имеет право, второе, согласно статье 563 ГК РК

Статья 563. Защита прав нанимателя

Нанимателю обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. На наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество.

Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.

из смысла данной статьи следует, что вы наделяетесь правами собственника, при защите своих прав как арендатора, таким образом я бы вам посоветовал сделать следующее, в письменной форме оставить в известность арендодателя о том, что вы намерены заменить все замки, экземпляр ключей, арендодателю будет передан только после возврата помещения, поскольку в помещении находятся ваши вещи, а арендодатель не может гарантировать вам безопасность помещения, также объясните хозяину квартиры, что вход в помещение без вас недопустим, так как это будет расцениваться как вторжение. главное, что вы должны уяснить, что на время аренды, вы по сути собственник помещения, и никто без вашего ведома не имеет право входит в него, и уж тем более держать у себя ваши ключи.    

[aslanKUATBEKOV]

2 часа назад, ОТТО 1945 сказал(а):

Статья 563. Защита прав нанимателя

Из этой статьи больше следует, что арендатору принадлежат право на защиту его от своего имени в отношениях с третьими лицами. Законодатель не стал бы отдельно так заострять внимание, так как право на защиту принадлежит всем по умолчанию.

Вообще, что касается аренды, законодательство дает сторонам свободу. Если стороны договорились, что собственник может посещать квартиру, то значит может. Они договорились. Другое дело, что в отсутствии арендатора это уже ущемление и злоупотребление прав.

2 часа назад, ОТТО 1945 сказал(а):

в письменной форме оставить в известность арендодателя о том, что вы намерены заменить все замки, экземпляр ключей, арендодателю будет передан только после возврата помещения, поскольку в помещении находятся ваши вещи, а арендодатель не может гарантировать вам безопасность помещения

Это правильно, но согласится ли собственник - очень сомнительно, так как нужно его согласие собственника на изменение имущества и его принадлежностей.

 

Обычно, чем отличается запад от нас? На западе к юристам бегут еще до сделки, а у нас в основном , когда у нас проблемы.

[ОТТО 1945]

3 часа назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Они договорились

первое, в договоре сказано, допускать в квартиру, но, допускать не значит посещать ее в отсутствии владельцев, допускать предполагает наличие волеизъявления, в случае отказа в допуске, арендодатель не вправе входит в помещение, если бы в договоре было бы прямо прописано, право арендодателя посещать квартиру даже в отсутствии арендатора, тогда да, это было странно, но можно, но такого права у арендодателя нет, есть право посещать при условии допуска в квартиру, и никак иначе. второе, цитируемая мной статья указывает на право арендатора защищать свой права наравне с правам и собственника, а значит арендатор вправе защищать любую попытку нарушения его прав, вне зависимости от того кто посягает на эти права, даже если это собственник, так как собственник отдал свой права на имущество арендатору, по сути он обременил имущество, в  том числе и от себя, арендодатель не вправе во время аренды скажем делать ремонт, завозить какое либо имущество, приводит новых арендатором и т.д. без согласия владельца (арендатора), по той простой причине, что прав на владение и пользование помещением у него нет, он их передал. третье, письмо арендодателю это не предложение, это уведомление, констатация факта, я арендатор имея на это полное право, собираюсь сделать то-то, все. изменение имущества? замена замков ну никак не повлияет на имущество, вот если бы арендатор решил сделать перепланировку, тогда да, а так, что мне постоянно уведомлять арендодателя если я сделаю ремонт протекающего крана или почищу засор трубах? 

[aslanKUATBEKOV]

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

первое, в договоре сказано, допускать в квартиру,

Тут понятное дело, что собственник не вправе зайти в квартиру в отсутствие нанимателя. Вопрос состоял в том,что собственник не может просто так прийти в квартиру нанимателя в его присутствие без уведомления. Уведомление было, теперь он может посетить во время присутствия.

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

второе, цитируемая мной статья указывает на право арендатора защищать свой права наравне с правам и собственника

Тоже очевидно, что наниматель пользуется теми же правами на защиту, что и все. Здесь и не было возражений. Я уточнил, что приведенная статья подчеркивает возможность нанимателя наравне со всеми защищать свои права и против третьих лиц(соседи, госорганы, организации др.) даже если он и не является собственником. Чтоб у нанимателей не было страха, что они бесправны.

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

третье, письмо арендодателю это не предложение, это уведомление, констатация факта, я арендатор имея на это полное право, собираюсь сделать то-то, все. изменение имущества? замена замков ну никак не повлияет на имущество, вот если бы арендатор решил сделать перепланировку, тогда да...

 

А какая собственно разница, перепланировка или просто решил замки поменять, окна, дырку в стене, двери снести, окна,трубы, унитаз поменять? Обязательно нужно согласие собственника на те или иные действия. Имущество и принадлежности к нему были переданы в первоначальном состоянии, в таком и верни. А если Вы поменяете замок, то это уже изменения и/или дополнения в соглашение (письма,телеграммы, уведомления и др.), требующие согласия двух сторон. В одностороннем порядке нельзя.

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

мне постоянно уведомлять арендодателя если я сделаю ремонт протекающего крана или почищу засор трубах? 

Формально - да. Но понятно, что на деле это волокита и по мелочи вряд ли кто будет уведомлять постоянно, а только по "важным" делам.

 

Изменено 24 Апреля 2016 пользователем aslanKUATBEKOV

[ОТТО 1945]

12 минуты назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Формально - да. Но понятно, что на деле это волокита и по мелочи вряд ли кто будет уведомлять постоянно, а только по "важным" делам.

пункт 3.4. Договора указывает на обязанность допускать арендодателя, а значит что арендатор должен как минимум сказать ок, приходите завтра, а из смысла вопроса автора публикации следует, что ее просто поставили в известность, буду завтра (условно), но согласия то не было, арендатор элементарно не может, придут гости, командировка и так далее, у арендатора обязанность пустить арендодателя, но когда и при каких условиях не прописано, а значит такой допуск только по согласованию, касательно разницы между перепланировкой и заменой замка, то разница огромная, замена замка это текущий ремонт и такой ремонт законодатель возлагает на арендатора (если иное не предусмотрено договором), а значит и уведомлять об этом арендодателя нет смысла.   

[aslanKUATBEKOV]

5 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

касательно разницы между перепланировкой и заменой замка, то разница огромная, замена замка это текущий ремонт и такой ремонт законодатель возлагает на арендатора (если иное не предусмотрено договором), а значит и уведомлять об этом арендодателя нет смысла.   

Это уже Вы сами определили, что является ремонтом или нет. Текущий ремонт - это поддержание переданного имущества в исправном состоянии и его ремонт (замена), в случае, если он оказался неисправным. А тут замок исправный, все работает, но его целенаправленно меняют - это уже не ремонт. Это изменение

 

10 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

пункт 3.4. Договора указывает на обязанность допускать арендодателя...

Я ж сказал, что я не понял суть вопроса и уже уточнили, что собственник собирается без присутствия зайти. Я и говорю, что собственник не вправе заходить без присутствия нанимателя.

[ОТТО 1945]

29 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Это уже Вы сами определили, что является ремонтом или нет. Текущий ремонт - это поддержание переданного имущества в исправном состоянии и его ремонт (замена), в случае, если он оказался неисправным. А тут замок исправный, все работает, но его целенаправленно меняют - это уже не ремонт. Это изменение

перепланировка это капитальный ремонт или по другому улучшение и такое действие либо осуществляется арендодателем (552 ГК РК) либо с разрешения арендодателя (555 ГР РК) производится арендатором, текущий ремонт это все таки не столь масштабные работы и не обязательно что то чинить, можно что то улучшать или видоизменять или заменять, то есть совершать действия которые может совершить лицо которое наделено правом владеть и пользоваться имуществом, кстати. а чего вы решили,ч то арендатор обязан уведомлять о каждом своем действии?  

[aslanKUATBEKOV]

6 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

перепланировка это капитальный ремонт или по другому улучшение и такое действие либо осуществляется арендодателем (552 ГК РК) либо с разрешения арендодателя (555 ГР РК) производится арендатором, текущий ремонт это все таки не столь масштабные работы и не обязательно что то чинить, можно что то улучшать или видоизменять или заменять, то есть совершать действия которые может совершить лицо которое наделено правом владеть и пользоваться имуществом, кстати. а чего вы решили,ч то арендатор обязан уведомлять о каждом своем действии?  

Ну началось, теперь толкование пошло. Ну хорошо.

Статья 6. Толкование норм гражданского законодательства

1. Нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения.

Открываем любой первый попавшийся толковый словарь русского языка. Например,

Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935-1940. http://dic.academic.ru/dic.nsf/ushakov/1008846

РЕМОНТ

РЕМО́НТ, ремонта, муж. (франц. remonte).

1. Исправление разрушившегося или обветшавшего, починка. Смета на капитальный ремонт здания. Профилактический ремонт. Ремонт фабрики закончен. Ремонт одежды.

 

Или Ожегова. http://ozhegov.info/slovar/?ex=Y&q=%D0%A0%D0%95%D0%9C%D0%9E%D0%9D%D0%A2

1. Починка, устранение неисправностей

Как видим, в дословном понимании - это прежде всего починка неисправного. В данном случае ремонт, как Вы указывали ранее - протекающий кран или засор трубы.

46 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

а чего вы решили,ч то арендатор обязан уведомлять о каждом своем действии?  

А потому наниматель не является собственником имущества и его принадлежностей.

[ОТТО 1945]

5 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

А потому наниматель не является собственником имущества и его принадлежностей.

нуууу, после таких доводов, просто вынужден согласится, что замена замка ни есть текущий ремонт :) (кто мы против классиков? так тля...), и все же считаю, что нет ни одного основания уведомлять арендодателя о всех действии совершаемых арендатором с арендуемым имуществом (если только такое требование, не предусмотрено договором), особенно учитывая, что такой обязанности даже гражданский кодекс не предусматривает, также возвращаясь к основам гражданского права, как мы знаем, собственник по отношению к имуществу обладает правом владеть, пользоваться и распоряжаться, передача имущества в аренду, предполагает передачу части прав арендатору, это права владеть и пользоваться, передавая эти права арендодатель ограничивает себя в этих правах, и уже арендатор наделяется правами собственника и уже он принимает решения в отношении данного имущества, но в пределах переданных ему прав, а значит замена замка есть право арендатора, если иное не предусмотрено договором. 

[aslanKUATBEKOV]

11 минуту назад, ОТТО 1945 сказал(а):

нуууу, после таких доводов, просто вынужден согласится, что замена замка ни есть текущий ремонт :) (кто мы против классиков? так тля...), и все же считаю, что нет ни одного основания уведомлять арендодателя о всех действии совершаемых арендатором с арендуемым имуществом (если только такое требование, не предусмотрено договором), особенно учитывая, что такой обязанности даже гражданский кодекс не предусматривает, также возвращаясь к основам гражданского права, как мы знаем, собственник по отношению к имуществу обладает правом владеть, пользоваться и распоряжаться, передача имущества в аренду, предполагает передачу части прав арендатору, это права владеть и пользоваться, передавая эти права арендодатель ограничивает себя в этих правах, и уже арендатор наделяется правами собственника и уже он принимает решения в отношении данного имущества, но в пределах переданных ему прав, а значит замена замка есть право арендатора, если иное не предусмотрено договором. 

Я и с самого начала говорил, что закон дает значительную свободу сторонам определить их отношения.

Ладно, сдаюсь :) А если серьезно, вопрос прямо не урегулирован ни договором, ни законом, не однозначный и будет иметься множество мнений по этому поводу, так как с одной стороны - да, Вы правы, что владение и пользование переданы другому лицу и собственник как бы лишается данными правами, а с другой стороны, демонтаж замка - это квазираспоряжение имуществом (принадлежностью).  Ведь право распоряжения - это ведь не только юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества путем продажи, дарения, обременения, и т.д., а еще и фактическое определение судьбы: демонтаж, уничтожение, разбор на части, извлечение деталей. Поэтому и квазираспоряжение. 

[Malena2k]

Спасибо большое за ваше мнения, в спорах рождается истина. Тема будет полезна многим. Под занавес хотелось бы ещё один вопрос задать, что делать если меня нет в стране, а собственник распоряжается арендуемой мной квартирой и ссылки на закон его вообще мало волнуют "моя квартира, что хочу, то и делаю". В суд на них подать? Может ли это юрист сделать в моё отсутствие? Как я могу защититься?

[ОТТО 1945]

6 минут назад, Malena2k сказал(а):

Как я могу защититься?

отписать доверенность на юриста, что бы он мог представлять ваши интересы перед арендодателем, в том числе подписывал письма, давал пояснения и  так далее. 

[Гость Алексей]

Добрый день , могу ли я подать в суд на так сказать , ущемление своих прав в  арендуемом жилье со стороны собственника 

Один из примеров посещение в любое время диктовка как что нужно делать и это в выходные дни 

[ОТТО 1945]

39 минут назад, Гость Алексей сказал:

Добрый день , могу ли я подать в суд на так сказать , ущемление своих прав в  арендуемом жилье со стороны собственника 

Один из примеров посещение в любое время диктовка как что нужно делать и это в выходные дни 

Можете, вы вправе защищать свой права как арендатора, в том числе и от собственника, особенно если тот мешает вам в полной мере пользоваться имуществом