Договор аренды, регистрация

[Гость Иван]

Добрый день!

Подскажите пожалуйста, договор аренды заключенный на год и более, подлежит гос.регистрации. А если такой договор заключен но гос регистрацию не прошел, будет ли это основанием к недействительности такого договора? Может ли отсутствие его регистрации, как-то повлиять в случае какого либо спора между арендатором и арендодателем, если "да" то как повлияет ? Мое мнение что отсутствие гос. регистрации не повлияет на договорные отношения между сторон. Хотелось бы узнать мнение юристов. Спасибо!

[ОТТО 1945]

21 минуту назад, Гость Иван сказал(а):

Спасибо!

к сожалению вы не правы, если договор подлежит обязательной гос. регистрации, то права и обязанности по такому договору возникают с момента его регистрации, об этом в частности гласят:

статья 155 ГК РК "Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами."

и статьи 5 и 7 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"  

Статья 5. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество

Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:

1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;"

"статья 7. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами."

 

[Элина]

12 часа назад, Гость Иван сказал(а):

Добрый день!

Подскажите пожалуйста, договор аренды заключенный на год и более, подлежит гос.регистрации. А если такой договор заключен но гос регистрацию не прошел, будет ли это основанием к недействительности такого договора? Может ли отсутствие его регистрации, как-то повлиять в случае какого либо спора между арендатором и арендодателем, если "да" то как повлияет ? Мое мнение что отсутствие гос. регистрации не повлияет на договорные отношения между сторон. Хотелось бы узнать мнение юристов. Спасибо!

А я думаю так:

Если между Арендодателем и Арендатором  были оговорены все существенные условия договора: предмет договора, его цена, имущество, которое сдается в аренду, порядок расчетов - что соответствует требованиям статьей 406 и 407 ГК. А сам договор был заключен в письменной форме, то есть с соблюдением правил подпункта 2 пункта 1 статьи 152 ГК.

Указанный договор не оспорен сторонами и не признан недействительным, поэтому он является обязательным для сторон, а значит, в силу статей 272, 273 ГК все обязательства, вытекающие из договора, должны исполняться сторонами надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения этих обязательств не допускается.

Требования закона о регистрации возникновения  права аренды на объект недвижимости, представляет собой лишь одно из совокупности обязательств сторон, вытекающих из договора.

Отсутствие регистрации договора в органах юстиции не означает, что такой договор не имеет юридической силы, а, напротив, именно наличие неотмененного договора на основании пункта 2 статьи 155 ГК дает право одной из сторон договора обратиться в суд с требованием о государственной регистрации своих прав по договору, если другая сторона от такой регистрации уклоняется.

[ОТТО 1945]

1 час назад, Элина сказал(а):

Отсутствие регистрации договора в органах юстиции не означает, что такой договор не имеет юридической силы, а, напротив, именно наличие неотмененного договора на основании пункта 2 статьи 155 ГК дает право одной из сторон договора обратиться в суд с требованием о государственной регистрации своих прав по договору, если другая сторона от такой регистрации уклоняется.

здравствуйте Элина, указанные вами статьи 152, 406-407, 272, 273 ГК РК обязательны к исполнению тут вопросов нет, но п.1. ст. 155 ГК РК хоть и не является императивной нормой, все таки достаточно категорична (Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.), а значит есть четкое и понятное требование, которое также надо соблюсти наравне с приведенными вами нормами, также цитируемый вами п.2. ст. 155 ГК РК указывает на то, что по решению суда сделка может быть признана заключенной, однако до этого она таковой не является и права и обязанности по такой сделки вступят в силу только по решению суда 

[aslanKUATBEKOV]

1 час назад, Элина сказал(а):

Отсутствие регистрации договора в органах юстиции не означает, что такой договор не имеет юридической силы, а, напротив, именно наличие неотмененного договора на основании пункта 2 статьи 155 ГК дает право одной из сторон договора обратиться в суд с требованием о государственной регистрации своих прав по договору, если другая сторона от такой регистрации уклоняется.

Просто есть риски, что если кто-то из сторон вздумает оспорить заключенный между ними договор, наступят неблагоприятные последствия для них. В статье 155 указано "Сделка...совершенной = сделка заключенной", если исходить от буквального толкования. Но так как регистрации не было, то и сделка не совершена.

1 минуту назад, ОТТО 1945 сказал(а):

здравствуйте Элина, указанные вами статьи 152, 406-407, 272, 273 ГК РК обязательны к исполнению тут вопросов нет, но п.1. ст. 155 ГК РК хоть и не является императивной нормой, все таки достаточно категорична (Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.), а значит есть четкое и понятное требование, которое также надо соблюсти наравне с приведенными вами нормами, также цитируемый вами п.2. ст. 155 ГК РК указывает на то, что по решению суда сделка может быть признана заключенной, однако до этого она таковой не является и права и обязанности по такой сделки вступят в силу только по решению суда 

Вот именно. П.2 ст.155, если исходить из буквального толкования, то может быть зарегистрирована решением суда. То есть, суд может сам придать этому договору юридическую силу.. Хотя...мне кажется, решение о регистрации сделки будет всего лишь основанием для регистрирующего органа произвести соответствующего изменения в правовой кадастр, так как суд не будет сам это делать)

[Элина]

2 часа назад, ОТТО 1945 сказал(а):

здравствуйте Элина, указанные вами статьи 152, 406-407, 272, 273 ГК РК обязательны к исполнению тут вопросов нет, но п.1. ст. 155 ГК РК хоть и не является императивной нормой, все таки достаточно категорична (Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.), а значит есть четкое и понятное требование, которое также надо соблюсти наравне с приведенными вами нормами, также цитируемый вами п.2. ст. 155 ГК РК указывает на то, что по решению суда сделка может быть признана заключенной, однако до этого она таковой не является и права и обязанности по такой сделки вступят в силу только по решению суда 

Здравствуйте ОТТО. В п.2 ст. 155 ГК РК не написано, что суд признает сделку заключенной, а написано, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Решение будет о регистрации сделки, а не о признании сделки заключенной.

 

2 часа назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Просто есть риски, что если кто-то из сторон вздумает оспорить заключенный между ними договор, наступят неблагоприятные последствия для них.

Вот здесь соглашусь, если одна из сторон подаст иск о признании сделки недействительной, есть риск, что в связи с отсутствием регистрации ее признают недействительной. Но пока договор ни одной из сторон не оспорен, нет оснований считать его не заключенным.

 

2 часа назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Хотя...мне кажется, решение о регистрации сделки будет всего лишь основанием для регистрирующего органа произвести соответствующего изменения в правовой кадастр, так как суд не будет сам это делать)

Естественно суд не будет этого делать.Регистрировать будет ДЮ. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

[ОТТО 1945]

2 минуты назад, Элина сказал(а):

Здравствуйте ОТТО. В п.2 ст. 155 ГК РК не написано, что суд признает сделку заключенной, а написано, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Решение будет о регистрации сделки, а не о признании сделки заключенной.

но сути то это не меняет, сделка не вступит в силу без регистрации, права и обязанности не возникли. 

[Элина]

13 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

но сути то это не меняет, сделка не вступит в силу без регистрации, права и обязанности не возникли. 

Очень даже меняет. Давайте разделять понятия: не заключенный договор и не действительный договор. Согласитесь,это разные вещи.

Недействительность:

По общему правилу договор имущественного найма должен быть заключен в письменной форме. Договор имущественного найма (аренды) предприятия в целом как имущественного комплекса, а также здания и сооружения должен быть составлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 575 ГК РК, п. 1 ст. 582 ГК РК). Несоблюдение формы договора имущественного найма (аренды) влечет его недействительность (п. 2 ст. 575 ГК РК, п. 2 ст. 582 ГК РК).

Не заключенность:

- В договоре имущественного найма должны содержаться все необходимые условия, признанные законодательством существенными (например, условие об объекте имущественного найма (ст. 542 ГК РК), условие об арендной плате (п. 1 ст. 583 ГК РК)). 

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 2 ст. 542 ГК РК).

В тех случаях, когда объектом договора аренды является здание или сооружения, то, в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РК, договор аренды должен содержать также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

 

[ОТТО 1945]

5 минут назад, Элина сказал(а):

Очень даже меняет. Давайте разделять понятия: не заключенный договор и не действительный договор. Согласитесь,это разные вещи.

ранее я уже согласился с необходимостью соблюдать требовании указанных вами статей, но, наряду с соблюдением оных, я указывал на необходимость соблюдения и статьи 155 ГК РК, из которого ясно следует, что договор не совершится (не будет заключен) без гос. регистрации, а не совершения сделки, есть отсутствие прав и обязанностей, сделки нет, что автоматически делает бессмысленным соблюдение иных требовании как договора так и законодательства. 

[Элина]

18 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

ранее я уже согласился с необходимостью соблюдать требовании указанных вами статей, но, наряду с соблюдением оных, я указывал на необходимость соблюдения и статьи 155 ГК РК, из которого ясно следует, что договор не совершится (не будет заключен) без гос. регистрации, а не совершения сделки, есть отсутствие прав и обязанностей, сделки нет, что автоматически делает бессмысленным соблюдение иных требовании как договора так и законодательства. 

В соответствии с подпунктом 1) статьи 5 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) государственной регистрации в правовом кадастре в числе других обременений прав на недвижимое имущество, подлежит право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением.

Регистрируется даже не само право аренды, а обременение права на недвижимое имущество, что не может быть отнесено к ст. 155 ГК РК.

[ОТТО 1945]

7 минут назад, Элина сказал(а):

Регистрируется даже не само право аренды, а обременение права на недвижимое имущество, что не может быть отнесено к ст. 155 ГК РК.

интересное суждение :), однако обременение явилось следствием чего? в нашей ситуации, это результат сделки, под которой статья 147 ГК РК признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а значит если действия сторон влечет за собой обременение, то такая сделка (и как итог обременение) подлежит гос. регистрации. 

[Элина]

Нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан
от 23 апреля 2008 года № 4
О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона
Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по обращению суда № 2 города Костаная Костанайской области»

В соответствии с пунктом 1 статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года № 268-XIII (далее — Гражданский кодекс), право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Права (обременения прав) на недвижимое имущество, а также сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законами и иными законодательными актами (пункт 1 статьи 155 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 7 Закона). Пунктом 3 статьи 236 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация — это «обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременения прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами» (подпункт 6) статьи 1 Закона).

Обязательный характер государственной регистрации означает, что независимо от истечения какого-либо срока права на законно приобретенное имущество должны быть зарегистрированы соответствующим регистрирующим органом в установленном порядке.

Предусмотренный пунктом 1 статьи 9 Закона срок подачи документов на государственную регистрацию обязывает, с одной стороны, граждан соблюдать установленный законом срок подачи документов, с другой стороны, государство обеспечить процедуру признания и подтверждения законного возникновения, изменения или прекращения соответствующих прав. Лицо, владеющее и пользующееся недвижимым имуществом на законном основании, обязано зарегистрировать это имущество и вправе требовать от регистрирующего органа совершения действий, связанных с государственной регистрацией.

Конституционный Совет полагает, что установленный шестимесячный срок подачи документов на государственную регистрацию призван способствовать обеспечению юридической определенности права на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный срок также носит дисциплинирующий характер, поскольку за его несоблюдение устанавливается административная ответственность (статья 354-3 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях от 30 января 2001 года № 155-II).

Таким образом, по мнению Конституционного Совета, обязательный характер государственной регистрации означает, что пропуск установленного законом срока для подачи документов может повлечь правовые последствия в форме ответственности (административной) виновных лиц, но не должен являться основанием для отказа в приеме документов и самой регистрации права (обременения права).

В соответствии со статьей 26 Конституции республики «граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество» (пункт 1) и «собственность... гарантируется законом» (пункт 2). Настоящие конституционные положения «предполагают правовую легитимность приобретения имущества и направлены на охрану законных прав собственника от неправомерного вмешательства кого бы то ни было и обеспечение неприкосновенности собственности» (постановление Конституционного Совета от 15 апреля 2004 года № 2). Таким образом, защите подлежат имущественные права и интересы как собственников, так и законных владельцев имущества.

Анализ норм гражданского законодательства показывает, что государственная регистрация, как таковая, не затрагивает содержания права на недвижимое имущество и сделок с ним, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли, имущественную самостоятельность и имущественную ответственность.

 

3 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

интересное суждение :), однако обременение явилось следствием чего? в нашей ситуации, это результат сделки, под которой статья 147 ГК РК признает действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а значит если действия сторон влечет за собой обременение, то такая сделка (и как итог обременение) подлежит гос. регистрации. 

Ладно, не туда понесло меня

[ОТТО 1945]

23 минуты назад, Элина сказал(а):

Ладно, не туда понесло меня

со всеми бывает :) 

[Элина]

12 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

со всеми бывает :) 

Ответ Министра юстиции РК от 19 декабря 2014 года на вопрос от 1 октября 2014 года № 13907 (adilet.gov.kz)

 

13907

Статус: Отвеченный

Дата создания: суббота, 1 Октябрь, 2014 - 12:49

Автор: Илибаев Мирас Хамитович

Категория: Недвижимость

 

Вопрос:  

Наша компания намерена заключить договор аренды сроком на три года. Законом от 25.03.11 года № 421-IV сделки с недвижимостью как объекты регистрации исключены из Гражданского Кодекса, иных нормативно-правовых актов, поскольку регистрации в правовом кадастре подлежит не сама сделка, а права и обременения, возникающие на основании такой сделки. В связи с этим, просим Вас разъяснить:

 1. Если стороны не зарегистрируют обременения, возникшие в силу договора аренды, какие правовые последствия могут наступить для сторон (помимо административной ответственности)?

2. Может ли отсутствие регистрации обременений повлечь недействительность договора аренды?

 

Ответ:  

Рассмотрев Ваше обращение, сообщаем следующее. В соответствии со статьей 118 Гражданского кодекса возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон). Согласно статье 5 Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением.

 Статьей 9 Закона определено, что лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов. Статьей 354-3 Кодекса «Об административных правонарушениях» предусмотрено, что нарушение физическими и (или) юридическими лицами установленного Законом срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество влечет штраф на физических лиц в размере десяти, на юридических лиц - в размере двадцати месячных расчетных показателей.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации, и несвоевременная регистрация такого договора влечет административную ответственность. Вместе с тем, следует отметить, что согласно статье 386 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Если законодательством или договором предусмотрен срок действия договора, окончание этого срока влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует указание на срок его действия, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, имевшее место до истечения этого срока. Кроме того, в соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Имашев Б.М.

[ОТТО 1945]

15 минут назад, Элина сказал(а):

Автор: Илибаев Мирас Хамитович

ну с таким автором спорит сложно :) соглашусь с вашей позицией. 

[Элина]

5 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

 

21 минуту назад, Элина сказал(а):

Автор: Илибаев Мирас Хамитович

ну с таким автором спорит сложно :)

 

Да ну? Это тот о ком я подумала?

[ОТТО 1945]

Только что, Элина сказал(а):

Да ну? Это тот о ком я подумала?

он самый :)

[Элина]

Только что, ОТТО 1945 сказал(а):

он самый :)

Вот уж правда, удивительное рядом. Ничего себе совпадения

Но справедливости ради отмечу, что данный вопрос очень и очень спорный, и все равно каждый судья будет решать его по своему убеждению, пока не будет выработана единообразная судебная практика по данному вопросу. С одной стороны ст.155, 157 ГК РК и нормы закона о гос. регистрации, а с другой стороны ст. 393, 394 ГК и нормы особенной части ГК по имущественному найму.

Смоделируем ситуацию:

Заключили договор, Арендодатель передал имущество, Арендатор платил арендную плату. Потом бац, договор аренды признают недействительным в связи с отсутствием регистрации. Арендатор-то вернет имущество, но Арендодатель тоже должен вернуть все арендные платежи. Нелогично как-то получается.

[Элина]

И еще меня вопрос волнует, последствия признания договора недействительным мы знаем, а каковы последствия признания договора не заключенным?

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Элина сказал(а):

И еще меня вопрос волнует, последствия признания договора недействительным мы знаем, а каковы последствия признания договора не заключенным?

по логике, если сделки не было вообще, то все полученное сторонами должно быть возвращено и стороны возвращаются в первоначальное положение до попытки заключить сделку. 

[Элина]

45 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

по логике, если сделки не было вообще, то все полученное сторонами должно быть возвращено и стороны возвращаются в первоначальное положение до попытки заключить сделку. 

Тогда какая разница между недействительностью и не заключением?

[ОТТО 1945]

26 минут назад, Элина сказал(а):

Тогда какая разница между недействительностью и не заключением?

думаю я разобрался, юридические последствия идентичны, однако термин "не заключенный" применяется только в случаях когда стороны не согласовали существенные условия договора или не выполнили требования законодательства к конкретной сделки, что делает договор не заключенным. 

[aslanKUATBEKOV]

И что в итоге получается? По логике вещей, регистрация сделки нужна для того, чтобы только не попасть под адм отвественность?))

[ОТТО 1945]

5 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

И что в итоге получается? По логике вещей, регистрация сделки нужна для того, чтобы только не попасть под адм отвественность?))

нет, таким образом регистрируется обременение, накладываемое на недвижимое имущество, возникшее в результате заключения договора аренды 

[aslanKUATBEKOV]

1 минуту назад, ОТТО 1945 сказал(а):

нет, таким образом регистрируется обременение, накладываемое на недвижимое имущество, возникшее в результате заключения договора аренды 

Так что с институтом незаключенности договора?