Недействительный договор или нет?

[sud]

В 2014 году купил квартиру. В договоре купли-продажи ничего не сказано о передаче мне этой квартиры продавцом. Никаких актов прием-передачи я так же не подписывал. Может ли продавец потребовать в суде признание этого договора недействительным? И в течение какого срока он сможет такой иск подать?

[Элина]

38 минут назад, sud сказал(а):

В 2014 году купил квартиру. В договоре купли-продажи ничего не сказано о передаче мне этой квартиры продавцом. Никаких актов прием-передачи я так же не подписывал. Может ли продавец потребовать в суде признание этого договора недействительным? И в течение какого срока он сможет такой иск подать?

А фактически квартира Вам передана? И Вы несете бремя содержания имущества? Оплата была полностью произведена?

[sud]

2 часа назад, Элина сказал(а):

А фактически квартира Вам передана? И Вы несете бремя содержания имущества? Оплата была полностью произведена?

За квартиру я заплатил полностью (есть расписка продавца), в квартиру вселился и там живу, коммунальные услуги оплачиваю ежемесячно.

[Борисович]

5 часов назад, sud сказал(а):

Может ли продавец потребовать в суде признание этого договора недействительным? И в течение какого срока он сможет такой иск подать?

Потребовать может в любом случае. И подать иск может хоть через десять лет. Другой вопрос о перспективах таких требований. все зависит от ситуации, мотивов и пр. 

[Элина]

11 час назад, Борисович сказал(а):

Потребовать может в любом случае. И подать иск может хоть через десять лет. Другой вопрос о перспективах таких требований. все зависит от ситуации, мотивов и пр. 

Не соглашусь с Борисовичем. В суд обращаются за защитой своих прав, как не передача квартиры покупателю нарушает права Продавца?

Статья 408. Обязанности продавца по передаче товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором.

2. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к нему документы (документы, удостоверяющие комплектность, безопасность, качество товара, порядок эксплуатации и т.п.), предусмотренные нормативными правовыми актами или договором.

Статья 409. Срок исполнения обязанности передать товар

1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором, а если договор не позволяет определить срок - в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 277 настоящего Кодекса.

Статья 277. Срок исполнения обязательства

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Статья 416. Последствия неисполнения обязанности передать товар

1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

2. При отказе продавца передать индивидуально определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 355 настоящего Кодекса.

И насчет сроков я не согласна, существует срок исковой давности- 3 года. Я считаю, что у продавца нет никаких оснований подавать иск о признании договора кпли-продажи недействительным.

 

[Борисович]

1 час назад, Элина сказал(а):

Не соглашусь с Борисовичем. В суд обращаются за защитой своих прав.

А эт всегда пожалста. Вот только, с учетом вопроса ТС о праве Продавца на предъявление требования, приведите мне примеры, когда канцелярия суда вправе дать оценку тому, нарушаются ли права обращающегося или нет, и не принять по этому основанию любое, пусть и бестолковое и беспочвенное, заявление. 

1 час назад, Элина сказал(а):

как не передача квартиры покупателю нарушает права Продавца?

В какой статье ГК указано, что оспаривать сделку (ее действительность) возможно только после ее реального исполнения, а не, скажем, сразу после ее заключения?

1 час назад, Элина сказал(а):

И насчет сроков я не согласна, существует срок исковой давности- 3 года.

Разве Борисович сказал, что такого срока нет? Как давно пропуск этого срока препятствует обращению в суд (о чем спрашивал ТС), а также лишает возможности просить суд восстановить этот срок? 

19 часов назад, sud сказал(а):

в течение какого срока он сможет такой иск подать?

 

[Элина]

2 часа назад, Борисович сказал(а):

А эт всегда пожалста. Вот только, с учетом вопроса ТС о праве Продавца на предъявление требования, приведите мне примеры, когда канцелярия суда вправе дать оценку тому, нарушаются ли права обращающегося или нет, и не принять по этому основанию любое, пусть и бестолковое и беспочвенное, заявление. 

В какой статье ГК указано, что оспаривать сделку (ее действительность) возможно только после ее реального исполнения, а не, скажем, сразу после ее заключения?

Разве Борисович сказал, что такого срока нет? Как давно пропуск этого срока препятствует обращению в суд (о чем спрашивал ТС), а также лишает возможности просить суд восстановить этот срок? 

 

Ну если буквально толковать вопрос ТС- то да, канцелярия не дает оценку заявленным исковым требованиям. Но, как я поняла вопрос ТС (вряд ли человек хотел знать, сможет ли продавец физически сдать иск в канцелярию), он имел ввиду перспективы удовлетворения такого требования. Знаете, Борисович, не все имеют юридическое образование и для многих людей, далеких от юриспруденции, подача иска= удовлетворению иска.

Статья 7. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству;

Из договора купли продажи возникли права и обязанности соответственно: у Продавца: право получить оплату, обязанность передать квартиру, у Покупателя: оплатить, принять квартиру.

Статья 8. Осуществление гражданских прав

1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами, в том числе правом на их защиту.

2. Неосуществление прав, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

3. Осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде.

4. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели - также правила деловой этики. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

5. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Статья 9. Защита гражданских прав

1. Защита гражданских прав осуществляется судом.

А какое право Продавца нарушено, если оплата полностью произведена. Я понимаю, если Покупатель не произвел регистрацию договора купли-продажи и квартира числится за продавцом, налог приходит на его имя и т.д. Для этого другая статья, 155, регистрация сделки производится на основании решения суда.

2 часа назад, Борисович сказал(а):

В какой статье ГК указано, что оспаривать сделку (ее действительность) возможно только после ее реального исполнения, а не, скажем, сразу после ее заключения?

А где я такое сказала?

[Борисович]

14 минуты назад, Элина сказал(а):

Ну если буквально толковать вопрос ТС- то да, канцелярия не дает оценку заявленным исковым требованиям. Но, как я поняла вопрос ТС (вряд ли человек хотел знать, сможет ли продавец физически сдать иск в канцелярию), он имел ввиду перспективы удовлетворения такого требования.

Об этом я и написал в своем ответе, что подать - может. А удовлетворят или нет - вопрос, ответить на который, исходя из данных первого поста ТС, сложно.

16 минут назад, Элина сказал(а):

А какое право Продавца нарушено, если оплата полностью произведена.

Например сделка заключена под влиянием обмана или в силу стечения тяжелых обстоятельств. Либо продавец находился в состоянии, когда не мог понимать значения своих действий. Поэтому в ответе мной и указано, что нужно знать мотивы, по которым Покупатель предполагает возможное предъявление требований к себе. Вряд ли человек из праздного интереса озадачился вопросами оспаривания сделки через два года.

21 минуту назад, Элина сказал(а):

А где я такое сказала?

Вот:

5 часов назад, Элина сказал(а):

В суд обращаются за защитой своих прав, как не передача квартиры покупателю нарушает права Продавца?

Права Продавца могут быть нарушены и без фактической передачи квартиры. Продавец может оспаривать саму сделку как передав квартиру во владение Покупателя, так и нет. Поскольку ТС ставит общие вопросы самой возможности подачи иска, а также временнОго периода такой возможности, то и ответ следует общий: да, иск может быть подан и может быть подан когда угодно. при этом иск может быть подан как самим Продавцом, так и рядом заинтересованных лиц, вплоть до прокурора при определенных обстоятельствах. 

[Пятачок]

А застройщик сдал дом в эксплуатацию? У нас ведь возможно, что долевики уже проживают в  квартирах, а акт сдачи в эксплуатацию дома застройщиком не оформлен.

Видимо, поэтому, он не может передать Вам квартиру по акту приема-передачи.

И солидарен с Борисовичем: подать в суд может хоть-когда. А вот признать недействительным - это еще вопрос.

Изменено 29 Сентября 2016 пользователем Пятачок

[sud]

Просто мне юрист сказал, что без передаточного акта продавец может признать в суде договор купли-продажи квартиры недействительным и в этом суде мне возврата денег потребовать от него не получится. И вообще я боюсь, что с возвратом денег могут быть большие проблемы. Тем более, что я уже успел за свой счет отремонтировать эту квартиру. Вот меня и интересует, если такой иск будет подан, например через пять лет, каковы мои шансы отстоять квартиру? И может быть что-то можно сделать, чтобы я мог себя обезопасить (какие действия я могу предпринять)?

[TOP_lawyer]

у вас осталась расписка в получении денег, она же нотариальная, что в ней написано? 

[Борисович]

Чтобы Вам что-то внятное ответить - нужно знать условия Вашего договора. Вы у кого купили вообще квартиру? У физлица или у застройщика-юрлица? Что в тексте договора упоминается про акт приема-передачи?