Внесудебное расторжение договора аренды по инициативе одной стороны

[Майк Астана]

Уважаемые коллеги! Я пока-еще только знакомлюсь  с законодательством Казахстана, сравниваю его с украинским, поэтому возникает много сомнений относительно правильного понимания мною отдельных норм ГК РК... В частности, меня интересует Ваша помощь/подсказка в такой ситуации. В текущем году стороны заключили договор аренды коммерческой недвижимости. В нем предусмотрено право каждой из сторон РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ, ПИСЬМЕННО УВЕДОМИВ ДРУГУЮ СТОРОНУ ЗА 30 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ.  Как это согласуется со ст. 401 ГК РК? В договоре положения о том, что его нормы имеют приоритет перед диспозитивными нормами закона, не предусмотрено... Вопрос: если арендодатель направит арендатору письменное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, будет ли через 30 дней договор считаться расторгнутым? Или арендодателю надо все-таки обращаться с иском в суд? В украинском ГК четко предусмотрено: положения договора имеют приоритет перед статьями закона (за исключением случаев, когда в статье закона прямо указано, что стороны не имеют права ее изменить)...  Буду очень признателен за помощь! Спасибо!

[ОТТО 1945]

7 часов назад, Майк Астана сказал(а):

Как это согласуется со ст. 401 ГК РК?

безусловно согласуется, а именно с п. 3. ст. 401 ГК РК, в которой указывается, что есть односторонний отказ от исполнения договора, а затем следует отсылка на статью 404 ГК РК, которой и надо пользоваться конкретно в вашем случае, обратите внимание на п. 1. ст. 404 ГК РК, в котором говорится:

1. Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

прописанный в договоре, порядок уведомления, о своем намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке и есть - по соглашению сторон, а 30 дневный срок уведомления прописан п. 44 ст. 404 ГК РК

4. В случае одностороннего отказа от исполнения договора сторона должна предупредить об этом другую сторону не позднее чем за месяц, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами или соглашением сторон. 

вкратце получается, если стороны подписывают соглашение о расторжении, то это регулируется статьей 401 ГК РК, за минусом пункта 3 данной статьи, если же путем одностороннего уведомления и в случаях предусмотренных кодексом, законодательством, соглашением сторон, пунктом 3 ст. 401 и статьей 404 ГК РК.  

[Майк Астана]

Спасибо за подсказку! Все понял! Просто я привык к немножко другой юридической технике (способу изложения норм), поэтому не правильно понял ст.404 ГК и не использовал ее. Еще раз благодарю!

[Zhalair Мухали]

ИМХО все-таки спорный момент если исходить из буквального содержания договора. Ухо режет. Не предусматривает законодательство одностороннего расторжения договора. Это как односторонне заключить договор. Указания порядка расторжения договора подобным образом, думаю, создает оспоримость уведомления об одностороннем расторжении. Хотя очень часто встречается в договорах именно подобная формулировка. С точки зрения юртехники, то безусловно правильным будет прописывать в договоре односторонний отказ, но никак не одностороннее расторжение.

[Майк Астана]

Согласен! В украинском ГК прямо предусмотрена именно возможность одностороннего отказа... Но - имеем то, что имеем!  :) Спасибо!

[Искатель Истины]

Тема в помощь для понимания:

 

[ОТТО 1945]

на деле, мы имеем банальную "привычку" юристов составлять пункт договора именно так, и никак иначе, то есть, по мысли прописывается односторонний отказ от договора, но по формулировке положение договора по смыслу ближе к статье 401 ГК РК (за минусом п.3), чем к статье 404 ГК РК, кстати, схожая ситуация когда говорят собственник ТОО, по отношению к участнику товарищества, хотя на деле, он кредитор а не собственник, но все привыкли именно так говорить, бывают и случай, когда и нотариусы и судьи свято верят, что это так и есть.     

[Майк Астана]

8 часов назад, ОТТО 1945 сказал(а):

на деле, мы имеем банальную "привычку" юристов составлять пункт договора именно так, и никак иначе, то есть, по мысли прописывается односторонний отказ от договора, но по формулировке положение договора по смыслу ближе к статье 401 ГК РК (за минусом п.3), чем к статье 404 ГК РК, кстати, схожая ситуация когда говорят собственник ТОО, по отношению к участнику товарищества, хотя на деле, он кредитор а не собственник, но все привыкли именно так говорить, бывают и случай, когда и нотариусы и судьи свято верят, что это так и есть.     

По-моему, ст. 404 ГК содержит весьма ограниченный перечень случаев, когда возможен односторонний отказ... 

[ОТТО 1945]

12 минуты назад, Майк Астана сказал(а):

По-моему, ст. 404 ГК содержит весьма ограниченный перечень случаев, когда возможен односторонний отказ... 

это не так, пункт 1 статьи 404 ГК РК указывает:

Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

то есть основании для отказа более чем достаточно, и только часть ее предусматривается самим кодексом, и это не говоря уже о том, что сами участники сделки вправе устанавливать основания для отказа от договора. 

[Майк Астана]

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

это не так, пункт 1 статьи 404 ГК РК указывает:

Односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

то есть основании для отказа более чем достаточно, и только часть ее предусматривается самим кодексом, и это не говоря уже о том, что сами участники сделки вправе устанавливать основания для отказа от договора. 

Окончательно убедили!  :) Спасибо!

[Искатель Истины]

В ‎10‎/‎5‎/‎2016 at 00:44, Майк Астана сказал(а):

В нем предусмотрено право каждой из сторон РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ, ПИСЬМЕННО УВЕДОМИВ ДРУГУЮ СТОРОНУ ЗА 30 КАЛЕНДАРНЫХ ДНЕЙ.  Как это согласуется со ст. 401 ГК РК?

Вопрос: если арендодатель направит арендатору письменное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, будет ли через 30 дней договор считаться расторгнутым? Или арендодателю надо все-таки обращаться с иском в суд?

 

Согласуется не с п.3 ст. 401 (отказ), а с п.1 данной статьи (расторжение), так как в Договоре используется понятие - расторжение.

Статья 401. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (прим: условие в Договоре аренды о возможности его расторжения в одностороннем порядке можно рассматривать как подобное соглашение), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором (прим: Договором как раз предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке).

При уведомлении (исходя из формулировки Договора про расторжение, а не про отказ от договора) Договор аренды будет считаться расторгнутым через 30 дней. Обращаться в суд нет необходимости.

Ваш случай описан в теме, на которую идет ссылка выше, с прохождением всех инстанций суда, существующих в тот период времени (кроме надзора).

Написал это сообщение, потому что здесь в обсуждении переключились к ст.404 (отказ от Договора), хотя в Договоре аренды идет формулировка "одностороннее расторжение договора". В вышеописанной теме формулировка "одностороннее расторжение" рассматривалась как некорректная. Несмотря на это суд не удовлетворил требования истца. Посмотрите тему до конца, там идут выдержки из судебных актов...

 

[Майк Астана]

2 часа назад, Искатель Истины сказал(а):

Согласуется не с п.3 ст. 401 (отказ), а с п.1 данной статьи (расторжение), так как в Договоре используется понятие - расторжение.

Статья 401. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (прим: условие в Договоре аренды о возможности его расторжения в одностороннем порядке можно рассматривать как подобное соглашение), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором (прим: Договором как раз предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке).

При уведомлении (исходя из формулировки Договора про расторжение, а не про отказ от договора) Договор аренды будет считаться расторгнутым через 30 дней. Обращаться в суд нет необходимости.

Ваш случай описан в теме, на которую идет ссылка выше, с прохождением всех инстанций суда, существующих в тот период времени (кроме надзора).

Написал это сообщение, потому что здесь в обсуждении переключились к ст.404 (отказ от Договора), хотя в Договоре аренды идет формулировка "одностороннее расторжение договора". В вышеописанной теме формулировка "одностороннее расторжение" рассматривалась как некорректная. Несмотря на это суд не удовлетворил требования истца. Посмотрите тему до конца, там идут выдержки из судебных актов...

 

Спасибо всем!!!

[Гость Дулат]

Доброе день!

Подскажите как законно расторгнуть договор об аренде квартиры и выселить квартирантов.

Договор заключен сроком на один год (до 10 августа 2019 года). Квартирантами не выполнены условия договора об аренде, а именно:

- не платили коммунальные услуги за 2 месяца (октябрь, ноябрь 2018г.) после длительных требовании оплатили;

- не оплатили арендную плату за последние 4 месяца. 

Заранее благодарю.

[ОТТО 1945]

17 минут назад, Гость Дулат сказал:

Заранее благодарю.

сначала вам нужно их письменно уведомить о наличии задолженности и попросить погасить в разумные сроки (дней 10 с момента получения письма будет более чем достаточно), письмо надо вручить под роспись, то есть у вас должен остаться экземпляр письма с подписью и датой когда было получено, в письме помимо прочего надо уведомить о том, что в случай не погашения долга вы подадите в суд, если долг в указанные сроки оплачен не будет, то в суд, договор в этом случае расторгается по решению суда.   

 

[Сов]

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

2. По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:

1) если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;

2) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

4) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Суд здесь вам зачем? Взыскать деньги если только и сразу требование о выселении включить.

[ОТТО 1945]

6 минут назад, Сов сказал:

Суд здесь вам зачем? Взыскать деньги если только и сразу требование о выселении включить.

вы забываете о пункте 1 цитируемой вами статьи 

1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.