Договор аренды содержит условие, идущее в разрез статье 558 ГК РК. Ничтожно ли такое условие?

[Конус]

Уважаемые участники форума!

У нас идет спор по взысканию задолженности по арендной плате за сданный в наем объект недвижимости. Я представляю интересы арендатора.

Обнаружил в Разделе договора аренды «Срок действия договора аренды»  интересный пункт. Там сказано следующее.

Пункт договора. «Владение и пользование объектом аренды по истечении срока аренды не может рассматриваться как пролонгация договора или продление срока аренды.»

По моему мнению, это явный перебор со стороны арендодателя. Такой  пункт в договоре аренды явно не соответствует требованиям закона.

Пунктом 3 статьи 561 ГК РК предусмотрено, что,  если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки.       

Тем самым,  в силу закона прекращение договора имущественного найма само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением нанимателем  обязательства по возврату имущества наймодателю.

В случае прекращения срока договора имущественного найма, при отсутствии передаточного акта, оформляющего возврат сданного в наем  имущества, предполагается, что наниматель продолжает пользоваться невозвращенным имуществом.

Таким образом, несмотря на прекращение договора найма  в связи с истечением срока его действия, при отсутствии оформленного в установленном порядке акта сдачи-приемки предмета договора найма, такой договор признается действующим в части обязанности нанимателя по внесению  платы за пользование имуществом.

В этой связи  наймодатель вправе взыскать  плату с нанимателя  с момента истечения срока действия договора имущественного найма до момента фактического возврата (оформления акта сдачи-приемки) сданного в наем имущества. Следовательно, в данном случае происходит возмездное пользование полученным в наем  имуществом.

Статьей 558 ГК РК предусмотрено, что, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Изложенная позиция подтверждается сформировавшейся на сегодняшний день в судах Республики судебной  практикой.

К сожалению, этот пункт в договоре аренды мы в свое время не оспорили.

Тем не менее, я хотел бы узнать Ваше мнение. Считается ли такое условие договора ничтожным?

[Конус]

Как правило, должны быть документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Такими документами могут являться акт передачи сданного в наем имущества наймодателю (статья 561 ГК РК) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Наличие документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу статьи 558 ГК РК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок,  договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 545 ГК РК).

[Руслан17]

1 час назад, Конус сказал(а):

 

К сожалению, этот пункт в договоре аренды мы в свое время не оспорили.

Тем не менее, я хотел бы узнать Ваше мнение. Считается ли такое условие договора ничтожным?

 

Доброго времени суток!
Обычно в Договорах имеется пункт типа этого "Если условия настоящего Договора противоречат нормам гражданского законодательства РК, то применяются нормы Закона", в этой связи посмотрите нет ли такого пункта.
Если даже такового не имеется, то я думаю судебная практика вероятнее всего будет на Вашей стороне.

[Шот]

13 часа назад, Конус сказал(а):

Считается ли такое условие договора ничтожным?

Статья 382. ГК Определение условий договора

      1. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством.

      В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая в соответствии с законодательством действует, если соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Статья 383. ГК Договор и законодательство

      1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 386. ГК Действие договора

      1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 393 настоящего Кодекса).

      3. Если законодательством или договором предусмотрен срок действия договора, окончание этого срока влечет прекращение обязательств сторон по договору.

После прекращения действия договора арендатор должен освободить помещение. Поскольку он этого не сделал, то занимает его не законно. Более того, можно притянуть упущенную выгоду в результате противоправных действий арендатора.     

Статья 561. ГК Возврат имущества наймодателю при прекращении договора

1. После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

3. Если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

4. В случае, когда за несвоевременный возврат нанятого имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 558. ГК Возобновление договора имущественного найма

      Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возражения присутствуют в самом тексте договора: «Владение и пользование объектом аренды по истечении срока аренды не может рассматриваться как пролонгация договора или продление срока аренды.» А значит в дополнительных письменных возражениях нет необходимости.

В данном случае основным документом, подтверждающим фактическое прекращение арендных отношений является сам договор с ясным выражением воли сторон не продлевать срок аренды по истечении определенного периода.

Акт приема-передачи разумеется нужен, но 

13 часа назад, Конус сказал(а):

Пункт договора. «Владение и пользование объектом аренды по истечении срока аренды не может рассматриваться как пролонгация договора или продление срока аренды.»

не ничтожный.

[Конус]

 Уважаемая Шот, Вы утверждаете, что основным документом, подтверждающим фактическое прекращение арендных отношений является сам договор с ясным выражением воли сторон не продлевать срок аренды по истечении определенного периода.

То есть, как правильно я Вас понял, Вы полностью солидарны  с содержанием пункта договора аренды,   которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны  арендодателя при фактическом продолжении использования сданного в поднаем имущества субарендатором? Интересное мнение.

Вынужден с Вами полностью не согласиться. Норма статьи 558 ГК РК является императивной. В данном случае сторонами незаконно изменен императивный характер статьи 558 ГК РК.

Для того, чтобы реально блокировать механизм возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в абзаце втором  пункта 2 статьи 545 ГК РК, в соответствии с которым при найме недвижимого имущества каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В такой ситуации  наймоодатель должен направить нанимателю заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо наймодатель может направить нанимателю  оферту о заключении договора аренды по правилам статьи 395 ГК РК. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

[ОТТО 1945]

17 часов назад, Конус сказал(а):

Тем не менее, я хотел бы узнать Ваше мнение. Считается ли такое условие договора ничтожным?

на эту ситуацию надо смотреть чуть глубже, в первую очередь, прописан ли порядок возврата имущества перед прекращением договора, должны ли стороны уведомлять друг - друга, подписывать акты, совершать какие либо телодвижения, второе, какие действия были совершены сторонами после истечения срока действия договора, главное, писал ли что-нибудь  арендодатель, выставляли ли счета, можете ответить?   

[Конус]

Пунктами 3.3 и 4.3.23  договора субаренды предусмотрена обязанность субарендатора возвратить субарендодателю объект субаренды по Акту приема-передачи в течение трех календарных дней со дня истечения срока аренды или досрочного расторжения договора.

Такой документ, свидетельствующий о прекращении договора аренды, как Акт по возврату арендатором арендованного им  помещения, сторонами не составлялся, суду не представлялся.

Арендодатель утверждает, что старый договор аренды прекращен с момента заключения сторонами нового  договора.

Однако в тексте нового договора аренды не содержатся условия о прекращении ранее заключенного сторонами договора аренды.

Более того, фактическое исполнение только старого договора аренды  подтверждается также и тем, что все арендные платежи арендатором вносились и по сей день вносятся в сроки и в размере, установленные  именно старым договором аренды. Подтверждением тому являются платежные документы.

При несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок

[Шот]

1 час назад, Конус сказал(а):

арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в абзаце втором  пункта 2 статьи 545 ГК РК, в соответствии с которым при найме недвижимого имущества каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону, предусмотрено и действует для действующих договоров, т.е. срок действия которых не закончен. В данном случае, поскольку срок действия договора истек, эта статья не уместна.

Характер ст. 558 не изменен. Наймодатель воспользовался своим правом, указанным в  этой статье, а именно правом не согласиться с пролонгацией договора аренды «по умолчанию» и указал это отдельным пунктом в договоре. К тому же указанную статью я воспринимаю как диспозитивную. Ведь в ней предусмотрен различный вариант событий и есть фраза «если договором не предусмотрено иное» (что уже делает норму не такой уж императивной, предоставляя право выбора).

7 минут назад, Конус сказал(а):

Пунктами.....

ух ты, новые подробности... субаренда, акты, два договора... 

[Конус]

3 минуты назад, Шот сказал(а):

 

ух ты, новые подробности... субаренда, акты, два договора... 

Да, здесь речь идет о субаренде. Да, два договора субаренды – старый и новый.

[Шот]

14 минуты назад, Конус сказал(а):

Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок

Как он будет считаться возобновленным на новый срок, если стороны договорились и в договоре указано - не возобновляется он?

[Aziat-KZ]

Было такое дело... Кстати если мне память не изменяет, если стороны не изъявили желания пролангировать/продлить договор имущественного найма то он считается продленным автоматически...

[Мерилин]

24 минуты назад, Конус сказал(а):

Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок

у вас первый договор аренды заключен без права пролонгации....

[ОТТО 1945]

Если стороны подописали новый договор, который автоматически делает старый договор простой бумажкой, то что собственно мы обсуждаем?  положение договора которое недействительно? 

[Aziat-KZ]

Был один случай. Стороны заключили договор имущественного найма получается с одной стороны "ИП К." и другой стороны "ИП Б." В итоге договор заключен в октябре 2015 года а срок до марта 2016 года. Они договор продлили до июля 2016 года. Короче говоря наниматьель/арендатор не платил аренду за  апрель, май, июнь и июль. Скрылась телефон отключен, имущество не передано в соответствии с приложением №1 и 2 к договору. Направляем ей уведомление о погашении задолженности никакой реакции. Пишем на нее заявление в полицию по факту мошенничества, в итоге списали в наряд так как факта преступления нет. Подали на нее в гражданский суд с формулировкой взыскать с нее задолженность + упущенная выгода + моральный ущерб + судебные издерки. Короче процесс еще длится. НО  советую посмотреть как составлен договор...  

[Конус]

2 минуты назад, Шот сказал(а):

Как он будет считаться возобновленным на новый срок, если стороны договорились и в договоре указано - не возобновляется он?

Извините, Шот, очень не хочу Вас обидеть.

Но Вы хотя бы поняли суть тех доводов, что я привел выше?

А насчет пролонгации договора субаренды тоже есть интересные пункты в Разделе 6 договора субаренды «Срок действия договора». Привожу ниже выдержку из этого раздела Договора.

 

6.2. При надлежащем исполнении обязательств  Субарендатором, срок действия настоящего Договора может быть пролонгирован путем заключения соответствующего письменного соглашения.

6.3. Предложение Субарендатора о пролонгации Договора направляется Субарендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока субаренды.

6.4. В случае несоблюдения Субарендатором пункта 6.3 настоящего Договора Субарендодатель вправе отказаться от продления срока действия настоящего Договора.

6.5. Владение и пользование Объектом Субарендатором по истечении срока субаренды не может рассматриваться как пролонгация настоящего Договора или продление срока субаренды.

 

[Aziat-KZ]

1 минуту назад, Конус сказал(а):

Извините, Шот, очень не хочу Вас обидеть.

 

Но Вы хотя бы поняли суть тех доводов, что я привел выше?

 

А насчет пролонгации договора субаренды тоже есть интересные пункты в Разделе 6 договора субаренды «Срок действия договора». Привожу ниже выдержку из этого раздела Договора.

 

 

 

6.2. При надлежащем исполнении обязательств  Субарендатором, срок действия настоящего Договора может быть пролонгирован путем заключения соответствующего письменного соглашения.

 

6.3. Предложение Субарендатора о пролонгации Договора направляется Субарендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока субаренды.

 

6.4. В случае несоблюдения Субарендатором пункта 6.3 настоящего Договора Субарендодатель вправе отказаться от продления срока действия настоящего Договора.

 

6.5. Владение и пользование Объектом Субарендатором по истечении срока субаренды не может рассматриваться как пролонгация настоящего Договора или продление срока субаренды.

 

 

 

Я так думаю к договору нужно прикрепить дополнительное соглашение...

[Конус]

 У нас имеет место как факт заключенный между субарендодателем и субарендатором новый договор субаренды сроком действия на 11 месяцев.

У нас имеет место как факт заключенный между субарендодателем и субарендатором новый договор субаренды сроком действия на 11 месяцев.

У нас имеет факт уведомление Субарендодателя о расторжении договора в связи с неуплатой задолженности по новому договору субаренды, который суд признал преждевременным, посчитав, что имеет место пролонгация старого договора субаренды.

 

[Aziat-KZ]

3 минуты назад, Конус сказал(а):

У нас имеет факт уведомление Субарендодателя о расторжении договора в связи с неуплатой задолженности по новому договору субаренды, который суд признал преждевременным, посчитав, что имеет место пролонгация старого договора субаренды.

 

 

Получается в первом договоре было прописано что пролонгация не возможна по истечению срока, но срок не истек а наниматель по каким то причина не своевременно оплатил аренду. Из-за этого наймодатель посчитал что это нарушение и решил расторгнуть договор. Вы подали в суд и судья удовлетворила решение посчитав что пролонгация по первому договору возможна. Вопрос: при заключении договора найма почему все таки пришли к тому что пролонгация не возможна? Ведь это двусторонний договор?

[Конус]

13 минуты назад, Aziat-KZ сказал(а):

Получается в первом договоре было прописано что пролонгация не возможна по истечению срока, но срок не истек а наниматель по каким то причина не своевременно оплатил аренду. Из-за этого наймодатель посчитал что это нарушение и решил расторгнуть договор. Вы подали в суд и судья удовлетворила решение посчитав что пролонгация по первому договору возможна. Вопрос: при заключении договора найма почему все таки пришли к тому что пролонгация не возможна? Ведь это двусторонний договор?

Субарендные платежи оплачивается субарендатором вовремя. Тут проблем нет. Есть неясности – по размеру.

Субарендодатель считает, что у субарендатора имеется задолженность по арендной плате и он вправе требовать доплатить недостающую часть денег.

Субарендатор с этим не согласен по следующим причинам.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года. Условие об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. В силу пункта 3 статьи 546 Гражданского Кодекса РК размер платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При этом законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора имущественного найма о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 273 Гражданского Кодекса РК), то по смыслу пункта 3 статьи 546 Гражданского Кодекса РК такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Следовательно, размер арендной платы в период действия договора имущественного найма, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению.

[Шот]

17 минут назад, Конус сказал(а):

Извините, Шот, очень не хочу Вас обидеть.

Да бросьте )) мы высказываем свои мнения и тут не может быть обид. Особенно учитывая, что информация дается не вся, а вся известна только Вам. Вот опять новое- суд оказывается был и пришел выводу, с которым я не согласна.

23 минуты назад, Конус сказал(а):

Но Вы хотя бы поняли суть тех доводов, что я привел выше?

Аналогичный вопрос к Вам.

25 минут назад, Конус сказал(а):

тоже есть интересные пункты

Это тоже из раздела "новое". И как раз поддерживает мои доводы- нет автоматической пролонгации. Почему суд так решил, мне не понятно. Значит я ещё чего-то не знаю об этом деле. ))

[Конус]

А районный суд при разрешении спора вообще врубил идею про пролонгацию договора

[Miss Ка]

А что на счет регистрации договора, обязанность которой вытекает из того, что вы считаете договор продленным?

И как быть с тем, если срок  основного договора аренды ограничен. А договор субаренды не может быть более срока договора аренды... 

[Aziat-KZ]

2 минуты назад, Конус сказал(а):

Субарендодатель считает, что у субарендатора имеется задолженность по арендной плате и он вправе требовать доплатить недостающую часть денег.

А разве такое в договоре предусмотрено? Если имеется задолженность то пускай платит неустойку за просроченные дни, но ни как доплату и.т.д.

 

4 минуты назад, Конус сказал(а):

Субарендатор с этим не согласен по следующим причинам.

Ну конечно это неправильно...

 

5 минут назад, Конус сказал(а):

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года. Условие об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. В силу пункта 3 статьи 546 Гражданского Кодекса РК размер платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Если срок не превышает сроком 1 года, договор может заключатся и устно, но раз такая каша то договор заключен письменно...НО.. если вносятся изменения по арендной плате то заключается дополнительное соглашение к данному договору.

[Конус]

20 минут назад, Aziat-KZ сказал(а):

А разве такое в договоре предусмотрено? Если имеется задолженность то пускай платит неустойку за просроченные дни, но ни как доплату и.т.д.

 

Ну конечно это неправильно...

 

Если срок не превышает сроком 1 года, договор может заключатся и устно, но раз такая каша то договор заключен письменно...НО.. если вносятся изменения по арендной плате то заключается дополнительное соглашение к данному договору.

Какая такая каша? Ежегодно субарендодателем заключались и заключаются договора субаренды, где прописано условие о том, что он вправе раз в год изменять размер субарендной платы.  Потом через какое-то время сторонами заключались дополнительные соглашения к договору субаренды, где изменялся размер платы.  

Но тут субарендодатель нарвался на строптивого субарендатора, которому перед окончанием срока действия старого договора (тот заканчивался 31 мая 2016 года)  он принес новый договор субаренды, где указал новый повышенный размер субарендной платы. Вот с этим субарендатор и не согласился и через суд первой инстанции добился признания незаконным пункта договора субаренды в части изменения (повышения) размера субарендной платы.

34 минуты назад, Miss Ка сказал(а):

А что на счет регистрации договора, обязанность которой вытекает из того, что вы считаете договор продленным?

И как быть с тем, если срок  основного договора аренды ограничен. А договор субаренды не может быть более срока договора аренды... 

Договора субаренды сроком действия 11 месяцев не подлежат государственной регистрации.

[Конус]

Все-таки я склоняюсь к ранее высказанной мной мысли о том, что субарендодателем не соблюдена процедура уведомления субарендатора  о прекращении первого договора субаренды в связи с истечением срока его действия.

Поэтому субарендодатель  не может в судебном порядке требовать взыскания с субарендатора субарендной платы со ссылкой на заключенный сторонами  новый договор  субаренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Суд должен исходить из того, что субарендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором субаренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.