Залог прав аренды на ЗУ

[Гость БукиВеди]

Уважаемые коллеги. Прошу помочь дельными советами в следующей ситуации.

Компания перекредитовывается в другом банке. В обеспечение исполнения своих обязательств предоставляет в залог 1) право временного (долгосрочного) возмездного землепользования (аренды) на земельные участки сельхозназначения, 2) производственную базу, принадлежащую на праве собственности вместе с правом временного (долгосрочного) возмездного землепользования (аренды) на земельный участок, предназначенный для обслуживания этой базы.

При перекредитовке в банке, потребовали для оформления залога согласие собственника земельных участков (т.е. государства) на передачу права аренды в залог (в договорах аренды указанное согласие не закреплено). Учитывая сложности хождения по властным коридорам при недостатке времени, хотелось бы избежать этой процедуры. Подскажите возможно ли убедить банк в отсутствии необходимости получения таких разрешений?

Заранее всем большое спасибо.

[*DOCTOR*]

А почему просто не обратиться за письменным разъяснением в тер. ком. по управ-ю зем. ресурсами по Вашей области.

И ответ на поставленный вопрос относительно необходимости получения согласия на передачу в залог права землепользования думаю, будет отрицательным.

Полученный ответ можно предоставить в Банк.

Изменено 28 Июля 2006 пользователем *DOCTOR*

[Гость БукиВеди]

О недропользовании речи не идет. Вопрос о необходимости получения согласия собственника земельного участка (государства) на залог права аренды этого земельного участка.

Позиция банка: банку необходимо иметь обеспечение, свободное от претензий третьих лиц. В случае оформления залога права аренды без согласия государства нарушаются:

1) положения п.2 ст.305 ГК "залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц".

2) п.1ст.551 ГК "наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами ".

Земельным кодексом иное не установлено и по букве закона Банк, требуя согласия собственника, вроде, прав. Однако, не оставляю надежду за что-нибудь зацепиться, в связи с чем и обращаюсь к вам, уважаемые коллеги.

[Гость Витязь]

О недропользовании речи не идет. Вопрос о необходимости получения согласия собственника земельного участка (государства) на залог права аренды этого земельного участка.

Попробуите сослатся на пп. 7 п. 2 ст. 33 Земельного кодекса.

[Гость БукиВеди]

Попробуите сослатся на пп. 7 п. 2 ст. 33 Земельного кодекса.

В указанном Вами подпункте допускается возможность передачи в залог права землепользования - банк с этим не спорит. Единственное условие банка - получение согласия собственника земельного участка (государства) на залог землепользователем права аренды банку. В противном случае банк как риск для себя видит возможность обращения в суд собственника земельного участка о признании сделки по залогу прав аренды недействительной на основании нарушения норм гражданского законодательства, о которых сказано выше.

[Гость Витязь]

В указанном Вами подпункте допускается возможность передачи в залог права землепользования - банк с этим не спорит. Единственное условие банка - получение согласия собственника земельного участка (государства) на залог землепользователем права аренды банку. В противном случае банк как риск для себя видит возможность обращения в суд собственника земельного участка о признании сделки по залогу прав аренды недействительной на основании нарушения норм гражданского законодательства, о которых сказано выше.

Из письма Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами

от 20 ноября 2003 года № 13-1.10/320

В соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс) передачу и отчуждение права землепользования могут производить лица, выкупившие право временного возмездного землепользования. В то же время, в соответствии с подпунктом 7) пункта 2 отмеченной статьи Земельного кодекса, для передачи в залог права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения не требуется предварительного выкупа права землепользования.

Также, в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса, негосударственным землепользователям запрещается сдавать принадлежащие им земельные участки в аренду (субаренду) или безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право землепользования без предварительного его выкупа. Однако запрет на залог права землепользования до его выкупа не содержится в положениях Земельного кодекса.

[Darius]

п. 3. ст. 77 Зем кодекса "Залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.". - чем не законодательно закрепленное согласие государство на возможность предоставления в залог права аренды без дополнительного истребования согласия.

п. 5 ст. 79 Зем кодекса - для залога права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю: .......см. перечень документов. Среди документов нет Согласия гос органа на передачу в залог права аренды з.у.

см. п. 3 ст. 37 Негосударственные землепользователи, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления уполномоченного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Удачи

Изменено 28 Июля 2006 пользователем Darius

[Гость БукиВеди]

Уважаемые коллеги - Darius и Витязь, спасибо за участие в обсуждении проблемы. Часть из Ваших предложений уже была использована в качестве аргументации нашей позиции перед банком. Однако, банк настаивает и его позицию я пока не могу опровергнуть:

Земельный кодекс допускает саму возможность передачи прав аренды в залог, а Гражданский кодекс устанавливает общие правила при передаче этих прав в залог и эти правила говорят: залог права аренды не допускается без согласия ее собственника, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц и наниматель вправе с согласия наймодателя передавать свои права в залог, если иное не установлено законодательными актами, а иное Земельным кодексом, все-таки, не установлено.

С уважением.

[Биржан Жарасбаев]

п. 3. ст. 77 Зем кодекса "Залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.". - чем не законодательно закрепленное согласие государство на возможность предоставления в залог права аренды без дополнительного истребования согласия.

Согласен с Darius'ом.

В чем тогда смысл выкупа права землепользования, если еще дополнительно к нему должен испрашивать разрешение?

Уважаемый Буки-веди, а чем не основание Вам уже приведенный п. 3 ст. 37 ЗК?

ГК отсылает к иным законодательным актам => иное предусмотрено в ЗК => применяется ЗК (п. 3 ст. 37 ЗК).

Если бы даже в ГК не было оборота "если иное не предусмотрено", то ЗК в любом случае обладает приоритетом - в связи с более поздним сроком принятия.

[Darius]

По собственному опыту:

Напишите письменное юр заключение о ненужности получения согласия гос органа с ссылками на все нормы. В конце напишите, мол, если банк не согласен - готовы к рассмотрению вашей правовой позиции, основанной также на нормах законодательства.

У меня всегда такой ход давал результаты.

Случайно у вас этот вопрос не с Каспийским или Альянс банком?????

[Эвитта]

В качестве аргумента Вашей позиции можно также использовать следующее (из Зем.кодекса РК):

Статья 6. Земельное законодательство

4. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан о недрах, о растительном и животном мире, особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды.

[Гость БукиВеди]

Согласен с Darius'ом.

В чем тогда смысл выкупа права землепользования, если еще дополнительно к нему должен испрашивать разрешение?

Уважаемый Буки-веди, а чем не основание Вам уже приведенный п. 3 ст. 37 ЗК?

ГК отсылает к иным законодательным актам => иное предусмотрено в ЗК => применяется ЗК (п. 3 ст. 37 ЗК).

Если бы даже в ГК не было оборота "если иное не предусмотрено", то ЗК в любом случае обладает приоритетом - в связи с более поздним сроком принятия.

В п.3 ст.37 ЗК говорится о праве землепользователя, выкупившего у государства право аренды, сдавать ЗУ в аренду, а также отчуждать право землепользования в пределах срока договора аренды.

При этом, в упомянутом Витязем письме Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 20 ноября 2003 года № 13-1.10/320 говорится об отсутствии необходимости выкупа арендатором ЗУ права аренды для передачи ЗУ в залог.

Нет выкупа права аренды - нет режима уведомления уполномоченного органа. Поскольку ЗК не предусмотрено иное - должны применяться нормы ГК, предусматривающие необходимость получения разрешения собственника ЗУ на передачу арендатором права аренды в залог.

[Биржан Жарасбаев]

У меня насчет этого иное мнение. С ним Вы разумеется вольны не согласиться.

Понятие "отчуждение" традиционно всегда охватывало передачу в залог.

Насчет письма, у меня с письмами из госорганов крайне недоверительные отношения. Поскольку это не НПА, отозвать свое неофициальное разъяснение или попросту отказаться от него они могут в любой момент. Это в целом. В частности же в данном письме интерпретация норм ЗК очень сомнительная. Аргументации как и четкой формулировки нет. В начале определенно говорится о землях сельхоз. назначения, а в конце вывод делается в целом о передаче зем.участков в залог. Хотя ни указанный пп.7) п. 2 ст. 33, ни п. 3 ст. 37 не содержат никаких исключений в отношении земель сельхоз. назначения. Первый лишь говорит о том, что эти земли могут являться предметом сделок. Выкуп - регулируется п. 3 ст. 37, и в нем не только исключения нет, там определенно вытекает, что при залоге выкуп обязателен.

"... В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. " (ч. 2 п. 3 ст. 37 ЗК)

Подозреваю, что письмо родилось в связи с "крайними обстоятельствами", сельхоз.земля же все-таки.