Договор купли-продажи недвижимого имущества поступающего в будущем

[ЭТО_ОН]

Добрый день, коллеги!

Как нам всем известно, в октябре 2016 года вступил в силу Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве". В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона, настоящий Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании), а вторая - произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании). А в соответствии с п. 2. ст. 3 Закона,  запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) в нарушение требований, установленных настоящим Законом. Сделка по привлечению денег физических и юридических лиц для строительства, совершенная в нарушение требований настоящего Закона, признается недействительной.

В любом случае, наши строительные компании заключают договоры с гражданами на приобретение квартир в еще строящихся объектах. Одно дело что этот договор может называться по разному, Предварительный договор купли-продажи, Инвестиционный договор, Договор купли-продажи имущества поступающем в будущем. Я так понимаю, что самое главное, чтобы в указанном договоре не звучали слова "ДОЛЯ" и "ДОЛЬЩИК"))

Интересно, как после вступления в силу нового Закона, с указанной выше нормой п. 2. ст. 3, заключаются такого рода договоры, и есть ли уже какие-то прецеденты по признанию их недействительными? Данный интерес не праздный и совсем не провокационный. Просто мы ведем строительство жилого дома за свои денежные средства, но в последнее время руководство стало интересоваться, можем ли мы всё-таки привлекать к финансированию строительства граждан, хотя дом уже возведен и сейчас начинается его отделка (сдача в эксплуатацию планируется летом этого года).

Именно поэтому хотелось бы услышать мнение коллег кто непосредственно занимается такого рода вопросами, чтобы понять возможности и риски, и на основании этого сделать какие-либо предложения руководству.

Буду рад ответам коллег!

[Элина]

Статья 7. Способы организации долевого участия в жилищном строительстве

1. Долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

1) получение гарантии Фонда гарантирования;

2) участие в проекте банка второго уровня;

3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).

2. Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) иными способами, не предусмотренными настоящей статьей.

Статья 10. Организация долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания)

1. Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.

2. Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.

Проект строительства жилого дома (жилого здания) может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке (отводе).

Застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 настоящего Закона.

3. Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) уполномоченная компания обязана иметь:

1) земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;

2) проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;

3) наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;

4) договор с инжиниринговой компанией.

4. Имущество, определенное в пункте 3 настоящей статьи, должно быть свободным от каких-либо обременений, прав и притязаний третьих лиц.

5. В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным настоящей статьей, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.

6. После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков в соответствии с требованиями статьи 20 настоящего Закона.

7. Имущество, указанное в подпунктах 1), 2) и 3) пункта 3 настоящей статьи, считается находящимся в залоге у дольщиков с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе.

8. Передача в залог имущества, указанного в подпунктах 1), 2) и 3) пункта 3 настоящей статьи, не допускается.

9. При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома (жилого здания) дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.

10. При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома (жилого здания) вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

11. С момента передачи уполномоченной компанией дольщику доли в жилом доме (жилом здании) в порядке, установленном статьей 17 настоящего Закона, право залога прекращается.

[ЭТО_ОН]

Добрый день!

Спасибо за Ваше внимание к теме и Ваш ответ.

Всё это мы и сами прочитали и изучили. Дело в том, что компания не соответствует необходимым требованиям. Именно поэтому, вопрос был поставлен именно таким образом, каким он поставлен.

[Элина]

6 минут назад, ЭТО_ОН сказал(а):

Добрый день!

Спасибо за Ваше внимание к теме и Ваш ответ.

Всё это мы и сами прочитали и изучили. Дело в том, что компания не соответствует необходимым требованиям. Именно поэтому, вопрос был поставлен именно таким образом, каким он поставлен.

Значит привлекать деньги дольщиков вы не имеете права, п. 2 ст. 7-другие способы запрещены.

[ЭТО_ОН]

А если отойти от слов "Дольщик", "Доля"  и т.п.

Мы же юристы.... для того и з/п получаем чтобы найти выход, в рамках действующего законодательства.

[Элина]

16 минут назад, ЭТО_ОН сказал(а):

А если отойти от слов "Дольщик", "Доля"  и т.п.

Мы же юристы.... для того и з/п получаем чтобы найти выход, в рамках действующего законодательства.

Так Вы сами же цитировали ст. 3:

Статья 3. Сфера действия настоящего Закона

1. Настоящий Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании), а вторая - произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании).

2. Запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) в нарушение требований, установленных настоящим Законом. Сделка по привлечению денег физических и юридических лиц для строительства, совершенная в нарушение требований настоящего Закона, признается недействительной.

3. Положения настоящего Закона в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в жилом доме (жилом здании).

4. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения, связанные с:

1) государственными закупками;

2) инвестированием в жилищное строительство или организацией строительства юридическими лицами, контрольным пакетом акций которых прямо или косвенно владеет государство, без права реализации жилых и (или) нежилых помещений в объекте строительства до ввода объекта в эксплуатацию, за исключением Фонда гарантирования;

3) приобретением только юридическими лицами жилых и (или) нежилых помещений в строящемся жилом доме (жилом здании) без права продажи (переуступки прав требований) физическим и (или) юридическим лицам жилых и (или) нежилых помещений в строящемся жилом доме (жилом здании) до ввода его в эксплуатацию;

4) малоэтажным строительством.

Не важно как Вы обзовете данный договор, если в нем усматриваются отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании), а вторая - произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании)- то вы подпадаете под распространение данного закона.

Поймите, этот закон и был специально принят, чтобы отрегулировать отношения между застройщиком и дольщиком, и чтобы исключить предварительные договоры, договоры имущества, поступающего в будущем и иже с ними.

[ЭТО_ОН]

Понимаю конечно, а еще понимаю что есть теория, а есть практика...... и часто такие вещи не совсем совпадают. Поэтому и спросил:

1 час назад, ЭТО_ОН сказал(а):

Интересно, как после вступления в силу нового Закона, с указанной выше нормой п. 2. ст. 3, заключаются такого рода договоры, и есть ли уже какие-то прецеденты по признанию их недействительными? Данный интерес не праздный и совсем не провокационный. Просто мы ведем строительство жилого дома за свои денежные средства, но в последнее время руководство стало интересоваться, можем ли мы всё-таки привлекать к финансированию строительства граждан, хотя дом уже возведен и сейчас начинается его отделка (сдача в эксплуатацию планируется летом этого года).

Именно поэтому хотелось бы услышать мнение коллег кто непосредственно занимается такого рода вопросами, чтобы понять возможности и риски, и на основании этого сделать какие-либо предложения руководству.

 

Ни коим образом не умаляю Вашего желания помочь...... НО, очевидные вещи мы и сами видим, могли бы привлекать Дольщиков по возведению каркаса здания, получили бы разрешение, но в ввиду определенных обстоятельств, вынужден искать иные пути решения ситуации

[Элина]

Ответ Министра национальной экономики РК от 10 октября 2016 года на вопрос от 30 сентября 2016 года № 446433 (dialog.egov.kz)

 

Вопрос:

Здравствуйте, Уважаемый Куандык Валиханович!

В соответствии со статьей 3 нового Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 07 апреля 2016 года (далее - Закон), который вводится в действие с 10 октября 2016 года, Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме, а вторая - произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме. Также, запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов в нарушение требований, установленных Законом. Сделка по привлечению денег физических и юридических лиц для строительства, совершенная в нарушение требований Закона, признается недействительной. Согласно пункту 9 статьи 27 Закона РК «О платежах и платежных системах», допускается открытие клиенту банковского счета в режиме «эскроу-счет». В случаях неисполнения лицом, на имя которого открыт эскроу-счет, условий, определенных клиентом, и истечения срока наступления или выполнения таких условий по договору банковского счета банк возвращает деньги клиенту, открывшему эскроу-счет. При этом согласно указанному закону, эскроу-счет - текущий или сберегательный счет, открываемый клиентом на имя третьего лица с ограничением права данного лица на совершение расходных операций по банковскому счету до наступления или выполнения им условий, определенных клиентом. В связи с чем, прошу Вас разъяснить, в случае заключения между застройщиком и покупателем (дольщиком) договора, предусматривающего передачу недвижимости после завершения строительства жилого дома и оплату стоимости недвижимости путем зачисления денег на эскроу-счет с условием перечисления денег застройщику только после введения жилого дома в эксплуатацию, попадают ли такие отношения под действие Закона, и нарушается ли в данном случае пункт 2 статьи 3 Закона, учитывая, что фактически деньги покупателя (дольщика) не используются застройщиком для строительства жилого дома.

 

Ответ:  

Уважаемый Иманкулов Азиз!

В соответствии со статьей 3 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 07 апреля 2016 года (далее - Закон) Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне жилые или нежилые помещения в жилом доме, а вторая - произвести оплату и принять жилые или нежилые помещения в жилом доме (жилом здании). Вместе с этим, запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов (жилых зданий) в нарушение требований, установленных Законом. Сделка по привлечению денег физических и юридических лиц для строительства, совершенная в нарушение требований Закона, признается недействительной. Вместе с этим, согласно статье 12 Закона заключенные договора о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также договор об уступке права требования по нему подлежат учету в местном исполнительном органе. Данная норма направлена на исключение «двойных продаж» и неправомерное привлечение денег дольщиков. В этой связи сообщаю, что отношения по привлечению денег дольщиков посредством эскроу-счета попадают под действие Закона, при этом совершенные сделки будут являться недействительными.

 

Бишимбаев К.В.

Обращение Генерального Прокурора Республики Казахстан
(в порядке ст. 25-2 Закона «О прокуратуре»)
(13 октября 2016 года)

 

Руководствуясь статьёй 25-2 Закона «О Прокуратуре», делаю следующее обращение.

Жилье - одна из главных потребностей человека. У нас в стране реализуются ряд программ, чтобы жилье стало доступным для всех граждан. За 25 лет более миллиона семей обрели крышу над головой.

Но, есть и другая сторона. Некоторые застройщики завлекали низкими ценами, предлагали сомнительные договора, обманули вкладчиков. Люди лишились накоплений, не получили заветные квартиры.

3 дня назад, 10-го октября введен в действие новый закон. Теперь застройщики могут привлекать деньги дольщиков только в двух случаях, когда есть:

- договор с Фондом гарантирования;

- либо разрешение акимата.

В каких случаях акимат выдает разрешение? Если в строительстве участвует банк либо полностью возведен каркас дома. То есть цель Закона - пресечь все уловки и «левые схемы» мошенников.

Поэтому, руководствуясь законом о прокуратуре, обращаюсь к согражданам - не отдавайте деньги кому попало, доверяя рекламе и устным обещаниям! Не идите на поводу у аферистов. Конечно, каждый сам хозяин своих денег. Однако, ни акимат, ни Фонд гарантирования не будут отвечать, если кто-то добровольно вложит свои деньги, не убедившись, что у застройщика документы соответствуют требованиям закона. Безусловно, мошенники понесут уголовное наказание. Но, в итоге строительство может не завершиться, а деньги - уйти безвозвратно.

Поэтому как Генеральный Прокурор предупреждаю - перед тем, как вложить деньги в долевое строительство, требуйте один из двух документов:

- договор с Фондом гарантирования;

- либо разрешение акимата.

Убедитесь в их наличии и внимательно прочитайте. Но и они могут быть поддельными. Лучше всего - лично прийти в акимат или проверить через официальный сайт, есть или нет разрешение акимата или договор с Фондом у этой компании.

Если такой документ есть, то следующий шаг - подписание «Договора о долевом участии в жилищном строительстве». Но перед подписанием ещё раз внимательно прочтите его от начала до конца и сравните с типовым договором, утверждённым Министром национальной экономики (28.07.2016, приказ №345). Привлекать деньги для строительства жилья под видом иных сделок запрещено. Раньше заключали - «договора инвестирования», «предварительный договор» «совместного участия». Теперь такие и любые другие документы недействительны. Договора должны называться именно так: «Договор о долевом участии в жилищном строительстве».

Еще один важный момент - данный договор считается заключенным и имеет юридическую силу только после постановки его на учет в акимате.

Если возникнут сомнения в тексте договора, обратитесь к юристу, в акимат, направьте запрос в правоохранительный орган. Во избежание обмана действуйте строго по закону и будьте внимательны.

Детальная информация доступна на сайте акиматов и специально созданном ресурсе ulesker.kz.

Уважаемые сограждане! Призываю вас не создавать условия для появления новых мошенников.

Правоохранительным органам предлагаю срочно инициировать уголовное преследование за каждый факт незаконного привлечения денег населения на строительство жилья.

 

Генеральный Прокурор Республики Казахстан

Жакип Асанов

 

 

[ЭТО_ОН]

Как говорил главный герой фильма "Антикиллер": "А вот это уже информация...")))

Спасибо Вам, уважаемая Элина, за письмо Генеральной прокуратуры.

[ОТТО 1945]

4 минуты назад, ЭТО_ОН сказал(а):

Как говорил главный герой фильма "Антикиллер": "А вот это уже информация...")))

то есть соблюдение закона для вас ни есть важно, а вот потенциальная угроза приобрести проблемы с прокуратурой, сразу научила уму разуму

 

2 часа назад, ЭТО_ОН сказал(а):

но в ввиду определенных обстоятельств, вынужден искать иные пути решения ситуации

как говорите ваша компания называется   

[ЭТО_ОН]

это ответ не для меня, я его и так знаю, а вот руководству почитать полезно, это они пусть репу чешут, нужно это им или нет))

а название нашей компании вам совсем не нужно.....

и, кстати, так для информации...... ежедневно, на телефон указанный на паспорте строящегося объекта, поступает 2-5 звонков с вопросами желающих приобрести у нас жильё....... в долевое участие..... потому как видят, как идёт строительство. Так что если Вы к вопросу того что мы хотим кого-то обмануть или, не дай Бог, кинуть, это не про нашу компанию.....

[Элина]

6 минут назад, ЭТО_ОН сказал(а):

это ответ не для меня, я его и так знаю, а вот руководству почитать полезно, это они пусть репу чешут, нужно это им или нет))

а название нашей компании вам совсем не нужно.....

и, кстати, так для информации...... ежедневно, на телефон указанный на паспорте строящегося объекта, поступает 2-5 звонков с вопросами желающих приобрести у нас жильё....... в долевое участие..... потому как видят, как идёт строительство. Так что если Вы к вопросу того что мы хотим кого-то обмануть или, не дай Бог, кинуть, это не про нашу компанию.....

Ну попробуйте рассмотреть еще вопрос о создании жилищно-строительного кооператива. Больше законных способов я не вижу.

[ЭТО_ОН]

Да нет, в этом нет никакой необходимости.

Просто мне нужен был ответ от коллег которые реально на практике сталкиваются с подобного рода договорами сейчас, то есть уже после вступления в законную силу Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве".

Спасибо всем за участие в теме!