приобретение земли у физ. лица

[Гость Creator]

Добрый день господа.

У меня вопрос следующего содержания:

Физ. лицо "1" подарил Физ. лицу "2" земельный участок согласно НК ст. 144 «Доходы, не подлежащие налогообложению» п. 30 «стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде дарения, или наследия от другого физического лица …». т.е. доход у Физ. лиц "1" и "2" не возникает.

Далее Физ. лицо "2" продает земельный участок за 50 млн. тенге ТОО "1".

Так как (мое мнение) первоначальная цена не определена у Физ. лица "2" (в договоре дарения не определяется цена земли) то прирост будет определяться согласно ст. 166 «Имущественный доход» п. 2 «… При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью». Оценочная стоимость составляет 45 млн. тенге (на день заключеи договора дарения), таким образом 5 млн. тенге будет определен, как прирост стоимости и должет облажиться налогом. правильно ли мое суждение и правильно ли я определил прирост.

[POLIN]

Далее Физ. лицо "2" продает земельный участок ....

.... правильно ли мое суждение и правильно ли я определил прирост?

Если ДАЛЕЕ.. в пределах года - то Ваше суждение правильно, при соблюдении ниже перечисленных условий:

1. Имущество недвижимое;

ГК РК ст.117:

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. Оценка стоимости имущества произведена оценщиком, имеющим лицензию и действующим в рамках Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. N 109-II "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан";

3. Прирост определен как разница между оценочной стоимостью и продажей в соответствии со ст.166 п.2 НК РК:

Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью.

[Гость Creator]

Большое спасибо

Т.е. данная схема позволит избежать больших налоговых выплат :shuffle:

[POLIN]

В течении года - да. :shuffle:

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Я бы к условиям Полин добавил - имущество, не использовалось в предпринимательской деятельности.

А то как-то подозрительно оно ходит туда-сюда- на земучастке при этом ничего нет? :)

[Laimа]

1.Не совсем понятно, кто намерен платить с 5 млн прироста ТОО или Физ-ик2 ?

2.А если земля находилась во владении у "физика" более года, то тут как быть? Дело в том, что вот с абсолютно такой же проблемой столкнулись!!!! ТОО у физ.лица купило землю, землей владели с 2004 года. ТОО должно с прироста стоимости между оценочной и продажной ценами оплатить ИПН или физик?!

запуталась я.... :shuffle:

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

1. Физик 2 конечно, у ТОО откуда доход ? Это ж доходы, не облагаемые у источника выплаты.

2. Доход, полученный физическим лицом от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности и находящегося на праве собственности более 1 года, не является имущественным доходом физического лица.

Согласно статье 170 Налогового кодекса к прочим доходам, не облагаемым у источника выплаты, относятся доходы, не указанные в статьях 149-162 Налогового кодекса, в том числе доходы, полученные из источников за пределами Республики Казахстан.

Таким образом, в случае, если физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, то доход, полученный от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, является прочим доходом, не облагаемым у источника выплаты.

Исчисление и уплата индивидуального подоходного налога по доходам, не облагаемым у источника выплаты, производится налогоплательщиком самостоятельно, согласно статье 164 Налогового кодекса. При этом представляется декларация по индивидуальному подоходному налогу (форма 200.00) в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса.

[Laimа]

Простите, но если такой доход не является имущественным доходом, то тогда, с моей точки зрения, следует руководствоваться ст.154 НК РК Доход от разовых выплат, облагаемый у источника выплаты , в котором, в частности, говорится "...по договорам гражданско-правового характера..., а так же другие разовые выплаты физическим лицам" Облагаются у источника выплаты!

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Логика у НК насколько я ее понимаю здесь такая.

К имущественному доходу налогоплательщиков относится:

1) прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности:

Есть в нашем случае это условие? Есть.

Но данный имущественный доход не подпадает под ст. 166 поскольку там условие - недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года.

Т.е. доход имущественный, но не тот, что требуется для ст. 166, поэтому он относится к прочим доходам, не облагаемым у источника выплаты, а не доходам от разовых выплат, поэтому и нет здесь налогового агента.

[Laimа]

Мгогоуважаемый Игорь Юрьевич!

Откровенно говоря по Вашему рассуждению выше какое-то выходит масло-масляное . Зачем же заморачиваться так налоговому комитету с этим имущественным доходом, давать ему такую сложную расшифровку и в итоге загонять его же, иумщественный, в прочие?!

Тогда бы уж так и написали - нежвижимое имущество не облагается, а вот если менее года, то тогда с прироста платит продавец. И для чего догда пт.154?!

У налоговиков тут позиция иная. Понятие "Имущественный доход" ограничено (для земли) годом и приростом для физика, а в-остальном - договора гражданско-правового характера и статья154.

Я очень хочу перед налоговой отстоять вашу точку зрения! Но...увы, прям уж и не знаю((((

[Crick]

Мгогоуважаемый Игорь Юрьевич!

Откровенно говоря по Вашему рассуждению выше какое-то выходит масло-масляное . Зачем же заморачиваться так налоговому комитету с этим имущественным доходом, давать ему такую сложную расшифровку и в итоге загонять его же, иумщественный, в прочие?!

Тогда бы уж так и написали - нежвижимое имущество не облагается, а вот если менее года, то тогда с прироста платит продавец. И для чего догда пт.154?!

У налоговиков тут позиция иная. Понятие "Имущественный доход" ограничено (для земли) годом и приростом для физика, а в-остальном - договора гражданско-правового характера и статья154.

Я очень хочу перед налоговой отстоять вашу точку зрения! Но...увы, прям уж и не знаю((((

Вообщем чуствую, что без POLIN здесь не разобраться!!!!

Так что POLIN просим Вас на бис......

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

А это не моя точка зрения, а НК РК.

Скажите своей налоговой, что так написано в Письме Налогового комитета Министерства финансов Республики Казахстан от 24 июля 2006 года № НК-УМ-3-22/6781, которое у них наверняка имеется, пусть глянут.

[Laimа]

найду письмо сама прежде всего)))но при этом помню, что письма не являются НПА))))

И вот сижу, читаю НК РК и думу думаю: ну написали же один раз имущественный доход, зачем же ещё и в прочие относить? Где логика, господа)))))

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Перефразируя известный стих )))

Умом НК нам не понять,

Аршином общим не измерить,

Рассудок чтоб не потерять,

Лишь письмам остается верить!

[POLIN]

И вот сижу, читаю НК РК и думу думаю: ну написали же один раз имущественный доход, зачем же ещё и в прочие относить? Где логика, господа)))))

Логика в своеобразной льготе по налогообложению в пределах года.

Определение дохода по схеме ст.166 - совпадает с методикой определения прироста от реализации недвижимого имущества и земли, не участвующего в предпринимательской деятельности по ст.82 НК РК.

И юридические лица могут воспользоваться данной статьей по таким сделкам, ввиду чего не возникает налогового агентства. Принимая во внимание тот факт, что налоговый агент ответственный по сделкам облагаемым у источника выплаты. А имущественный доход под такую квалификацию не подпадает. Следовательно, заручившись копиями документов о владении физическим лицом объектами сделки, по которым можно определить и срок владения - юридическое лицо может возложить эту головную боль на самого продавца - физика. Мы рассматривали эту ситуацию ВОТ ТУТ, почитайте...

Сделки по данному имуществу со сроком владения более года уже не трактуются НК как имущественный доход, в силу того, что нарушается одно из условий в части недвижимости: срок. И доход по таким сделкам приобретает иную квалификацию:

1. Если сделка физического лица с юридическим лицом - то это разовая выплата, с удержанием налога по ставкам ст.145 (НК РК ст.154,155)

2. Если это сделка физического лица с физическим лицом - то это прочие доходы по ст.170, которые так же облагаются у источника выплаты по ставкам ст.145 (НК РК ст.164 п.1)

найду письмо сама прежде всего)))но при этом помню, что письма не являются НПА))))

Вот это письмо:

В соответствии со ст. 16. НК в целях своевременности и полноты исполнения налогового обязательства просим Вас дать разъяснение по применению налогового законодательства в следующей ситуации.

Юридическое лицо работает по общеустановленному режиму налогообложения и приобретает земельный участок и жилой дом, который находится на праве собственности более 1 года у физического лица.

Физическое лицо проинформировало о том, что 1) занималось предпринимательской деятельностью, связанной с земельным участком, а именно сдавало в аренду жилой дом и земельный участок под офис, но не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя или зарегистрировано, но по иной деятельности; 2) не занималось предпринимательской деятельностью и не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Применимы ли в данном случае нормы ст. 154 Доход от разовых выплат, 155 Исчисление суммы налога.

Письмо Налогового комитета Министерства финансов Республики Казахстан

от 24 июля 2006 года № НК-УМ-3-22/6781

ТОО «Бейбарыс Билдинг»

050000, г. Алматы, ул. Митина, 11

Копия:

Налоговый комитет по г. Алматы

Налоговый комитет Министерства финансов Республики Казахстан, рассмотрев Ваше письмо № 154 от 16.05.2006 г. сообщает следующее.

В соответствии со статьей 163 Налогового кодекса к доходам налогоплательщика, не облагаемым у источника выплаты, относятся имущественный доход, налогооблагаемый доход индивидуального предпринимателя, доход адвокатов и частных нотариусов, а также прочие доходы, определяемые в соответствии со статьей 170 Налогового кодекса.

К имущественному доходу налогоплательщиков, согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса, относится прирост стоимости при реализации недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года, не используемого в предпринимательской деятельности, за исключением имущества, выкупленного для государственных надобностей в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Следовательно, доход, полученный физическим лицом от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности и находящегося на праве собственности более 1 года, не является имущественным доходом физического лица.

Согласно статье 170 Налогового кодекса к прочим доходам, не облагаемым у источника выплаты, относятся доходы, не указанные в статьях 149-162 Налогового кодекса, в том числе доходы, полученные из источников за пределами Республики Казахстан.

Таким образом, в случае, если физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, то доход, полученный от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, является прочим доходом, не облагаемым у источника выплаты.

Исчисление и уплата индивидуального подоходного налога по доходам, не облагаемым у источника выплаты, производится налогоплательщиком самостоятельно, согласно статье 164 Налогового кодекса. При этом представляется декларация по индивидуальному подоходному налогу (форма 200.00) в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса.

Вместе с тем, дополнительно сообщаем следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) предпринимательство - это инициативная деятельность граждан и юридических лиц, независимо от формы собственности, направленная на получение чистого дохода путем удовлетворения спроса на товары (работы, услуги), основанная на частной собственности (частное предпринимательство) либо на праве хозяйственного ведения государственного предприятия (государственное предпринимательство). Предпринимательская деятельность осуществляется от имени, за риск и под имущественную ответственность предпринимателя.

Согласно пункту 4 статьи 19 ГК обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые отвечают одному из следующих условий:

1) используют труд наемных работников на постоянной основе;

2) имеют от предпринимательской деятельности совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством, в размере, превышающем необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законодательными актами Республики Казахстан.

Необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода для физических лиц составляет 12-кратный размер МРП (к примеру: МРП на 2006 год составляет 1030 тенге, соответственно, сумма совокупного годового дохода составляет 1030 х 12 = 12360 тенге).

Таким образом, в случае, если сумма, полученная физическим лицом от оказания услуг, превышает необлагаемый налогом размер совокупного годового дохода, то физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя. При этом исполнение налогового обязательства осуществляется индивидуальным предпринимателем самостоятельно в соответствии с Налоговым кодексом.

Заместитель Председателя Налогового комитета

Министерства финансов Республики Казахстан Н. Усенова

Изменено 10 Августа 2006 пользователем POLIN

[Laimа]

Логика в своеобразной льготе по налогообложению в пределах года.

Определение дохода по схеме ст.166 - совпадает с методикой определения прироста от реализации недвижимого имущества и земли, не участвующего в предпринимательской деятельности по ст.82 НК РК.

И юридические лица могут воспользоваться данной статьей по таким сделкам, ввиду чего не возникает налогового агентства.

Сделки по данному имуществу со сроком владения более года уже не трактуются НК как имущественный доход, в силу того, что нарушается одно из условий в части недвижимости: срок. И доход по таким сделкам приобретает иную квалификацию:

1. Если сделка физического лица с юридическим лицом - то это разовая выплата, с удержанием налога по ставкам ст.145 (НК РК ст.154,155)

Вот я тоже именно так и Считаю и ЧИтаю НК РК, POLIN

Но вот прочитав письмо прям "прибалдела"))) А там и впрямь пишется, что подобные сделки относятся к прочим и необлагаемым))) А зачем же тогда Прописывали так много и нудно этот самый имущественный и в ст.163 и в ст.166, чтоб в итоге в полной объеме отнести его на необлагаемый?! Льгота то уже прописана в 166...

Согласно статье 170 Налогового кодекса к прочим доходам, не облагаемым у источника выплаты, относятся доходы, не указанные в статьях 149-162 Налогового кодекса, в том числе доходы, полученные из источников за пределами Республики Казахстан.

Таким образом, в случае, если физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, то доход, полученный от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, является прочим доходом, не облагаемым у источника выплаты.

Да?! Тут ещё и 154-ю статью "убили...негра, убили негра")))))

А теперь шутки в сторону , и, Polin, я все-таки считаю, что если с данным письмом пойду в мой налоговый комитет, он меня пошлёт...к 154-й статье, как и Вы))))

[POLIN]

А зачем же тогда Прописывали так много и нудно этот самый имущественный и в ст.163 и в ст.166, чтоб в итоге в полной объеме отнести его на необлагаемый?! Льгота то уже прописана в 166...

За тем, чтобы данной льготой воспользовались лица, владеющие недвижимостью в пределах года, и не осуществляющие предпринимательскую дятельность.

... я все-таки считаю, что если с данным письмом пойду в мой налоговый комитет, он меня пошлёт...к 154-й статье, как и Вы))))

Это не я посылаю, это налоговый кодекс

Если Ваша сделка с имуществом, которое более года в собственности продавца - о статье 166 забудьте.... по умолчанию. :shuffle:

[Laimа]

POLIN!

Ещё раз, пожалуйста, уделите внимание этой теме)))))

Господин Лоскутов отправил меня к письму НК (выше вы его "воткнули"), а там написано, что доход от реализации земельного участка физика юрику , если земля во владении свыше года, подпадает под ст.170-ю))))

Ваше мнение о письме?! Я могу размахивать им перед носом налоговой, или все же платить налог(я считаю, что налог надо платить, так, к слову))))))

[POLIN]

Господин Лоскутов отправил меня к письму НК .....

... (выше вы его "воткнули")...

Laim@! Ну что за тон?

Господин Лоскутов порекомендовал....

Я письмо разместила....

Я Вас,конечно, искренне понимаю, что связавшись с НК остаются только маты...

... а там написано, что доход от реализации земельного участка физика юрику , если земля во владении свыше года, подпадает под ст.170-ю...

... Ваше мнение о письме?! Я могу размахивать им перед носом налоговой, или все же платить налог...

Мое мнение в данной теме с письмом не расходится.

Если Вы, юридическое лицо, покупаете земельный участок у физика, который владеет им более года, и не является ИП - то Вы, обязаны при выплате дохода удержать налог по ставкам ст.145.

Если физик продает физику - то это его доход по ст.170, и налогового агента у него нет, так как покупатель физик им в НК не определен. И налогообложения по сделке в таком виде уже головная боль продающего физического лица, тоже по ставкам ст.145.

[Laimа]

Laim@! Ну что за тон?

Я Вас,конечно, искренне понимаю, что связавшись с НК остаются только маты...

Мое мнение в данной теме с письмом не расходится.

Вы не предсталяете POLIN, как вы мне поднимаете настроение )))

Вы уже не первый раз вразумляете меня по-поводу чистоты моей речи)))

Мне нужно просто быть поспокойнее, это точно, беру на заметку и ещё упорнее штудирую аффирмации...(оправдываясь) Ну и бизнес, где я "трудюся", сугубо мужской и контигент вокруг соответствующий , так что тут временами не до "культур-мультур", тут можно забыть, как тебя зовут)))

А теперь "к нашим баранам".

Я посоветовала написать письмо юрику в их НК так как юрик категорически не согласен со ст.154 и его какой-то умник с НК поддерживает, устно, разумеется. Но исходя из своего опыта общения с НК я бы на месте юрика набралась терпения)))) Говорят они (налоговики) одно, пишут - второе. А в итоге мин.фин отзывает их ответ (и такое у меня было))) и говорит им - внимааательнее надо быть, господа налоговики))))

Подождем-с...

Изменено 11 Августа 2006 пользователем Laim@

[POLIN]

Ну и бизнес, где я "трудюся", сугубо мужской и контигент вокруг соответствующий , так что тут временами не до "культур-мультур", тут можно забыть, как тебя зовут)))

Да уж.... мужики они такие , хорошему не научат.... , разврат только один от них... , пьянство.. , и всяческие сквернословия... :shuffle:

[Laimа]

Да уж.... мужики они такие , хорошему не научат....

А мы, женщины, должны быть стойки и непокоБЕЛимы!!!...ой ...надо словарь Ожегова тоже почитать)))))

[POLIN]

А мы, женщины, должны быть стойки и непокоБЕЛимы

Вы так считаете?

В принципе, при всех их недостатках они (мужики) - милашки. Наивные- как дети, преданные - как собаки, с ними не скучно... :shuffle:

[Гость Creator]

Смысл статьи 166 в том, что бы закрыть лавочку спикулятивным сделкам физ. лиц.

При реализации имущества находящейся в собственности более 1 года при сделки физ. лица с юр. лицом необходимо расматривать, что за имущество и имело ли место предпринимательская деятельность (использовывалось ли имушество в аренду),

если да то применим 154 статью если нет то выплат так таковы нет и не должно быть :shuffle:

[Laimа]

Смысл статьи 166 в том, что бы закрыть лавочку спикулятивным сделкам физ. лиц.

При реализации имущества находящейся в собственности более 1 года при сделки физ. лица с юр. лицом необходимо расматривать, что за имущество и имело ли место предпринимательская деятельность (использовывалось ли имушество в аренду),

если да то применим 154 статью если нет то выплат так таковы нет и не должно быть

ЛыкоМочало - Начинай сначала!

ТОО покупает у физ.лица землю, которая находится на праве собственности более одного года. Заключается договор купли – продажи.

Статья 154. Доход от разовых выплат.

К доходу от разовых выплат относится доход налогоплательщиков по заключенным налоговыми агентами в соответствии с законодательством Республики Казахстан договорам гражданско-правового характера, а так же другие разовые выплаты физическим лицам, за исключением ИП-шек, нотариусов и адвокатов.

Договор и разовые выплаты – налицо.

Статья 170. Прочие доходы, не облагаемые у источника выплаты.

К прочим доходам, не облагаемым у источника выплаты, относятся доходы, не указанные в статьях 149-162 настоящего Кодекса…

Понятие имущественного дохода в кодексе ограничено одним годом, свыше года только прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности.

Имущество (земля) под склады в предпринимательской деятельности задействовано.

Вывод: ТОО должно удержать налог у источника выплаты.