Зачем нужен техпаспорт на зарегистрированный объект недвижимости?

[Александр Чашкин]

Коллеги, помогите разобраться с вопросом: Нужен ли собственнику техпаспорт на зарегистрированный объект недвижимости?

 

В соответствии с нормами ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 26 июля 2007 года (далее по тексту - Закон) "Технический паспорт - составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра", при этом, "государственное техническое обследование недвижимого имущества - определение технических, идентификационных характеристик зданий, сооружений и их составляющих, необходимых для ведения правового кадастра".

 

В соответствии со статьей 18 Закона государственное техническое обследование включает в себя первичное и последующее обследование, а также присвоение кадастрового номера зданиям, сооружениям или их составляющим. Первичное обследование проводится на вновь созданное недвижимое имущество. По результатам первичного обследования объекта недвижимости составляется технический паспорт.

Последующее обследование проводится при изменении технических и (или) идентификационных характеристик зданий, сооружений или их составляющих в результате их реконструкции, перепланировки, переоборудования, за исключением случаев, когда изменения таких характеристик могут быть отражены в техническом паспорте без проведения последующего обследования, в том числе при изменении кадастрового номера, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии). По результатам последующего обследования оформляется технический паспорт, в котором отражаются выявленные изменения.

 

В соответствии со ст.6  указанного Закона изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, за исключением случаев, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, и регистрация таких изменений возлагается на государство, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан.

 

А теперь самое интересное: 

Ранее, до 01.01.2015 года техпаспорт существующего (зарегистрированного) объекта недвижимости был необходим для регистрации измернения прав на объект недвижимости или их обремения - в соответствии с пп.2 п.2 ст.21 Закона для государственной регистрации заявитель, помимо прочего должен был представить " правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок".

С 01.01.2015 года в ст.21 Закона внесены были изменения Законом РК от 29.12.2014 № 269-V, которыми, помимо прочего, была установлена новая редакция пп.2 п.2 с исключенной необходимостью представления техпаспорта недвижимости. 

 

Итак, ситуация: гражданин Ф приобрел квартиру, на которую, в свое время, был составлен технический паспорт по форме, устаревшей к сегодняшнему дню. Никакие  реконструкции, перепланировки, переоборудование в квартире не осуществялись.

Вопрос: зачем (для каких целей или случаей и по каким правовым основаниям) гражданину Ф может потребоваться технический паспорт?

[Борисович]

1 час назад, Александр Чашкин сказал(а):

Вопрос: зачем (для каких целей или случаей и по каким правовым основаниям) гражданину Ф может потребоваться технический паспорт?

К примеру, гражданин захочет получить кредит в банке, предоставив квартиру в залог. Банк может тупо не принять документы без технического паспорта либо с очень старым паспортом. Основание - внутренние правила банка. Спорить - почти нереально.

[Просто человек]

Несомненно. Вы уже сами обозначили норму Закона, по которой он требуется. Прежде всего это ИДЕНТИФИКАЦИЯ одного объекта от другого, и его схематичное изображение. Тем более, что данные технического паспорта заносятся в регистрационную базу данных, и поэтому в дальнейшем постоянное предьявление техпаспорта не требуется (если не будет изменений). Поэтому он нужен лишь при первичном техническом обследовании. Конечно можно его исключить вообще, но тогда как идентифицировать объект (недвижимое имущество)??? И вообще, иметь представление (схематичное изображение) о нем?? Причем оформленное соотвествующими правилами.....Если этого не будет, то фантазии собственников будет где разгуляться (кто как может так и нарисует схему)....Вообщем для порядка он нужен, это однозначно. Прошу не упрекать в заинтересованности. Чисто объективно, как сторонник того, что порядок в любом направлении прежде всего...... Другое дело затратная сторона для собственника, здесь и можно найти тему для обсуждения....

[Жален]

2 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

Вопрос: зачем (для каких целей или случаей и по каким правовым основаниям) гражданину Ф может потребоваться технический паспорт?

Технический паспорт может потребоваться я думаю следующих случаях:

1. гражданин Ф. если в дальнейшем проведет перепланировку квартиры

2. Как известно БТИшники работают в базе данных, и в данной базе также работают сотрудники юстиции (регистраторы). Получается если БТИ наполняет базу данных сведениями (площадь и т.д.), то предоставлять технический паспорт смысла нет. Но может возникнуть другой вопрос как узнать площадь покупаемой квартиры гражданину Ф., если техпаспорт старого образца, ведь можно попасть на деньги. Например гражданин Ф. купил 100 кв.м. по старому техпаспорту, зарегистрировался. сделал перепланировку. заказал техпаспорт. и выяснилось что у него не 100 кв.м., а 95 кв.м. Поэтому полагаю технический паспорт необходим, так как может появится та грань где могут в дальнейшем проявится факты мошенничества. 

[Александр Чашкин]

37 минут назад, Борисович сказал(а):

Банк может тупо не принять документы без технического паспорта либо с очень старым паспортом. Основание - внутренние правила банка. Спорить - почти нереально.

Согласен. Эта ситуация первое, что приходит в голову по вопросу.

Однако, если исключить банковское "Хочу!" есть ли у банка законное право требовать предоставления такого техпаспорта от собственника? Есть ли у собственника законная обязанность иметь технические паспорта принадлежащей ему недвижимости?

 

38 минут назад, Просто человек сказал(а):

Вообщем для порядка он нужен, это однозначно. 

 Это ооочень убедительный довод юридического доказывания. 

9 минут назад, Жален сказал(а):

Технический паспорт может потребоваться я думаю следующих случаях:

1. гражданин Ф. если в дальнейшем проведет перепланировку квартиры 

Если Ф когда-либо проведет перепланировку, то ему будет необходимо осуществить процедуру последующего государственного технического обследования недвижимого имущества. И по результатам этого обследования будет составлен новый технический паспорт, который станет основанием для изменения идентификационных кхарактеристик объекта в правовом кадастре.

 

9 минут назад, Жален сказал(а):

Но может возникнуть другой вопрос как узнать площадь покупаемой квартиры гражданину Ф.

Из Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, которая, фактически, является выпиской их правового кадастра.

[DjeSoP]

Даже согласно правилам совершения нот действий нотариус тоже берет инфо о тех характеристиках с кадастра.

Но как правило правовой кадастр содержит ошибки у каждого второго объекта недвижимости. Но это уже другой вопрос.

[Жален]

16 минут назад, Александр Чашкин сказал(а):

Из Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, которая, фактически, является выпиской их правового кадастра.

А фактически????как известно в панельных домах перепланировка запрещена.если в таком доме проведена перепланировка а техпаспорт старого образца. взяли справку площадь бьет со справкой. купили решили заложить в банке, деньги нужны срочно) сделали новый техпаспорт, там отразили перепланировку. соответственно сдали на регистрацию. а юстиция Вам отказала. Хотя Вы не делали перепланировку. Вы купили ее такой со старым техпаспортом. Как быть в такой ситуации???

[Александр Чашкин]

2 минуты назад, Жален сказал(а):

купили решили заложить в банке, деньги нужны срочно) сделали новый техпаспорт

Выше я уже ставил вопрос по поводу правомерности истребования банком технического паспорта на квартиру.

...в общем-то и вопрос у меня возник в связи с тем, что банк требует у гражданина переделывать древний техпаспорт на квартиру, мотивируя это тем, что в техпаспорте (в соответствии с древними правилами) в полезную площадь квартиры не включена площадь балконов. 

Я понимаю, конечно, что поскольку не было в квартире реконструкции, перепланировки или переоборудования любое требование о проведении последующего государственного технического обследования недвижимого имущества является неправомерным. Но, попутно, я заинтересовался нужностью этого техпаспорта "в принципе"....

[Борисович]

24 минуты назад, Жален сказал(а):

взяли справку площадь бьет со справкой. купили

Вы не делали перепланировку. Вы купили ее такой со старым техпаспортом. Как быть в такой ситуации???

А вариант "смотреть, что покупаешь до покупки" - не рассматривается? Если Вы берете квартиру с перепланировкой, которая не отражена в имеющемся техпаспорте - тогда это уже Ваши риски.

Вот, кстати, еще один ответ о "нужности" техпаспорта. Я бы не стал, даже не будучи банком, покупать квартиру без техпаспорта или с перепланировками, которые в техпаспорте не отражены. Я не знаю насколько моя позиция противоречит закону, но гражданину Ф пришлось бы искать другого покупателя в этом случае.

[DjeSoP]

из тех паспорта например можно увидеть год постройки, материал стен, износ, чего нет в кадастре

Изменено 14 Февраля 2017 пользователем Remad

[Александр Чашкин]

16 минут назад, Борисович сказал(а):

Я бы не стал, даже не будучи банком, покупать квартиру без техпаспорта или с перепланировками, которые в техпаспорте не отражены. 

А я, покупая квартиру, считаю целесообразным просить у продавца копии документа о вводе жилого дома в эксплуатацию и правоустанавливающих документов предшествующего ему собственника. 

Но, уважаемый Борисович, тему открыта не для разъяснения необходимости разумной осмотрительности покупателя недвижимости, а о необходимости наличия у собственнка технического паспорта в правовом аспекте.

 

13 минуты назад, Remad сказал(а):

из тех паспорта например можно увидеть год постройки, материал стен, износ, чего нет в кадастре

Для чего собственнику нужны эти данные? 

[DjeSoP]

1 час назад, Александр Чашкин сказал(а):

Для чего собственнику нужны эти данные? 

например для оценки имущества. Т.е. например без тех паспорта возможно сделать оценку?

[Александр Чашкин]

17 минут назад, Remad сказал(а):

например для оценки имущества. Т.е. например без тех паспорта возможно сделать оценку?

Возможно. Более того, правильный профессиональный оценщик не будет доверять данным техпаспорта, а самостоятельно сделает необходимые инвентаризационные работы.

 

[Сов]

Оценщик как раз не доверяет. В акте осмотра обычно имеется графа - соответствие площади техническому паспорту.

Да и не ради оценщика он нужен. Оценщик - это так, косвенная необходимость.

Я так понимаю ТС размышляет в сторону необходимости вообще иметь на руках тех. паспорт. Теперь этот документ не именной. Логично было бы его и не иметь на руках, не дрожать над ним при хранении,а получать его в электронном виде, как справку о зарегистрированных правах через портал правительства. Раз уж он один фиг, выписка из кадастра.

[TOP_lawyer]

6 часов назад, Александр Чашкин сказал(а):

был составлен технический паспорт по форме, устаревшей к сегодняшнему дню. 

 

это не делает тех.паспорт недействительным, аннулированным и т.п.

6 часов назад, Александр Чашкин сказал(а):

 

Вопрос: зачем (для каких целей или случаей и по каким правовым основаниям) гражданину Ф может потребоваться технический паспорт?

в случае переоборудования, реконструкции, объединения  

[Александр Чашкин]

16 часов назад, Злюка сказал(а):

в случае переоборудования, реконструкции, объединения  

 

Коллега, в вопросе ТС, на который вы ответили, было специально отмечено: 

23 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

Никакие  реконструкции, перепланировки, переоборудование в квартире не осуществялись.

 

[TOP_lawyer]

 

Вы правы технический паспорт может никогда не понадобится гражданину Ф, а может и понадобится:

1.для получения кредита, если обеспечением обязательства будет залоговое имущество;

2. в случае перепланировки помещений, узаконивания самовольной постройки или при переводе помещений в жилой/нежилой фонд.

Если у гражданина Ф в мыслях нет ни 1, ни 2, то пусть положит в темный ящик и забудет про него на всю свою оставшуюся жизнь

[Александр Чашкин]

Спасибо, коллеги, за участие в обсуждении! 

Как я понимаю, в случае проведения реконструкции, перепланировки, переоборудования на основании последующего технического обследования составляется новый технический паспорт, данные которого подлежат учету в правовом кадастре.

 

Итого, мы совместными усилиями нашли только один случай, когда собственнику на практике может потребоваться технический паспорт на недвижимость:

21 час назад, Борисович сказал(а):

К примеру, гражданин захочет получить кредит в банке, предоставив квартиру в залог. Банк может тупо не принять документы без технического паспорта либо с очень старым паспортом. Основание - внутренние правила банка. Спорить - почти нереально.

 

Предлагаю в этой теме обсудить подвопрос, основанный на слове "почти", которое использовал Борисович:

Является ли правомерным или сколь-нибудь основанным на нормах законодательства требование банка к залогодателю предоставлять технический паспорт на предмет залога?

[Борисович]

3 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

Итого, мы совместными усилиями нашли только один случай, когда собственнику на практике может потребоваться технический паспорт на недвижимость:

получается так. была мысль о лицензируемых видах деятельности. но посмотрел некоторые квалификационные требования и документы, необходимые для получения лицензий (разрешений) - там тоже требуются только копии правоустанавливающих документов.

9 минут назад, Александр Чашкин сказал(а):

Является ли правомерным или сколь-нибудь основанным на нормах законодательства требование банка к залогодателю предоставлять технический паспорт на предмет залога?

ИМХО, это право банка. Если не устраивают требования - не бери кредит. Есть такое Постановление Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 23 февраля 2007 года № 49 "Об утверждении Правил ведения документации по кредитованию".

Цитата

  10. Если предоставленный кредит обеспечен залогом в виде недвижимого имущества, кредитное досье в дополнение к перечню основной документации, указанной в пунктах 8, 9 настоящих Правил, должно содержать следующие документы:
      1) копия договора об ипотеке недвижимого имущества с отметкой его государственной регистрации, оригинал которого подлежит хранению в хранилище банка, на условиях и в порядке, установленном внутренними документами банка;
      2) отчет независимого оценщика об оценке недвижимого имущества (определяющей и доказывающей его рыночную стоимость) на момент предоставления кредита, а также заключение банка по залоговому обеспечению, составленное в соответствии с требованиями, установленными внутренними документами банка;
      3) копии документов, подтверждающих права на недвижимое имущество с отметкой их государственной регистрации с (оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимое имущество подлежат хранению в хранилище банка);
      4) копию свидетельства о браке и документ, подтверждающий согласие супруга(и) заемщика - физического лица на передачу недвижимого имущества в залог и его внесудебную реализацию (в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан);
      5) документ, подтверждающий разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на передачу недвижимого имущества в залог и его отчуждение (если собственником недвижимого имущества являются несовершеннолетние лица и лица, признанные судом недееспособными (ограниченно дееспособными));
      6) нотариально засвидетельствованный документ, подтверждающий согласие всех совершеннолетних собственников на передачу имущества в залог и его внесудебную реализацию.

Вроде как об идентификационных документах ничего нет. Но нет и запрета на истребование иных документов.

[Александр Чашкин]

22 минуты назад, Борисович сказал(а):

ИМХО, это право банка. Если не устраивают требования - не бери кредит.

Насколько я понимаю, банк требует техпаспорт не в целях заключения договора займа, а в целях заключения ипотечного договора. Верно?

Соответственно, требование о предоставлении техпаспорта должно быть мотивировано потребоностями/интересами залогодержателя при заключении ипотечного договора.

IMHO, если банк предъявляет к потенциальному заемщику/залогодателю требования, не связанные с его интересами заимодателя/залогодержателя, то эти требования подлежат признанию как противоречащие принципам разумности и добросовестности ГПОтношений, по крайней мере.

 

Мы не сможем найти нормы, устанавливающие обязательность заключения договора для банка, чтобы передать урегулирование преддоговорного спора суду? 

[Борисович]

3 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

требование о предоставлении техпаспорта должно быть мотивировано потребоностями/интересами залогодержателя при заключении ипотечного договора.
 

Верно. В данном случае интерес залогодержателя в том, чтобы предмет залога не имел не узаконенных перепланировок, переоборудований и т.п. А убедиться в этом можно, получив свежий техплан. Ну или хотя бы потом, в случае чего, перекинуть вопрос ответственности за это на того, кто рисовал техплан. Конечно, можно просто отправить специально обученного банковского человечка убедиться в этом. Но так банку, видимо, проще.

7 минут назад, Александр Чашкин сказал(а):

Мы не сможем найти нормы, устанавливающие обязательность заключения договора для банка, чтобы передать урегулирование преддоговорного спора суду? 

Думаю нет. ДБЗ не является публичным.

http://www.zakon.kz/4787228-ob-osobennostjakh-zakljuchenija.html

[Александр Чашкин]

5 минут назад, Борисович сказал(а):

ДБЗ не является публичным.

Это понятно.

Нам не поможет, что предоставление техпаспорта, формально, требуется не в качестве условия заключения ДБЗ, а для заключения договора залога?

Можем ли говорить о доминирующем положении на рынке тех или иных банков и увести спор в суд через монопольный аспект?

..это были два несвязанных вопроса ;)

[Борисович]

3 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

Можем ли говорить о доминирующем положении на рынке тех или иных банков и увести спор в суд через монопольный аспект?

сомнительно. какая монополия, если только в Алматы только головных офисов банков около 40? и почти все занимаются потребительским/розничным/ипотечным кредитованием.

[Александр Чашкин]

Но есть же топовые ККБ, НБ, СБ...

 

[Борисович]

2 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

Но есть же топовые ККБ, НБ, СБ...

 

Ну если у меня около дома 5 магазинчиков, а хожу я только в один. Для меня он топовый. Делает ли это его монополистом? )