Можно ли сдавать в аренду помещение до его ввода в эксплуатацию?

[ZeNe]

Уважаемый форумчане, прошу помощи.

Сдавала в аренду нежилое помещение, помещение построено на земельном участке принадлежащем мне на праве собственности, но строение еще не принято в эксплуатацию.

В настоящее время арендатор съехал и не оплатил аренду за 4 месяца, может ли суд отказать мне в удовлетворении иска на том основании, что арендуемые помещения на сданы в эксплуатацию?    

[Александр Чашкин]

В 18.02.2017 at 19:52, ZeNe сказал(а):

В настоящее время арендатор съехал и не оплатил аренду за 4 месяца, может ли суд отказать мне в удовлетворении иска на том основании, что арендуемые помещения на сданы в эксплуатацию?    

Решение суда может зависеть от предмета и условий вашего договора с арендатором.

Но вам, в любом случае, "светит" административная ответственность:

Цитата

 

Статья 323. Эксплуатация объектов и комплексов, не введенных в установленном порядке в эксплуатацию

      Эксплуатация (проживание, оказание услуг, производство продукции с целью получения доходов) законченных строительством, но не введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов, комплексов или их отдельных частей –

      влечет штраф на физических лиц в размере десяти, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – в размере тридцати, на субъектов среднего предпринимательства – в размере пятидесяти, на субъектов крупного предпринимательства – в размере ста месячных расчетных показателей.

 

 

[ОТТО 1945]

а меня больше интересует другой вопрос, аренда предполагает передачу имущества во владение и пользование, то есть у арендодателя должно быть такое правомочие, но оно у него отсутствует, по причине того, что имущество до сих пор не введено в эксплуатацию и не было надлежащим образом зарегистрировано, соответственно передача  имущества незаконна, ввиду отсутствия прав на такую передачу         

[Александр Чашкин]

2 минуты назад, ОТТО 1945 сказал(а):

соответственно передача  имущества незаконна, ввиду отсутствия прав на такую передачу         

Полагаю, что отсутствие прав на совершение сделки, само по себе, не делает сделку недействительной. К примеру, Вы можете сдавать в аренду третьему лицу принадлежащее мне имущество... до тех пор, пока я не возражаю против этого.

И в отношении  "незаконности" передачи недостроя готов поспорить. 

[ОТТО 1945]

4 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

К примеру, Вы можете сдавать в аренду третьему лицу принадлежащее мне имущество... до тех пор, пока я не возражаю против этого.

но в этом случай, человек обладающий правом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом подаст на признания сделки недействительной и именно по причине отсутствия права у человека передавать его имущество в аренду, то есть, право отсутствовало у арендодателя и до суда и после  

[Александр Чашкин]

7 часов назад, ОТТО 1945 сказал(а):

но в этом случай

в каком?

[ОТТО 1945]

4 минуты назад, Александр Чашкин сказал(а):

в каком?

ну давайте рассмотрим вымышленную ситуации, при этом взяв за основу сказанное ТС, итак, 

передается в аренду помещение построенное на земельном участке принадлежащем арендодателю на праве собственности, но строение размещенное и переданное в аренду еще не принято в эксплуатацию и не зарегистрировано в юстиции, затем следует задолженность по аренде, арендодатель подает в суд, с требованием взыскать с арендатора причитающие ему арендные платежи, в ответ арендатор подает встречный иск, требуя признать договор аренды недействительным, ссылаясь на то, что договор был подписан не собственником и не лицом уполномоченным законодательными актами или собственником, а значит не являющимся арендодателем  (статья 543 ГК РК), соответственно реализация пункта 1 статьи 540 ГК РК также не представляется возможным, а значит сделка недействительна на основании пункта 1 статьи 158 ГК РК   

 

 

[Александр Чашкин]

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

арендатор подает встречный иск, требуя признать договор аренды недействительным, ссылаясь на то, что договор был подписан не собственником и не лицом уполномоченным законодательными актами или собственником

Во-первых, даже совершение сделки лицом без полномочий не означает, что эта сделка не может быть исполнена. Мне непонятен ваш намек на невозможность исполнения п.1 ст.540 ГК. Простейший пример: сосед уехал в отпуск и дал вам ключи от квартиры, "на всякий случай". Вы стали сдавать квартиру в аренду по часам.... Сделка заключалась? Да, заключаалась. Исполнялась? Да, исполнялась. Более того, есть вероятность, что вернувшийся сосед одобрит ваши действия пост-фактум.

Во-вторых, п.1 ст.158 ГК здесь не будет применим, поскольку вы говорите не о нарушении требований законодательства содержанием сделки, а о нарушении норм Закона об участниках сделки. 

В-третьих, недостроенный объект недвижимости вполне может сдаваться в аренду как недостроенный объект недвижимости, не являющийся объектом недвижимости, юридически, права на который не подлежат государственной регистрации. Поэтому я и отметил выше: решение суда может зависеть от предмета и условий договора арендодателя с арендатором.

[ZeNe]

11 час назад, Александр Чашкин сказал(а):

Решение суда может зависеть от предмета и условий вашего договора с арендатором.

Но вам, в любом случае, "светит" административная ответственность:

 

Ну а если я выжду 2 месяца (срок привлечения к адм. ответственности) и после этого обращусь в суд?  

[IKRAM LAW]

2 часа назад, ZeNe сказал(а):

Ну а если я выжду 2 месяца (срок привлечения к адм. ответственности) и после этого обращусь в суд?  

Боюсь, что в Вашем случае применима ч. 3 ст. 62 КоАП, а не ее ч. 1.

То есть, фактическая эксплуатация без ввода в установленном порядке - длящееся административное правонарушение. Пока не введете - правонарушение длится. А по сему срок привлечения исчисляется с момента обнаружения, а не с момента совершения нарушения. А то можно вечно (утрирую) эксплуатировать и не вводить,  и считать что через 2 месяца с момента совершения Вы уже и не подлежите привлечению, продолжая дальше "такую" эксплуатацию.

По какому назначению сдавалось в наем (аренду) имущество? С какой целью пользования? Ведь пользование происходило.

[IKRAM LAW]

Раз по теме топика Вы именуете имущество "нежилое помещение" и сдача в наем происходила именно с такой целью, то применительно к ст.ст. 116-118, 236 ГК в корреспонденции со ст. 543 ГК, до завершения создания недвижимости (приемка и/или государственная регистрация), Вы не прибрели права собственности, т.е. не стали собственником недвижимости. В этом смысле объект не стал оборотоспособным (ст. 116 ГК), т.е. его переход от одного лица к другому иным способом (например, в аренду) не возможен ввиду ограничения в гражданском обороте.

В силу ч. 4 ст. 236 ГК, до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

 

 

[ОТТО 1945]

13 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

Во-первых, даже совершение сделки лицом без полномочий не означает, что эта сделка не может быть исполнена. Мне непонятен ваш намек на невозможность исполнения п.1 ст.540 ГК. Простейший пример: сосед уехал в отпуск и дал вам ключи от квартиры, "на всякий случай". Вы стали сдавать квартиру в аренду по часам.... Сделка заключалась? Да, заключаалась. Исполнялась? Да, исполнялась. Более того, есть вероятность, что вернувшийся сосед одобрит ваши действия пост-фактум.

вам не кажется, что вы делаете слишком много допущении, допускаете, что сосед вправе, сдавать чужое имущество в аренду, допускаете, что такая сделка может быть признана заключенной (хотя совершенна без согласия собственника, лицом которое на это право не имело), допускаете, что хозяин будет не против, если на все это есть согласия хозяина то конечно какие вопросы, все не против чего судится.

13 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

В-третьих, недостроенный объект недвижимости вполне может сдаваться в аренду как недостроенный объект недвижимости, не являющийся объектом недвижимости, юридически, права на который не подлежат государственной регистрации.

отходите от заданных ТС параметров, строение построено, но не ведено в эксплуатацию, о чем ТС и указывает, также напоминаю вам, что я поставил вопрос о правомочности передачи имущества лицом, у которого не возникло право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, как передавать права которых нет? 

[Александр Чашкин]

55 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

вам не кажется, что вы делаете слишком много допущении, допускаете, что сосед вправе, сдавать чужое имущество в аренду

Я все это сообщал только с целью демонстрации одного обстоятельства: само по себе заключение договора аренды лицом, не имеющим прав собственника, и не уполномоченного собственником - не делает автоматически сделку аренды несовершенной или недействительной.

55 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

отходите от заданных ТС параметров, строение построено, но не ведено в эксплуатацию, о чем ТС и указывает

Никуда я не отхожу  

В качестве предметы рассматриваемого договора аренды, де юре, могло быть указано либо строение, как объект недвижимости, либо строение, как объект незавершенного строительства. 

13 часа назад, ZeNe сказал(а):

Ну а если я выжду 2 месяца (срок привлечения к адм. ответственности)

А договор аренды уже прекращен?

[ZeNe]

7 часов назад, Александр Чашкин сказал(а):

А договор аренды уже прекращен?

Договор заключен до 31.12.2016г. Срок действия договора истек