торги и права залогодержателя

[Ahmetova]

Человек получил взаймы 12 млн тенге. В залог был предоставлен дом, принадлежащий третьему лицу - знакомый должника предоставил в залог свой дом.  

Оказалось, что у собственника дома (залогодателя) есть долг на сумму 2 млн тенге. К собственнику дома был предъявлен иск на 2 млн тенге. Это требование преимущества перед требованиями залогодержателя не имеет и относится в требованиям пятой очереди. 

Ввиду отсутствия денежных средств, собственник дома долг не погашал. В итоге его кредитор обратился в суд с требованием об изменении способа исполнения решения и обращении взыскания на дом, заложенный (по обязательству указанному выше).

Суд выносит определение об изменении способа. Пишет - обратить взыскание на дом, соблюсти права залогодержателя, поскольку стоимость дома 14 млн, в первую очередь выплатить 12 млн залогодержателю, затем 2 млн -  кредитору собственника дома.

На мой взгляд определение суда хоть и учитывает интересы залогодержателя, но всё равно оно корявое. Поскольку судебный исполнитель работает только по исполнительным документам. А залогодержатель пока что вообще в суд не обращался и не имеет на руках ни решения суда, ни исполнительного листа. Однако, кредитором-залогодержателем пропущен срок обжалования определения. Так что надо как-то уже действовать в предлагаемых обстоятельствах. 

НПА в принципе особо не изменились. Раньше тоже была норма о соблюдении прав залогодержателя. Но на самом деле это соблюдение ограничивалось тем, что залогодержателя уведомляли об обращении взыскания на заложенное имущество. А дальше - хозяин-барин. Хочешь - предъявляй в суд иск, тормози как можешь торги, получай исполнительный лист и присоединяйся ко взысканию. И разумеется получай свои деньги в приоритетном порядке. Не хочешь - дело хозяйское. Ну и кто не успел, тот опоздал. Поскольку обращение взыскания на залог это право залогодержателя, а никто за него его  права реализовывать не будет. В общем, не успел присоединиться ко взысканию - остался без денег и без залога. 

Меня интересует вопрос. Точнее вопросы. 

1) Сейчас какая практика?

2) Каким образом судебный исполнитель будет выплачивать в первоочередном порядке деньги залогодержателю, если у судебного исполнителя вообще нет   исполнительного производства, возбужденного по искам залогодержателя? 

3)  В договоре залога есть право на внесудебную и судебную реализацию ипотеки. По понятным причинам предпочтительней судебная. Могу ли я подать иск  только о судебной реализации залога? Не предъявляя при этом иска о взыскании самой задолженности? Каков будет размер госпошлины?  Или обязательно потребовать взыскания долга? 

Вот, собственно, нынешние НПА: 

 Статья 109. Присоединение к взысканию

Возбужденные в отношении одного должника несколько исполнительных производств, а также возбужденные в отношении нескольких должников исполнительные производства по солидарному взысканию могут быть присоединены судебным исполнителем к взысканию.

Статья 110. Очередность удовлетворения требований взыскателей

1. При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности, установленной настоящим Законом.

2. Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди. При недостаточности взысканной суммы для полного удовлетворения всех требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме.

Статья 112. Последующие взыскания

2. В третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, включая вознаграждение (интерес), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение расходов залогодержателя по взысканию.

4. В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования.
 

 

Статья 57. Обращение взыскания на заложенное имущество

1. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности прочего имущества должника для полного удовлетворения всех предъявленных к нему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Республики Казахстан прав залогодержателя.

2. При недостаточности у должника имущества, не находящегося в залоге, для удовлетворения требований взыскателей, не имеющих права залога на имущество должника, взыскание на заложенное имущество, за исключением имущества, являющегося обеспечением по обеспеченным облигациям, и недвижимости, являющейся обеспечением по обязательству ипотечного жилищного займа, может быть обращено в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей, требования которых имеют преимущество перед требованием залогодержателя, на основании определения суда. Определение суда об обращении взыскания на заложенное имущество выносится по обращению судебного исполнителя в судебном заседании с извещением залогодержателя, взыскателя и должника о времени и месте судебного заседания. Реализация имущества осуществляется по правилам реализации заложенного имущества. В этом случае требования удовлетворяются из стоимости реализованного имущества в порядке очередности, установленной статьями 110-112 настоящего Закона.

Залогодержатель вправе заявить об оставлении за собой заложенного имущества. В этом случае он обязан удовлетворить требования, являющиеся преимущественными перед требованиями залогодержателя, в размере, не превышающем стоимости оставленного им за собой имущества.

3. Обращение взыскания на заложенное имущество, за исключением недвижимости, являющейся обеспечением по обязательству ипотечного жилищного займа, допускается в целях удовлетворения требований взыскателя (взыскателей), не имеющих преимущества перед требованием залогодержателя, если отсутствует иное имущество, на которое может быть обращено взыскание в целях удовлетворения требований этих взыскателей, или такого имущества недостаточно. В этом случае обращение взыскания на заложенное имущество допускается по определению суда с соблюдением прав залогодержателя.
 

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 31 марта 2017 года № 1
О применении судами некоторых норм законодательства об исполнительном производстве
 

9. При недостаточности другого имущества должника для полного удовлетворения всех предъявленных к нему требований судебный исполнитель вправе:

обратить взыскание на имущество должника, находящееся в залоге у третьих лиц (когда залогодатель и должник совпадают в одном лице), соблюдая при этом права залогодержателя на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества;
 

10. Вопрос об обращении взыскания на имущество, которое является обеспечением по обязательству ипотечного жилищного займа, а также на предмет залога, принадлежащий третьему лицу (вещному поручителю), подлежит рассмотрению судом в отдельном исковом производстве по иску залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с требованиями статьи 21 Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества».
 

[Сов]

В 19.12.2017 at 10:35, Ahmetova сказал(а):

Суд выносит определение об изменении способа. Пишет - обратить взыскание на дом, соблюсти права залогодержателя, поскольку стоимость дома 14 млн, в первую очередь выплатить 12 млн залогодержателю, затем 2 млн -  кредитору собственника дома.

Вот таки и указал, выплатить в пользу залогодержателя? Залогодержатель был привлечен к участию в деле?

[Ahmetova]

Так прям и указал. В определении. Никого не привлекая. Без меня меня женили в общем. 

Ну вот есть судебная реализация, для которой нужны решение суда (а не определение), причем решение выносится по иску залогодержателя,  исп лист нужен опять же, и тогда чси проводит торги.

Есть внесудебка. Там доверенное лицо, а не чси проводит торги.

А тут вышло не разбери что. 

Изменено 20 Декабря 2017 пользователем Ahmetova

[Сов]

Это не более чем размышления над темой.

Для кредитора/залогодержателя варианта собственно два.

1. Самый простой.  Самый хреновый. Ничо не делать, ждать исполнения корявого определения суда. Получить бабло, погасить часть долга. Часть потому как высока вероятность,что залог уйдет с молотка за полцены и судебник оттяпает свое вознаграждение.

2. Срочняком  подавать в исковом порядке на возврат долга и судебную реализацию залога одновременно.  По 21 закона об ипотеке и 321 ГК. Проблема в том что кредит не на просрочке, а 21 статья требует наличия неисполнения обязательства. Потому сначала надо будет потребовать досрочного исполнения обязательства по 321 ГК. А это госпошлина 1% от суммы иска. Которую можно потерять. (случайно, но маловероятно)

2. В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

 

Статья 321. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

4) обращения взыскания на предмет залога в целях исполнения обязательств залогодателя по исполнительным документам перед третьими лицами, не имеющими преимущества перед требованием залогодержателя, при отсутствии у залогодателя иного имущества.

 

Привлекать придется третьими лицами других взыскателей. Ибо они претендуют на предмет спора.

 

И тут опять возникает вероятность, что залог уйдет с молотка за полцены и судебник оттяпает свое вознаграждение.

 

Есть смысл вообще "огород городить"?

 

 Тем более, что это не ипотечный жилищный заем, а просто ипотечный заем. Так как выдан был не на приобретение жилья.

Здесь надо прояснить ваши позиции. Чего вообще хотите получить? Весь залог себе целиком? Или все деньги от реализации?

[Ahmetova]

Спасибо. 

Первый вариант мне не нравится. Потому что он непредсказуем. 

Насчет второго варианта. Конечно, мы бы хотели (раз уже дело дошло до торгов) чтобы наши требования были погашены за счет залога в первую очередь. И конечно раз уж наши требования имеют приоритет мы бы хотели получить всю сумму от реализации дома (если она меньше или равна долгу). Сам дом нам не нужен. Нам нужны деньги. 

Займ кстати на просрочке, и просрочка поболее трех месяцев. Основания есть. Ну тоесть гашение есть, но оно не по графику и в час по чайной ложке. 

У меня только вопрос - как лучше? Сразу подать иск к должнику о взыскании (3% госпошлины, мы юрлицо, должник физик), и одновременно требовать судебной реализации ипотеки (иск к залогодателю) - чот не соображу какая там госпошлина? Или можно ограничиться пока только вторым иском? 

 

Ну и прорабатываем вопрос приостановки торгов и всего такого. Пока ЧСИ на месте застать не могу. Даже не знаю, что он собирается делать. Он нам копию определения отправил и на этом всё пока. 

Изменено 20 Декабря 2017 пользователем Ahmetova

[Сов]

Можно было бы ограничиться только иском о реализации ипотеки, но некоторые судьи на местах могут спрашивать у вас странные вопросы - а почему с заемщика ничего не потребовали? Или вообще начать плести, что де залогодатель, как вещный поручитель, должен отвечать после заемщика. (хотя там не возникает в этом случае ни солидарного, ни субсидиарного обязательства) Потому дабы пресечь возможность такого неоднозначного толкования судом и не ходить по такому поводу в апелляционную инстанцию, рекомендую все-таки подать иск о взыскании долга по договору займа с заемщика. По принципу "как бы чего не вышло".

Госпошлина по искам о реализации ипотеки в судебном порядке, как требование не материального характера - 0,5 МРП. Некоторые судьи на местах считают, что госпошлина оплачивается в процентах от стоимости реализуемого имущества. Пришлось доказывать в апелляции Карагандинского областного суда. Областной поддержал. Так что, если надо срочно, быстро и не ходить по апелляциям - оплатить 0,5 МРП, потом если вдруг грянет гром - доплатить, ссылаясь на то, что не знали рыночную стоимость имущества на момент подачи иска. Оценку кстати делать надо будет, ибо суд в решении должен указать стартовую стоимость (рыночную).

Ну, а потом уже с готовыми решениями бежать к судебнику и "бортовать" других взыскателей в 5 очередь.

[Ahmetova]

Спасибо. Побежим, наверное. А то не нравится мне это всё.