Торги и заключение сделки купли-продажи не по месту нахождения недвижимого имущества. Такое возможно?

[Асеке Басеке]

Уважаемые участники форума!

Очень слабо ориентируюсь в законодательстве об исполнительном производстве. Поэтому вопрос к специалистам.

Залоговое имущество третьего лица-вещного поручителя, на которое решением одного из районных судов города Алматы по иску банка обращено взыскание,  находится в городе Астана. Частные судебные исполнители исполнительного округа г. Алматы передают документы на имущество на торги на единую электронную площадку в г. Алматы, где и проводят дважды торги по реализации имущества.Договор купли-продажи арестованного имущества заключает с победителем торгов в городе Алматы.

Насколько я понимаю, проведение торгов и заключение сделки купли-продажи выставленного на торги недвижимого имущества должно быть по месту нахождения недвижимого имущества, а именно в городе Астана.

Или я не прав? Объясните мне, кто разбирается.  

[Сов]

Статья 52. Место совершения исполнительных действий

4. Если в процессе исполнения исполнительного производства выяснится, что должник не находится по адресу, по которому был предъявлен исполнительный документ, а находится на территории другой административно-территориальной единицы:

2) частный судебный исполнитель вправе вернуть исполнительный документ взыскателю либо по согласованию с ним совершить исполнительные действия с выездом за пределы его территориального округадля реализации недвижимого имущества должника по месту его регистрации и (или) иного имущества по месту его нахождения.

Статья 152. Исполнительный округ

3. При осуществлении частным судебным исполнителем исполнительных действий вне места своей работы, за пределами исполнительного округа, он уведомляет об этом региональную палату частных судебных исполнителей по месту совершения исполнительных действий.

[Асеке Басеке]

Я не совсем понял Ваши ссылки на закон. И что из этого следует? Поясните.

[Сов]

Торги и заключение сделки купли-продажи не по месту нахождения недвижимого имущества. Такое возможно?

Исходя из анализа указанных выше норм закона - возможно. НО - по согласованию со взыскателем и региональной палатой.

Торговая площадка вообще не имеет никакой "региональной привязки". Если вы внимательно посмотрите, то можно увидеть, что реализуется имущество со всей территории Казахстана.

А вот регистрировать право собственности на недвижимое имущество покупатель действительно должен будет по месту нахождения имущества.

[Асеке Басеке]

Я снимал полностью копии документов с материалов исполнительного производства. Никакого уведомления в региональную палату частных судебных исполнителей там в материалах нет. А что это обстоятельство является существенным нарушением и влияет ли оно на законность действий частного судебного исполнителя?

Я снимал полностью копии документов с материалов исполнительного производства. Никакого уведомления в региональную палату частных судебных исполнителей там в материалах нет. А что это обстоятельство является существенным нарушением и влияет ли оно на законность действий частного судебного исполнителя? Это можно как-то использовать в суде или нет?

[Сов]

Использовать можно.Нарушение существенное. За такое нарушение предусмотрено приостановление лицензии. С оговоркой на вышеуказанную 52 статью.

Все что касается суда - увы, не предсказуемо. Может вдруг "найдется" неожиданно, то самое уведомление.

Статья 143. Приостановление действия лицензии частного судебного исполнителя

2. Действие лицензии частного судебного исполнителя может быть приостановлено на срок до шести месяцев в следующих случаях:

4) совершения частным судебным исполнителем исполнительных действий за пределами территории его исполнительного округа, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 2) пункта 4 статьи 52 и пунктом 8 статьи 77 настоящего Закона;

[Асеке Басеке]

То есть, получается, что  надо еще раз от корки до корки отксерокопировать материалы исполнительного производства. Дать снова расписку и вперед в суд с жалобой на действия ЧСИ

[Асеке Басеке]

Сов, а у Вас есть какая-либо состоявшаяся судебная практика по этому вопросу, чтобы можно было что-то взять на вооружение? Поделитесь с коллегой.

[Асеке Басеке]

Прочитал я внимательно содержание пункта 2 статьи 29 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества".  Там черным по белому  написано, что торги проводятся в  населенном пункте (городе, районе, поселке, селе) по месту нахождения имущества.

         То есть, если исходить из буквального содержания данной нормы, торги должны проводиться по месту фактического нахождения недвижимого имущества.

          Посмотрел, как трактуют понятие «место нахождения недвижимого имущества, выставляемого на торги» российские суды, поскольку у них, в отличие от казахстанских судов, дают в своих судебных решениях хоть какое-то членораздельное и внятное разъяснение своей позиции.

         У наших казахстанских судей, как правило, стало привычным делом абсолютно ничего не объяснять и не разъяснять. Тем более, они даже не прибегают к ссылкам на законодательные акты. Тем самым казахстанские судьи дают нам намек о том, что, типа,  догадайся сам с трех раз, если хочешь что-то понять в позиции суда.

           Так вот, российские суды пишут следующее.

           " ... Истцы считают, что торги, результаты которых они обжалуют, подлежали проведению непосредственно по месту нахождения реализуемого недвижимого имущества (в г. Нижнекамске). Данный довод истцов судом отклоняется как несостоятельный по следующим основаниям.

                  Истцы приводят буквальное толкование п. 2 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которое противоречит ее толкованию во взаимосвязи с п.3 ст.57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", позволяющей проводить публичных торги по продаже заложенного имущества по месту его нахождения в пределах субъекта Российской Федерации в целях привлечения наибольшего количества участников аукциона. Действующее законодательство не сводит понятие "место нахождения" до фактического адреса недвижимого имущества, выставленного на торги... " (решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 27 октября 2016 года по делу № 2- 7201/2016). 

               "... Доводы жалобы истца о недействительности результатов торгов по реализации спорного имущества в связи с проведением торгов вне места нахождения реализуемого имущества судом апелляционной инстанции отклонены, поскольку требования п. 2 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" во взаимосвязи с п. 3 названной нормы позволяют проводить публичные торги по продаже заложенного имущества по месту его нахождения в пределах субъекта Российской Федерации в целях привлечения наибольшего количества участников аукциона. Действующее законодательство не сводит понятие "место нахождения" к фактическому адресу недвижимого имущества, выставленного на торги..." (из Бюллетеня судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда (второй квартал 2017) 

[Асеке Басеке]

        Прочитал я внимательно содержание подпункта 2) пункта 4 статьи 52 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества". 

       В вышеназванной норме предусмотрено следующее условие. Если в процессе исполнения исполнительного производства выяснится, что должник не находится по адресу, по которому был предъявлен исполнительный документ, а находится на территории другой административно-территориальной единицы частный судебный исполнитель вправе вернуть исполнительный документ взыскателю либо по согласованию с ним совершить исполнительные действия с выездом за пределы его территориального округа для реализации недвижимого имущества должника по месту его регистрации и (или) иного имущества по месту его нахождения.

        Требование о месте государственной регистрации недвижимого имущества согласуется и с положениями налогового законодательства.

      Так, абзац второй подпункта 1) пункта 2 статьи 236 действовавшего на период проведения торгов имущества и заключения сделки купли-продажи имущества Налогового кодекса РК от 10 декабря 2008 года № 99-IV, утратившего силу с 1 января 2018 года в связи с принятием нового Налогового кодекса РК, определял, что местом нахождения недвижимого имущества признается место государственной регистрации прав на недвижимое имущество или место фактического нахождения - в случае отсутствия обязательства по государственной регистрации такого имущества.

        В рассматриваемом случае у частного судебного исполнителя имелись в наличии правоустанавливающие документы, достоверно подтверждающие факт государственной регистрации недвижимого имущества в виде квартиры уполномоченным органом по регистрации недвижимости в городе Астана, а не в г. Алматы.

         Если оценивать иерархию нормативных правовых актов, установленную статьей 10 Закона РК от 6 апреля 2016 года № 480-V ЗРК «О правовых актах», то Налоговый кодекс РК от 10 декабря 2008 года имел большую существенную юридическую силу по сравнению с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

        Получается, что в отличие от российского законодательства в казахстанском законодательстве понятие "место нахождения недвижимого имущества" четко и ясно урегулировано и привязано к месту регистрации имущества.

 

 

[Асеке Басеке]

Соответственно, в рассматриваемом случае место нахождения недвижимого имущества не совпадает с территорией исполнительного округа, на которую распространяется компетенция частного судебного исполнителя, поскольку недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры расположено вне границ города Алматы.

[Сов]

Вы конечно читали внимательно, но не тот закон. Разве закон об ипотеке регулирует реализацию имущества в рамках исполнительного производства? Про российскую практику - судьям не говорите, а то они вас спросят, в какой стране вы находитесь.

[Асеке Басеке]

Вы про какой закон в данном случае говорите? Поясните

[Сов]

В 25.01.2018 at 21:09, Асеке Басеке сказал(а):

Прочитал я внимательно содержание подпункта 2) пункта 4 статьи 52 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества". 

Там всего 37 статей. Откуда вы взяли 52? Вы неверно указываете наименование нормативного акта - закона об исполнительном производстве. Никто и не сомневается по поводу местонахождения имущества, да оно действительно там находится и там зарегистрировано. НО продавать его судебный исполнитель может и находясь в другом исполнительном округе, предварительно согласовав свое исполнительное действие с палатой ЧСИ и взыскателем. Если документы по согласованию  отсутствуют, можете обжаловать действия ЧСИ, по указанным основаниям и просить суд признать результаты торгов недействительными.

Что касается правового регулирования реализации арестованного имущества, обратите внимание, что ранее действовали специальные правила - "правила реализации арестованного имущества" (можете найти их на сайте), которые потом утратили силу и стали частью закона об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей. Таким образом, к правоотношениям, возникающим в ходе исполнительного производства, закон об ипотеке недвижимого имущества не применим, равно как и налоговый кодекс. Потому как понятие местонахождения недвижимого имущества закреплено Гражданским кодексом и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Статья 118. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и ЗакономРеспублики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

[Асеке Басеке]

Спасибо за столь подробный анализ НПА

[Асеке Басеке]

Сов, насколько мне известно, в Казахстане действуют Правила реализации арестованного имущества, в том числе на торгах в форме электронного аукциона, утвержденные приказом Министра юстиции РК от 20 февраля 2015 года № 100. Нигде я не нашел сведений об их утрате.Получается, что Правила  действующие и поныне.

Или я Вас не правильно понял? 

[Асеке Басеке]

Получил я сегодня на руки письменный ответ с печатью на свой запрос из Региональной палаты частных судебных исполнителей г. Астаны, которым подтвержден факт того, что частный судебный исполнитель исполнительного округа г. Алматы не уведомлял тамошнюю палату об осуществлении им исполнительных действий на территории г. Астаны, за пределами границ своего исполнительного округа. И что теперь? Может ли это доказательство действительно помочь делу?   

[Асеке Басеке]

Сов, почему молчите? Что скажете?