Целевой задаток

[Гость Олеся.Ру]

Земельный участок не выкуплен. Согласно договора купли-продажи зем.участка, заключенного между Акимом и ФЛ, выкупная стоимость земельного участка составляет 000 тенге.

У ФЛ денег для выкупа земельного участка нет. ЮЛ договорился оплатить за ФЛ те самые 000 тенге и составить договор купли-продажи впоследствии на покупку у ФЛ этой земли за 000 тенге. Составляется предварительный договор и соглашение о задатке, так  вопрос такой: можно ли в соглашение о задатке включить вот такой пункт "3.1.1.Указанный задаток имеет целевое назначение и может быть использован только для оформления и регистрации права собственности на земельный участок, указанный в п. 2. настоящего соглашения".

Путанно немного но может кто предложит другую более удачную схему?

[Гость горЕ]

Видимо это амбиции руководства -непременно вбить, чтоб ФЛ задаток не пропил?

А у вас задаток в безналичной форме будет перечисляться? Если в наличной, то не вижу, как вам это проконтролировать Все равно больше двойной суммы задатка не получите.

[Schekspir]

Действительно путанно, проще нельзя?

ФЛ не может отказаться от договора с акимом? ЮЛ не может работать на прямую с акимом? Лизинг нельзя заключить?

[Гость Олеся.Ру]

Ладно, избегаю неудобоваримых подробностей попробую поставить вопрос чисто теоретически - можно ли в соглашении о задатке предусмотреть целевое его использование ну то есть "данный задаток может быть использован только.... и не иначе", я считаю что нет, поскольку задаток передается в счет причитающихся по договору платежей, а если это не договор целевого займа, то какие могут быть оговорки...

[Гость Нурик]

Земельный участок не выкуплен. Согласно договора купли-продажи зем.участка, заключенного между Акимом и ФЛ, выкупная стоимость земельного участка составляет 000 тенге.

У ФЛ денег для выкупа земельного участка нет. ЮЛ договорился оплатить за ФЛ те самые 000 тенге и составить договор купли-продажи впоследствии на покупку у ФЛ этой земли за 000 тенге. Составляется предварительный договор и соглашение о задатке, так  вопрос такой: можно ли в соглашение о задатке включить вот такой пункт "3.1.1.Указанный задаток имеет целевое назначение и может быть использован только для оформления и регистрации права собственности на земельный участок, указанный в п. 2. настоящего соглашения".

Путанно немного но может кто предложит другую более удачную схему?

Осторожнее.   Предварительный договор будет признан недействительным п. 2 ст.390 ГК. Вы наверно имеете в виду договор купли-продажи имущества, поступающего в будущем.

На счет целевого задатка.. можно посоветовать просто исполнить за ФЛ его обязанность по оплате за землю. Ему не нужно деньги давать, просто оплатите вместо него ст.276, 289 ГК.  Это право можно предусмотреть в договоре купли-продажи.

[Вовун]

Осторожнее.   Предварительный договор будет признан недействительным п. 2 ст.390 ГК. Вы наверно имеете в виду договор купли-продажи имущества, поступающего в будущем.

Полагаю, что оснований для признания недействительным предварительного договора вследствие п.2 ст.390 ГК нет.

Нарушения формы сделки не будет, ибо ст.152 ГК РК определяет только две формы сделки: устную и письменную (простую и нотариальную).

Регистрация не есть форма сделки; тем более, что центры недвижимости у нас осуществляют не регистрацию сделок, а регистрацию прав, вытекающих из сделок  

[Гость Олеся.Ру]

Осторожнее.   Предварительный договор будет признан недействительным п. 2 ст.390 ГК. Вы наверно имеете в виду договор купли-продажи имущества, поступающего в будущем.

На счет целевого задатка.. можно посоветовать просто исполнить за ФЛ его обязанность по оплате за землю. Ему не нужно деньги давать, просто оплатите вместо него ст.276, 289 ГК.  Это право можно предусмотреть в договоре купли-продажи.

В договоре купли - продажи между двумя частными лицами невозможно предусмотреть условия каксающиеся договора ФЛ с Акиматом, а такой договор уже был заключен, но не был зарегистрирован, и вот теперь чтобы зарегистрировать надо оплтить большие суммы. Если ЮЛ оплачивает за ФЛ, а последнее потом спокойно заявляет "землю продавать не собираюсь и от заключения договора отказываюся и задаток возвращать не буду, потому как это был вовсе не задаток, а так... спонсорская помощь, тем более что Вы мне деньги не передавали, я их не получал... с налогового теперь и спрашивайте.".

Вот где собака то порылась...

[Гость Нурик]

Полагаю, что оснований для признания недействительным предварительного договора вследствие п.2 ст.390 ГК нет.

Нарушения формы сделки не будет, ибо ст.152 ГК РК определяет только две формы сделки: устную и письменную (простую и нотариальную).

Регистрация не есть форма сделки; тем более, что центры недвижимости у нас осуществляют не регистрацию сделок, а регистрацию прав, вытекающих из сделок  

Интерессное мнение действительно, я раньше как то не обращал внимание на этот пробел в законе. Но все равно и сам бы не заключал такой предварительный договор и другим не советовал бы. Лучше до спора не доводить, тем более что п. 2 ст. 151 ГК "Сделка, для которой законодательством или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно..." то есть форма сделки может быть не только устная, письменная (простая или нотариальная). Кроме того, у сделки в этом смысле бывает ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ, не скажете же Вы, что государственная регистрация - требование по содержанию сделки. По своей природе государственная регистрация - это требование формы сделки. Хотя закон и не дает исчерпывающегоответа на этот вопрос.

А что касается регистрации сделок, то смотрите ст. 155 ГК.

В договоре купли - продажи между двумя частными лицами невозможно предусмотреть условия каксающиеся договора ФЛ с Акиматом, а такой договор уже был заключен, но не был зарегистрирован, и вот теперь чтобы зарегистрировать надо оплтить большие суммы. Если ЮЛ оплачивает за ФЛ, а последнее потом спокойно заявляет "землю продавать не собираюсь и от заключения договора отказываюся и задаток возвращать не буду, потому как это был вовсе не задаток, а так... спонсорская помощь, тем более что Вы мне деньги не передавали, я их не получал... с налогового теперь и спрашивайте.".

Вот где собака то порылась...

В договоре купли-продажи можно предусмотреть Ваше право оплатить как третье лицо за землю, это не относится к условиям договора между акиматом и ФЛ, это ст. 276, по которой третье лицо может оплатить за должника. И это не является задатком. Но в соответствиии со ст. 289 должник, исполнивший обязательство другого лица, имеет право обратного  требования (регресса) к этому лицу в размере исполненного обязательства. Так что благотворительностью это не назовешь.

[Вовун]

Помнится, уже была дискуссия на эту тему, и про формы сделок применительно к предварительному договору и регистрации мысля не моя, а т-ща Ягодкина, я вообщем-то с ним согласен:

тута

Как то читал интересную статью в "ЮРИСТЕ", там было написано, что в зарубежном праве существует два вида регистрации сделок с недвижимостью: регистрация самой сделки  и регистрация прав, вытекающих из сделок; и это взаимоисключащие виды регистраций.

А у нас же изобрели какой-то симбиоз: вроде как сделка считается совершенной после регистрации; с другой строны сама сделка на практике не регистрируется, а регистрируются лишь вытекающие из неё права, с внесением соответствующих изменений в правовой кадастр.

Поэтому никогда не зарегистрируют не предварительный договор, не Договор купли-продажи недвижимости, поступающей в собственность в будущем......

А если основной договор купли-продажи подразумевает оплату в рассрочку, с переходом права собственности после полного расчета? Все расчеты будут вестись по несовершенной сделке?

[Вовун]

В договоре купли-продажи можно предусмотреть Ваше право оплатить как третье лицо за землю, это не относится к условиям договора между акиматом и ФЛ, это ст. 276, по которой третье лицо может оплатить за должника. И это не является задатком. Но в соответствиии со ст. 289 должник, исполнивший обязательство другого лица, имеет право обратного  требования (регресса) к этому лицу в размере исполненного обязательства. Так что благотворительностью это не назовешь.

Я как бы немного в теме по данному случаю, тут вопрос в следующем.

На практике часто встречается, что Продавец недвижимости имеет невыкупленную землю, и у него нет средств для полной оплаты. Естественно, до момента выкупа земли Продавец продать недвижимость не может; Договор купли-продажи до момента регистрации на Продавца права собственности на землю не заключишь.

Обычно делаю так: заключается предварительный договор, в котором указывается основные условия основного договора, которые стороны заключают сразу после регистрации Продавцом права собственности на землю.

Если есть какое-нить залоговое имущество, заключается Договор залога в обеспечение обязательств по Предварительному договору (кстати, в БТИ никаких проблем с регистрацией договора залога не возникает; хотя, если следовать Вашей, Нурик, логики, Центр недвижимости должен отказать в регистрации договора залога, ибо обеспеченное им обязательство - предварительный договор, не зарегистрировано, то есть несоблюдена его форма).

Ну и сам расчет по земле осуществляется по Соглашению о задатке, в соответствии с которым Покупатель в счет обеспечения в будущем заключения Договора купли-продажи и в счет причитающихся с неё по этому договору платежей в качестве задатка перечисляет за Продавца в налоговый комитет стоимость земли; ну а Продавец, если впоследствие откажется заключать Договор купли-продажи, должен будет вернуть двойную сумму задатка.

Согласен, схема немного запутана, но ничего умнее, чтобы обезопасить Покупателя, я не придумал. А так, в случае чего: можно обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор; либо взыскать двойную сумму задатка, либо обратить взыскание на заложенное имущество.

Короче, всегда эта схема срабатывала.....но тута в тему ненароком вошла Олеся.Ру.....ну и давай спорить, мол што это за "целевое назначение задатка", который Продавец вроде как сам и не получает, што такой задаток обеспечивает, ну и так далее.....

Будучи человеком миролюбивым, не захотел я с ней ругаться   а сказал: иди....на форум, тама спорь с другими.......          

[Гость Незнайка]

а не проще проплатить прямо в Акимат?

А договор о купле-продаже составить предварительно.

[Гость Олеся.Ру]

а не проще проплатить прямо в Акимат?

А договор о купле-продаже составить предварительно.

нельзя распорядиться (продать) тем, что тебе не принадлежит

[Гость Нурик]

Я как бы немного в теме по данному случаю, тут вопрос в следующем.

На практике часто встречается, что Продавец недвижимости имеет невыкупленную землю, и у него нет средств для полной оплаты. Естественно, до момента выкупа земли Продавец продать недвижимость не может; Договор купли-продажи до момента регистрации на Продавца права собственности на землю не заключишь.

Обычно делаю так: заключается предварительный договор, в котором указывается основные условия основного договора, которые стороны заключают сразу после регистрации Продавцом права собственности на землю.

Если есть какое-нить залоговое имущество, заключается Договор залога в обеспечение обязательств по Предварительному договору (кстати, в БТИ никаких проблем с регистрацией договора залога не возникает; хотя, если следовать Вашей, Нурик, логики, Центр недвижимости должен отказать в регистрации договора залога, ибо обеспеченное им обязательство - предварительный договор, не зарегистрировано, то есть несоблюдена его форма).

Ну и сам расчет по земле осуществляется по Соглашению о задатке, в соответствии с которым Покупатель в счет обеспечения в будущем заключения Договора купли-продажи и в счет причитающихся с неё по этому договору платежей в качестве задатка перечисляет за Продавца в налоговый комитет стоимость земли; ну а Продавец, если впоследствие откажется заключать Договор купли-продажи, должен будет вернуть двойную сумму задатка.

Согласен, схема немного запутана, но ничего умнее, чтобы обезопасить Покупателя, я не придумал. А так, в случае чего: можно обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор; либо взыскать двойную сумму задатка, либо обратить взыскание на заложенное имущество.

Короче, всегда эта схема срабатывала.....но тута в тему ненароком вошла Олеся.Ру.....ну и давай спорить, мол што это за "целевое назначение задатка", который Продавец вроде как сам и не получает, што такой задаток обеспечивает, ну и так далее.....

Будучи человеком миролюбивым, не захотел я с ней ругаться   а сказал: иди....на форум, тама спорь с другими.......          

Да уж с регистрацией у нас коряво получается. Посмотрел Вашу прошлогоднюю тему, весьма занятно. Согласен  с Вами, оптимальным было бы отдельно регистрировать и права и сделки, и не запутывать в законе, мол регитрация сделки - это регистрация прав  :)  Но смею предположить, что регистрация сделок у нас все-таки осуществляется и по закону и на практике. Ставиться штампик на договор. Можно ведь и признать сделку недействительной на том основании, что она не зарегестрирована. Кодекс требует, чтоб сделки регистрировались. Просто процедура регистрации настолько корявая, что исключает и купли-продажу в рассрочку, и купли-продажу имущества, поступающего в собственность в будущем. Вот и приходится придумывать всякие немыслимые схемы  

По поводу предварительного договора останусь при своем мнении, и то что ЦПН толкует закон не так как я. рассматриваю как их ошибку  :D Хотя может это и хорошо, что они ошибаются. Да я слышал, что такие предварительные договоры практикуются. Но думаю, что если дойдет до спора и толкования ст. 390 ГК, то в вашей схеме предварительный договор будет самым больным местом

А что касается отдельно задатка, предоставляемого путем оплаты за имущество, то мне кажется вполне возможно такое. Только надо в договоре конкретно расписать последствия неисполнения обязательства, чтоб не спутали с регрессом. А лучше еще и никак не называть такой способ обеспечения, тогда в случае чего и придирок не будет, мол это другой способ обеспечения, предусмотренный договором (п. 1 ст. 292)