Внесудебная реализация заложенного имущества.

[Alex-B]

Здравствуйте, уважаемые юристы и специалисты, владеющие азами юриспруденции. 

С наступающим НГ вас всех! Желаю всего наилучшего в НГ! 

 

У меня вопрос такой. Необходима ли оценка заложенного имущества при его реализации во внесудебном порядке? 

При заключении договора залога недвижимости оценка была осуществлена, однако с момента выдачи указанного отчета прошло ровно два года. Отсюда и вопрос: «достаточно ли наличие существующего отчета или все-таки перед направлением уведомления залогодателю надобно обратиться в оценочную организацию?»

Заранее спасибо всем за участие 

Мое мнение. Я считаю, что оценка новая нужна. Как никак с момента составления отчета прошло два года, и рынок за это время изменился. 

Чего я опасаюсь? Того, что залогодатель впоследующем начнёт ссылаться на то, что новый  отчёт не соответствует действительности и тд

[ratuwa]

Не знаю как во внесудебной реализации, но если судить по п. 2 ст. 317
" В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Нарушение обеспеченного залогом обязательства является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при одновременном наличии следующих условий:
1) сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее десяти процентов от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;"

то руководствуются  оценкой по договору залога..

И потом, Залогодатель имеет право отказаться от внесудебной реализации если напишет письменный отказ  (если он  является физическим лицом), от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления о невыполнении обязательств и требовать решения спора в судебном порядке, а там просить отсрочку исполнения обязательства согласно п 3. ст. 319:  По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить продажу с публичных торгов на срок до одного года заложенного имущества физических лиц

 

[Alex-B]

ratusha, согласен с Вами, но я задавал вопрос касательно того, требуется ли оценка залогового имущества, если оценка были произведена два года тому назад? Ведь срок действия отчета об оценке истек и стоимость не актуальна уже. 

 

В 31.12.2018 в 01:45, ratuwa сказал:

Не знаю как во внесудебной реализации, но если судить по п. 2 ст. 317
" В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Нарушение обеспеченного залогом обязательства является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при одновременном наличии следующих условий:
1) сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее десяти процентов от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;"

то руководствуются  оценкой по договору залога..

И потом, Залогодатель имеет право отказаться от внесудебной реализации если напишет письменный отказ  (если он  является физическим лицом), от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления о невыполнении обязательств и требовать решения спора в судебном порядке, а там просить отсрочку исполнения обязательства согласно п 3. ст. 319:  По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить продажу с публичных торгов на срок до одного года заложенного имущества физических лиц

 

А где такое право залогодателя регламентировано? Ведь не он ли давал свое согласие при заключении договора на внесудебную реализацию имущества ? 

[Куплю_лопату]

Порядок внесудебной реализации имущества регламентируются ст. 24-36 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества". В них имеется лишь ссылка на право залогодержателя в случае объявления торгов несостоявшимися, обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании отчета об оценке, составленного оценщиком, либо требовать назначения новых торгов.

То есть, не предусмотрено проведение обязательной оценки предмета залога во внесудебной реализации, более того обычно в договоре залога указывается оценочная и залоговая стоимость предмета залога.

[ratuwa]

В 03.01.2019 в 14:28, Alex-B сказал:

А где такое право залогодателя регламентировано? Ведь не он ли давал свое согласие при заключении договора на внесудебную реализацию имущества ? 

Статья 24. Процедура реализации ипотеки во внесудебном порядке

3. Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

4) имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в срок, установленный подпунктом 7-1) статьи 26 настоящего Закона;

 

Что касается согласия в договоре: а если одна сторона договора убыла по причине смерти, а к его правопреемнику утрачено право истребования погашения задолженности, то это уже спор и должен урегулироваться в судебном порядке.

Но и в другом случае, я думаю, если и оговорено право на внесудебную реализацию в договоре, то, по прошествии времени, залогодатель может и отказаться и потребовать только через суд, а там просить отсрочку на год.

[Alex-B]

ratusha, а этот же подпункт исключён. 

И думаю, что законодатель верно сделал. Иначе где логика в нем? Сегодня согласился, а завтра отказался). 

 

Могу я у вас ещё спросить кое-что если можно? 

 

Вот, к примеру, имущество оценили на 40 млн тенге и хотят провести голландский аукцион. Какая должна быть стартовая цена, 40 млн тенге или более 40 млн. 

 

Спасибо за ответ