состоявшаяся сделка

[Гость жсн]

Предъявлен иск о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и всех последующих заключенных сделок. В процессе выясняется, что ответчик по первоначальному иску ликвидирован. Договор купли-продажи, расписки в получении денег по первичной сделки имеются в распоряжении суда. Сделка не была зарегистрирована в БТИ. Последующие собственники заинтересованы в признании ее действительной, а могут ли они заявить встречный иск о признании этой сделки состоявшейся?

[Crick]

Предъявлен иск о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и всех последующих заключенных сделок. В процессе выясняется, что ответчик по первоначальному иску ликвидирован. Договор купли-продажи, расписки в получении денег по первичной сделки имеются в распоряжении суда. Сделка не была зарегистрирована в БТИ. Последующие собственники заинтересованы в признании ее действительной, а могут ли они заявить встречный иск о признании этой сделки состоявшейся?

Чтобы правильно ответить на ваш вопрос необходимо уточнить некоторые моменты.

Вопросы:

1) как состоялись последующие сделки, если первая не была зарегестрированна в БТИ????

2) Ответчик-юр.лицо было покупателем или продавцом???

3) сколько всего произошло отчуждений или переходов права собственности????

4) Были ли безвозмездные сделки ????

5) В настоящий момент кто из участников сделки предъявляет требования о недействительности сделки???

6) Последняя сделка зарегестрированна в БТИ, Цоне?????

Изменено 3 Ноября 2006 пользователем Crick

[Zhamit]

Чтобы правильно ответить на ваш вопрос необходимо уточнить некоторые моменты.

Вопросы:

1) как состоялись последующие сделки, если первая не была зарегестрированна в БТИ????

2) Ответчик-юр.лицо было покупателем или продавцом???

3) сколько всего произошло отчуждений или переходов права собственности????

4) Были ли безвозмездные сделки ????

5) В настоящий момент кто из участников сделки предъявляет требования о недействительности сделки???

6) Последняя сделка зарегестрированна в БТИ, Цоне?????

Аналогичная ситуация:

ТОО купило недвижимость от физ. лица. Сделку осуществлял от имени владельца доверенный по нотар. заверенн. доверенности на право продажи и т.д.

Договор нотариально не заверяли(закон допускает), т.к. Продавцом вообще не был оформлен земельный участок под этим зданием, хотя само здание в ЦПН было зарегистрировано.

Стороны подписали договор 07 июня с условием, что продавец (доверенный) выдаст своему представителю до 25 июня доверенность (передоверит свои полномочия) чтобы последний оформил надлежащим образом землю под недвижимостью с последующим переоформлением на Покупателя, по причине того, что доверенный и владелец живут далеко.

Доверенный получил деньги 24 июня и в тот же день выдал своему представителю доверенность со всеми полномочиями.

28 июня из города где проживают ответчики пришло уведомление в нотариат нашей области, что доверенность аннулирована по заявлению владельца недвижимости от 14 июня, т.е. доверителя. Соответственно автоматически потеряла силу и последующая доверенность и оформление земли стало невозможным.

ТОО-покупатель подало в суд на признание сделки действительной. Ответчики – Доверитель и доверенный на суд не явились по неизвестным причинам, поэтому суд в заочном решении признал сделку законной и здание было зарегистрировано за ТОО.

По истечении 10 месяцев владелец «проснулся» и предъявил иск об отмене заочного решения и признании сделки недействительной по причине того, что не получал повестки в суд, т.к. на почтовом уведомлении ошибочно указан номер соседнего дома и стоит не похожая на его подпись - роспись о получении.

Суд отменяет свое заочное решение и вновь назначает рассмотрение с учетом встречного иска.

Хотелось бы узнать мнение специалиста – каков вероятный исход дела?

[Гость филин]

Аналогичная ситуация:

ТОО купило недвижимость от физ. лица. Сделку осуществлял от имени владельца доверенный по нотар. заверенн. доверенности на право продажи и т.д.

Договор нотариально не заверяли(закон допускает), т.к. Продавцом вообще не был оформлен земельный участок под этим зданием, хотя само здание в ЦПН было зарегистрировано.

Стороны подписали договор 07 июня с условием, что продавец (доверенный) выдаст своему представителю до 25 июня доверенность (передоверит свои полномочия) чтобы последний оформил надлежащим образом землю под недвижимостью с последующим переоформлением на Покупателя, по причине того, что доверенный и владелец живут далеко.

Доверенный получил деньги 24 июня и в тот же день выдал своему представителю доверенность со всеми полномочиями.

28 июня из города где проживают ответчики пришло уведомление в нотариат нашей области, что доверенность аннулирована по заявлению владельца недвижимости от 14 июня, т.е. доверителя. Соответственно автоматически потеряла силу и последующая доверенность и оформление земли стало невозможным.

ТОО-покупатель подало в суд на признание сделки действительной. Ответчики – Доверитель и доверенный на суд не явились по неизвестным причинам, поэтому суд в заочном решении признал сделку законной и здание было зарегистрировано за ТОО.

По истечении 10 месяцев владелец «проснулся» и предъявил иск об отмене заочного решения и признании сделки недействительной по причине того, что не получал повестки в суд, т.к. на почтовом уведомлении ошибочно указан номер соседнего дома и стоит не похожая на его подпись - роспись о получении.

Суд отменяет свое заочное решение и вновь назначает рассмотрение с учетом встречного иска.

Хотелось бы узнать мнение специалиста – каков вероятный исход дела?

Если правильно понял, ТОО заключило договор купли-продажи недвижимости, земельный участок под которой не зарегистрирован за продавцом. Так как сделка не требует нотариального удостоверения, ТОО не следовало заявлять иск о действительности сделки, что предусмотрено только для п.2 ст.154 ГК. Для регистрации сделок в порядке п.2 ст.155 ГК Верх. Суд в нормативном постановлении о юридических фактах рекомендует требовать признания сделки состоявшейся. Правильнее было бы - о регистрации сделки, а основанием приводить ее фактическое заключение. В Вашем случае продавец скорее всего будет стоять на том, что он не собственник зем. участка, поэтому по Зем.кодексу не вправе отчуждать строительный объект до регистрации участка на себя. С другой стороны раз собственнику было позволено зарегистрировать строение без зем.участка, то почему права на него нельзя перевести и зарегистрировать на покупателя по решению суда. А потом новый собственник займется отводом и регистрацией земли. Только как сказано выше иск должен быть не о действительности, а о регистрации сделки, впрочем можно и увеличить требование. Еще довод: здание по отношению к зем.участку главная вещь, судьбе которой должна следовать принадлежность. В силу этого участок уже не может принадлежать и быть зарегистрированным за продавцом. Правда продавец может заявить иск о недействительности сделки не соответствующей требованиям законодательства, но в данном случае - это явное злоупотребление правом и намерение уклониться от исполнения обязательства.

[Zhamit]

Если правильно понял, ТОО заключило договор купли-продажи недвижимости, земельный участок под которой не зарегистрирован за продавцом. Так как сделка не требует нотариального удостоверения, ТОО не следовало заявлять иск о действительности сделки, что предусмотрено только для п.2 ст.154 ГК. Для регистрации сделок в порядке п.2 ст.155 ГК Верх. Суд в нормативном постановлении о юридических фактах рекомендует требовать признания сделки состоявшейся. Правильнее было бы - о регистрации сделки, а основанием приводить ее фактическое заключение. В Вашем случае продавец скорее всего будет стоять на том, что он не собственник зем. участка, поэтому по Зем.кодексу не вправе отчуждать строительный объект до регистрации участка на себя. С другой стороны раз собственнику было позволено зарегистрировать строение без зем.участка, то почему права на него нельзя перевести и зарегистрировать на покупателя по решению суда. А потом новый собственник займется отводом и регистрацией земли. Только как сказано выше иск должен быть не о действительности, а о регистрации сделки, впрочем можно и увеличить требование. Еще довод: здание по отношению к зем.участку главная вещь, судьбе которой должна следовать принадлежность. В силу этого участок уже не может принадлежать и быть зарегистрированным за продавцом. Правда продавец может заявить иск о недействительности сделки не соответствующей требованиям законодательства, но в данном случае - это явное злоупотребление правом и намерение уклониться от исполнения обязательства.

[/quote

Вот так и есть: Продавец настаивает на недействительности сделки "мотивируя тем, что по Земельному Кодексу отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка не допускается, следовательно, его доверенный нарушил требование закона. Еще ссылается на то, что он не собирался продавать недвижимость, а доверенность выдал своему представителю, чтобы он оформил право землепользования и т.п.

Конечно это чистый «БредСивКэбл», раз выдал доверенность со всеми полномочиями, в т.ч. на продажу «….по цене и условиях по своему усмотрению» то никак нельзя по другому трактовать собственное письменное волеизъявление.

На вопрос судьи: Почему в течение целого года не интересовался собственным имуществом? владелец (он же истец в этом деле) говорит, что отменив доверенность на своего поверенного, он мол успокоился, потому что знал, что ЦПН не зарегистрирует ее за Покупателем, т.к. земля не оформлена, а полномочия поверенного, заключившего сделку, прекращены.

Сам поверенный, подписавший сделку, прислал нотариально заверенное письмо в суд, что не имеет никаких претензий к Покупателю, т.к. все условия сделки он исполнил и деньги за недвижимость Поверенному выдал.

Вопрос:

1. Мы, т.е. Покупатель хотим сослаться:

a) на ч.2 ст.158 ГК, что «Лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает требования законодательства, …. не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами». Однако владелец может сославшись на то, что сделку заключал не он, а его поверенный, может ли сказать, что данная норма не применима?

b) на ст.150 ГПК которая гласит «истцы обязаны в заявлениях указывать не только требования, но и подробно излагать существо нарушения или угрозу нарушения их прав, свобод и охраняемых законом интересов, обстоятельства, на которых основывают свои требования, а также доказательства, подтверждающие эти обстоятельства и требования. Обязательность применения судами требований данной нормы закона установлена и в Нормативном постановлении Верховного Суда № 2 от 20.03.2003г. Можем ли заявить, что заявление истца не соответствует данным требованиям закона, т.е. не изложено существо нарушения или угрозу нарушения его прав, свобод и интересов. Причину подачи своего иска Владелец объясняет тем, что не собирался продавать свою недвижимость.

c) на ст.159 ГК в соответствии с которой истец не может настаивать на признание сделки недействительной, т.к. основания, по которым сделка может быть признана таковой, четко регламентированы статьей 159 ГК РК, где не предполагается применение оснований, которыми изложены в исковом заявлении.

Можете сказать номер и дату Нормативного постановления Верховного суда?

Заранее спасибо!