Долевая собственность

[gumur]

Здравствуйте. У меня следующий вопрос. Если здание разделёно между несколькими собственниками по этажам. К примеру 3 этажа у одного собственника и 3 этажа включая подвал у другого. В данном подвале стоит бойлерная. Как быть другому собственнику которому тоже нужно тепло, но бойлерная не принадлежит? Брать в аренду эту часть подвала? Если можно то со ссылками на законодательство. 

[gumur]

Правильно ли я понимаю, что здесь применим термин объект кондоминиума и общие технические системы? Но тогда встаёт вопрос если собственник подвала не захочет впустить другого собственника к бойлерной то как быть тогда? Может сделать какой-то договор совместной деятельности где оговорить кому слуги и доступ к инженерные системам? 

И да здание состоит из общежития и нежилых помещений

[galateya]

А бойлерная что, отапливает только ту часть здания, которая принадлежит её владельцу?

[gumur]

Нет бойлерная отапливает все здание

[galateya]

Тогда не понятно, в чем проблема - главное тепло то идет на всех?

[gumur]

Хорошо рассмотрим ситуацию. Собственник части здания с бойлерной не хочет использовать это здание и вырубает отопление, воду, свет и т.д. В общем все что ему доступно в этом подвале, а доступно все. Как быть второму собственнику? 

[galateya]

В таком случае, считаю, что данное имущество является объектом кондоминиума. Еще вопрос - как оформлен объект? Какие правоустанавливающие документы есть и зарегистрированы ли они?

[Kosolapyi]

Всем добрый день. Возник интересный вопрос.

Имеется коммерческое здание. В нем есть несколько вторичных объектов недвижимости, в связи с чем имеется ряд собственников. В этой связи здание является общей долевой собственностью, т.к. есть общие инженерные сети и т.д.

Исторически сложилось так, что в здании нет кондоминиума, а эксплуатацией и содержанием всего здания занимается крупнейший собственник. Остальные миноритарные собственники возмещают ему расходы по индивидуальным договорам.

Появляется новый собственник, который отказывается заключать договор на содержание здания по исторически сложившейся стоимости, в частности не хочет платить за охрану и уборку. В настоящее время вообще не участвует в доле общих расходах.

ГК предусматривает, что если стороны не договорятся о порядке пользования общей собственностью, то суд может определить такой порядок.

Вопрос: какой иск подать крупному собственнику:

1) Понудить заключить договор на...; или

2) Определить порядок владения и пользования общим имуществом путем заключения договора на условиях...

Как видите перспективу?

П.С. Думаю, здесь жилищный закон не применим, поскольку это коммерческое здание.

[ОТТО 1945]

14 минут назад, Kosolapyi сказал:

какой иск подать крупному собственнику:

как вам такой вариант, на данном этапе подаете иск о взыскании убытков, которые понес крупный собственник, так как именно он вносит ту часть, что отказывается платить дольщик, тут можно сослаться на статью 215 ГК РК и статья 9 ГК РК,  параллельно инициировать подписания соглашения по управлению долевым имуществом, тут руководствуемся статьями 212 и 213 ГК РК, остальные я так понимаю подпишут, а если уважаемый дольщик откажется, то через суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 213 ГК РК

есть еще вариант, сначала соглашение по управлению имуществом, где отдельно будет прописано, что конкретный дольщик обязан возместить свою ранее не внесенную долю, отказ, суд, и все те же нормы - 9, 215, 212, 213 ГК РК, тогда иск будет о возмещении убытков и об установлении порядка управления имуществом 

[Kosolapyi]

1 час назад, ОТТО 1945 сказал:

как вам такой вариант, на данном этапе подаете иск о взыскании убытков, которые понес крупный собственник, так как именно он вносит ту часть, что отказывается платить дольщик, тут можно сослаться на статью 215 ГК РК и статья 9 ГК РК,  параллельно инициировать подписания соглашения по управлению долевым имуществом, тут руководствуемся статьями 212 и 213 ГК РК, остальные я так понимаю подпишут, а если уважаемый дольщик откажется, то через суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 213 ГК РК

есть еще вариант, сначала соглашение по управлению имуществом, где отдельно будет прописано, что конкретный дольщик обязан возместить свою ранее не внесенную долю, отказ, суд, и все те же нормы - 9, 215, 212, 213 ГК РК, тогда иск будет о возмещении убытков и об установлении порядка управления имуществом 

Вы как думаете, есть основания к понуждению заключить договор?

[ОТТО 1945]

Только что, Kosolapyi сказал:

Вы как думаете, есть основания к понуждению заключить договор?

есть основания для установления порядка пользования общим имуществом, предлагаемый вами договор, может послужить базой для суда, который руководствуясь им, может своим решением установить эти правила 

[Kosolapyi]

4 минуты назад, ОТТО 1945 сказал:

есть основания для установления порядка пользования общим имуществом, предлагаемый вами договор, может послужить базой для суда, который руководствуясь им, может своим решением установить эти правила 

Мне просто интересно, если суд определит порядок, то как решение будет исполняться? Это же ведь не решение о понуждении заключить договор. Как оцениваете формулировку "Определить порядок... путем заключения соглашения на следующих условиях..."?

Изменено 1 Марта 2022 пользователем Kosolapyi

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Kosolapyi сказал:

Мне просто интересно, если суд определит порядок, то как решение будет исполняться? Это же ведь не решение о понуждении заключить договор. Как оцениваете формулировку "Определить порядок... путем заключения соглашения на следующих условиях..."?

думаю будет так, суд решением обяжет заключить соглашение на указанных судом условиях, решением суда все таки нельзя заменить соглашение сторон 

[Kosolapyi]

Форумчане, может еще мнения будут? Чем больше мнений, тем лучше.

Меня вот смущает российская практика. В ней суды отказывают в понуждении заключения договора, поскольку это не предусмотрено законом. Тогда каким образом обязать собственников содержать общее имущество?

Изменено 11 Марта 2022 пользователем Kosolapyi

[Burubek]

В 01.03.2022 в 11:27, Kosolapyi сказал:

Как видите перспективу?

Есть более жёсткий вариант, но он более отрезвляющий для нового собственника.

Крупный собственник может (при наличии технической возможности) направить новому собственнику письмо, в котором предупреждает его об отключении от инженерных коммуникаций в связи с отсутствием договорных отношений и соглашений о содержании общего имущества. В этом письме предложите ему самостоятельно проложить новые инженерные коммуникации в обход помещений других собственников, так сказать, по воздуху.

[Kosolapyi]

В 12.03.2022 в 01:31, Burubek сказал:

Есть более жёсткий вариант, но он более отрезвляющий для нового собственника.

Крупный собственник может (при наличии технической возможности) направить новому собственнику письмо, в котором предупреждает его об отключении от инженерных коммуникаций в связи с отсутствием договорных отношений и соглашений о содержании общего имущества. В этом письме предложите ему самостоятельно проложить новые инженерные коммуникации в обход помещений других собственников, так сказать, по воздуху.

Он через суд признал действия по отключению электроэнергии незаконным. Отключать от коммунальных услуг может только уполномоченный орган (с) судья во время процесса.

Как никак имущество общее, сети общие. 

Изменено 14 Марта 2022 пользователем Kosolapyi

[Burubek]

4 часа назад, Kosolapyi сказал:

Как никак имущество общее, сети общие

Так значит, признали, что имущество общее? Суд это отразил? Можно "затеять" ремонт))) инициировать аварию и ремонтировать год)))

[Адал]

Делайте как ОТТО написал. По-человечески и по совести если не понимает, то в суд. Законом установлены базовые нормы для этого.

По поводу взыскания образовавшейся задолженности - тоже в суд. В Казахстане уже есть практика по таким вопросам. Председатель кооператива собственников гаражей взыскал взносы со всех должников, хотя там половина в отзывах писала, что никакой договор не подписывали, ни в какой кооператив не вступали. Другая половина писала, что не обязана платить за охрану и т.п., т.к. исправно платит за электричество по счетчику, а все остальное - произвол председателя и на это согласия не давали. 

Насчет навязанных услуг я бы конечно поспорил, т.к. сам сталкивался с таким беспределом "председателей", но это нужно делать вовремя .У нас суды, к сожалению, больше смотрят на факт оказания услуги, а не согласие на нее. Т.е. по их логике как только вам "предоставляют" такие услуги - вы должны тут же писать официальные отказы, оспаривать и т.п., но у нас люди инертные... Тянут до последнего и начинают чесаться только когда в счетах увидят крупный долг.