Накопления на капитальный ремонт без кондоминиума

[Адал]

Добрый день. 

Столкнулся с такой ситуацией, описанной в https://www.zakon.kz/4918518-kto-i-kak-dolzhen-platit-na.html.

ЖК 2012 года постройки, кондоминиум не оформлен, "рулит" управляющая компания. С этого года в графе по коммуналке появилась статья "накопления на капитальный ремонт".

Платить, не платить?

Кто с этим же сталкивался, как решили вопрос?

[Burubek]

В 16.07.2020 в 09:50, Адал сказал:

Добрый день. 

Столкнулся с такой ситуацией, описанной в https://www.zakon.kz/4918518-kto-i-kak-dolzhen-platit-na.html.

ЖК 2012 года постройки, кондоминиум не оформлен, "рулит" управляющая компания. С этого года в графе по коммуналке появилась статья "накопления на капитальный ремонт".

Платить, не платить?

Кто с этим же сталкивался, как решили вопрос?

Вам следует разобраться, какой орган управления общим имуществом образован в вашем доме. Управляющая компания не может, по существу, являться таким органом. Она может обслуживать ваш дом по договору с органом управления общим имуществом. У органа управления общим имуществом должны быть протоколы собраний собственников, на которых принимались решения по установлению тарифов, управляющей компании и т.д.

Если управляющая компания собирает деньги на кап.ремонт, то, по сути, она и является органом управления, но все разрешится после вашего обращения к ним с письменным запросом. Согласно закона, организации обязаны предоставить всю интересующую информацию гражданам.

[Адал]

2 часа назад, Burubek сказал:

но все разрешится после вашего обращения к ним с письменным запросом. 

Вот видимо придется письменно. В новых ЖК такой бардак творится - там юристы по гражданским делам плачут. Заказывает один, строит другой, управляет третий, деньги собирает четвертый, земля принадлежит пятому, отвечает за все ... а вот тут надо еще поискать кто из них ответственный.

Кондоминиум? Нет, не слышали - для них оформить кондоминиум значит добровольно потерять все цоколи, чердаки, подвалы, коммуникации и прочее что стоит оф..ть каких немалых денег. А если жильцы еще вздумают поменять навязанную управляющую компанию... Миллиардный доход мимо кассы.

[Адал]

По теме - пришел ответ от управления жилищного строительства по г.Алматы. Эти ребята говорят ПЛАТИТЬ...

 

Насчет правомочности осуществлять сбор денег управляющей компанией написано много белиберды:

 

Кто-нибудь, что-нибудь понял?

Вопрос к управлению был "Имеет ли право коммерческая управляющая компания осуществлять сбор "Накоплений на капитальный ремонт" не имея ни согласия собственников, ни других оснований для сбора этих средств.

Речь идет примерно о 700 тыс тенге в месяц (8,5млн в год), которые пока оседают на счетах управляющей компании. Сберегательные они ли нет - компания не ответила. Боюсь что как обычно - сменят руководителя через несколько лет и денежки уплывут вместе с ним. Или еще каким-нибудь образом исчезнут.

Напомню - ЖК ввели в эксплуатацию 8 лет назад. Т.е. это свежая постройка по сути. Как-то не правильно уже начинать собирать $ на капитальный ремонт

[Адал]

Получен ответ по второму запросу следующего содержания:

А вот собственно был вопрос:

 

В общем послали куда подальше...

Есть идеи что теперь делать дальше?

[Kosolapyi]

Столкнулся со следующей ситуацией.

В прошлом году купил квартиру в новостройке. Застройщик со всеми жителями заключил договор на обслуживание ЖК. В нем прописал, что он вправе в любое время менять тарифы за обслуживание.

Теперь приходит уведомление о поднятии эксплуатационных тарифов на 50%. 

При этом: 

1. Кондоминиума до сих пор нет.

2. Заседания общего собрания об утверждении тарифов не было (логично, ведь нет кондоминиума).

3. Органа управления общим имуществом, соответственно, тоже нет.

Вот и думаю, платить или не платить. По жилищному закону они не правы. Но насколько индивидуальный договор соотносится с жилищным законом? Жилищный закон же регулирует отношения с кондоминиумом.

[Гость гость]

19 часов назад, Kosolapyi сказал:

Столкнулся со следующей ситуацией.

В прошлом году купил квартиру в новостройке. Застройщик со всеми жителями заключил договор на обслуживание ЖК. В нем прописал, что он вправе в любое время менять тарифы за обслуживание.

Теперь приходит уведомление о поднятии эксплуатационных тарифов на 50%. 

При этом: 

1. Кондоминиума до сих пор нет.

2. Заседания общего собрания об утверждении тарифов не было (логично, ведь нет кондоминиума).

3. Органа управления общим имуществом, соответственно, тоже нет.

Вот и думаю, платить или не платить. По жилищному закону они не правы. Но насколько индивидуальный договор соотносится с жилищным законом? Жилищный закон же регулирует отношения с кондоминиумом.

Это хорошая дополнительная кормушка для застройщиков.  Поэтому многим не советую брать квартиры в комплексах, потому что оплата за эксплуатационные расходы иногда зашкаливает.  Предлагаю вам расторгнуть договор с застройщиком (посмотрите в договоре порядок расторжения, условия расторжения, сроки действия договора, а лучше сюда полностью выложите для обсуждения, плюс может, найдете соседей).  Кому то нужно взять инициативу в руки. План действий примерно такой:

1) соберите все номера телефонов жителей в одну ватсап группу. Определите инициативную группу из нескольких человек. Распечатайте объявления и соберите общее собрание жильцов (делайте все в соответствии с законом), если кворума не будете, повторно назначайте, если опять не будет - путем составления опросных листков будете все делать и опрашивать жильцов. На повестке дня должны быть следующие вопросы: выбрать форму управления (скорей всего путем регистрации ОСИ лучше будет), выбрать председателя, ревизоров и др., суммы оплаты, и т.д. и т.п. (не буду здесь вам закон переписывать, прочитайте внимательно, плюс статьи в интернете).  Расторгайте договор с застройщиком, надо будет -в судебном порядке коллективный иск подавайте. Спасение утопающих - дело рук самих жильцов, вам никто не поможет. Привлеките отдел ЖКХ акимата районного, чтобы их представитель участвовал на собрании. 

2) сдадите документы в юстицию, зарегистрируете ОСИ, откроете счет в банке, ну и дальше по закону. Хорошо для тех, кто не работает, но готов на благо жильцов работать за зарплату плюс нанять других работников. Если сами не готовы, можете найти такого председателя, а сами замом или советником устроиться)). 

3) послать застройщика далеко и надолго. (кстати, можете разные судебные решения прочитать в судебной базе, чтобы кругозор расширить по данной теме (обжалований регистраций КСК и т.д.)). Ну, в общем примерно так...    Изучите закон хорошо и вперед с песней)... А договор расторгайте, они вообще сейчас не имеют права обслуживать вас, потому что законных оснований нет. Но если жильцы не захотят сами менять ситуацию, то на основании этих договоров придется платить. А повышение тарифа отличный повод для расторжения...

[Адал]

20 часов назад, Kosolapyi сказал:

Вот и думаю, платить или не платить.

Пока платить. Анализ показывает, что они могут потом взыскать судебно задолженность и были уже прецеденты.

А далее действуйте по сценарию "Гость гость" который описал. Вам необходимо скинуть срочно управляющую компанию.

21 час назад, Kosolapyi сказал:

Кондоминиума до сих пор нет.

Несмотря на де-юре отсутствие кондоминиума, к МЖК применяют те же положения НПА, что и к кондоминиуму. Неоднократно запрашивал разную информацию от гос.органов - всегда ссылались на положения о кондоминиумах, хотя он еще не оформлен.

Подумываю уже открыть контору по оказанию юридических услуг для жильцов разных ЖК. Слоган уже придумал "Компания "Иван Васильевич" - скину самозванцев за неделю". Актуально как никогда!)))

[Гость гость]

Пока платить. Анализ показывает, что они могут потом взыскать судебно задолженность и были уже прецеденты...

 

Думаю, лучше на уведомление ответить встречным уведомлением о расторжении договора и прекращении оплаты, а также уведомить, что будете самостоятельно обслуживать ЖК путем регистрации ОСИ и т.д. Если сейчас начнете оплачивать по новым тарифам - значит уже приняли условия ТОО и действие договора продолжается. Трудно потом будет расторгать...

Адал, тема хорошая, новая, неосвоенная и необходимая. Помогать в регистрации ОСИ, обслуживать с юридической стороны ОСИ, заключив договора с председателями, вести протокола собраний, собирать инициативные группы, в общем, полностью обслуживать. Потом еще взыскивать долги с тех, кто не хочет платить, а таких всегда много))... Тоже в голове давно эта идея крутится, но... времени просто нет, другой работой занимаюсь, на чужого дядю работаю...  

[Адал]

9 минут назад, Гость гость сказал:

Думаю, лучше на уведомление ответить встречным уведомлением о расторжении договора и прекращении оплаты, а также уведомить, что будете самостоятельно обслуживать ЖК путем регистрации ОСИ и т.д. Если сейчас начнете оплачивать по новым тарифам - значит уже приняли условия ТОО и действие договора продолжается. Трудно потом будет расторгать...

Читал дела, где жильцы отказывались платить управляющей компании ссылаясь на отсутствие заключения договора. Суд все равно признал право требования компании, мотивируя тем, что услуги были оказаны. 

11 минут назад, Гость гость сказал:

Тоже в голове давно эта идея крутится

Может не хотят пока браться, потому что нет хорошей практики и прецедентов по таким делам. Все-таки новое направление, а у нас народ ленивый - берутся только за то, что гарантированно и быстро принесет доход. А процессы по скидыванию КСК тянутся годами. Если разбить затраченное время на месячную оплату - может выйти не так уж и бюджетно для жильцов...

Даже если будет работать один юрист по одному ЖК - уйдет примерно год. Со средней зарплатой нормального юриста в 250 тыщ/мес- это 3 ляма. В среднем в одном ЖК пусть будет 1500 квартир. Выходит по 2000тг с хаты. В принципе не дорого, но собрать нужный кворум - то еще удовольствие. Например у нас в ЖК жильцы в чате уже пол года как не могут разродиться на установку шлагбаума. Все решаемо, но нужно заниматься только этим, на другое времени не будет (по крайней мере по началу). 

 

[Kosolapyi]

2 часа назад, Адал сказал:

Пока платить. Анализ показывает, что они могут потом взыскать судебно задолженность и были уже прецеденты.

 

Есть мысли написать им уведомление о том, что одностороннее увеличение тарифов является незаконным, поскольку отсутствует решение общего собрания и пригрозить им жилищной инспекцией за отсутствие кондоминиума и прочего, что прописано в законе.

Каковы их перспективы в суде взыскать сумму, которую они сами навязали в одностороннем порядке, в нарушение требований закона?

Расторгнуть договор всегда будет легко на основании ст. 686 ГК. Просто дело в том, что соседи однозначно будут бездействовать в решении дальнейшей судьбы ЖК. Вот я и думаю, что хотя бы со своей стороны направлю им уведомление о несоблюдении ими требований закона и создам прецедент.

По тарифам за ком. услуги у меня получилось их поставить в рамки путем подачи жалобы в антимонопольный орган. Думаю, здесь тоже шансы их пыл утихомирить неплохие.

[Kosolapyi]

Появился теоретический вопрос. А если управляющая компания примет мой отказ, то получается она может прекратить оказывать мне коммунальные услуги и вырубить отопление например? У нас автономная котельная. 

Изменено 23 Июля 2021 пользователем Kosolapyi

[Адал]

1 час назад, Kosolapyi сказал:

Появился теоретический вопрос. А если управляющая компания примет мой отказ, то получается она может прекратить оказывать мне коммунальные услуги и вырубить отопление например? У нас автономная котельная. 

в 2000ые, когда была массовая проблема неуплаты по коммунальным платежам самым злостным неплательщикам приходили и отрезали батареи, рвали провода и т.д. Физически отключали возможность поставки услуг в общем.

Если копнуть в законодательство, то так оно и выходит - не хочешь получать услугу, ее тебе отключат (отрежут). 

[Kosolapyi]

Адал, 

Можете подсказать, регистрируется ли на практике ОСИ без кондоминиума?

[Kosolapyi]

После двух моих писем мне позвонил Председатель Управляющей компании. Пригрозил выключить свет, хотя я не плачу только за незаконно повышенные тарифы за эксплуатацию. За все остальное плачу исправно.

Я ему очередной раз напомнил, чтобы он зарегистрировал кондоминиум и как представитель застройщика обеспечил регистрацию ОСИ. Он помычал и бросил трубку. 

При отключении света - это будет считаться самоуправством? Как думаете?

[Адал]

3 часа назад, Kosolapyi сказал:

После двух моих писем мне позвонил Председатель Управляющей компании. Пригрозил выключить свет, хотя я не плачу только за незаконно повышенные тарифы за эксплуатацию. За все остальное плачу исправно.

Я ему очередной раз напомнил, чтобы он зарегистрировал кондоминиум и как представитель застройщика обеспечил регистрацию ОСИ. Он помычал и бросил трубку. 

При отключении света - это будет считаться самоуправством? Как думаете?

Там все запутанно на самом деле. У управляющей компании (УП) заключены договора с поставщиками услуг (свет, вода, газ), т.е. фактически они посредники между ними и вами. При это есть балансовые разграничения по коммуникациям - т.е. провода электрические от трансформатора до подъездной щитовой могут быть на балансе Энергосбыта, сама щитовая на балансе УП, а провода от щитовой до вашего помещения - у вас на балансе. Если смотреть с этой точки зрения - УП имеет право ковыряться в щитовой, которая у них на балансе и соответственно обязана ее обслуживать. Т.е. получается в эксплуатационные расходы входит обслуживание щитовой и если вы не платите их, то теоретически они имеют право отключить свет (остановить подачу услуги).

Но с другой стороны это все должно регламентироваться различными актами, иногда локального характера. Т.е. например акимат Алматы может выпустить акт о запрете размещения кондиционеров на фасаде здания и это по идее конфликт интересов. Вы как собственник должны иметь право распоряжаться своим имуществом как заблагорассудится, но ...

Регистрировать кондоминиум УП не должен и это вообще не в их интересах и они будут всячески этому препятствовать. Регистрацией должны заниматься сами жильцы.

В идеале такие споры должны решаться в суде, но фактически до суда мало чего доходит, т.к. люди ленивые и юридически не образованные и им проще заплатить эти пять тыщ, что требует УП, нежели отстаивать свои права.

Сфера ЖКХ в Казахстане, как и во всех странах СНГ регулируется слабо и это наше больное место. Увы... Законы принимаются, но никто не спешит их исполнять, а надзорные органы предпочитают писать отписки, нежели ходить кого-то проверять.

[Kosolapyi]

В 27.08.2021 в 15:05, Адал сказал:

Там все запутанно на самом деле. У управляющей компании (УП) заключены договора с поставщиками услуг (свет, вода, газ), т.е. фактически они посредники между ними и вами. При это есть балансовые разграничения по коммуникациям - т.е. провода электрические от трансформатора до подъездной щитовой могут быть на балансе Энергосбыта, сама щитовая на балансе УП, а провода от щитовой до вашего помещения - у вас на балансе. Если смотреть с этой точки зрения - УП имеет право ковыряться в щитовой, которая у них на балансе и соответственно обязана ее обслуживать. Т.е. получается в эксплуатационные расходы входит обслуживание щитовой и если вы не платите их, то теоретически они имеют право отключить свет (остановить подачу услуги).

Но в таком случае свет выключат не только мне, а всему дому (как недавно произошло в ЖК Премьера). Индивидуально мне выключить не имеют право.

 

В 27.08.2021 в 15:05, Адал сказал:

Сфера ЖКХ в Казахстане, как и во всех странах СНГ регулируется слабо и это наше больное место. Увы... Законы принимаются, но никто не спешит их исполнять, а надзорные органы предпочитают писать отписки, нежели ходить кого-то проверять.

100%. И в большей части это вина самих жильцов с их пассивным отношениям.

[Адал]

3 часа назад, Kosolapyi сказал:

Но в таком случае свет выключат не только мне, а всему дому (как недавно произошло в ЖК Премьера). Индивидуально мне выключить не имеют право.

 

100%. И в большей части это вина самих жильцов с их пассивным отношениям.

Рекомендую из двух зол выбрать меньшее. В конечном итоге может вы и окажетесь правы, но оно того стоит? без света пока идут разборки то сидеть вам

[Kosolapyi]

В 26.12.2020 в 13:12, Адал сказал:

Кто-нибудь, что-нибудь понял?

Вопрос к управлению был "Имеет ли право коммерческая управляющая компания осуществлять сбор "Накоплений на капитальный ремонт" не имея ни согласия собственников, ни других оснований для сбора этих средств.

Речь идет примерно о 700 тыс тенге в месяц (8,5млн в год), которые пока оседают на счетах управляющей компании. Сберегательные они ли нет - компания не ответила. Боюсь что как обычно - сменят руководителя через несколько лет и денежки уплывут вместе с ним. Или еще каким-нибудь образом исчезнут.

Напомню - ЖК ввели в эксплуатацию 8 лет назад. Т.е. это свежая постройка по сути. Как-то не правильно уже начинать собирать $ на капитальный ремонт

У вас кстати чем закончился этот вопрос? В суде решали или акимат все же решился что-то сделать?

2 часа назад, Адал сказал:

Рекомендую из двух зол выбрать меньшее. В конечном итоге может вы и окажетесь правы, но оно того стоит? без света пока идут разборки то сидеть вам

Я думаю, что они не решатся из-за меня одного всему дому свет выключить. 

[Адал]

3 часа назад, Kosolapyi сказал:

У вас кстати чем закончился этот вопрос? В суде решали или акимат все же решился что-то сделать?

Управляющая компания предъявила распоряжение акимата г.Алматы об обязательстве сбора средств на накопительный капитальный ремонт. Зная, что имея такие основания на руках, они без проблем взыщут задолженность через суд, либо еще проще - через ИН нотариуса.

Сам акимат по запросу с ЕГОВа писал лишь отписки - тупо прикладывал в письме ссылки на обязательство сбора средств. То, что  вопрос задавался по теме "с какого периода вообще обязаны начинать сбор на новопостроенные здания - проигнорировали...

Я заплатил и не выёживался больше...