Типовой договор о долевом участии в жил строительстве

[Inko]

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!

07 июля 2006 года был подписан Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве", который вводится в действие с 01 января 2007 года.

Статья 9 данного Закона устанавиливает, что Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан в порядке, им определяемом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.

У меня вопрос:

Кто именно (какой точно орган правительства или его структура) разрабатывает типовую форму договора о долевом участии в жилищном строительстве и, если знаете, на какой стадии находится сейчас процесс разработки документа?

Изменено 15 Сентября 2006 пользователем Inko

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

ПРОЕКТ

Утвержден

постановлением Правительства

Республики Казахстан

от «__»___________2006 года

№___

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

№

г. ___________ «____»________________ 200__ г.

__________________________________ именуемое в дальнейшем застройщик, в лице ___________________________, действующего на основании __________________________, с одной стороны, и _________________________________________, именуем___ в дальнейшем дольщик, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Застройщик на условиях настоящего Договора обязуется построить жилое здание, которое будет располагаться по адресу ____________________________ (далее – жилое здание) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании (жилище), ________________, полезной площадью «_____________», а дольщик обязуется внести деньги в соответствии с пунктом 2.3. Договора.

1.2. Планы застройки и жилища, этажности, относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику в соответствии с проектной документацией указаны в приложении к Договору.

1.3. Для достижения указанной цели стороны принимают на себя обязательства по объединению возможностей, усилий, ресурсов в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.

1.4. По выполнению всех обязательств сторонами по Договору дольщику

выделяется доля участия в строительстве жилого здания в виде жилища.

2. Фонд совместных усилий

2.1. Застройщик для достижения общих целей строительства жилого здания

в качестве долевого участия:

- вносит земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или на праве землепользования, на котором будет расположено жилое здание;

- осуществляет технический надзор за ходом строительства жилого здания;

- покрывает расходы, относящиеся к стоимости строительства жилого здания;

- производит оплату стоимости проектно-сметной документации;

- производит оплату согласования проектно-сметной документации;

- производит оплату стоимости строительных работ;

- производит оплату организационных расходов;

- покрывает иные расходы, относящиеся к стоимости строительства жилого здания.

2.2. На момент подписания Договора сторонами застройщик гарантирует:

- завершенность нулевого цикла застройки жилого здания;

- наличие собственного капитала в объеме «___________» (но не менее 12)

процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого

участия в строительстве жилого здания.

2.2. Дольщик вносит в качестве долевого участия «______» тенге за 1

квадратный метр площади жилища, в стоимость которого входит стоимость соответствующей доли общего имущества жилого здания (Договором может быть предусмотрен иной порядок расчета стоимости жилища).

Общая сумма, подлежащая оплате дольщиком, составляет «_________» тенге.

Дольщик вносит данную сумму на расчетный счет застройщика до «__»_____

20__ года (уплата дольщиком цены договора может производится путем

внесения платежей единовременно или в установленные Договором сроки. В

случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном

строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию

договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей

площади жилого здания не допускается).

3. Права и обязанности Сторон

3.1 Застройщик обязуется:

3.1.1. Не позднее «____» дней со дня подписания Сторонами Договора (вносимых в него изменений; уступки права требования по Договору) представить в уполномоченный орган по местонахождению жилого здания (далее – уполномоченный орган) для постановки Договора (вносимых изменений; уступки права требования по Договору) на учет с представлением документов, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Представить дольщику выписку об учетной записи Договора в течение десяти рабочих дней после учета Договора в уполномоченном органе.

3.1.2. Организовать строительство жилого здания путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков.

3.1.3. Расходовать деньги дольщика для целей, связанных с постройкой жилого здания.

3.1.4. Передать по передаточному акту дольщику его долю (жилище) в построенном жилом здании не позднее ___________20___года, при условии полного выполнения дольщиком пункта 3.4.2. Договора.

3.2. Если иное не установлено договором, при не исполнении дольщиком пункта 3.5.3 Договора (за исключением случая, указанного в пункте 4.5. Договора) застройщик по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть Договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно Договору застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.

3.3. Гарантийный срок на жилое здание, построенное застройщиком по договору о долевом участии в жилищном строительстве составляет «__» года со дня приемки жилого здания в эксплуатацию (не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию).

3.4 Дольщик обязуется:

3.4.1. Принять по передаточному акту жилище, в сроки и порядке, определенные пунктами 3.1.4. и 3.4.3 Договора.

3.4.2. В полном объеме оплатить застройщику деньги в размере и порядке, определенном пунктом 2.3. Договором.

Денежные обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег в соответствии с Договором.

3.4.3. Получив письменное уведомление застройщика о завершении строительства жилого здания (получения разрешения на ввод в эксплуатацию) и готовности доли в жилом здании (жилища) к передаче, приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.

3.4.4. Уступку права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускать только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан и с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в возведенном жилом здании.

4. Форс-мажор

4.1. Обстоятельство непреодолимой силы (Форс-мажор) означает событие, не подвластное контролю со стороны Застройщика, Дольщика и делает невозможным выполнение сторонами Обязательств по настоящему Договору.

4.2. Обстоятельства непреодолимой силы (Форс-мажор) включают в себя (но не ограничиваются) такие события как: военные действия, природные и стихийные бедствия, эпидемия, карантин и т.д.

4.3. Обстоятельства, указанные в пункте 4.2 настоящего Договора правомочны, если они должным образом подтверждены соответствующими государственными органами.

4.4. К обстоятельствам непреодолимой силы (Форс-мажор) не относятся:

1) события, вызванные умышленными и неосторожными действиями Застройщика, Дольщика;

2) события, которые сторона, добросовестно выполняющая свои обязательства по настоящему Договору, могла предвидеть и преодолеть;

3) отсутствие денежных средств или неосуществление оплаты.

4.5. В течение 5 рабочих дней с начала Форс-мажора сторона, встречающая помехи в результате Форс-мажора в исполнении своих обязательств по настоящему Договору, письменно уведомляет другие стороны о возникновении Форс-мажора.

4.6. Невыполнение стороной своих обязательств по настоящему Договору не рассматривается как нарушение или отступление от настоящего Договора, если это является следствием Форс-мажора, при условии, что сторона, подвергшаяся воздействию обстоятельств Форс-мажора, предприняла все необходимые меры для устранения таких последствий.

4.7. В течение трех рабочих дней после прекращения Форс-мажора, пострадавшая сторона письменно уведомляет другую сторону о прекращении Форс-мажора и возобновляет осуществление своих обязательств по настоящему Договору. При этом срок исполнения обязательств по настоящему Договору продлевается соразмерно времени воздействия обстоятельств Форс-мажора.

5. Ответственность Сторон

5.1. Дольщик не несет ответственности за финансовые и прочие риски застройщика при осуществлении строительства жилого здания.

5.2. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в уполномоченный орган стороной-инициатором представляется заявление об учете одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора другую сторону в течение десяти календарных дней со дня подачи заявления.

5.3. В случае нарушения обязательных условий Договора любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии со статьей 17 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.

5.4. В случае предоставления застройщиком неполной и недостоверной информации, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить деньги, уплаченные дольщиком по договору, и возместить понесенные дольщиком убытки согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан.

5.5. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли вправе потребовать от застройщика указать в акте о передаче несоответствие его доли требованиям, указанным в Договоре либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом застройщик обязан внести в акт данные сведения.

5.6. В случае нарушения застройщиком даты приемки, за исключением, когда нарушение произошло в следствии не исполнения дольщиком пункта 3.4.2 Договора, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % от суммы, уплаченной дольщиком по Договору за каждый день просрочки.

5.7. Дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока, отступления работы от Договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты застройщиком, обязан известить об этом застройщика в десятидневный срок после их обнаружении.

5.8. В случае, если доля в объекте недвижимости построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами

срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

5.9. В случае нарушения дольщиком срока внесения платежа, установленного пунктом 2.3. Договором, то он уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком.

5.10. Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков на условиях, которые определяются соглашением сторон.

6. Дополнительные положения.

6.1. В договор после его заключения по согласию сторон могут быть

внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.

6.2.При подписании Договора, стороны подтверждают:

- что вправе нести обязанности и осуществлять права по Договору;

- при подписании Договора не находятся в состоянии наркотического,

токсиманического, алкогольного опьянения, по состоянию здоровья могут

осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают

заболеваниями, могущими препятствовать осознанию сути подписываемого

Договора;

- что не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы,

злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств;

- стороны настоящим подтверждают, что текст Договора ими прочитан, четко

осознают, на каких условиях заключен Договор и соответствие проектно-

сметной документации, приложенной к Договору планировки жилища, а

также текст Договора и приложения полностью соответствует

действительному волеизъявлению сторон.

6.3.Договор может быть расторгнут полностью по инициативе одной из

сторон в случаях, предусмотренных Договором и законодательством

Республики Казахстан.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую

силу.

6.5. Обязательное приложение к Договору:

планы застройки и жилища, этажности, относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику в соответствии с проектной документацией.

6.6. Все споры, которые могут возникнуть в связи с исполнением Договора, разрешаются путем переговоров, а при не достижении согласия в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

[Гость мао]

не приняли еще??? конец года скоро

[Гость КНН]

Уважаемые, у когонибудь есть информация об утвержденном Типовом договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Постановление правительства на данную тему нигде не видел. Может чего просмотре.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

В субботу в Казправде был, сегодня в базу включен.

[Crick]

В субботу в Казправде был, сегодня в базу включен.

Уважаемый Игорь Юрьевич, а посмотреть хоть одним глазком можно?????

[Гость Груша]

http://www.zakon.kz/our/news/news.asp?id=30082699

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Ага, сделали главной новостью, раз такой интерес есть.

[Гость Аквамарин]

Ага, сделали главной новостью, раз такой интерес есть.

Добрый день! Да, интерес есть. Прочитал три документа - закон о долевом, типовой договор и квалиф. требования - и не возьму в толк, что вперед нулевой цикл или 12 процентов? Согласно квалиф. требованиям вход новым компаниям теперь закрыт? Когда идти в ГАСК за лицензией?

[Гость Аквамарин]

не приняли еще??? конец года скоро

Итак, приняли. Ваши впечатления?

[Гость Дровосек]

Добрый день!

Ознакомился с документами (закон, договор, квалификационные требования) относительно долевого участия в строительстве и понял следующее. Если строительная компания уже имеет разрешение на строительно-монтажные работы, то она не должна руководствоваться данным законом и может продавать строящееся жилье по своему договору без его регистрации. Также не распространяется требование относительно 12 % собственного капитала.

Из квалификационных требований я сделал вывод, что теперь строительная компания должна получать лицензию на каждый вновь возводимый объект.

Правильно ли я понял написанное или нет? :biggrin:

[Гость Аквамарин]

А как же формулировка о 12% на момент продаж каждой квартиры (я так понимаю, что на каждый день продаж)?

Причем в законе речь идет о 12% от привлеченных на данный момент день, а в Квалиф. требованиях - от предполагаемых продаж? :

[Гость Дровосек]

Согласно ЗАКОНА РК «О внесении дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве» В Закон РК от 17 апреля 1995 г. «О лицензировании» пункт 1 статьи 9 был дополнен подпунктом 30-1) следующего содержания: «деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве». Таким образом, следует, что вне зависимости от того, когда было получено разрешение на строительство, для продажи жилья по принципу долевого участия с 1 января 2007 года необходимо получать лицензию?!?

Также я считаю, что с принятием Закона «О долевом участии …» у многих строительных компаний возникнут проблемы, т.к. многие работали по схемам Заказчик Застройщик, который осуществлял весь спектр услуг в том числе и продажу квартир, а заказчик владелец зем. участка получал определенное количество кв.м.. Теперь же застройщик должен быть владельцем зем. Участка. Как теперь быть? Оформлять зем. уч. на Застройщика или у кого ни будь есть другие идеи?

[Гость Строитель911]

Уважаемые юристы,

Как вы считаете, является ли основанием наличие пункта 2 ст. 19 в законе "О долевом участии в жилищном строительстве"основанием для заключения договоров Долевого участия иной редакции, с отступлениями от типового, без "лицензии на организацию строительста жилых зданий ..." и без регистрации его в ГАСКе?

И как вы думаете, не противоречит ли новому Закону продажа квартир не по полезной площади, а по расчетной, т.е. когда продается площадь под вент. шахтами, перегородками, внутренними стенами и т.д. и балконы (лоджии) реализуются по фактической площади, без коэффицента 0,5, как практикует "Базис"?