налогообложеие при реализации доли в незавершенном строительстве

[POLIN]

Считаю, что право собственности на недвижимое имущество в данном случае есть и без регистрации.

Закон, причисляя незавершенное строительство к недвижимости не обязывает регистрировать право собственности в обязательной форме, как на определенный перечень объектов, отмечая:

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

Статья 3:

2. Иные права на недвижимое имущество возникают с момента совершения сделки или наступления иного юридического факта как основания возникновения таких прав, однако зарегистрированные заинтересованными лицами права имеют приоритет перед незарегистрированными.

В данном вопросе, продажа такого рода недвижимости, сроком владения менее года - будет основанием для налогообложения, с подачей налоговой декларации по форме 200.00. В которой следует указать сумму прироста стоимости, если таковая имеет место.

Получается, что физ. лицу придется платить налог с переуступки права требования.

Но, если по договору долевого участия идет стоимость 100, в договоре о переутсупке права требования будет фигурировать та же сумма 100, тогда будет ли считаться, что физ. лицом получен доход?

Я рассматриваю Вашу ситуацию с точки зрения недвижимого имущества.

Вы подадите деклараци. по форме 200.00, заполнив дополнительное приложение к ней № 2, в котором укажите первоначальную и продажную стоимость имущества, по строке 200.02.002 - 200.02.006, перенеся итоги прироста стоимости (если таковые имеются) в строку 200.02.001, с дальнейшем отражением по строке 200.00.002, и 200.00.001.

Если основания для заявления дохода в виде положительной разницы при переносе из приложения № 2 не возникнет - то и основания для уплаты налога нет. Поэтапное заполнение приложений и самой формы декларации будут подтверждением этого.

В любом случае, декларацию следует подать, чтобы не возникло основания для административного штрафа.

[Alex Ustas]

Считаю, что право собственности на недвижимое имущество в данном случае есть и без регистрации.

Закон, причисляя незавершенное строительство к недвижимости не обязывает регистрировать право собственности в обязательной форме, как на определенный перечень объектов

POLIN, и где вы нашли такую норму закона?

Я полагаю, что в данной ситуации вы не правы. Еще раз цитирую соответствующие нормы ГК РК

Статья 236. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

1. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

2. Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

3. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

4. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Из данных норм следует, что:

а) до момента приемки стоящегося жилого дома , он таковым не считается по определению, поскольку еще не создан в юридической природе;

б) объект незавершенного строительста будет считаться грудой стройматериалов, но ни как не объектом недвижимости.

Вообще по этой тематике в цивилистике было написано несколько научных трудов о природе объекто незавершенного строительства. Но в Казахстане этот вопрос решили так - пока не здашь строительство, недвижимостью оно не станет. И баста! Кстати, а как учитываются объекты незавершенного строительства в бух учете, отдельно или вместе со зданиями и сооружениями?

Изменено 11 Февраля 2007 пользователем Alex Ustas

[Eurasian man]

POLIN, извините, но я соглашусь с Alex Ustas!

[Гость Mikka]

Alex не могу с вами согласиться, особенно "с грудой материалов", так как помимо груды материалов есть земельный участок, воляизъявления различных сторон и их реальные действия, что означает сделка с недвижимостью.

[Гость Гость]

Уважаемые господа юристы!

очень интересный диалог.... позвольте мне как юристу строительной компании высказать свое мнение (исходя из собственного немаленького опыта работы в сфере долевого участия)

1. Долевое участие не влечет права собственности на объект недвижимости, а пораждает только ПРАВО требования этой самой недвижимости. Если бы право собственности возникало бы, то соответственно его надо регистрировать в уполномоченном органе, а до такой регистрации его просто нет. Застройщик при всем своем желании не сможет предоставить дольщику в собственность недвижимость в строящемся жилом доме пока не введет жилой дом в эксплуатацию и не зарегистрирует опять же сначала свое право на дом в уполномоченном органе (регистрация акта ввода в эксплуатацию). До регистрации акта ввода в эксплуатацию незавершенный строительством дом признается грубо говоря стройматериалами. При получении кредита в Банке в залог застройщик ставит незавершенку именно как стройматериалы или как там будет удобно :-))))))), но не как объект недвижимости!

Хотел отметить, что "Продажа" квартир в строящемся доме путем заключения предварительного договора КП не совсем оправданный ход застройщиков (не рекомендую подписывать такие договора) поскольку предварительный договор КП недвижимости согласно зак-ву РК также подлежит регистрации... но как Вы его зарегистрируете если нет правоустанавливающих документов на дом у застройщика? и данных по недвижимости, т.е. общей площади, техпаспорта, адреса, которые оформляться и получаться после ввода дома в эксплуатацию? :-))))), получается такой договор предварительной КП не порождает прав у долевика! ... и не один (приличный) банк его не прокредитует с таким договором... с чем я и столкнулся еще в 2003 г.

2. Возмездная переуступка права требования недвижимости в строящемся доме по договору долевого участи влечет имущественный доход (если сущ. разница цены) и конечно же подлежит налогообложению, здесь POLIN предоставила исчерпывающий ответ.

3. что касается заявления что договор долевого участия это договор о совместной деятельности - это полный бред! поскольку долевой участник не присоединяется к договору строительного подряда заключенного между застройщиком и подрядчиком, а лишь финансирует строительство, потом к договору о совместной деятельности есть ряд требований в ГК, которых договор долевого участия не содержит, а также участники договора о совместной деятельности попадают под двойное налогообложение, но это другая история!

Надеюсь мои мысли оказались полезными,

Удачи,

[amfel]

2. Возмездная переуступка права требования недвижимости в строящемся доме по договору долевого участи влечет имущественный доход (если сущ. разница цены) и конечно же подлежит налогообложению, здесь POLIN предоставила исчерпывающий ответ.

Интересно, как это POLIN обосновало это, если вы, как и другие участники, отмечают что недвижимости еще нет в природе, как нет и права собственности, а по НК РК, облагается прирост от реализации недвижимости на праве собственности. Как же может облагаться налогом по ст. 166 НК РК право требование этой недвижимости в будущем, если самой недвижимости как и права собственности еще нет?

[Гость Гость]

Интересно, как это POLIN обосновало это, если вы, как и другие участники, отмечают что недвижимости еще нет в природе, как нет и права собственности, а по НК РК, облагается прирост от реализации недвижимости на праве собственности. Как же может облагаться налогом по ст. 166 НК РК право требование этой недвижимости в будущем, если самой недвижимости как и права собственности еще нет?

статья 170 НК РК.... потому как при уступке права требования по Договору долевого участия уступаются только права... и доход получается от продажи права требования по договору, а не от продажи недвижимости.

Вопрос в другом :-))))))) ни разу не видел, чтобы хоть одного дольщика налоговая прижала за такие доходы... :-)))) это трудно вычислить... хотя дольщики этого опасаются! В свете нового Закона о долевом.... я думаю все деятельность по переуступки будет выявляться... но опять же в таких сделках физики могут не показывать разницу

[amfel]

А вот здесь полностью согласен, по ст. 170 можно обложить уступку права требования, но не по ст. 166. Правда администрировать ст. 170 намного сложнее так как нет определенности объекта обложения. По ст. 166 все ясно - есть прирост - плати налог, нет спи спокойно.

А по 170 объект обложения четко не определен. В судебной практике уже были случаи, когда суды на основе ст. 6 НК признавали доначисления по ст. 170 незаконными.

[Гость бедуин]

Но если есть практика признания доначисления по ст. 170 НК РК незаконными , значит, суды это чем-то обосновали. Можете подсказать, чем, или скинуть такого рода решения?

Изменено 20 Февраля 2007 пользователем бедуин

[Гость Mikka]

Уважаемые господа юристы!

очень интересный диалог.... позвольте мне как юристу строительной компании высказать свое мнение (исходя из собственного немаленького опыта работы в сфере долевого участия)

1. Долевое участие не влечет права собственности на объект недвижимости, а пораждает только ПРАВО требования этой самой недвижимости. Если бы право собственности возникало бы, то соответственно его надо регистрировать в уполномоченном органе, а до такой регистрации его просто нет. Застройщик при всем своем желании не сможет предоставить дольщику в собственность недвижимость в строящемся жилом доме пока не введет жилой дом в эксплуатацию и не зарегистрирует опять же сначала свое право на дом в уполномоченном органе (регистрация акта ввода в эксплуатацию). До регистрации акта ввода в эксплуатацию незавершенный строительством дом признается грубо говоря стройматериалами. При получении кредита в Банке в залог застройщик ставит незавершенку именно как стройматериалы или как там будет удобно :-))))))), но не как объект недвижимости!

На чем у вас возводиться здание или строение и в чей собственности это движимое имущество находиться и зарегистрировано?

[Гость Mikka]

Закон РК о долевом участии гласит (ст. 1):

застройщик — юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом;

долевое участие в жилищном строительстве — отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве по привлечению (застройщиком) и предоставлению (дольщиком) денег в целях строительства жилых зданий

договор о долевом участии в жилищном строительстве — договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком и регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков.

Статья 7 Закона:

По договору о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором.

Как видно действия носят совместный характер. Застройщик представил землю, а дольщик деньги. Это все является обществей собственностью?

ГК РК

Статья 228. Простое товарищество

1. Простое товарищество образуется на основе договора о совместной деятельности.

По договору о совместной деятельности (договору простого товарищества) стороны обязуются совместно действовать для получения доходов или достижения иной не противоречащей закону цели.

Простое товарищество не является юридическим лицом.

ГК РК

Статья 230. Общее имущество участников договора

1. Для достижения своих целей участники договора о совместной деятельности вносят взносы деньгами или другим имуществом либо путем трудового вклада.

2. Денежные или иные имущественные взносы участников договора, а также имущество, созданное или приобретенное в результате их совместной деятельности, являются их общей долевой собственностью.

4. На имущество участников договора распространяются нормы настоящего Кодекса об общей долевой собственности, если иное не предусмотрено нормами настоящей главы, другими законодательными актами или договором о совместной деятельности.

ГК РК

Статья 209. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.

Статья 212. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 настоящего Кодекса.

ГК РК

Статья 216. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 222 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Я полагаю, что эти статьи Гражданского Кодекса не должны распространяться на долевое участие в строительстве жилья? Убедите, пожалуйста, в обратном.

[Гость Редиска]

Да, Микка, согласен. Вы сами ответили на свой вопрос - нормы ГК в части простого тоарищества не распространяются на правоотношения, возникающие из договора долевого участия в строительстве.