предварительный договор

[Гость Митяй]

Прошу ответить: подлежит ли регистрации предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Спасибо за помощь.

[Гость Максим Калашников]

Поскольку, в соответствии со  статьей 390 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, регистрации подлежит основной договор.

[Гость L'igor]

На данный момент я полностью уверен, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации. В соответствии с нормами Указа Президента "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество": "Государственной регистрации подлежат сделки создающие, изменяющие или прекращающие право собственности на недвижимое имущество". В связи с тем, что предварительный договор, создает для сторон, только обязанности связанные с заключением основного договора купли-продажи и неизменяет каких-либо иных прав в отношении недвижимого имущества, можно сделать вывод о том, что в отношении предварительного договора государственной регистрации не требуется и вполне достаточно обычной письменной формы, содержащей все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости.

С уважением,

Ligor

[Гость Митяй]

Ligor, ну просто нет слов. Убедил окончательно!

Отдельный фэнкс Максиму.

[Гость oksana isaeva]

К вопросу о недвижимости.

Подскажите плииз, где прописано такое правило, что договор купли-продажи недвижимости должен заключаться именно в нотариальной конторе, которая находится по месту нахождения оной недвижимости.

[Гость Александр Ягодкин]

К вопросу о недвижимости.

Подскажите плииз, где прописано такое правило, что договор купли-продажи недвижимости должен заключаться именно в нотариальной конторе, которая находится по месту нахождения оной недвижимости.

То есть Вы точно уверены, что такое правило есть, просто не можете его найти? Или все-таки спрашиваете есть ли такое правило вообще?

[Гость Александр Ягодкин]

А если я Вам скажу, что можно вообще нотариально не заверять договор купли-продажи недвижимости?

[идеалист]

2 Ligor.

у меня было как то такое:

юрист контрагента требовал зарегистрировать предварительный договор к-п имущественного комплекса на основании:

Статья 390. Предварительный договор

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.

тыкал его носом в статью о регистрации сделок, где явно видно что регистрация к форме сделки не относится, и даже даже к "иной определяемой форме не относится",

потом плюнул и повел к юристу РГП.

последний смотрел на нас шалыми глазами и не мог понять что от него хотят.... :)

короче сошлись мы на нотар. заверении....

[Гость ДМБ]

К вопросу о недвижимости.

Подскажите плииз, где прописано такое правило, что договор купли-продажи недвижимости должен заключаться именно в нотариальной конторе, которая находится по месту нахождения оной недвижимости.

Возможно, имелось ввиду что-то другое?

Если стороны сделки договорятся о нотариальном удостоверении  сделки с недвижимостью, то в соответствии со статьей 54 Закона о нотариате удостоверение договора об отчуждении и залоге недвижимого имущества, подлежащего регистрации, производится по месту нахождения этого имущества.

Рекомендую посмотреть здесь: http://www.defacto.kz/2/11_1.html

[Гость Юляша]

На данный момент я полностью уверен, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации. В соответствии с нормами Указа Президента "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество": "Государственной регистрации подлежат сделки создающие, изменяющие или прекращающие право собственности на недвижимое имущество". В связи с тем, что предварительный договор, создает для сторон, только обязанности связанные с заключением основного договора купли-продажи и неизменяет каких-либо иных прав в отношении недвижимого имущества, можно сделать вывод о том, что в отношении предварительного договора государственной регистрации не требуется и вполне достаточно обычной письменной формы, содержащей все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости.

С уважением,

Ligor

Добрый день,

А как же тогда п.2 ст.390 ГК РК

...Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность...

Т.е. отсюда следует, если основной договор, а в данном случае договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченном государственном органе, смотрим ч.1ст.118 ГК

Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.  

С уважением,

[Гость L'igor]

Добрый день, Юлия.

Почему я сказал, "что на данный момент уверен в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит гос. регистрации", потому что у меня по этому вопросу был судебный прецидент, где одна из сторон пыталась доказать недействительность предварительного договора купли-продажи недвижимости, обосновывая свои требования нормами содержащихся в п.2 ст.390 ГК РК. В качестве контраргументов против данного требования были предложены некоторые нормы Указа Президента РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" о которых я упомянул выше. В итоге суд вынес решение о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

С уважением,

Ligor

[Гость Шахиризада]

Совсем не поняла, что хотела сказать Юлия С. в своем  последнем сообщении

Согласно статье 151 ГК сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).  

А регистрация сделки и форма сделки - это две большие разницы, как говорят   Жванецкий и другие одесситы.

[Гость Юляша]

To Ligor,

хороший у вас был прецедент....

[Гость Юляша]

Совсем не поняла, что хотела сказать Юлия С. в своем  последнем сообщении

Согласно статье 151 ГК сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).  

А регистрация сделки и форма сделки - это две большие разницы, как говорят   Жванецкий и другие одесситы.

Уважаемая, Шахиризада

сделки бывают и простые и нотариальные, а также ГК РК установлен обязательный порядок обязательной гос.регистрации сделок с недвижимостью. Помнится, Митяй задавал именно такой вопрос.

Поэтому Ваш сарказм, думаю излишен. Поскольку Вы не достаточно внимательно ознакомились с темой сообщений.

И если посмотрим ст.155 ГК РК, то увидим, что

Регистрация сделок

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда

В данном случае мы рассматриваем сделку по купле-продажи с недвижимым имуществом, а в соответствии со ст.118 ГК РК, которую я уже здесь приводила, сделки с недвижимостью подлежат обязательной гос.регистрации.

С уважением,

[Гость Шахиризада]

Ясно, Юляша.

 

11 июля поздравлю с днем рождения.    

[Гость Юляша]

спасибо!

P.S. а мы знакомы?

[Гость oksana isaeva]

 Здравствуйте, прошу прощения, закинула вопрос и исчезла, вчера пришлось бежать в суд, и до Форума добралась только сейчас.

А если я Вам скажу, что можно вообще нотариально не заверять договор купли-продажи недвижимости?

Вполне с Вами согласна.

Если стороны сделки договорятся о нотариальном удостоверении  сделки с недвижимостью, то в соответствии со статьей 54 Закона о нотариате удостоверение договора об отчуждении и залоге недвижимого имущества, подлежащего регистрации, производится по месту нахождения этого имущества.

Рекомендую посмотреть здесь: http://www.defacto.kz/2/11_1.html

Да , я имела в виду именно это. Но почему такое требование закона!?

Допустим, мне нужно купить недвижимость где-то в районе (сельской местности), собственник - житель городской, и я тоже. Мы встретились, договорились , решили заключить сделку и оформить ее нотариально, для этого нужно ехать в село и искать там нотариуса или брать его в городе и везти с собой???

Спасибо за ссылочку. Есть там пользительное. Кстати , насколько я знаю, в РФ заключение сделок по недвижимости проводится имеено при регистрационных органах. На практике у нас воспользоваться услугами Центра недвижимости не приходилось, кстати могу я оформить и заключить сделку сразу в областном  центре по недвижимости.

[Гость Шахиризада]

Dura lex, sed lex

Прошу обратить внимание на п. 3 статьи 21 Закона о нотариате

Статья 21. Территория деятельности нотариуса

1. Территория деятельности государственного нотариуса в пределах нотариального округа определяется территориальным органом юстиции.

2. Территория деятельности частного нотариуса в пределах нотариального округа определяется территориальным органом юстиции совместно с нотариальной палатой. Территориальный орган юстиции регулярно информирует население о территории деятельности государственных и частных нотариусов.

3. Территория деятельности нотариуса соблюдается при совершении нотариусом действий, предусмотренных подпунктами 3), 4), 5) пункта 1 статьи 34, а также статьей 54 настоящего Закона. Во всех остальных случаях физические и юридические лица для совершения нотариальных действий вправе обратиться к любому нотариусу.

4. Помещение для совершения нотариальных действий должно находиться в пределах территории, определенной в порядке, предусмотренном пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

5. Нотариальные действия могут совершаться вне помещения государственных нотариальных контор и вне помещения частного нотариуса.

[Timson]

И если посмотрим ст.155 ГК РК, то увидим, что

В данном случае мы рассматриваем сделку по купле-продажи с недвижимым имуществом, а в соответствии со ст.118 ГК РК, которую я уже здесь приводила, сделки с недвижимостью подлежат обязательной гос.регистрации.

С уважением,

Уважаемая Юлия С.,

позвольте с Вами не согласиться, согласно статье 390 ГК предварительный Договор содержит в себе обязательство Сторон в будущем заключить договор о передаче имущества. Поэтому сам по себе предварительный договор не создает, не изменяет и не прекращает права, перечисленные в п.2 ст. 118 ГК.  В связи с этим  предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

Что касается формы договора, то это ст. 394ГК, а государственная регистрация определяет момент возникновения вышеуказанных прав.

[Партизан]

Вода на киселе?

Молодец Timson! Читая две страницы этого размытого текста хотел вынести такой же вердикт!

В таком вопросе и в дебри лесть не надо было, все понятно, стороны заключили предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем основного договора - ВСЕ!