Распространение Закона "О долевом строительтстве" на строящийся котеджный городок

[Гость Джум]

Добрый день коллеги !

Как считаете - на строительство коттеджных городков распространяется Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" ? По тексту Закона используется понятие "квартира", да и описание "жилого здания" не подходит к одноквартирным жилым домам.

Сам полагаю, что не применяется, но встретил много противных мнений ....

[Артур]

Добрый день коллеги !

Как считаете - на строительство коттеджных городков распространяется Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" ? По тексту Закона используется понятие "квартира", да и описание "жилого здания" не подходит к одноквартирным жилым домам.

Сам полагаю, что не применяется, но встретил много противных мнений ....

ИХМО - ДА! если будете использовать Договора долевого участия

[Crick]

ИХМО - ДА! если будете использовать Договора долевого участия

Соглашусь с коллегой, ДА котеджные городки подпадают.....

[Гость Джум]

Аргумент понятен. Но строительные компании заинтересованы не подпадать под действие данного закона (придется получать лицензию, отчитываться перед Акиматом, предоставлять двухгодичную гарантию и т.д.). Выходит , Застройщику достаточно не заключать с клиентами Договоры долевого участия и можно будет строить отношения вне действия Закона "О долевом строительстве". Наверное так ...

[Adonia]

Добрый день коллеги !

Как считаете - на строительство коттеджных городков распространяется Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" ? По тексту Закона используется понятие "квартира", да и описание "жилого здания" не подходит к одноквартирным жилым домам.

Сам полагаю, что не применяется, но встретил много противных мнений ....

Но ведь есть коттеджи на 2 или 4 хозяина.

[Болат из Казахстана]

А вот мнение юристов из:

http://www.szp.kz/rus/publications/id_96.htm

Асель Сандыбаева

Индивидуальное жилищное строительство и долевое участие в строительстве жилья

26 апреля 2007 г. Журнал «Предприниматель и право», январь 2007 г. № 1 (311)

Индивидуальное жилищное строительство и долевое участие в строительстве жилья

Как известно, 07 июля 2006 года принят Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Согласно своей преамбуле Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» регулирует общественные отношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве. При этом Закон дает понятие жилого здания, связывая его с договором о долевом участии в жилищном строительстве. Так, согласно пункту 8 статьи 1 Закона «жилое здание по договору о долевом участии в жилищном строительстве (далее – жилое здание) – это строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом». Из приведенного термина следует вывод о том, что под регулирование Закона подпадает привлечение денег на строительство жилых зданий по договору о долевом участии в жилищном строительстве. Таким образом, можно выделить два основных условия – строительство жилых зданий и наличие договора о долевом участии. Следовательно, при отсутствии одного из условий не возникает долевого участия в жилищном строительстве, регулируемого Законом «О долевом участии в жилищном строительстве».

Создается впечатление, что разработчики данного Закона ориентировались исключительно на строительство многоэтажных многоквартирных жилых зданий, в которых долевые участники приобретают отдельные жилые помещения (квартиры) с правом на долю в общем имуществе (подвалы, чердаки, лестничные пролеты и т.д.).

При этом Закон упускает из виду строительство коттеджных городков, при котором один застройщик, как правило, коммерческая организация, осуществляет строительство жилых домов, рассчитанных для личного (семейного) проживания, для целей продажи, как правило, гражданам. Указанный Закон не может распространяться на такое строительство, поскольку индивидуальные жилые дома, не подпадают по своим признакам под понятие жилых зданий, установленное Законом, в случае если они будут находиться в собственности одного лица. Тогда как строительство жилых домов «на двух и более хозяев» может подпадать под действие данного Закона при условии наличия договора о долевом участии в строительстве таких домов, поскольку в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности – кондоминиум (пункт 1 статьи 31 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»). В этой связи такие жилые дома подпадают под понятие жилых зданий, установленное Законом.

Возникает резонный вопрос – будет ли подпадать строительство коммерческой организацией на собственном земельном участке индивидуальных жилых домов с целью продажи гражданам для их личного (семейного) проживания под действие Закона «О долевом участии в жилищном строительстве»? На сегодняшний день законодательство не содержит прямого ответа на данный вопрос.

Такое строительство не назовешь строительством жилых зданий, «состоящих в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом», как определяет их Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

В то же время такое строительство не подпадает в чистом виде под индивидуальное жилищное строительство, регулируемого Законом Республики Казахстан от 03 ноября 1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве», поскольку строительство осуществляется на земельном участке организации, а не гражданина. Само понятие «индивидуальное жилищное строительство» определено Законом Республики Казахстан от 03 ноября 1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве». Согласно статье 1 индивидуальное жилищное строительство – это постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом. При этом под индивидуальным жилым домом понимается дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.

Таким образом, по нашему мнению, строительство организацией на своем земельном участке индивидуальных жилых домов, за счет собственных средств или средств физических и юридических лиц, с целью продажи, как после завершения строительства, так и на любой стадии строительства, включая работы до нулевого цикла, основанные на гражданско-правовом договоре, не подпадают под действие Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» и Закона Республики Казахстан «Об индивидуальном жилищном строительстве». Данный вид отношений может регулироваться гражданским законодательством Республики Казахстан, Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и иными нормативными правовыми актами.

Как известно, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» вступает в силу с 01 января 2007 года. В связи с чем среди строительных компаний наблюдается бум. Все стремятся до наступления нового года как можно больше «продать», т.е. заключить договоров о долевом участии в строительстве жилья. При этом «продается» все от квартир и домов до коммерческой недвижимости, не вдаваясь в подробности общественных отношений, регулируемых данным Законом.

Тогда как, Закон регулирует отношения по строительству жилых домов (как мы выше определили – многоквартирных), и согласно пункту 3 статьи 2 Закон «не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством».

Исходя из приведенного положения, можно сделать выводы о том, что под действие Закона не подпадает:

долевое участие в строительстве индивидуальных жилых домов;

долевое участие в строительстве коммерческой недвижимости;

участие в финансировании строительства любого вида недвижимости, основанное не на договоре о долевом участии, а на любом другом договоре.

Учитывая опыт России в вопросах долевого участия в строительство, можно смело ожидать появления на этом рынке новых продуктов, а именно, новых схем инвестирования денег в строительство недвижимости, не подпадающих под действие Закона. Не исключено, что будет существовать и продукт, предлагаемый Законом, т.е. основанные на договоре о долевом участии в строительстве отношения со всеми предусмотренными Законом регистрациями, лицензированием и прочими процедурами. При этом разница в этих продуктах может быть заложена в степени риска для инвестора в соотношении с уровнем цен. Но кто не рискует, тот не пьет шампанского … в собственном доме.

[Crick]

А вот мнение юристов из:

http://www.szp.kz/rus/publications/id_96.htm

Асель Сандыбаева

Индивидуальное жилищное строительство и долевое участие в строительстве жилья

26 апреля 2007 г. Журнал «Предприниматель и право», январь 2007 г. № 1 (311)

Индивидуальное жилищное строительство и долевое участие в строительстве жилья

Как известно, 07 июля 2006 года принят Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Согласно своей преамбуле Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» регулирует общественные отношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве. При этом Закон дает понятие жилого здания, связывая его с договором о долевом участии в жилищном строительстве. Так, согласно пункту 8 статьи 1 Закона «жилое здание по договору о долевом участии в жилищном строительстве (далее – жилое здание) – это строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом». Из приведенного термина следует вывод о том, что под регулирование Закона подпадает привлечение денег на строительство жилых зданий по договору о долевом участии в жилищном строительстве. Таким образом, можно выделить два основных условия – строительство жилых зданий и наличие договора о долевом участии. Следовательно, при отсутствии одного из условий не возникает долевого участия в жилищном строительстве, регулируемого Законом «О долевом участии в жилищном строительстве».

Создается впечатление, что разработчики данного Закона ориентировались исключительно на строительство многоэтажных многоквартирных жилых зданий, в которых долевые участники приобретают отдельные жилые помещения (квартиры) с правом на долю в общем имуществе (подвалы, чердаки, лестничные пролеты и т.д.).

При этом Закон упускает из виду строительство коттеджных городков, при котором один застройщик, как правило, коммерческая организация, осуществляет строительство жилых домов, рассчитанных для личного (семейного) проживания, для целей продажи, как правило, гражданам. Указанный Закон не может распространяться на такое строительство, поскольку индивидуальные жилые дома, не подпадают по своим признакам под понятие жилых зданий, установленное Законом, в случае если они будут находиться в собственности одного лица. Тогда как строительство жилых домов «на двух и более хозяев» может подпадать под действие данного Закона при условии наличия договора о долевом участии в строительстве таких домов, поскольку в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности – кондоминиум (пункт 1 статьи 31 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»). В этой связи такие жилые дома подпадают под понятие жилых зданий, установленное Законом.

Возникает резонный вопрос – будет ли подпадать строительство коммерческой организацией на собственном земельном участке индивидуальных жилых домов с целью продажи гражданам для их личного (семейного) проживания под действие Закона «О долевом участии в жилищном строительстве»? На сегодняшний день законодательство не содержит прямого ответа на данный вопрос.

Такое строительство не назовешь строительством жилых зданий, «состоящих в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом», как определяет их Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

В то же время такое строительство не подпадает в чистом виде под индивидуальное жилищное строительство, регулируемого Законом Республики Казахстан от 03 ноября 1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве», поскольку строительство осуществляется на земельном участке организации, а не гражданина. Само понятие «индивидуальное жилищное строительство» определено Законом Республики Казахстан от 03 ноября 1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве». Согласно статье 1 индивидуальное жилищное строительство – это постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом. При этом под индивидуальным жилым домом понимается дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.

Таким образом, по нашему мнению, строительство организацией на своем земельном участке индивидуальных жилых домов, за счет собственных средств или средств физических и юридических лиц, с целью продажи, как после завершения строительства, так и на любой стадии строительства, включая работы до нулевого цикла, основанные на гражданско-правовом договоре, не подпадают под действие Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» и Закона Республики Казахстан «Об индивидуальном жилищном строительстве». Данный вид отношений может регулироваться гражданским законодательством Республики Казахстан, Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и иными нормативными правовыми актами.

Как известно, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» вступает в силу с 01 января 2007 года. В связи с чем среди строительных компаний наблюдается бум. Все стремятся до наступления нового года как можно больше «продать», т.е. заключить договоров о долевом участии в строительстве жилья. При этом «продается» все от квартир и домов до коммерческой недвижимости, не вдаваясь в подробности общественных отношений, регулируемых данным Законом.

Тогда как, Закон регулирует отношения по строительству жилых домов (как мы выше определили – многоквартирных), и согласно пункту 3 статьи 2 Закон «не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством».

Исходя из приведенного положения, можно сделать выводы о том, что под действие Закона не подпадает:

долевое участие в строительстве индивидуальных жилых домов;

долевое участие в строительстве коммерческой недвижимости;

участие в финансировании строительства любого вида недвижимости, основанное не на договоре о долевом участии, а на любом другом договоре.

Учитывая опыт России в вопросах долевого участия в строительство, можно смело ожидать появления на этом рынке новых продуктов, а именно, новых схем инвестирования денег в строительство недвижимости, не подпадающих под действие Закона. Не исключено, что будет существовать и продукт, предлагаемый Законом, т.е. основанные на договоре о долевом участии в строительстве отношения со всеми предусмотренными Законом регистрациями, лицензированием и прочими процедурами. При этом разница в этих продуктах может быть заложена в степени риска для инвестора в соотношении с уровнем цен. Но кто не рискует, тот не пьет шампанского … в собственном доме.

Красиво написано, но это только теория, на практике же ГАСКи в один голос утверждают, и требуют от Застройщиков котеджных городков получения лицензии по долевке....

[Артур]

А вот мнение юристов из:

http://www.szp.kz/rus/publications/id_96.htm

Асель Сандыбаева

Указанный Закон не может распространяться на такое строительство, поскольку индивидуальные жилые дома, не подпадают по своим признакам под понятие жилых зданий, установленное Законом, в случае если они будут находиться в собственности одного лица.

вот это заявление .... категорически не согласен!!!!!!! абсурд!!!!!!! индивидуальное жилье - не жилые здания

просто совет ИХМО: если есть цель не попадать под действие Закона о ДУ при строительстве коттеджей не используйте договора ДУ, используйте другую схему реализации жилья, в противном случае штрафы по адм. кодексу будут очень немаленькие…

Изменено 30 Мая 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость Ру]

А какие существуют схемы

[Гость Посетитель]

С индивидуальными понятно. А блокированные? Есть такие дома, которые через стенку. Т.е. чердаки разные, подвала нет. Участок может быть выделен каждому отдельно, но! Стена-то общая. Есть из трех частей домА. Там тот, кто посередке, вообще с двумя общими стенами. Т.е. как квартира, но в сельской местности. И при этом никакой общей собственности типа лестниц и подвалов.