Продажа квартиры по доверенности

[SERGIO]

Человек оставил знакомому доверенность на продажу квартиры еще осенью 2004 г. В мае он узнает, что квартира продана еще в декабре 2004 г. за 3/4 реальной стоимости, но денег нет, покупатель кормит обещаниями. Подали в суд о расторжении логовора купли-продажи. Сделка совершена в простой письменной форме через центр недвижимости. В договоре купли-продажи указано, что квартира продана за Х тенге, уплачиваемых по соглашению сторон. В суд ответчик (покупатель) приносит соглашение о рассрочке оплаты, подписанное поверенным и покупателем датированное декабрем 2004 г., что якобы срок оплаты до декабря 2005 г. В Центре недвижимости этого соглашения нет, т.к. по словам ответчика его якобы не требуются. Со слов ответчика все якобы согласовывалось по телефону с исцом (ложь). В суде поверенный дает показания в пользу ответчика, т.к. с ним друзья. У кого есть опыт подобных тяжб? Требуются умные мысли.

[Александр Чашкин]

честно говоря, я не понимаю существа, вернее, причины спора:

- низкая цена сделки?

- невыплата денег до декабря 2005 г?

[Александр Чашкин]

и еще: почему претензии предъявляются покупателю квартиры? в чем его вина?  

[Гость Александр Ягодкин]

Основание для недействительности может быть по п.10 ст.159 ГК, однако, ИМХО, трудно будет доказать злонамеренность.

А вообще-то интересно посмотреть текст доверенности, для изложения умных мыслей  

[SERGIO]

Постараюсь ответить по порядку:

2 Александр Чашкин:

1. В настоящее время цена этой квартиры процентов на 20 выше.

2. Поверенный не был уполномочен на рассрочку платежа. - на практике в Центре недвижимости без нотариального оформления регистрируют сделки по факту, без каких-либо рассрочек. 100% уверенность, что соглашение о задатке составлено задним числом, но как доказать? Криминалистическая экспертиза ответа по времени изготовления не даст.

3. Покупатель не выполнл обязательства по договору.

2 Александр Ягодкин: текст доверенности стандартный, завтра скину. Отдельно на рассрочку платежа поверенный уполномочен не был, но ответчик ссылается, что в доверенности указано "... и совершать иные действия", на основании этого якобы и была рассрочка.

[Александр Чашкин]

Сержио, уточните, пожалуйста, предмет Вашего иска: расторжение договора или признание его недействительным?

Я это хочу уточнить, потому что при расторжении договора "Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения ... договора, если иное не установлено законодательными актами или соглашением сторон." (п.4 ст.403 ГК РК)

2 Александр Чашкин:

1. В настоящее время цена этой квартиры процентов на 20 выше.

как я понял - это мотив действий продавца и фактическая причина спора.

аргументировать в суде данным обстоятельством какие-либо требования imho очень сложно, за исключением упомянутого А.Ягодкиным случая п.10 ст.159 ГК.

2. Поверенный не был уполномочен на рассрочку платежа.

Конечно, возможность доказывания такого утверждения (при отсутствии специальных доказательств прямых указаний продавца поверенному) можно проверить только по тексту доверенности...

я подозреваю, что доказать такое отсутствие полномочий при наличии "стандартной" доверенности на продажу - практически невозможно.

3. Покупатель не выполнл обязательства по договору.

Я не понял: Вы сообщали, что в соответствии с условиями договора и письменным соглашением сторон  срок оплаты до декабря 2005 г. Сегодня на дворе май 2005-го.

Какие конкретно обязательства не выполнил покупатель? Если можно - с формулировкой не испоненных обязательств по договору.

[SERGIO]

Сержио, уточните, пожалуйста, предмет Вашего иска: расторжение договора или признание его недействительным?

Я это хочу уточнить, потому что при расторжении договора "Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения ... договора, если иное не установлено законодательными актами или соглашением сторон." (п.4 ст.403 ГК РК)

Предмет иска - расторжение договора, ИМХО признать недействительным неполучится, т.к. нет оснований. На момент подписания договора купли-продажи доверенность никем не отменена.

Я не понял: Вы сообщали, что в соответствии с условиями договора и письменным соглашением сторон  срок оплаты до декабря 2005 г. Сегодня на дворе май 2005-го.

Какие конкретно обязательства не выполнил покупатель? Если можно - с формулировкой не испоненных обязательств по договору.

Поясняю - из договора следует, что квартира продана за Х тенге, уплачиваемых по соглашению сторон, срок оплаты не указан. НО - соглашение появилось в суде только после подачи иска, более оно нигде не фигурирует. Маленький штрих - в феврале доверитель находит покупателя квартиры, тот дает расписку, что обязуется рассчитаться за квартиру до МАЯ 2005 г. Причем если квартира продана за 2 000 000 тенге, покупатель в расписке пишет, что отдаст за квартиру 2 500 000 тенге. Получается расписка противоречит соглашению о рассрочке платежа, что доказывает его подложность - в случае, если бы такое соглашение было, то для чего писать расписку?

Цитата (SERGIO @ Май 22 2005,22:08)

2 Александр Чашкин:

1. В настоящее время цена этой квартиры процентов на 20 выше.

как я понял - это мотив действий продавца и фактическая причина спора.

аргументировать в суде данным обстоятельством какие-либо требования imho очень сложно, за исключением упомянутого А.Ягодкиным случая п.10 ст.159 ГК.

Фактическая причина спора - неисполнение обязательств по оплате купленной квартиры - до подачи иска продавец вообще не знал о существовании какой-либо рассрочки платежа.

[Александр Чашкин]

Предмет иска - расторжение договора, ИМХО признать недействительным неполучится, т.к. нет оснований. На момент подписания договора купли-продажи доверенность никем не отменена.

и что Вы планируете получить от такого расторжения, коль скоро существует п.4 ст.403 ГК РК?

квартира-то уже получена Вашим покупателем и возвращать он ее не должен!

Вы можете только попытаться взыскать с него убытки продавца, вызванные существенным нарушением покупателем условий договора...

 

Кстати, в тему: обратите внимание, пожалуйста, на опрос:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

В этой теме я изложил свое мнение о том, должен ли срок оплаты быть указан в договоре?

[SERGIO]

и что Вы планируете получить от такого расторжения, коль скоро существует п.4 ст.403 ГК РК?

квартира-то уже получена Вашим покупателем и возвращать он ее не должен!

Вы можете только попытаться взыскать с него убытки продавца, вызванные существенным нарушением покупателем условий договора...

 

Кстати, в тему: обратите внимание, пожалуйста, на опрос:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

В этой теме я изложил свое мнение о том, должен ли срок оплаты быть указан в договоре?

ОК, а как насчет статьи 439 ГК РК? Срок оплаты приобретенной квартиры в договоре не указан. Про приложение к договору, в виде соглашения о рассрочке, тоже ничего не сказано.    

 

[Гость Александр Ягодкин]

А дополнительное соглашение зарегистрировано в ЦПН?

[Александр Чашкин]

ОК, а как насчет статьи 439 ГК РК? Срок оплаты приобретенной квартиры в договоре не указан. Про приложение к договору, в виде соглашения о рассрочке, тоже ничего не сказано.    

 

и что нам здесь дает ст.439 ГК?    ...по крайней мере возврат товара она не преполагает

3. Если покупатель не оплачивает переданный в соответствии с договором товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты неустойки за пользование чужими деньгами

что касается соглашения о порядке оплате как "неотъемлемого приложения к договору", то по imho оно может быть таковым, а может быть и совершенно отдельным.

[Гость Присяжный]

Я это хочу уточнить, потому что при расторжении договора "Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения ... договора, если иное не установлено законодательными актами или соглашением сторон." (п.4 ст.403 ГК РК)

А как п. 5 этой же статьи?

В судебном практике часто расторгают договора и взыскивают причиненные убытки. Кроме того, можно в стадии процесса наложить арест на квартиру и её же взыскать обратно.

[Вовун]

и что нам здесь дает ст.439 ГК?    ...по крайней мере возврат товара она не преполагает

[

на практике для возврата Продавцом неоплаченного товара обычно применяют п.3 ст.441 ГК

[Гость Александр Ягодкин]

Кстати, насчет соглашения. Думаю, что если допсоглашение, то оно подлежит регистации в ЦПН, т.к. изменяет сам договор купли-продажи, устанавливающий права на НИ.

А если это соглашение об уплате чего-либо кому-либо (получается не касается прав на НИ), то оно не подлежит регистрации.

[Александр Чашкин]

А как п. 5 этой же статьи?

В судебном практике часто расторгают договора и взыскивают причиненные убытки. Кроме того, можно в стадии процесса наложить арест на квартиру и её же взыскать обратно.

возмещение убытков, по определению этого понятия из п.4 ст.9 ГК РК, не предполагает возврата товара.

на практике для возврата Продавцом неоплаченного товара обычно применяют п.3 ст.441 ГК

Пять баллов, коллега Вовун!  

таким образом, мы нашли пока только один возможный вариант возврата товара, переданного по расторгаемой сделке: когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанности по его оплате в установленный договором срок.

В случае Sergio, как я понял, срок оплаты договором не установлен.

[Вовун]

таким образом, мы нашли пока только один возможный вариант возврата товара, переданного по расторгаемой сделке: когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанности по его оплате в установленный договором срок.

В случае Sergio, как я понял, срок оплаты договором не установлен.

всё верно, но опять таки на практике удавалось расторгать Договор купли-продажи квартиры (с указанеим в нем срока оплаты - "по соглашению сторон") и возвращать квартиру по п.3 ст.441 ГК РК, ссылаясь на нарушение Покупателем срока оплаты согласно п.1 ст.439 ГК РК:

1. Если из условий договора и законодательных актов не вытекает обязанность уплатить цену в определенный срок, покупатель обязан уплатить ее без промедления, после передачи ему товара ....

[SERGIO]

А дополнительное соглашение зарегистрировано в ЦПН?

Нет конечно. Ответчик мотивирует это тем, что раз договор купли-продажи заключен в простой пиьменной форме, то и соглашение точно так-же. А не регистрировали, т.к. не входит в перечень обязательных для ЦН документов.

[Гость Присяжный]

возмещение убытков, по определению этого понятия из п.4 ст.9 ГК РК, не предполагает возврата товара.

В моем сообщении не было слов про возврат товара, цитируйте пж внимательно.

[Гость Присяжный]

Пять баллов, коллега Вовун!  

таким образом, мы нашли пока только один возможный вариант возврата товара, переданного по расторгаемой сделке: когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанности по его оплате в установленный договором срок.

В случае Sergio, как я понял, срок оплаты договором не установлен.

Ответ на пять баллов? Как указывает А.Чашкин в своем сообщении в договоре не указан срок возврата товара. Поэтому как можно в данном случае применить п.3 ст. 441 ГК? Или расписка об отсрочке оплаты есть установленный договором срок? Если это так, то Вовуну и Чашкину по две пятерки. Несите дневники на подпись.

[Гость Александр Ягодкин]

Нет конечно. Ответчик мотивирует это тем, что раз договор купли-продажи заключен в простой пиьменной форме, то и соглашение точно так-же. А не регистрировали, т.к. не входит в перечень обязательных для ЦН документов.

Гм, форма сделки и ее регистрация разные вещи.

Пусть простая письменная (не нотариальная) была сделка, но допсоглашение меняет договор (вносит дополнительные условия). А учитывая, что договор изменяет права на НИ - он зарегистрирован в ЦПН, все изменения договора являются неотъемлимой его частью, следовательно допсоглашение тоже должно быть зарегистрировано в ЦПН.

[Александр Чашкин]

В моем сообщении не было слов про возврат товара, цитируйте пж внимательно.

какой злой, однако, у нас Чиновник! :)

только я цитирую очень внимательно:

А как п. 5 этой же статьи?

В судебном практике часто расторгают договора и взыскивают причиненные убытки. Кроме того, можно в стадии процесса наложить арест на квартиру и её же взыскать обратно.

таким образом "процитированное" Ваше замечание о взыскании убытков было сделано в ответ на мое уточнение про п.4 ст.403 ГК РК о невозможности возврата исполненного по сделке.

кроме того у этого обсуждения есть определенные инициатором основы: у Sergio интерес только в возврате квартиры!

убытки в размере разницы между рыночной ценой и ценой продажи ему не доказать...

[Александр Чашкин]

допсоглашение меняет договор (вносит дополнительные условия)

может, нам следует рассматривать различные варианты "допсоглашений":

- соглашения, изменяющие условия договора,

- соглашения, дополняющие условия договора,

- соглашения, заключаемые в в процессе и целях исполнения договора сторонами?

imho совершенно не всякое из названных соглашений необходимо регистрировать.

[Гость Александр Ягодкин]

может, нам следует рассматривать различные варианты "допсоглашений":

- соглашения, изменяющие условия договора,

- соглашения, дополняющие условия договора,

- соглашения, заключаемые в в процессе и целях исполнения договора сторонами?

imho совершенно не всякое из названных соглашений необходимо регистрировать.

Совершенно согласен! Третье соглашение регистрировать вовсе не обязательно.

Кстати, по этому поводу я уже чуть раньше высказывался: Дата сообщения: Май 23 2005,11:41

[Гость Королев]

Александру Чашкину:

По моему, вы не поняли Чиновника. По сути он предложил взыскать с покупателя долг через суд, одновременно в обеспечение иска арестовав приобретеную покупателем квартиру и на неё же обратить взыскание, скажем получив её в натуре в счет погашения долга покупателя.

        Соглашение о рассрочке платежа считаю существенным изменением условий договора, подлежащим обязательной регистрации в ЦН, т.к. договор купли-продажи содержит два основных условия (обязательства) - передать товар, оплатить товар. Изменение или установление условий передачи товара и его оплаты - это по сути изменение или установление обязательств по исполнению договора.

[Гость Присяжный]

Александру Чашкину:

По моему, вы не поняли Чиновника. По сути он предложил взыскать с покупателя долг через суд, одновременно в обеспечение иска арестовав приобретеную покупателем квартиру и на неё же обратить взыскание, скажем получив её в натуре в счет погашения долга покупателя.       

Наконец хоть кто понял мою мысль, а то надоело объяснять что и почему.