Вменяют уплату налога с продажи квартиры, Нужна помощь

[Адал]

Ситуация такая:

Гражданин "А" всю жизнь проживал с матерью и сестрой в квартире, которую сначала приватизировали, затем родня отчудила долю в пользу гражданина "А", что удостоверено Договором купли-продажи от 2008г. Однако почему-то в базу данный договор сел только в феврале 2019 года.

 

Затем гражданин "А" продает квартиру в 2019-ом году и на этом все.

Сейчас, спустя три года налоговая "очнулась" и вменяет не предоставление налоговой формы 240 (налог на прибыль с продажи квартиры) и собственно сам налог. 

Сначала насчитали 10% со всей суммы продажи - 1,7млн, потом "сделали скидку" и посчитали только с указанной доли в 1/3, в общем хотят гражданина нагреть на почти пол миллиона, надо помочь!

У кого какие мысли, прошу отзовитесь.

[Burubek]

13 часов назад, Адал сказал:

У кого какие мысли, прошу отзовитесь.

А когда произошла регистрация права собственности?

На ДКП от 2008 года есть штампик юстиции с датой?

Изменено 26 Апреля 2023 пользователем Burubek

[Адал]

1 час назад, Burubek сказал:

А когда произошла регистрация права собственности?

На ДКП от 2008 года есть штампик юстиции с датой?

в 2019-ом году в феврале поставили штампик. Увы, согласно Закону право собственности на недвижимость возникло, получается, в 2019-ом, несмотря на то, что семья живет там испокон веков.

[Burubek]

15 минут назад, Адал сказал:

в 2019-ом году в феврале поставили штампик. Увы, согласно Закону право собственности на недвижимость возникло, получается, в 2019-ом, несмотря на то, что семья живет там испокон веков.

Получается, собственник подал документы на регистрацию в 2019-м году? 

 

я бы истребовал инвентарное дело и ознакомился. Получается, тут также должна быть оценочная стоимость, поскольку квартира была изначально приобретена безвозмедно по договору приватизации.

А БТИ оценку делало в 2019-м году?

Изменено 26 Апреля 2023 пользователем Burubek

[Адал]

29 минут назад, Burubek сказал:

Получается, собственник подал документы на регистрацию в 2019-м году? 

Получается да. Документами занимались и собственно стали фактическими выгодоприобретателями родственники гражданина "А", которые ныне граждане другой страны. Гражданин "А" только поставил подпись.

30 минут назад, Burubek сказал:

я бы истребовал инвентарное дело и ознакомился. Получается, тут также должна быть оценочная стоимость, поскольку квартира была изначально приобретена безвозмедно по договору приватизации.

А БТИ оценку делало в 2019-м году?

Насчет БТИ не в курсе. Налоговики видят стоимость в ДКП от 2008 года в 300 тысяч, эту сумму и берут за изначальную. Т.е. считают стоимость доли, как 1/3 часть от 17млн минус эти триста тысяч.

[Burubek]

1 час назад, Адал сказал:

Получается да. Документами занимались и собственно стали фактическими выгодоприобретателями родственники гражданина "А", которые ныне граждане другой страны. Гражданин "А" только поставил подпись.

Насчет БТИ не в курсе. Налоговики видят стоимость в ДКП от 2008 года в 300 тысяч, эту сумму и берут за изначальную. Т.е. считают стоимость доли, как 1/3 часть от 17млн минус эти триста тысяч.

Мне кажется, что для исчисления положительной разницы надо применять оценочную стоимость. Обычно БТИ это делали автоматом, когда им поступали документы на перерегистрацию, так они обеспечивают себе дополнительный доход, но и иногда облегчают жизнь гражданам)))

попробуйте поискать эти документы в БТИ, возможно, что найдете отчет об оценке.

[Александр Чашкин]

3 часа назад, Адал сказал:

Налоговики видят стоимость в ДКП от 2008 года в 300 тысяч, эту сумму и берут за изначальную. Т.е. считают стоимость доли, как 1/3 часть от 17млн минус эти триста тысяч.

А как вы хотели? См. пп. 1 п. 1 ст. 331 НК: годичный срок владения реализуемым объектом недвижимости исчисляется "с даты регистрации права собственности". 

Полагаю, налоговый орган верно считает. 

1 час назад, Burubek сказал:

Мне кажется, что для исчисления положительной разницы надо применять оценочную стоимость. Обычно БТИ это делали автоматом, когда им поступали документы на перерегистрацию, так они обеспечивают себе дополнительный доход, но и иногда облегчают жизнь гражданам)))

попробуйте поискать эти документы в БТИ, возможно, что найдете отчет об оценке.

Результаты оценки жилья не влияют на налоговые обязательства при  его реализации , за исключением случаев приобретения жилья в порядке наследования или в виде благотворительной помощи

[Burubek]

14 минут назад, Александр Чашкин сказал:

Результаты оценки жилья не влияют на налоговые обязательства при  его реализации

А кто сказал, что налоговые обязательства отсутствуют? Если регистрация права собственности произошла в 2019-ом году, а реализация в течение года, то обязательства есть.

Единственное, что возможно орган государственных доходов мог исчислить положительную разницу со всей стоимости реализации, в то время как при наличии стоимости оценки должен исчислить как разницу.

Изменено 26 Апреля 2023 пользователем Burubek

[Адал]

16 часов назад, Александр Чашкин сказал:

А как вы хотели? См. пп. 1 п. 1 ст. 331 НК: годичный срок владения реализуемым объектом недвижимости исчисляется "с даты регистрации права собственности". 

Все так. Но хотели бы по справедливости - квартира была в собственности продавца гораздо больший срок де-факто. Штампик от 2019 года все портит. Как мне объяснили в 2008 году не было обязанности регистрировать ДКП в Мин Юсте, да и ЦОНы на тот момент только год как открылись и непонятно чем занимались. Право собственности возникало именно из ДКП, заверенного нотариусом. 

Каким образом можно доказать возникновение права собственности именно с 2008 года?

16 часов назад, Burubek сказал:

Единственное, что возможно орган государственных доходов мог исчислить положительную разницу со всей стоимости реализации, в то время как при наличии стоимости оценки должен исчислить как разницу.

 

Меня смущают п.6 и п.7 ст.331 НК

В случае отсутствия цены нужно брать оценочную стоимость, которую выкатило НАО. Может тут есть перспективы оспорить что-нибудь? Грубо говоря они скажут "вот вам цена в 300 тыщ", а мы ее обломаем своей ретроспективной оценкой. Но тогда все равно нужно как-то признать цену в ДКП от 2008 года нелегитимной.

 

п.2 ст. 331 НК гласит:

Но цена доли в 300 тыс тг была по состоянию на 2008год! Получается конфликт с п.1 той же статьи:

Т.е. дату регистрации Налоговый орган берет как ему удобно - исходя из штампика на ДКП - 2019ый год. А стоимость приобретения по состоянию на 2008-ый год, тоже трактую все в свою пользу.

[Burubek]

Либо я что-то недопонимаю, либо вы. 

Зачем признавать цену договора от 2008-го года, как вы говорите, нелегитимной?

Логика налогового органа такая: если нет цены приобретения, то применяется рыночная цена, определенная оценщиком (п. 7 ст. 331 НК).

Если собственник не делал оценку сам, то применяется оценка, сделанная НАО.

Налог исчисляется с положительной разницы между ценой реализации и оценочной стоимостью.

В вашем случае какой порядок расчета применил УГД?

 

22 минуты назад, Адал сказал:

а мы ее обломаем своей ретроспективной оценкой

Зачем ретроспективную оценку делать? 

Надо брать оценку, которое сделало НАО в 2019-ом году.

Делайте запрос в НАО, попросите копию отчёта об оценке.

[Адал]

13 минут назад, Burubek сказал:

В вашем случае какой порядок расчета применил УГД?

Сначала потребовал заплатить 10% со всей суммы, указанной в ДКП - 1,7 млн тенге, после гражданин "А" сходил к ним сам, указал, что речь идет о доле недвижимости и они согласились пересчитать 10% налога только с 1/3 доли - 5 млн 665 тыс тг минус взяли цену из ДКП 2008года (300 тыс тг) и теперь хотят, получается, 536 тыс тг

 

17 минут назад, Burubek сказал:

Надо брать оценку, которое сделало НАО в 2019-ом году.

А на каком основании? Хотим письмо в УГД написать, но нужны хоть какие-то основания. 

18 минут назад, Burubek сказал:

Делайте запрос в НАО, попросите копию отчёта об оценке.

С этой процедурой не знаком. Разве они вообще ее делают? Они просто берут цифру либо из ДКП, либо из кадастровой стоимости и все. Саму оценку никто там не делает.

 

20 минут назад, Burubek сказал:

Зачем признавать цену договора от 2008-го года, как вы говорите, нелегитимной?

Логика налогового органа такая: если нет цены приобретения, то применяется рыночная цена, определенная оценщиком (п. 7 ст. 331 НК).

Так она есть же! 300 тыс тенге в ДКП указано

[Александр Чашкин]

7 часов назад, Адал сказал:

Как мне объяснили в 2008 году не было обязанности регистрировать ДКП в Мин Юсте, да и ЦОНы на тот момент только год как открылись и непонятно чем занимались. Право собственности возникало именно из ДКП, заверенного нотариусом. 

Каким образом можно доказать возникновение права собственности именно с 2008 года?

Думаю, никаким. Не знаю, кто вам объяснял, но еще в марте 1998 г. пункт 2 статьи 118 ГК РК был изложен в этой редакции:
 

Цитата

2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

 

7 часов назад, Адал сказал:

В случае отсутствия цены нужно брать оценочную стоимость, которую выкатило НАО.

У вас недвижимость приобретена по ДКП. В вашем случае не может быть "отсутствия цены".

Не имеет смысла искать черную кошку в темной комнате... если точно знаете, что кошки в комнате нет. 

[Burubek]

1 час назад, Александр Чашкин сказал:

У вас недвижимость приобретена по ДКП. В вашем случае не может быть "отсутствия цены".

Я невнимательно прочитал ДКП. 

Оказывается, не один собственник у квартиры, а двое.

И вы защищаете того, кто владеет долей 1/3. Я думал, что собственник один.

Теперь все понятно. Я изначально неверно понял все обстоятельства дела. Со смартфона неудобно читать мелкий текст, особенно, когда из него изъяли часть содержания и сложно понять смысл.

Да, согласен с Александром, продавец 1/3 доли должен уплатить налог.

Изменено 27 Апреля 2023 пользователем Burubek

[Burubek]

Единственно, вопрос: почему УГД решил, что вырученная сумма делится пропорционально долям в недвижимости?

Договором должно регулироваться это условие, поскольку собственников двое и договор должен определить доли каждого в стоимости реализации.

Произвольное установление долей недопустимо - это вмешательство в договорные отношения, но УГД должен исчислить налог на основании декларации. 

[Адал]

5 часов назад, Александр Чашкин сказал:

Не знаю, кто вам объяснял, 

Сказали у нотариуса не было обязанности регистрировать ДКП. Т.е. выписал бумажку и делай что хочешь. Собственники видимо не удосужились самостоятельно пройти эту процедуру.

2 часа назад, Burubek сказал:

Единственно, вопрос: почему УГД решил, что вырученная сумма делится пропорционально долям в недвижимости?

Договором должно регулироваться это условие, поскольку собственников двое и договор должен определить доли каждого в стоимости реализации.

Произвольное установление долей недопустимо - это вмешательство в договорные отношения, но УГД должен исчислить налог на основании декларации. 

Вот это интересная мысль. Состряпать договор, по которому деньги забирает второй собственник (дочь гражданина "А"), который уже даже не в стране и вроде как сменил гражданство. Предъявить договор КГД. Тем более, что так оно и было - квартиру продала дочь, деньги до копейки забрала себе и мигрировала из страны, гражданин "А" только приехал к нотариусу расписываться.

[Burubek]

9 часов назад, Адал сказал:

Вот это интересная мысль. Состряпать договор, по которому деньги забирает второй собственник (дочь гражданина "А"), который уже даже не в стране и вроде как сменил гражданство. Предъявить договор КГД. Тем более, что так оно и было - квартиру продала дочь, деньги до копейки забрала себе и мигрировала из страны, гражданин "А" только приехал к нотариусу расписываться.

УГД подаст в суд и выиграет. Даже если все так и произошло, все равно факт реализации недвижимости, которая была на праве собственности менее года, имеется. Суд встанет на сторону налоговой.

Здесь надо думать ещё...

 

[Адал]

4 часа назад, Burubek сказал:

Здесь надо думать ещё...

Поговорил с человеком, дочь подставлять не хочет. Тем более у нее еще что-то осталось из недвижимости в КЗ, наложат арест в случае чего.

 

Остается только вариант аннулировать ДКП от 2019года и перезаключить его, но для этого нужно содействие новых собственников.

[Burubek]

45 минут назад, Адал сказал:

Поговорил с человеком, дочь подставлять не хочет. Тем более у нее еще что-то осталось из недвижимости в КЗ, наложат арест в случае чего.

 

Остается только вариант аннулировать ДКП от 2019года и перезаключить его, но для этого нужно содействие новых собственников.

А как он это сделает? Вернёт им 17 лямов?

[Даурен Т.А.]

https://cdb.kz/sistema/pravovaya-baza/primenima-li-rynochnaya-stoimost-dlya-opredeleniya-dokhoda-pri-realizatsii-kvartiry-poluchennoy-v-da/

 

[Адал]

8 часов назад, Даурен Т.А. сказал:

https://cdb.kz/sistema/pravovaya-baza/primenima-li-rynochnaya-stoimost-dlya-opredeleniya-dokhoda-pri-realizatsii-kvartiry-poluchennoy-v-da/

 

Это типичная отписка налоговиков с цитированием Кодекса, увы, ничего нового там нет.

9 часов назад, Burubek сказал:

А как он это сделает? Вернёт им 17 лямов?

Условно.

[Искатель Истины]

В 28.04.2023 в 13:15, Адал сказал:

 

 

Остается только вариант аннулировать ДКП от 2019года и перезаключить его, но для этого нужно содействие новых собственников.

Не поможет. Налоговая в свое время рассматривала это как отдельную сделку, а суд поддержал налоговую и не принял во внимание соглашение о расторжении ДКП. В итоге можете оказаться в еще более сложной ситуации: и налог платить, и с расторжением/перезаключением заморочка.

[Kosolapyi]

Надо смотреть не пропустил ли УГД срок давности и верна ли электронная подпись в уведомлении.

Буквально недавно отменили уведомление за ненадлежащее оформление электронной подписи, сам был в шоке, но работает.

Изменено 22 Мая 2023 пользователем Kosolapyi

[Адал]

4 часа назад, Kosolapyi сказал:

Надо смотреть не пропустил ли УГД срок давности и верна ли электронная подпись в уведомлении.

Буквально недавно отменили уведомление за ненадлежащее оформление электронной подписи, сам был в шоке, но работает.

Вопрос уже неактуален, всем спасибо. Понурив голову, человек решил оплатить несправедливо начисленный налог.

[Калаугали Сериккали]

Налоговая считает дату сделки с момента регистрации договора купли продажи, так как право собственности возникает на недвижимость с момента государственной регистрации прав. Кстати как только продавец сдает декларацию по ф.240 налоговая еще насчитает пеню за предыдущий период. 

Нужно посмотреть инвентарное дело на объект, раньше договора регистрировались и вбивались в базу вручную, возможно там окажется второй экземпляр договора купли-продажи. 

 

[Адал]

В 25.05.2023 в 12:41, Калаугали Сериккали сказал:

Налоговая считает дату сделки с момента регистрации договора купли продажи, так как право собственности возникает на недвижимость с момента государственной регистрации прав. Кстати как только продавец сдает декларацию по ф.240 налоговая еще насчитает пеню за предыдущий период. 

Нужно посмотреть инвентарное дело на объект, раньше договора регистрировались и вбивались в базу вручную, возможно там окажется второй экземпляр договора купли-продажи. 

 

Как и писал выше, уже не актуально. Все предложенные варианты сводились к тому, то нужно либо дергать его дочь (гражданку и жительницу другой страны уже), чего он не захотел, либо договариваться с нынешними владельцами, которых он видел лишь раз у нотариуса. Всю операцию по оформлению и продаже провела я так понял дочь, которая скорее всего знала какие последствия ждут потом отца, но видимо ее волновало только получить кэш на переезд.

К большому сожалению и разочарованию за последние пять лет уже третий раз попадаются такие дела среди знакомых, где "благодарные" детки выживают родителей с жил площади, либо готовы сожрать друг друга за наследную квартиру...