Создание кондоминиума

[Crick]

Уважаемые коллеги, прошу вашей помощи.

В настоящий момент столкнулся с вопросами создания и регистрации кондоминиума.

Кто сталкивался с этими вопросами????

Если не жалко поделитесь опытом.

Ситуация следующая:

существует земельный участок (ИЖС), на котором построен коттеджный городок, хотим зарегестрировать данный объект как кондоминиум.

С чего начать??????

Изменено 8 Августа 2007 пользователем Crick

[Гость Mishanya]

up

Закон о жилищных отгошениях. Статья 32. Регистрация объекта кондоминиума

1. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

3. При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию.

4. При регистрации сделок по праву распоряжения помещением, находящимся в раздельной (индивидуальной) собственности, а также при изменении границ помещений и всего объекта кондоминиума в документы регистрации объекта кондоминиума вносятся соответствующие дополнения и (или) изменения.

а также Приказ Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года № 75 "Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума".

[ҒАНИ]

Коллеги, помогите, я не силен в жилищных отношениях.

КСК в котором я нахожусь собирается сдать в аренду подвал моего дома, включая подвальные помещения закрепленные за моей квартирой (документов, подтверждающих мое право на подвальное помещение нет, хотя никто еще его не оспаривал). КСК большое, очень сомневаюсь, что доходы от аренды будут действительно направлены на обслуживание нашего многоквартирного дома.

Вопрос следующий: как и где определяются границы кондоминиума? Как разграничить кондоминиум жильцов одного дома от общего кондоминиума КСК? Имеет ли право КСК распоряжаться кондоминумом одного дома?

Буду очень благодарен, если просветите!

Спасибо!

[Crick]

Закон о жилищных отгошениях. Статья 32. Регистрация объекта кондоминиума

1. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

3. При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию.

4. При регистрации сделок по праву распоряжения помещением, находящимся в раздельной (индивидуальной) собственности, а также при изменении границ помещений и всего объекта кондоминиума в документы регистрации объекта кондоминиума вносятся соответствующие дополнения и (или) изменения.

а также Приказ Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года № 75 "Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума".

Спасибо Mishanya, а есть ли информация как это все протекает на практике????

[Адильжан]

Скорее всего у Вас КМ не зарегистрирован, а у КСК вообще КМ быть не может.

При отсутствии КМ, договор аренды будет нелегитимен, поскольку подвал и крыша не приватизированы и находятся в госсобственности. Имеют место быть нелегитимные договора аренды, например на общем собрании жильцы дома утверждают договор аренды и упономочивают старшего по дому или коменданта дома подписать договор аренды, который естественно не пройдет государственную регистрацию в уполномоченном органе.

Изменено 8 Августа 2007 пользователем Стряпчий-Сутяжник

[ҒАНИ]

Скорее всего у Вас КМ не зарегистрирован, а у КСК вообще КМ быть не может.

При отсутствии КМ, договор аренды будет не легитимен, поскольку подвал и крыша не приватизированы и находятся в госсобственности. Имеют место быть нелегитимные договора аренды, например на общем собрании жильцы дома утверждают договор аренды и упономочивают старшего по дому или коменданта дома подписать договор аренды, который естественно не пройдет государственную регистрацию в уполномоченном органе.

Спасибо! Но меня смущает то, что дом 1986 года постройки, квартиры в нем были приватизированы в начале 90-х, из статьи закона, приведенной выше, следует:

3. При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию.

Не уверен, что дом был приватизирован единовременно, также не знаю была ли приватизация поквартирно. В любом случае боюсь, что первоначальная регистрация объекта кондоминиума уже произвелась государственным органом, осуществляющим приватизацию, а документы находятся бог знает где.

Более того, подвал и крыша не должны находиться в гос.собственности по определению кондоминиума, возможно объект кондоминиума так и не был зарегистрирован.

[ҒАНИ]

Объект кондоминиума скорее всего зарегистрирован. Так как, в противном случае КСК не было бы создано:

Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

2. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Статья 44. Регистрация кооперативов собственников помещений

1. Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком.

2. Для регистрации кооператива собственников помещений в регистрирующий орган представляются:

1) заявление;

2) протокол учредительного собрания собственников помещений в объекте кондоминиума;

3) устав кооператива собственников помещений (квартир);

4) государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.

[ҒАНИ]

Из смысла пункта 7 статьи 42

"Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума."

предполагаю, что у каждого жилого дома существует свой акт гос регистрации объекта кондоминиума. Кто-нибудь может это подтвердить?

[Биржан Жарасбаев]

предполагаю, что у каждого жилого дома существует свой акт гос регистрации объекта кондоминиума. Кто-нибудь может это подтвердить?

Салем Гани! Скорее всего да, поскольку регистрация осуществляется пообъектно.

По твоему вопросу, я думаю, что Закон не разграничивает между кондоминиумом одного дома и общим, т.е. для всего КСК. Основываться можно на этом положении:

Статья 34. Права собственников помещений в кондоминиуме

1. Все собственники помещений - участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом

Поскольку этого нет, получается что КСК в принципе может принимать решение по аренде помещений в общей долевой собственности в любом доме КСК. Хотя это глупо, жильцы другого дома не самые заинтересованные лица в отказе от аренды.

[Адильжан]

Думаю, что большинство КСК созданные в момент повальной приватизации не соблюдали букву закона. Большинство КСК созданы незаконно, их учредительные документы подложные. Невозможно собрать кворум учредительного собрания собственников квартир с количеством 100 и более собственников, учитывая менталитет наших собственников квартир. Реально КМ зарегистрированны только в новых домах, в старых домах регистрация только сейчас начинается с большим скрипом. Вечерка от 19.07.07г. почитайте программу развития ЖКС.

Без регистрации КМ всех собственников квартир загнали в КСК без их согласия, теперь КСК управляет КМ, который юридически не оформлен, т.е. подвалы, чердаки и др. части общего пользования находятся в госсобственности.

Поэтому при заявлении требования о признании договора аренды подвала недействительным необходимо заявить ходатайство об истребовании свидетельства о регистрации КМ от уполномоченного органа и КСК (или направить запрос суда в Уполномоченный орган с вопросом, зарегистрирован КМ по Вашему адресу или нет?), при выяснении, что такового нет, можно считать, что КСК не имело полномочий подписывать договор аренды неприватизированного подвала.

Изменено 8 Августа 2007 пользователем Стряпчий-Сутяжник

[Адильжан]

У большинства домов есть инвентарное дело, но нет госакта на землю и нет св. о регистрации КМ, поэтому большинство КСК не имеют законных прав управлять КМ.

[ҒАНИ]

Судиться и спорить конечно можно, но мне время и покой дороги. Хотелось бы обрубить раз, чтобы успокоились. Не охота писать в прокуратуру, акимат и финпол, хотя должно сработать в качестве превентивной меры. Пусть сами разбираются, но КСК тоже жалко.

[ҒАНИ]

По твоему вопросу, я думаю, что Закон не разграничивает между кондоминиумом одного дома и общим, т.е. для всего КСК.

Салем, Бека! Да, закон прямо не разграничивает, но если есть акт регистрации кондоминиума каждого жилого дома, КСК должно пониматься как орган управления совокупности кондоминиумов, а не как общего кондоминиума. Нельзя же к единому кондоминиуму отнести всю территорию КСК вместе с объектами республиканской или муниципальной собственности, то есть дороги, магистральные трубопроводы и т.д.

Да, закон коряв по этому вопросу.

Неужели покойный Ю.Г. Басин об этом не писал? Может есть у кого его статьи по этому поводу?

[Биржан Жарасбаев]

Салем, Бека! Да, закон прямо не разграничивает, но если есть акт регистрации кондоминиума каждого жилого дома, КСК должно пониматься как орган управления совокупности кондоминиумов, а не как общего кондоминиума. Да, закон коряв по этому вопросу.

В этом есть какой-то смысл, раз кондоминиум это особая форма собственности на недвижимость, можно было бы говорить, что по каждому дому (объекту недвижимости) свой кондоминиум. Но опять же, прямо это не прописано. Напротив, закон говорит, что несколько домов могут образовать один кондоминиум, получается и орган управления всеми домами один.

Нельзя же к единому кондоминиуму отнести всю территорию КСК вместе с объектами республиканской или муниципальной собственности, то есть дороги, магистральные трубопроводы и т.д.

Согласен, нельзя. Вообще, эта земля так и так не будет входить в кондоминиум. В кондоминиум входит только придомовая территория, насколько я знаю.

[Адильжан]

Цитата из программы развития ЖКС г. Алматы на 2007-2008 годы:

"В настоящий момент большинство многоквартирных домов, по сути являющихся КМ, не зарегистрированы как объект КМ - это составляет около 60% жилья от всего имеющегося в городе. Объект КМ является совокупностью квартир и встроенных нежилых помещений в жилом доме, имущества (частей дома) общего пользования, придомовой территории и распологаемых на ней строений, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры. Так они и должны быть зарегистрированны в центрах регистрации прав на недвижимое имущество".

"Затраты на оформление объектов КМ, в том числе:

на оценку земельного участка и получение правоустанавливающего документа "акт на земельный участок" на 1429 жилых домов требуется - 36,1 млн. тенге,

на инвентаризацию и получение технического паспорта на 5936 жилых домов - 30 млн. тенге".

[ҒАНИ]

Цитата из программы развития ЖКС г. Алматы на 2007-2008 годы:

"В настоящий момент большинство многоквартирных домов, по сути являющихся КМ, не зарегистрированы как объект КМ - это составляет около 60% жилья от всего имеющегося в городе. Объект КМ является совокупностью квартир и встроенных нежилых помещений в жилом доме, имущества (частей дома) общего пользования, придомовой территории и распологаемых на ней строений, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры. Так они и должны быть зарегистрированны в центрах регистрации прав на недвижимое имущество".

"Затраты на оформление объектов КМ, в том числе:

на оценку земельного участка и получение правоустанавливающего документа "акт на земельный участок" на 1429 жилых домов требуется - 36,1 млн. тенге,

на инвентаризацию и получение технического паспорта на 5936 жилых домов - 30 млн. тенге".

Спасибо! это немного успокаивает

[Гость Инна]

Спасибо! это немного успокаивает

[инна47]

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Мы купили квартиру в новом "элитном" доме. Всего 11 квартир. Недавно состоялось собрание жильцов нашего дома, на котором решили создать кондоминиум. Были собраны деньги с жильцов на регистрацию. Не прошло и недели, как КСК потребовало еще денег для получения гос.акта на землю на наш дом. то должен оплачивать все расходы для получения всех необходимых документов? Я считаю, что это должен был сделать Застройщик нашего дома. Права ли я? Объясните. пожалуйста.

[Татьяна А.Р.]

2 инна47. Необходимо смотреть ваш договор долевого участия - на кого возложена обязанность выкупа земельного участка у государства.

[bobiz]

Для создания кондоминимума председатель КСК собирает с жильцов дома пакет документов (копии удостоверений личности и копии ордеров на квартиру)

Законны ли требования председателя КСК?

Имеет ли КСК право на сбор таких сведений и документов?

Действительно ли эти документы требуются для создания кондоминимума или это лишь повод чтобы завладеть документами (возможно продать криминальным структурам)?

[Гость jktcz]

Здравствуйте! Прошу помощи! Я проживаю в многоквартирном доме, но не оформен кондоминимум! Недавно был суд, на котором наш дом обманным путем вывели из КСК! Может ли частное лицо (физическое или юридическое) владеть землей, находящейся под нашим многоэтажным домом? Спасибо!