По вопросу об обязательной оценке предметов залог

[Гость Vadimus]

Хотелось бы обратить внимание участников форума на действия работников некоторых центров по недвижимости (ЦпН), которые отказываются регистрировать договора ипотеки по причине отсутствия оценки предметов ипотеки, которая должна быть осуществлена органами ЦпН !

Ранее ЦпН также неоднократно предпринимались подобные выходки, но в связи с отсутствием достаточной законодательной базы для их обоснования они, как правило, оставались безрезультатными, да и к тому же сам Регистрационный комитет Мю Рк не давал им хода. Но в связи с принятием нового Земельного Кодекса от 20.06.03 г. (далее - ЗК) такая законодательная базы для "беспридела" была сформирована. Так согласно п.5 ст. 79 ЗК: для залога земельного участка или права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю, среди прочих документов акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Исходя из прямого толкования данной нормы залогодатель должен при залоге предоставлять такие документы залогодержателю, а никак ни в ЦпН.

А согласно п. 6 ЗК акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, выдаются органами регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке.

Вот это та небольшая дописка и есть самай клондайк для ЦпН, поскольку устанавливает что, вся оценка при регистрации договоров залога будет проводиться ЦпН в монопольном порядке, без всякой конкуренции, а учитывая огромный объём кредитования в настоящий момент банками второго уровня доход от этой оценки будет "не хилый". Да и цены на оценку ЦпН сбавлять незачем ведь конкуренции то нет.

Вот и поучается, что Земельный кодекс, который в принципе регулирует согласно ст. 6 отношения по использованию земель, косвенным образом "привязал" залогодателей при ипотеке недвижимости пользоваться услугами ЦпН.

Одним словом, считаю мягко говоря требование ЦпН неправомерным по следующим основаниям:

Согласно п.п.3 п.2.ст.6 Закона РК «Об оценочной деятельности» обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится для ипотечного кредитования.

Законодательными актами, а именно Гражданским Кодексом Республики Казахстан и Указом Президента РК, имеющим силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23.12.95 г. предусмотрено требование о проведении обязательной оценки, в случае когда Залогодержатель обращает заложенное имущество в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей, по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества (см. п.3. ст. 32 Указа Президента и.с.з. «Об ипотеке недвижимого имущества» и п.5. ст. 319 ГК РК.), иных требований по проведению обязательной оценке для ипотечного кредитования законодательными актами не установлено. Более того, при залоге земельного участка или права землепользования договор о залоге составляется по достижении двустороннего соглашения о стоимости земельного участка или права землепользования в обеспечение намечаемой суммы основного обязательства (см. п.7. ст. 79 Земельного Кодекса РК). В связи с чем, считаю, что требование ЦпН о необходимости обязательной оценки для ипотечного кредитования со ссылкой на п.2. ст.6 Закона «Об оценочной деятельности» неправомерным.

Касательно довода ЦпН на п.5 и п.6 ст.79 Земельного Кодекса РК:

Действительно, акт оценочной стоимости недвижимого имущества расположенного на земельном участке выдаваемый органами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из документов, которые должны быть предоставлены потенциальному Залогодержателю физическими и юридическими лицами для залога земельного участка, однако это не означает, что он должен быть предоставлен РГП для проведения регистрации (Земельный Кодекс РК требует лишь обязательного приложения к Ипотечному Договору копии плана границ земельного участка). В связи с чем, считаю неправомерным требование ЦпН акта оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке для регистрации залога.

Интересно узнать мнение участников форума по дан-

ной проблеме.

[Гость горЕ]

У нас тут Виталий Махмутов даже документы по теме выкладывал-рекомендую ознакомиться.

[Гость Vitaly Mahmutov]

Полностью с Вами солидарен коллега!

Налицо явный "БЕСПРЕДЕЛ"!

Однако, с таким утверждением

Вот и поучается, что Земельный кодекс, который в принципе регулирует согласно ст. 6 отношения по использованию земель, косвенным образом "привязал" залогодателей при ипотеке недвижимости пользоваться услугами ЦпН.

не согласен, а впрочем Вы сами его в итоге опровергаете. От себя хотел добавить лишь, что в

принципе и в Указе Президента РК и.с.з., "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно в его статье 13 довольно-таки внятно и вразумительно (естественно не для работников Центров по недвижимости) указано, что

Заявитель должен представить регистрирующему органу:

1) заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое имущество;

2) документы, подтверждающие право на недвижимое имущество;

3) документ, подтверждающий уплату в бюджет суммы сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявитель обязан представить документы, удостоверяющие его личность, а представители юридического лица - также документы, подтверждающие их полномочия.

ВСЕ! АМБА! Ну нету здесь требований по поводу предоставления других документов. Ну хоть ты тресни!!!

Но мы же с вами знаем, что доблестный работник Центра по недвижимости всегда будет руководствоваться до боли любимыми инструкцией, (правилами, временным руководством и т.д.), а также наставлениями "знающих коллег" (можно даже из другого окошечка - типа: - "Марь Иванна, а какие там документы надо ась? А...поняла, а то тут молодой человек мне пургу всякую метет.") интуицией, своим плохим настроением и т.д.!

Кстати, этот довод (ст.13 Указа) в принципе является железобетонным для обоснования отсутствия необходимости в предоставлении каких-либо актов оценки, сделанных независимыми оценщиками при ипотечном кредитовании, решений учредителей на залог, нотариально удостоверенных заявлений что ты не слон ну и т.д. Но, естественно, это "по закону", а вот "по понятиям", т.е. когда вы пришли в Центр по недвижимости к конкретной МААРЬИВАННЕ...то этот номер со ст.13 есс-но не прокатит. Слава Богу/Аллаху/и т.д. у нас в Алматы пока, что ограничились ПУЖАНИЕМ (в письменном виде), что в случае непредоставления акта оценки Центр МОЖЕТ отказать в регистрации (ЮГ понимаешь!!!!!).