Задаток, квартира и пр.

[SERGIO]

Стороны намереваясь заключить договор купли-продажи квартиры, заключили соглашение о задатке. В случае отказа от заключения договора купли-продажи квартиры, владелец квартиры уплачивает покупателю двойную сумму задатка. В настоящее время владелец квартиры отказался продавать квартиру, т.к. решением суда по другому делу с него взыскали сумму денег и в качестве обеспечения иска наложили арест на эту же квартиру. Владелец намеревается продать квартиру другим лицам по более высокой цене и рассчитаться с долгом по решению суда и также вернуть двойную сумму задатка покупателю, как то предусмотрено соглашением  о задатке. Однако первый покупатель квартиры, давший задаток подал в суд заявление о признании договора купли-продажи состоявшимся (???) ссылаясь на то, что кроме суммы задатка, погасил долги по коммунальным платежам и дел еще деньги владельцу квартиры (т.е. всего выплатил около 3/4 стоимости квартиры по первоначальной договоренности). Человек давший задаток, заинтересован именно в получении квартиры, а не денег, т.к. если он получит квартиру, то сумма выплаченная им будет намного меньше реальной стоимости квартиры (задаток был дан до повышения цен на квартиры).  На беседе судья сказал владельцу, что ему придется продать квартиру именно покупателю, с которым было соглашение о задатке по оговоренной цене. На мой взгляд это полностью незаконно – понуждение к заключению договора не допускается. Как вообще с судебной практикой по таким делам – имеются ли прецеденты по понуждению к заключению договоров в данном случае, или это чисто судейская самодеятельность?

 

[Urist DG]

Стороны намереваясь заключить договор купли-продажи квартиры, заключили соглашение о задатке. В случае отказа от заключения договора купли-продажи квартиры, владелец квартиры уплачивает покупателю двойную сумму задатка. В настоящее время владелец квартиры отказался продавать квартиру, т.к. решением суда по другому делу с него взыскали сумму денег и в качестве обеспечения иска наложили арест на эту же квартиру. Владелец намеревается продать квартиру другим лицам по более высокой цене и рассчитаться с долгом по решению суда и также вернуть двойную сумму задатка покупателю, как то предусмотрено соглашением  о задатке. Однако первый покупатель квартиры, давший задаток подал в суд заявление о признании договора купли-продажи состоявшимся (???) ссылаясь на то, что кроме суммы задатка, погасил долги по коммунальным платежам и дел еще деньги владельцу квартиры (т.е. всего выплатил около 3/4 стоимости квартиры по первоначальной договоренности). Человек давший задаток, заинтересован именно в получении квартиры, а не денег, т.к. если он получит квартиру, то сумма выплаченная им будет намного меньше реальной стоимости квартиры (задаток был дан до повышения цен на квартиры).  На беседе судья сказал владельцу, что ему придется продать квартиру именно покупателю, с которым было соглашение о задатке по оговоренной цене. На мой взгляд это полностью незаконно – понуждение к заключению договора не допускается. Как вообще с судебной практикой по таким делам – имеются ли прецеденты по понуждению к заключению договоров в данном случае, или это чисто судейская самодеятельность?

 

На мой взгляд это полностью незаконно – понуждение к заключению договора не допускается.

Полностью с Вами согласен. Судейский беспредел.

Отношения если могут возникнуть, то  только из  договора «Задатка».

Да и то если он должным образом оформлен.

А  нехороший покупатель имеет документы подтверждающие, что именно он погасил долги по коммунальным услугам и еще деньги давал ?

Захотел прибрать квартирку нахалюву....... МОЛОДЕЦ.

[SERGIO]

А нехороший покупатель имеет документы подтверждающие, что именно он погасил долги по коммунальным услугам и еще деньги давал ?

Вроде да - так указал в исковом заявлении (сейчас проверяем) - эти суммы входят во вторую часть денег за квартиру. Владелец квартиры не отказывается отдать задаток в двойном размере + погасить расходы на погашение коммунальных долгов, но покупатель упирается рогом и требует именно квартиру. А как насчет того, что квартира уже под арестом в целях исполнения решения уже состоявшегося суда (по другим долговым обязательствам) и судоисполнитель в любом случае если что продаст эту квартиру?

[Вовун]

Полагаю, с моим ответом многие не согласяться (указанные соглашения о задатке заключаются повсеместно), однако, ИМХО, можно подать встречный иск о признании Соглашения о задатке недействительным по причине отсуствия основного обязательства, в обеспечение исполнения  которого передается задаток.

В случае удовлетворения иска - обычная реституция, даже двойную сумму задатка отдавать не придется.

Лично я советую заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором указывать условия основного договора, которые строна обязуются заключить в будущем (не позднее определенной даты). И уже в качестве обеспечения исполнения обязательств по Предварительному договору заключается соглашение о задатке.

В Вашем же случае - есть обеспечение исполнения обязательства в виде задатка, но нет самого заключенного обязательства.

[Urist DG]

Полагаю, с моим ответом многие не согласяться (указанные соглашения о задатке заключаются повсеместно), однако, ИМХО, можно подать встречный иск о признании Соглашения о задатке недействительным по причине отсуствия основного обязательства, в обеспечение исполнения  которого передается задаток.

В случае удовлетворения иска - обычная реституция, даже двойную сумму задатка отдавать не придется.

Лично я советую заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором указывать условия основного договора, которые строна обязуются заключить в будущем (не позднее определенной даты). И уже в качестве обеспечения исполнения обязательств по Предварительному договору заключается соглашение о задатке.

В Вашем же случае - есть обеспечение исполнения обязательства в виде задатка, но нет самого заключенного обязательства.

В Вашем же случае - есть обеспечение исполнения обязательства в виде задатка, но нет самого заключенного обязательства.

Полностью согласен.

Нет договора Купли-Продажи квартиры. Значит  нет обязательств по продаже квартиры именно тому кто давал задаток, и выплачивал какие-то суммы денег.

Сделка будет считаться признанной только тогда когда, все оформят и зарегистрируют. А пока отношения возникают по договору задатка.

А то что она находиться под арестом, и ее нужно продать, так это не значит что за нее поторговаться можно.

[АНЕКА]

П.1 ст. 337 ГК РК Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в ОБЕСПЕЧЕНИЕ  ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА.

А вы не пытались рассмотреть соглашение о задатке как - добровольно принятое Продавцом обязательство заключения договора КП (ст. 380 ГК РК), а от сюда, и понуждение к заключению договора?

Задаток не только способ обеспечения исполнения, но и ЗАКЛЮЧЕНИЯ, т.е. доказательство заключения договора.

Уплата суммы задатка Покупателем и принятие ее Продавцом свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, и о частичном исполнении  денежного обязательства по договору и письменная форма у нас есть.

Далее, п. 2 ст. 155 ГК РК

Например, в Российском ГК в ст. о задатке четко указано , что соглашение о задатке является доказательством заключения договора, и нет вопросов.  

И еще,

А в соглашении о задатке есть указание не то, что первый Покупатель уплачивает коммунальные платежи и дает деньги (в последующем ) Продавцу в счет причитающихся с Покупателя по договору КП платежей ? То есть, есть письменное подтверждение, что ком.услуги уплачены как задаток? Ведь сама квитанция об уплате ком.платежей еще ничего не говорит.

Кто сказал, что нельзя оплатить ком.платежи за другого лица. Может быть, это был акт доброй воли?

Если нет письменного подтверждения, то надо настаивать, что эти платежи к задатку отношения не имеют, следовательно о какой  ¾ стоимости квартиры может идти речь?

[SERGIO]

А вы не пытались рассмотреть соглашение о задатке как - добровольно принятое Продавцом обязательство заключения договора КП (ст. 380 ГК РК), а от сюда, и понуждение к заключению договора?

А в соглашении о задатке есть указание не то, что первый Покупатель уплачивает коммунальные платежи и дает деньги (в последующем ) Продавцу в счет причитающихся с Покупателя по договору КП платежей ? То есть, есть письменное подтверждение, что ком.услуги уплачены как задаток?

А как насчет того, что в соглашении о задатке прямо указана ответственность продавца (2-х кратная сумма задатка) в случае отказа от заключения договора купли-продажи? Это соглашение подаисал и покупатель. Да, признаем отказ от заключения договора купли-продажи и одновременно не отказываемся от возвращения суммы задатка.

Что касается погашения долга покупателем по коммунальным платежам - да, это дописано в соглашении о задатке и подписано и продавцом и покупателем.

[АНЕКА]

А если посмотреть ст. 338 ГК РК,то в ней не говорится об отказе от заключения договора, а о ПРЕКРАЩЕНИИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И НЕВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

п.1 При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо в следствии невозможности исполнения, наступившей без их вины, задаток должен быть возвращен.

П. 2 Если за неисполнение обязательства ответственна сторона…,

Т.О. обязательство возникло, но оно не может быть исполнено по ряду причин, и это и надо доказать

А Ваше соглашение об отказе заключения договора КП, я буду рассматривать как отказ от регистрации договора КП

[Вовун]

Задаток - одна из форм обеспечения обязательства.

Задаток обеспечивает заключение и исполнение договора.

Анека, все верно, но при отсутствии предварительного договора, чем будет выражено обязательство по заключению основного договора. Самим соглашением о задатке? В итоге, содержание основного обязательства определяется акцессорным   Круто  

[Гость Romkin]

"А как насчет того, что в соглашении о задатке прямо указана ответственность продавца (2-х кратная сумма задатка) в случае отказа от заключения договора купли-продажи?".

"Уплата суммы задатка Покупателем и принятие ее Продавцом свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора... письменная форма у нас есть.".

Может стоит взглянуть на все это так:  подписав соглашение о задатке Продавец принял на себя обязательство  заключить договор, но Покупатель предоставил ему право одностороннего отказа от заключения договора при условии возврата двойной суммы задатка, т.е. обязался принять такой отказ  удовлетворившись суммой возврата.

ст. 273 ГК РК: Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

А если попробовать применить ст.369 ГК РК: По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

[SERGIO]

ст. 273 ГК РК: Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Вот именно, а соглашение о задатке как раз и предусматривает возможность одностороннего отказа от заключения договора.

[SERGIO]

А Ваше соглашение об отказе заключения договора КП, я буду рассматривать как отказ от регистрации договора КП

Извините, а ЧТО собственно Вы собрались регистрировать, где это я подписал договор КП?