Расторжение договора купли-продажи недвижимости

[Гость БукиВеди]

Уважаемые коллеги, подскажите как быть? Ситуация, значит, такая: лицо вносит недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал создаваемого юр.лица. Созданное юр.лицо регистрирует свое право собственности на переданное имущество. В последующем это юр.лицо продает указанную недвижимость другому лицу. Все документы сданы в регистрирующий орган. Пока проходит регистрация продавец и покупатель решили расторгнуть договор купли-продажи и заключили соответствующее соглашение о расторжении датированное, например, 1 сентября. 2 сентября они получают правоустанавливающие документы, с отметкой о наступившем праве собственности у покупателя. 3 сентября они сдают документы о расторжении сделки по купле-продаже (соглашение о расторжении, акт на ЗУ, техпаспорт, и др. требуемые в соответствии с законодательством документы) в ЦОН на регистрацию. После регистрации какие правоустанавливающие документы длолжен будет выдать регистрирующий орган продавцу? Будет ли это только соглашение о расторжении либо дополнительно к этому соглашению будет выдан договор о передаче имущества в уставный капитал?

Изменено 25 Сентября 2007 пользователем БукиВеди

[Гость Девелопер]

Ну после того как вы передали имущество в УК юрид лица оно принадлежит ему на праве собственности. Поэтому причем здесь соглашение о передаче в УК не понимаю.

Касательно правоустанавливающих документов , то в данной ситуации у юрид лица правоустанавливающим документом будет соглашение о рассторжении.

У меня был почти аналогичный случай. Но только с той разницей что у нас было признание заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным в судебном порядке. Суд вынес решение о признаии недействительной сделки купли-продажи и это решение стало правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, т.к. предшествующий документ по любому анулируется.

[Миу]

Будет правоустонавливающим - предыдущий договор. Тот, который был зарегистрирован при передаче в УК. Как может быть правоустанавливающим Соглашение о расторжении? не может.

[Гость БукиВеди]

Будет правоустанавливающим - предыдущий договор. Тот, который был зарегистрирован при передаче в УК. Как может быть правоустанавливающим Соглашение о расторжении? не может.

Регистрация по хронологии:

1. Регистрация договора передачи имущества в уставный капитал.

2. Договор купли-продажи.

3. Соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Соглашение о расторжении зарегистрировано. Почему Вы его не рассматриваете в качестве правоустанавливающего документа?

[Гость БукиВеди]

Ну после того как вы передали имущество в УК юрид лица оно принадлежит ему на праве собственности. Поэтому причем здесь соглашение о передаче в УК не понимаю.

Касательно правоустанавливающих документов , то в данной ситуации у юрид лица правоустанавливающим документом будет соглашение о рассторжении.

У меня был почти аналогичный случай. Но только с той разницей что у нас было признание заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным в судебном порядке. Суд вынес решение о признаии недействительной сделки купли-продажи и это решение стало правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, т.к. предшествующий документ по любому анулируется.

В нашем случае сделка не признается недействительной регистрация не аннулируется. В результате сделки по расторжению договора купли-продажи регистрируется прекращение права собственности одного лица и наступление этого права у другого.

[Гость Гость]

Уважаемые коллеги, подскажите как быть? Ситуация, значит, такая: лицо вносит недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал создаваемого юр.лица. Созданное юр.лицо регистрирует свое право собственности на переданное имущество. В последующем это юр.лицо продает указанную недвижимость другому лицу. Все документы сданы в регистрирующий орган. Пока проходит регистрация продавец и покупатель решили расторгнуть договор купли-продажи и заключили соответствующее соглашение о расторжении датированное, например, 1 сентября. 2 сентября они получают правоустанавливающие документы, с отметкой о наступившем праве собственности у покупателя. 3 сентября они сдают документы о расторжении сделки по купле-продаже (соглашение о расторжении, акт на ЗУ, техпаспорт, и др. требуемые в соответствии с законодательством документы) в ЦОН на регистрацию. После регистрации какие правоустанавливающие документы длолжен будет выдать регистрирующий орган продавцу? Будет ли это только соглашение о расторжении либо дополнительно к этому соглашению будет выдан договор о передаче имущества в уставный капитал?

что-то не понятно как можно расторгнуть договор, котрый полностью уже исполнен. То есть права и обязанности прекратились в силу его исполнения.

Статья 403. Последствия расторжения и изменения договора

1. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

[Миу]

По хронологии:

1. Зарегистрировано соглашение, которое расторгает куплю-продажу, где продавец (ТОО) продал

2. при регистрации расторжения простым языком можно сказать, что дог. купли-продажи где продавец продал - изчез. (не цепляйтесь к формулировке)нет теперь его, не продали ничего.

3 кто сейчас собственник и на основании чего это право собственности у этого собственника? собственник - ТОО, а снование права собственности у него возникло не на основании соглашения о расторжении, а на основании дог. о передаче имущества в УК. Вот он-то и будет правоустанавилвающим документом - т.е. документом, который устанавливает право - он его установил ранее.

Все правильно, ничего не анулируется, просто грубо говоря право не наступило заново, а вернулось.

[Гость Yulyasha S.]

Согласна с Миу.

Поскольку договор купли-продажи расторгнут Сторонами, то ЦОН при регистрации Соглашения о расторжении обязано выдать на руки "Продавцу" предыдущий правоустанавливающий документ на недвижимое имущество и само соглашение о расторжении в качестве Приложения в подтверждение о том, что действительно договор купли-продажи между сторонами расторгнут.

С уважением,

[Гость БукиВеди]

Согласна с Миу.

Поскольку договор купли-продажи расторгнут Сторонами, то ЦОН при регистрации Соглашения о расторжении обязано выдать на руки "Продавцу" предыдущий правоустанавливающий документ на недвижимое имущество и само соглашение о расторжении в качестве Приложения в подтверждение о том, что действительно договор купли-продажи между сторонами расторгнут.

С уважением,

В нашем случае документы сдавались на регистрацию в два разных ЦОНа (объекты расположены в разных районах). После регистрации расторжения нам вернули:

- в первом ЦОНе - договор передачи имущества и соглашение о расторжении с отметками о регистрации права -с разными датами регистрации;

- во втором ЦОНе - только соглашение о расторжении с отметкой о регистрации права.

Если Вы будете совершать сделку со вторым объектом, что Вы укажете в качестве основания возникновения права?

Регистрации предшествовало оформление акта на ЗУ. При сдаче документов в Горкомземе требуют правоустанавливающий документ. На тот момент мы могли представить только соглашение о расторжении, поскольку договор передачи имущества в уставный капитал был сдан еще при регистрации договора купли-продажи. Каким образом можно было получить этот документ для сдачи его в горкомзем?

С уважением.

Изменено 26 Сентября 2007 пользователем БукиВеди

[Гость Yulyasha S.]

В нашем случае документы сдавались на регистрацию в два разных ЦОНа (объекты расположены в разных районах). После регистрации расторжения нам вернули:

- в первом ЦОНе - договор передачи имущества и соглашение о расторжении с отметками о регистрации права -с разными датами регистрации;

- во втором ЦОНе - только соглашение о расторжении с отметкой о регистрации права.

Если Вы будете совершать сделку со вторым объектом, что Вы укажете в качестве основания возникновения права?

Полагаю, Вам следует обратиться во второй ЦОН с письменным заявлением о выдаче Вам правоустанавливающих документов на объект недвижимости, т.е. договор о передаче им-ва и док-ты на землю (пусть они объяснят почему они не выдали их вам).

Регистрации предшествовало оформление акта на ЗУ. При сдаче документов в Горкомземе требуют правоустанавливающий документ. На тот момент мы могли представить только соглашение о расторжении, поскольку договор передачи имущества в уставный капитал был сдан еще при регистрации договора купли-продажи. Каким образом можно было получить этот документ для сдачи его в горкомзем?

Не совсем поняла вопроса.

Акт на ПС на ЗУ оформлялся Вами после регистрации договора купли-продажи, который в последвии расторгли, и данный Акт у Вас ЦОН обязан был изъять.

Какая регистрация была произведена еще? Которая совершена была по сделке купли-продажи? так сделку же расторгли, и зарегистрировали соглашение о расторжении.

В ЦОНе Вам должны были выдать не только док-ты на здание, но и на земельный участок, в итоге у Вас на руках должны были оказаться после регистрации в ЦОНе следующие док-ты:

1. Договор о передаче им-ва;

2. Акт на ПС на ЗУ (он должен был Вами оформляться, в противном случае Васм бы не провели регистрацию сделки купли-продажи);

3.Соглашение о расторжении договора купли-продажи с отметкой ЦОНа о регистрации.

Поясните пожалуйста еще раз, если Вам не трудно.

С уважением,

[Гость Девелопер]

Будет правоустонавливающим - предыдущий договор. Тот, который был зарегистрирован при передаче в УК. Как может быть правоустанавливающим Соглашение о расторжении? не может.

Вы не могли бы ссылку на норму закона где написано что Соглашение о рассторжении не может быть правоустанавливающим документом. Слава богу согласно закона у нас под правоустанавливающими документами подразумевают документы на основании которых возникают права. В соглашении о рассторжеении вы же будете писать что такой то Договор рассторгнут и имущество снова передается Продавцу, с подписанием акта приема -передачи. Опять же как вы себе представляете получить обратно уже можно сказать анулированный предыдущий Договор, ведь собственник изменился. После продажи обьекта предыдущего Договора его уже нет. И восстановить его закон возможности не дает.

В принципе выбирать между мнением моим и моих коллег можно долго, но самый реальный путь сходите к регистратору и он вам все расставит на места. Толковать нормы можно сколько угодно, а он вам скажет как это будет на практике.

[Гость Yulyasha S.]

Девелопер,

вот на практике именно так и будет, регистратор обязан выдать док-ты из регистрационного дела, которые он изъял при регистрации сделки купли-продажи, и в своей регистрационной базе аннулировать эту регистрацию :shocked:

[Миу]

Вы не могли бы ссылку на норму закона где написано что Соглашение о рассторжении не может быть правоустанавливающим документом. Слава богу согласно закона у нас под правоустанавливающими документами подразумевают документы на основании которых возникают права. В соглашении о рассторжеении вы же будете писать что такой то Договор рассторгнут и имущество снова передается Продавцу, с подписанием акта приема -передачи. Опять же как вы себе представляете получить обратно уже можно сказать анулированный предыдущий Договор, ведь собственник изменился. После продажи обьекта предыдущего Договора его уже нет. И восстановить его закон возможности не дает.

В принципе выбирать между мнением моим и моих коллег можно долго, но самый реальный путь сходите к регистратору и он вам все расставит на места. Толковать нормы можно сколько угодно, а он вам скажет как это будет на практике.

Все правильно - Соглашение будет правоустанавливающим, только оно НЕ БУДЕТ УСТАНАВЛИВАТЬ право собственности предыдущего собственника, оно будет ПРЕКРАЩАТЬ право нового собственника. Предыдущий договор будет не анулированный. Дело в том, что регистрация позволяет регистрировать права только последовательно, по очереди так сказать. Если Вы видели правовой кадастр - а в частности регистрационный лист (лень искать форму, просто поверьте на слово) - так вот там внесение сведений возможно только последовательно - то есть - право одного, в следующем листе - право другого, в следующем - прекращение права этого другого (это самое Согдашение о расторжении), в следующем - право первого, которое не возникло на основании Согл. о расторжении, а возникло на основании передачи в УК (кстати, без этого дог. невозможно будет ТООшке впоследствии объяснить всем гос. органам - и НК в том числе - откуда собственно свалилось в УК эта недвижимость - соглашение о раст. договора купли-продажи будет недостаточно, тк оно ни о чем не говорит - оно говорит только о том, что какая-то купля расторгнута).

Что касается спросить у регистратора.....ну не знаю - не встречала я храмотных регистраторов. В основном молодые кадры которые понятия не имеют что и как, а делают потому, что "так сказали".

[Гость consigliory]

Буки- Веди, что за схему с растожением Вы придумали? Нужно учитывать, что аннулирование регистрации сделки купли- продажи недвижимого имущества, не влечет прекращения права собственности на него, посокльку при расторжении договора двустороння реституция не применяется - см. ст. 403 ГК.

[Миу]

Буки- Веди, что за схему с растожением Вы придумали? Нужно учитывать, что аннулирование регистрации сделки купли- продажи недвижимого имущества, не влечет прекращения права собственности на него, посокльку при расторжении договора двустороння реституция не применяется - см. ст. 403 ГК.

Да что Вы! как это?! нет там такого.

Соглашением сторон договорились вернуть - и вернули. Да и еще вариант - Соглашение о расторжении в виду неоплаты или отказа фактически передать имущество ( вобщем нарушение существенных условий) - вариантов тьма. Вполне нормальный ход. Ничего сложного нет в их схеме.

И расторжение договора купли-продажи как раз ВЛЕЧЕТ прекращение права. А как же? на то оно и расторжение, чтобы право-то прекратить. :crazy:

[Гость Гость]

Да что Вы! как это?! нет там такого.

Соглашением сторон договорились вернуть - и вернули. Да и еще вариант - Соглашение о расторжении в виду неоплаты или отказа фактически передать имущество ( вобщем нарушение существенных условий) - вариантов тьма. Вполне нормальный ход. Ничего сложного нет в их схеме.

И расторжение договора купли-продажи как раз ВЛЕЧЕТ прекращение права. А как же? на то оно и расторжение, чтобы право-то прекратить.

[

А ДЛЯ ЧЕГО ТАДА ВЕСЬ СЫР-БОР ЗАТЕИВАЛИ, ЕСЛИ ИМУЩЕСТВО ВЕРНУЛОСЬ ОБРАТНО?