Оформление залога недвижимости и зем.участка

[Гость Юляша]

Подскажите, плиз, люди добрые, у меня при оформлении договора залога недвижимости и земельного участка, сложилась вот такая ситуация:  

Положим в 2001г. фирмой была приобретена недвижимость и земельный участок по договору купли-продажи. Просто ранее нас никто не обязывал оформлять земельный участок в зем.ком-е, и в Законе "О земле" не было как такового разграничения между правоудостоверяющими док-тами и правоустанавливающими, было дано понятие только правоудостоверяющих. Поэтому сечас столкнулись с трудностью, ведь в Зем.Кодексе РК ясно написано ,что

      ст.79 ч.5 "Для залога земельного участка или  права  землепользования

физические   и   юридические   лица   представляют  потенциальному залогодержателю:

    документы, удостоверяющие  их право на земельный участок (акт на право частной собственности на земельный участок;  акт на право временного  возмездного  землепользования  (аренды);  акт на право

постоянного землепользования (для государственных

землепользователей)".

Сам зем.ком. вроде бы говорит, что они не имеют право обязать нас получить правоудостоверяющий док-т, а банк пока наши доводы не устраивают, в ЦпН тоже вроде бы говорят, что они принимают на регистрацию залога такие док-ты.

А как быть с тем, что право приобреталось до вступления в силу ЗК РК?

И закладываем мы не документ, а право, которым владеем?

И что нам теперь делать?

[Гость Vitaly Mahmutov]

Ну, несмотря на то, что я сегодня не добрый...все равно попробую подсказать.

Сам зем.ком. вроде бы говорит, что они не имеют право обязать нас получить правоудостоверяющий док-т

Дык они (правоудостоверяющие документы) просто должны у вас быть, т.к. взять к примеру договор купли (или что там у Вас?) - вы же сами договор ентот заключали - в чем тогда вопрос? Представьте банку этот договор.

а банк пока наши доводы не устраивают

А почему вообще ваши доводы должны банк устраивать?! Вообще причем здесь п.5 ст 79 Земельного Кодекса ?! Мое мнение - эта норма вообще мертвая, поскольку определять какие документы "смотреть" залогодержателю, а какие нет - нонсенс!

Это все равно, что запретить скажем покупателю недвижимости при покупке делать ее осмотр, и предписать делать выводы о ее товарном виде только на основании документов и россказням продавца. Если только рассматривать эту норму в порядке юр.ликбеза - типа вот что от вас, потенциальные залогодатели, могут потребовать в банке, будьте готовы. Что-то типа юр.консультации. Кому как не залогодержателю определять какие документы затребовать, а какие нет?! Они б еще санкцию прописали - "банки, затребующие иные документы, несут административную/уголовную ответственность"!

Даже, если залогодержатель попросит аэрофотосъемку земельного участка представить или его 3D модель- ну хочется ему так, хоть тресни!!! Степень маразматичности требований определяется залогодержателем! Я уже не говорю о том, что в принципе требование ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ документов в принципе обоснованно, тем более, как в вашем случае, когда з/у приобретен "по старому законодательству". К примеру - земельный участок передан в собственность покупателя в рассрочку, покупатель не имеет права передать в залог з/у до его полной оплаты, а в акте на право собственности на з/у нет таких сведений. Затребуя правоустанавливающие документы банк просто страхует себя от возможных рисков, связанных с различными огрехами, которые могли быть при оформлении права на з/у, а таких как показывает практика встречается великое множество, либо .хочет удостовериться в отсутствии к-л "особенностей" в порядке приобретения на него права собственности, отсутствии обременений (пусть даже и не зарегистрированных,, а также не подлежащих регистрации.

ранее нас никто не обязывал оформлять земельный участок в зем.ком-е

А где же вы его тогда оформляли? Если мне "не изменяет склероз" в 2001 году действовал небезызвестный Закон О земле. Ну так при нем и порядок был такой, что документы изготавливаются в зем.ком-е, и регистрируются в Центре по недвижимости. Если не прав - поправьте.

[Аделино]

1.У вас есть договор купли продажи на помещение и землю.

2. а соответственно этот договор вы должны были зарегистрировать в центре по недвижимости.

3. Затем документы сдать на переоформление земельного участка в земельный комитет и получить Госакт на владение землей,

4. в последствии его зарегистрировать в БТИ.

Вот собственно и все. Если у вас эти документы имеются вам более ничего и не надо.      

[Гость Юляша]

У вас есть договор купли продажи на помещение и землю.

2. а соответственно этот договор вы должны были зарегистрировать в центре по недвижимости.

Так вот в том-то все и дело, что Гос.Акт на право собственности зем.участком нами не был получен, и по Закону "О земле" этого не требовалось, т.е. имелся на руках правоустанавливающий документ, и этого было достаточно, и право наше в ЦпН было зарегистрировано как положено, но просто в Зем.ком. мы не обратились за получением Гос.Акта.

Так а теперь что делать-то?

Как оформить договор залога? Как убедить банк, что мы закладываем право, приобретенное до вступления ЗК РК, а не документ. Ведь в ЗК РК в ст.170 ч.9 говорится: "Документы,  удостоверяющие  права  на  земельные  участки, предоставленные  гражданам  и  юридическим  лицам  до  введения  в действие  настоящего  Кодекса в соответствии с ранее действовавшим законодательством Республики Казахстан, сохраняют юридическую силу с  учетом  изменения  прав  на  земельные  участки,  установленных земельным законодательством Республики Казахстан".

Почему тогда ЦпН принимет такие док-ты на регистрацию, объясняя, что право возникло до введения в действие ЗК РК, и Зем.ком. на их же стороне, а Банку все мало?

А щас если получать этот долбаный акт на ПС на ЗУ ,то в Зем.ком-ме приостановлена выдача таких Актов до 01.11.2003г.?

[Аделино]

Danka, помещение вы зарегистрировали в центре недвижимости после покупки.

Если есть право на собственность помещения, сдайте документы в земком на получение госакта, а затем его зарегистрируйте в центре по недвижимости также как и помещение. Другого выхода я не вижу. В земкоме есть ускоренный метод при двойной оплате.

[Аделино]

Почему тогда ЦпН принимет такие док-ты на регистрацию, объясняя, что право возникло до введения в действие ЗК РК, и Зем.ком. на их же стороне, а Банку все мало?

А щас если получать этот долбаный акт на ПС на ЗУ ,то в Зем.ком-ме приостановлена выдача таких Актов до 01.11.2003г.?

Принимают,  регистрируя вашу недвижимость. Их не волнует, будете вы регистрировать землю или нет. И корнсудбтаций они не дают. Так уж устроен мир.  

Вы должны знать. А незнание, не освобождает от ответственности. И банк требует верно.    

[Гость Проблемщик]

Здрасьте   предлагаю обратиться к норме п. 11 ст. 43 Земельного кодекса и Вам станет ясно, почему "Банки" треьуют у Вас правоудостверяющие документы. Не думаю, что Вы правомерно используете п. 9 ст. 177, поскольку там говорится о ПОЛУЧЕННЫХ РАНЕЕ правоудостоверяющих доках,а их (насколько я понимаю) у Вас ВООБЩЕ нет.

удачи!