Замена обеспечения обязательства (ипотечный кредит)

[Абай Алимов]

Уважаемые коллеги!

Прошу Вашей помощи и участия в обсуждении одного проблемного вопроса. Так, ф.л. заключило договор о долевке, получило кредит в банке под залог будущей квартиры, в настоящий момент банк самостоятельно подал иск о замене обеспечения кредита - залог будущей квартиры на залог другой (уже построенной) и находящейся в собственности у этого же дольщика.

При этом основной кредитный договор не останавливается, его условия ни кем не нарушаются (дольщик исправно платит платежи), просто банк минимизурует свои риски по долевым проектам и выразил твердое желание поменять "вопросный" залог на конкретный, при этом не спрашивая мнения дольщика.

Все положения в ГК, ГПК и отдельной судебной практики достаточно мало касаются вопроса замены обеспечения в случае, когда не происходит нарушение основного кредитного обязательства.

Также, если у Вас есть, не могли бы Вы выслать контакты Союза дольщиков и Общества защиты потребителей.

С уважением,

Абай

[Анатолий Утбанов]

До обращения в суд банк с Вами пытался связаться, направлял в Ваш адрес какие либо письма, если да, то каково их содержание?

Что послужило причиной для таких действий со стороны банка?

Суть и краткое содержание иска если можно.

Вы внимательно изучили договор залога, нет ли там положений управомочивающих банк на замену предмета залога таким образом?

Будет гораздо легче ответить на Ваш вопрос после того как Вы ответите на вопросы поставленные мной.

[PRESIDENT]

Уважаемые коллеги!

Также, если у Вас есть, не могли бы Вы выслать контакты Союза дольщиков и Общества защиты потребителей.

С уважением,

Абай

Тута и про некий союз дольщиков Тута

[Абай Алимов]

Добрый день, Анатолий!

Благодарю за Ваше участие.

До иска банк не направил ни одного уведомления и не сделал звонка о том, что у него поменялась политика и его намерении подать иск, т.е. узнали о проблеме только из самого иска.

Что послужило причиной таких действий? - по словам банка, это общая проблема на строительным рынке и, в частности, опаздывание по срокам более чем на год, строительство дома этого дольщика. Банк хочет быть уверенным на то, что "не пролетит". Более того, банк уже арестовал определением суда квартиру дольщика, в которой он проживает в настоящий момент, и исходя из судебной практики, этот арест не снимут пока не будет рассмотрено дело по существу или стороны не прийдут к соглашению.

В договоре залога ничего нет по поводу замены предмета залога, но есть пункт о том, что в случае неисполнения положений кредитного договора и договора о залоге, банк получит удовлетворение ихз предмета залога, а при его недостаточности - из другого имущества дольщика. Конкретно условия о замене обеспечения, нигде нет.

Юристы банка сослались на ст. 314 ГК, где оговорено, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Формулировка достаточно "неправильная", на мой взляд, т.к. понятно, что залогодержатель должен дать согласие на замену обеспечения, но исходя из построения статьи получается, что нужнео дать согласие на какое-то предложение, а предложение должно исходить от другого лица - и в основном это касается залогодателя...

С уважением,

Абай

До обращения в суд банк с Вами пытался связаться, направлял в Ваш адрес какие либо письма, если да, то каково их содержание?

Что послужило причиной для таких действий со стороны банка?

Суть и краткое содержание иска если можно.

Вы внимательно изучили договор залога, нет ли там положений управомочивающих банк на замену предмета залога таким образом?

Будет гораздо легче ответить на Ваш вопрос после того как Вы ответите на вопросы поставленные мной.

[Абай Алимов]

Добрый день!

Благодарю за Вашу информацию и уделенное время.

С уважением,

Абай

Тута и про некий союз дольщиков Тута

[Марго]

Добрый день, Анатолий!

Благодарю за Ваше участие.

До иска банк не направил ни одного уведомления и не сделал звонка о том, что у него поменялась политика и его намерении подать иск, т.е. узнали о проблеме только из самого иска.

Что послужило причиной таких действий? - по словам банка, это общая проблема на строительным рынке и, в частности, опаздывание по срокам более чем на год, строительство дома этого дольщика. Банк хочет быть уверенным на то, что "не пролетит". Более того, банк уже арестовал определением суда квартиру дольщика, в которой он проживает в настоящий момент, и исходя из судебной практики, этот арест не снимут пока не будет рассмотрено дело по существу или стороны не прийдут к соглашению.

В договоре залога ничего нет по поводу замены предмета залога, но есть пункт о том, что в случае неисполнения положений кредитного договора и договора о залоге, банк получит удовлетворение ихз предмета залога, а при его недостаточности - из другого имущества дольщика. Конкретно условия о замене обеспечения, нигде нет.

Юристы банка сослались на ст. 314 ГК, где оговорено, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Формулировка достаточно "неправильная", на мой взляд, т.к. понятно, что залогодержатель должен дать согласие на замену обеспечения, но исходя из построения статьи получается, что нужнео дать согласие на какое-то предложение, а предложение должно исходить от другого лица - и в основном это касается залогодателя...

С уважением,

Абай

Мда-с... это уж банки что-то совсем уж перегибают...

На всякий случай посмотрите те положения в договорах (банковского займа, о залоге), где говорится о замене залога и/или предоставлении дополнительного обеспечения. Может быть это будет их главным козырем. В каких случаях банк вправе потребовать предоставления допзалога или замены обеспечения? В каком порядке? Нужно ли предварительно уведомить заемщика? Могут ли потребовать только в случае нарушения заемщиком обязательств или есть еще какие-то варианты (за исключением, например, уменьшения рыночной стоимости предмета залога). По сути-то у вас и предмета злога-то нет... Скорее всего, уступкой требования квартиры обеспечение оформляли... А здесь, между прочим, уменьшения стоимости не будет...

Еще момент:

Вообще-то решение о выдаче займа принимается колегиальным органом банка - Кредитным комитетом (КК). В этом решении определены существенные условия договора, то есть те условия, на которых вы получаете заем - сроки, вознаграждение, обеспечение.

Изменение условий пользования займом также должно осуществлятьсяна основании решения КК. Потребуйте его представить. Не исключено, канешна, что они его вам задним числом нарисуют - у банка с этим проблем нет. :-)

А потом смотрите, в каком порядке вас должны были уведомить об изменении существенных условий договора, в какие сроки. Думаю, будет что оспорить.

Посмотрите также те положения, в которых указывается порядок разрешения споров. По законодательству досудебных переговоров можно и не вести - сразу в суд топать... Но спор - он должен возникнуть на чем-то...

То есть, например, от вас потребовали допзалог, а вы отказались от предоставления допзалога. Потом потребовали замены залога, а вы опять отказались. Или вас несколько раз о чем-то уведомляли, а вы никак не отреагировали на уведомление. В общем какое-то основание у банка должно быть, для того, чтобы в суд топать.

В конце концов (исходите из того, что в иске написано, конечно) попытайтесь перевести дело на застройщика - вы все регулярно платите и вовсе не виноваты в том, что застройщик нарушает свои обязательства по сдаче объекта. Пусть банк ему иск предъявляет (если такое получится, конечно, было бы прикольно), вы-то тут причем?

А если честно, то за счет вас банк пытается повысить свою ликвидность и ликвидность обеспечения, а также снизить провизии - ваш ипотечный заем под уступку требования квартиры, поступающей в будущем, у банка классифицируется как необеспеченный, а это 100% провизий, то есть отвлечение денег на эту сцумму из оборота у банка. То есть дохода они не приносят - это раз, обеспечение неликвидное - это два, рвутся по пруденциальным нормативам по ликвидности - это три.

Изменено 13 Ноября 2007 пользователем Марго

[Абай Алимов]

Марго, большое спасибо за Ваши советы.

По изменению условий кредитования я предусмотрю ряд действий, спасибо. Встречался сегодня с представителями банка, представил им первоначальные доводы, а также то, что информацию о процессе передаю в СМИ (типа, пока государство ведет яростную борьбу за дольщиков, банки втихую их казнят...). Не знаю, подействует ли, т.к. вполне возможно банк захочет посмотреть как заработает эта схема по минимизации своих рисков.

по извещению - т.к. изменение существ. условий еще не произошло (пока решение суда не вступит в силу), то получается, что банк еще не нарушил требования об информировании о изменении существ. условий. Хотя если рассматривать сам факт подачи иска о замене залога, это уже свидетельствет о предложении, а точнее жестком требовании изменить условия кредитования??

Пока предложил вместе отработать действия по предъявлению иска к застройщику.

С уважением,

Абай

Мда-с... это уж банки что-то совсем уж перегибают...

На всякий случай посмотрите те положения в договорах (банковского займа, о залоге), где говорится о замене залога и/или предоставлении дополнительного обеспечения. Может быть это будет их главным козырем. В каких случаях банк вправе потребовать предоставления допзалога или замены обеспечения? В каком порядке? Нужно ли предварительно уведомить заемщика? Могут ли потребовать только в случае нарушения заемщиком обязательств или есть еще какие-то варианты (за исключением, например, уменьшения рыночной стоимости предмета залога). По сути-то у вас и предмета злога-то нет... Скорее всего, уступкой требования квартиры обеспечение оформляли... А здесь, между прочим, уменьшения стоимости не будет...

Еще момент:

Вообще-то решение о выдаче займа принимается колегиальным органом банка - Кредитным комитетом (КК). В этом решении определены существенные условия договора, то есть те условия, на которых вы получаете заем - сроки, вознаграждение, обеспечение.

Изменение условий пользования займом также должно осуществлятьсяна основании решения КК. Потребуйте его представить. Не исключено, канешна, что они его вам задним числом нарисуют - у банка с этим проблем нет. :-)

А потом смотрите, в каком порядке вас должны были уведомить об изменении существенных условий договора, в какие сроки. Думаю, будет что оспорить.

Посмотрите также те положения, в которых указывается порядок разрешения споров. По законодательству досудебных переговоров можно и не вести - сразу в суд топать... Но спор - он должен возникнуть на чем-то...

То есть, например, от вас потребовали допзалог, а вы отказались от предоставления допзалога. Потом потребовали замены залога, а вы опять отказались. Или вас несколько раз о чем-то уведомляли, а вы никак не отреагировали на уведомление. В общем какое-то основание у банка должно быть, для того, чтобы в суд топать.

В конце концов (исходите из того, что в иске написано, конечно) попытайтесь перевести дело на застройщика - вы все регулярно платите и вовсе не виноваты в том, что застройщик нарушает свои обязательства по сдаче объекта. Пусть банк ему иск предъявляет (если такое получится, конечно, было бы прикольно), вы-то тут причем?

А если честно, то за счет вас банк пытается повысить свою ликвидность и ликвидность обеспечения, а также снизить провизии - ваш ипотечный заем под уступку требования квартиры, поступающей в будущем, у банка классифицируется как необеспеченный, а это 100% провизий, то есть отвлечение денег на эту сцумму из оборота у банка. То есть дохода они не приносят - это раз, обеспечение неликвидное - это два, рвутся по пруденциальным нормативам по ликвидности - это три.

[Абай Алимов]

up

[Марго]

по извещению - т.к. изменение существ. условий еще не произошло (пока решение суда не вступит в силу), то получается, что банк еще не нарушил требования об информировании о изменении существ. условий. Хотя если рассматривать сам факт подачи иска о замене залога, это уже свидетельствет о предложении, а точнее жестком требовании изменить условия кредитования??

Пока предложил вместе отработать действия по предъявлению иска к застройщику.

С уважением,

Абай

Но почему же оно должно произойти в судебном порядке-то?

Вы же не обязывали в судебном порядке банк выдавать вам кредит на первоначальных условиях? Все было по обоюдному согласию ивзаимной любви... Так почему дальнейшие ваши взаимоотношения должны осуществляться на основании решения суда? Тем более, что я не вижу из ваших постов ни нарушения вами прав банка, ни нарушения условий договоров... А как бы, напрмиер, банк поступал в том случае, если бы у вас не было больше никакой недвижимости? Почему бы тогда банку, например, не подать в суд и не обязать МЕНЯ в судебном порядке на основании решения суда стать вашим залогодателем? Вот на тебе, Марго, решение суда, и давай-ка подписывай договор о залоге, исполняй решение суда..

Почему бы нет? Красивый ход!

А завтра с моего счета какие-нибудь деньги начнут изымать в счет исполнения обязательств третьего лица и объяснят это тем, что просто больше никаких денег в банке не было, ну мы и решили вашими закрыть...

да что там все с ума посходили что ли?

Итак, банк вправе требовать замены залога и/или предоставления дополнительного обеспечения только в тех случаях, которые указаны в договоре. На практике - это дефолт или снижение рыночной стоимости предмета залога. Это установить можно путем переоценки (речь идет о заключении независимого оценщика). Имущества в залоге нет, есть имущественные права. Рыночной оценки имущественного права, я уверена, не производилось - все определядось на основании договора долевого участия. Значит и любая дальнейшая оценка/переоценка этого имущественного права будет сомнительна, в том числе и потому, что сумма полученного вами (ну или не вами...) займа все равно ниже, чем сумма, оплаченная в качестве долевого участия, и та сумма, в которую выльется стоимость квартиры после окончания строительства.

Поэтому если с вашей стороны дефолта действительно нет, то требования банка незаконны. Оспаривайте их действия смело.

[Абай Алимов]

Марго, отличная реакция :) Надо предложить банку взять в залог Марго :))

А если честно, то примите мое "Спасибо"! Думаю, что если банк пойдет дальше, то дойдем и до оценки, привлечения СМИ и регуляторов... Вопрос то для всех необычный..

Часто наши аргументы нужно искать не в законах, а в логике и методологии, что Вы прекрасно показываете..

Еще раз спасибо. Если будут еще мысли, будут им оцень рад.

Абай

Но почему же оно должно произойти в судебном порядке-то?

Вы же не обязывали в судебном порядке банк выдавать вам кредит на первоначальных условиях? Все было по обоюдному согласию ивзаимной любви... Так почему дальнейшие ваши взаимоотношения должны осуществляться на основании решения суда? Тем более, что я не вижу из ваших постов ни нарушения вами прав банка, ни нарушения условий договоров... А как бы, напрмиер, банк поступал в том случае, если бы у вас не было больше никакой недвижимости? Почему бы тогда банку, например, не подать в суд и не обязать МЕНЯ в судебном порядке на основании решения суда стать вашим залогодателем? Вот на тебе, Марго, решение суда, и давай-ка подписывай договор о залоге, исполняй решение суда..

Почему бы нет? Красивый ход!

А завтра с моего счета какие-нибудь деньги начнут изымать в счет исполнения обязательств третьего лица и объяснят это тем, что просто больше никаких денег в банке не было, ну мы и решили вашими закрыть...

да что там все с ума посходили что ли?

Итак, банк вправе требовать замены залога и/или предоставления дополнительного обеспечения только в тех случаях, которые указаны в договоре. На практике - это дефолт или снижение рыночной стоимости предмета залога. Это установить можно путем переоценки (речь идет о заключении независимого оценщика). Имущества в залоге нет, есть имущественные права. Рыночной оценки имущественного права, я уверена, не производилось - все определядось на основании договора долевого участия. Значит и любая дальнейшая оценка/переоценка этого имущественного права будет сомнительна, в том числе и потому, что сумма полученного вами (ну или не вами...) займа все равно ниже, чем сумма, оплаченная в качестве долевого участия, и та сумма, в которую выльется стоимость квартиры после окончания строительства.

Поэтому если с вашей стороны дефолта действительно нет, то требования банка незаконны. Оспаривайте их действия смело.

[Абай Алимов]

Неужели больше мнений нет?

[НовоКаин]

Сложно судить.

А если воспользоваться положениями ст.ст. 393, 401 ГК РК?

[Абай Алимов]

Спасибо! В принципе логика обжалования по этому пункту есть, т.к. изменение предмета договора залога (пока предложение об изменении, выраженное в иске) влечет прямое изменение существенных условий не только самого договора залога, но основного кредитного договора (т.к. вполне возможно с таким видом обеспечения может кредитный договор вообще не был бы заключен, т.к. дольщик не согласился бы).

Сложно судить.

А если воспользоваться положениями ст.ст. 393, 401 ГК РК?

[Абай Алимов]

Кто еще может дать совет по этой теме?

[Анатолий Утбанов]

До иска банк не направил ни одного уведомления и не сделал звонка о том, что у него поменялась политика и его намерении подать иск, т.е. узнали о проблеме только из самого иска.

Как правило в договорах предусматривается обязанность сторон вести переговоры во избежание инициирования необоснованных и ненужных исков. Думаю что в Вашем договоре это положение также присутствует. Так вот первый довод в суде это игнорирование положений договора, о чем свидетельствует не только содержание иска но и сам факт его иницирования без соблюдения процедуры досудебного урегулирования.

Более того, банк уже арестовал определением суда квартиру дольщика, в которой он проживает в настоящий момент, и исходя из судебной практики, этот арест не снимут пока не будет рассмотрено дело по существу или стороны не прийдут к соглашению.

В данном случае, при положительном для Вас исходе дела, Вы имеете право требовать возмещения убытков, причиненных Вам обеспечением иска.

Статья 165. ГПК РК

Суд, допуская обеспечение иска, может потребовать от истца предоставления обеспечения возможных для ответчика убытков. Ответчик после вступления в законную силу решения, которым в иске отказано, вправе предъявить истцу иск о возмещении убытков, причиненных ему мерами обеспечения иска, принятыми по просьбе истца.

Так что прийдется потерпеть. Хотя конечно определение об обеспечении иска Вы также можете обжаловать.

Статья 164.

1. На все определения по вопросам обеспечения иска может быть подана частная жалоба и принесен протест.

В договоре залога ничего нет по поводу замены предмета залога, но есть пункт о том, что в случае неисполнения положений кредитного договора и договора о залоге, банк получит удовлетворение ихз предмета залога, а при его недостаточности - из другого имущества дольщика. Конкретно условия о замене обеспечения, нигде нет.

Юристы банка сослались на ст. 314 ГК, где оговорено, что замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Формулировка достаточно "неправильная", на мой взляд, т.к. понятно, что залогодержатель должен дать согласие на замену обеспечения, но исходя из построения статьи получается, что нужнео дать согласие на какое-то предложение, а предложение должно исходить от другого лица - и в основном это касается залогодателя...

Здесь я с Вами полностью согласен, положения данной статьи изложены довольно недвусмысленно и трактуются банковскими юристами неверно.

Статья 314.

1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Так данная норма наделяет именно залогодателя правом, так залогодатель имеет право изменить предмет залога (это его право) но при этом ему необходимо получить согласие залодержателя на изменение предмета ( это его обязанность). В данном случае залогодержатель имеет ограниченное право, а именно давать или не давать согласие на изменение предмета залога. На этом его право и заканчивается. Таким образом если нет предложения, то не возникает и обязанности у залогодателя соответственно не возникает и право у залогодержателя. Все просто, применение ст. 314 в данном случае, на пустом месте, глупо.

Что касается самого предмета то в Вашем случае предметом выступают имущественные права, а именно право требования передачи в собственность квартиры, разумеется квартира и право требования передачи в собственность квартиры это довольно разные по своей природе вещи.

Таким образом банк является злостным нарушителем условий договора форму которого между прочим он сам и предложил (подготовил).

Кстати кризис на строительном рынке никоим образом не влияет на действительность предмета залога, так ваше право требования квартиры будет действительным даже в том случае если дом так и не будет построен. В общем проще говоря банковские юристы просто тупят.

Изменено 15 Ноября 2007 пользователем AnaTOLiy

[Абай Алимов]

Анатолий, рахметский за то, что уделяете свое время. Сейчас постараюсь поднять всю судебную практику по использованию ст. 314 ГК, т.к. она реально неправильно интерпретирована банком.

Также думаю по использованию ст. 380 ГК (свобода договора), где сказано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и что понуждение к заключению договора не допускается.... Фактически ведь банк понуждает меня заключить через суд "новый" договор, внося свои существенные изменения... Согласны?

Как правило в договорах предусматривается обязанность сторон вести переговоры во избежание инициирования необоснованных и ненужных исков. Думаю что в Вашем договоре это положение также присутствует. Так вот первый довод в суде это игнорирование положений договора, о чем свидетельствует не только содержание иска но и сам факт его иницирования без соблюдения процедуры досудебного урегулирования.

В данном случае, при положительном для Вас исходе дела, Вы имеете право требовать возмещения убытков, причиненных Вам обеспечением иска.

Статья 165. ГПК РК

Суд, допуская обеспечение иска, может потребовать от истца предоставления обеспечения возможных для ответчика убытков. Ответчик после вступления в законную силу решения, которым в иске отказано, вправе предъявить истцу иск о возмещении убытков, причиненных ему мерами обеспечения иска, принятыми по просьбе истца.

Так что прийдется потерпеть. Хотя конечно определение об обеспечении иска Вы также можете обжаловать.

Статья 164.

1. На все определения по вопросам обеспечения иска может быть подана частная жалоба и принесен протест.

Здесь я с Вами полностью согласен, положения данной статьи изложены довольно недвусмысленно и трактуются банковскими юристами неверно.

Статья 314.

1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Так данная норма наделяет именно залогодателя правом, так залогодатель имеет право изменить предмет залога (это его право) но при этом ему необходимо получить согласие залодержателя на изменение предмета ( это его обязанность). В данном случае залогодержатель имеет ограниченное право, а именно давать или не давать согласие на изменение предмета залога. На этом его право и заканчивается. Таким образом если нет предложения, то не возникает и обязанности у залогодателя соответственно не возникает и право у залогодержателя. Все просто, применение ст. 314 в данном случае, на пустом месте, глупо.

Что касается самого предмета то в Вашем случае предметом выступают имущественные права, а именно право требования передачи в собственность квартиры, разумеется квартира и право требования передачи в собственность квартиры это довольно разные по своей природе вещи.

Таким образом банк является злостным нарушителем условий договора форму которого между прочим он сам и предложил (подготовил).

Кстати кризис на строительном рынке никоим образом не влияет на действительность предмета залога, так ваше право требования квартиры будет действительным даже в том случае если дом так и не будет построен. В общем проще говоря банковские юристы просто тупят.

[Анатолий Утбанов]

Также думаю по использованию ст. 380 ГК (свобода договора), где сказано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и что понуждение к заключению договора не допускается.... Фактически ведь банк понуждает меня заключить через суд "новый" договор, внося свои существенные изменения... Согласны?

Согласен. :cheer:

[НовоКаин]

...

Кстати кризис на строительном рынке ...

Так и нету у нас в стране никакого кризиса. САМ сказал, премьер подтвер...ждил...дал... :cheer:

[Анатолий Утбанов]

Так и нету у нас в стране никакого кризиса. САМ сказал, премьер подтвер...ждил...дал...

Значит мне опять привиделось, вот блин незадача, в последнее время то финансовый то строительный во сне являются. Молва идет что многие их видят. Но если САМ сказал...тогда конечно это только привиделось. Просто это видимо такая форма массового психоза, а на самом деле все у нас отлично, мы впереди планеты всей.

Изменено 15 Ноября 2007 пользователем AnaTOLiy

[Абай Алимов]

Вот такие движения банка яркое свидетельство тому, что крисиса не будет

Так и нету у нас в стране никакого кризиса. САМ сказал, премьер подтвер...ждил...дал...

[НовоКаин]

...мы впереди планеты всей.

И с каждым днем всё впередей и впередей!

З.Ы. А что бы ночные комарики не мучали, надо успокоительного на ночь принимать. От 500 миллиграмм до 500 грамм.

[Марго]

Марго, отличная реакция :) Надо предложить банку взять в залог Марго :))

пожалейте оценщика у него моск взорвецца :druzja: