Продажа предприятия

[Гость Hearmesay]

Уважаемые, подскажите, кто сталкивался... Вопрос практический - как именно осуществляется регистрация договора продажи предприятия как имущественного комплекса. Согласно ГК (ст.494, 497, 498), и комментариям к нему, «...выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности на предприятие: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т.е. передача предприятия), регистрация права собственности.»

Т.е., закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществили гос. регистрацию - сначала нужно зарегистрировать договор, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

Как-то это странно. Когда покупаешь объект недвижимости, обычно просто сдаешь договор на регистрацию, и центр по недвижимости осуществляет регистрацию перехода права собственности. То есть, не в два этапа, а в один. Если при продаже предприятия договор уже зарегистрирован (на первом этапе), то как осуществлятся регистрация права собственности покупателя на втором этапе? Что надо предоставить в центр по недвижимости на втором этапе? Уже зарегистрированный договор?

Другой вопрос, ТОО, собственник имущественного комплекса, находится в одной области, а само имущество - в двух других областях.  Куда подавать договор на регистрацию, по месту регистрации собственника, или месту расположения имущества?  В одной области или в сразу в двух? Если в двух, то как это можно сделать на практике, ведь видимо потребуется два оригинала договора (для каждого регистрирующего органа)?

[Гость малинка]

Лучше совершите сделку у нотариуса - тогда в Центр по недвижимости (кстати - по месту нахождения самой недвижимости!) Покупатель предоставит Договор на регистрацию. Если сделка не нотариальная - тогда Центр по недвижимости будет проверять ее законность. Обе стороны должны быть вместе - подтверждать свои полномочия и предоставлять все документы. Регистрация Договора и прав покупателя происходят одновременно.

Необходимы договор, учредительные документы обеих сторон (+ РНН), решение учредителей на отчуждение, на приобретение - у др.стороны, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости на Продавца, оплата.

Регистрация нужна в 2-х областях - потому как регистрация по месту нахождения имущества.

Можете обратиться в Центр по недвижимости за письменной консультацией. Но лучше - к нотариусу - будет меньше проблем. Удачи...

[Арман Бердалин]

Т.е., закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществили гос. регистрацию - сначала нужно зарегистрировать договор, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

Как-то это странно. Когда покупаешь объект недвижимости, обычно просто сдаешь договор на регистрацию, и центр по недвижимости осуществляет регистрацию перехода права собственности. То есть, не в два этапа, а в один.

На самом деле в отношении любой недвижимости законодательством Казахстана предусмотрена двойная регистрация. У нас даже НПА называется - "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Т.е всегда регистрируюся и сделки и вещные права на недвижимость. Когла Вы покупаете квартиру это делается тоже в два этап, но, практически, одновременно. У Вас на руках будут договор с отметкой о регистрации и свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (могут и не выдавать, так как наличие этого документа не является обязательным, что, впрочем не умаляет обязательность регистрации прав на имущество).

Если при продаже предприятия договор уже зарегистрирован (на первом этапе), то как осуществлятся регистрация права собственности покупателя на втором этапе? Что надо предоставить в центр по недвижимости на втором этапе? Уже зарегистрированный договор?

Подадите на регистрацию договор с требуемыми документами (обратите внимание на п. 2 статьи 495 ГК РК) и регистрацию прав покупателя на предприятие сделают сразу же (по идее так оно должно быть).

Куда подавать договор на регистрацию, по месту регистрации собственника, или месту расположения имущества?  В одной области или в сразу в двух? Если в двух, то как это можно сделать на практике, ведь видимо потребуется два оригинала договора (для каждого регистрирующего органа)?

По месту нахождения имущества. Подозреваю, что должен быть один договор с гос. регистрацией в каждом ЦПН. В противном случае можно предположить наличие разных договоров. Наверное, сначала в один ЦПН, а потом в другой.

[frost_k]

Постараюсь помочь.

от Малинки: "Необходимы договор, учредительные документы обеих сторон (+ РНН), решение учредителей на отчуждение, на приобретение - у др.стороны, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости на Продавца, оплата".

Это верно. Но Алех, Вы сами написали, что приобретается предприятие, соответственно помимо наличия правоустанавливающих есть еще и правоудостоверяющий документ как Акт на право собственности либо право землепользования на земельный участок, необходимый для обслуживания предприятия. Потому как после совершения сделки, в Центре по недвижимости гос.регистрацию договора купли-продажи (далее - "Договор") и соответственно права собственности не осуществят по той простой причине, что после сделки нужно Договор подать в Комитет по управлению земельными ресурсами на переоформление Акта на земельный участок, и только после переоформления Акта Вы сможете подавать как Договор, так и Акт на гос.регистрацию в Центр по недвижимости. И не забывайте, что перед сделкой необходимо провести текущую инвентаризацию Предприятия, т.е. обеспечить выход техника с Центра по недвижимости, с последующим изготовлением нового технического паспорта (этого не требуется, если срок последней инвентаризации не превышает 6 месяцев на момент проведения сделки). После чего следует провести оценку предприятия, необходимого для нотариуса. Удачи!

[Гость oksana isaeva]

Добрый день.

Рассмотрите такой способ как выкуп доли участника Товарищества , (если в учредителях одно лицо вступите дополнительным взносом, станете участником Товарищества и потом выкупите долю участника ). Дальше стандартная схема перегистрации учредительных документов. Мне кажется, что это  проще, чем оформлять куплю-продажи предприятия.

[Арман Бердалин]

Добрый день.

Рассмотрите такой способ как выкуп доли участника Товарищества , (если в учредителях одно лицо вступите дополнительным взносом, станете участником Товарищества и потом выкупите долю участника ). Дальше стандартная схема перегистрации учредительных документов. Мне кажется, что это  проще, чем оформлять куплю-продажи предприятия.

Предлагаемое Вами приобретение бизнеса посредством участия в уставном капитале, как правило, является очень простым и дешевым способом. Более того, в некоторых случаях он является наиболее предпочтительным (лицензии, сертификаты, контракты, гудвилл, прочее).

Вместе с тем, есть одно обстоятельство, которое может очень дело осложнить.

Приобретая юридическое лицо (опосредованно через доли участия/акции) Вы приобретаете всю ее историю, в том числе отрицательную Вы берете на себя все риски возникновения негативных последствий. В частности, к таким последствиям можно отнести:

риски признания недействительной государственной регистрации юридического лица (как вариант - его учредителя);

риски признания недействительным формирование уставного капитала (например, аннулирование результатов эмиссии акций, удовлетворение виндикационного иска в отношении имущества, которым был оплачен уставный капитал);

риски изътия имущества, ранее приобретенного юридическим лицом;

риски, связанные с нарушение кклб законодательства (налоговое, природоохранное, прочее);

риски предъявления требований кредиторами (как ранее известными (например, по новым основаниям), так и ранее не раскрытым (забалансовые требования, например требования векселедержателей).

В определенной степени, права покупателя защищаются выпуском гарантий продавца бизнеса. Вместе с тем, необходимо учитывать то обстоятельства, что те негативные последствия, невозникновение которых гарантирует продавец, могут возникнуть в течение достаточно продолжительного срока времени (общий срок 3 года, по налоговым спорам 5 лет). За этот период времени могут произойти значительные изменения, в том числе связанные с прекращением деятельности продавца (его смерти), ухудшением его ликвидности.

В этой связи, приобретение действующей компании может выглядить не в полной мере отвечающим интересам.

Определенным компромисом выступает создание дочерней компании, в уставный капитал котрой передаются активы, необходимые для ведения бизнеса. В псоледующем, покупатель может произвести реорганизацию и присоединить приобретенную дочернюю компанию к кклб своей (что, впрочем, не обязательно).

[Гость Нурдаль]

Выдача Продавцом гарантий не покрывает риски Покупателя в отношении выявленных внебалансовых обязательств предприятия (объекта продажи),  поскольку у Гаранта (он же в данном случае и Продавец) есть право регресного требования, а значит обязанным в конечном итоге будет организация, доли/акции в уставном капитале которого приобретает Покупатель.

Из моей практики, наиболее успешным является договор дарения, в условиях которого необходимо прописать, что Продавец дарит Объекту продажи своё обязательство исполнять обязательства объекта продажи (договор безвозмездного перевода долга). Необходимо только четко определить предмет договора дарения.... Удачи

[Арман Бердалин]

(договор безвозмездного перевода долга)

Необходимо только четко определить предмет договора дарения....

Вы совершенно правильно указываете на необходимость четкого определения предмета дарения. Как Вы помните, абз. 2, п.2, ст. 506 ГК РК признает недействительным дарение неопределенного имущества. Нельзя подарить все, либо половину всего.

В этой связи, каким образом можно совершить дарение (путем освобождения от обязательства - если я правильно понял Вас), при условии, что неизвестны ни кредиторы, ни размер их требований, ни основания их возникновения?