Земля при долевом участии в жилстроительстве

[Астроном]

Застройщик обязан передать в общую долевую собственность собственников помещений земельный участок, на котором будет расположено жилое здание. А если застройщик купил несколько десятков гектаров и построил целый микрорайон - как быть с дворами, парковками, проездами, улицами? Эти земли застройщик выкупил (не помню точно то ли право собственности то ли землепользования). Как будут относиться к этой земле будущие жители будущего микрорайона?

У меня этот вопрос возник в связи с расходами по содержанию этих территорий. Пока они висят на нас.

[Астроном]

Если застройщик строит коттеджный городок, коттеджи продает, а дороги и прочие общие земли и имущество (сети, скамейки, ограждения и пр) у него в собственности остаются (или он передает их ТОО-эксплуатанту). Возможно ли в договорах купли-продажи коттеджей предусматривать требования об оплате расходов этой ТОО на содержания этого имущества. Ведь оно эксплуатируется в интересах жителей этого коттеджного городка.

В многоквартирных домах вопрросов нет, там форма собственности - кондоминиум. Все участвуют в содержании общей собственности. Хотя не знаю, охватывает ли кондоминиум дворы, детские площадки, имущество, там находящееся? Или это все принадлежит КСК. А если дом выходит из КСК, переходит ли этому дому детская площадка и подъезды к дому. А если дом внутри территории КСК (как анклав), как решается вопрос пользования землями и доргами этого КСК для прооезда к дому, прокладки своих инженерных сетей?

[Гость Nilla]

Если застройщик строит коттеджный городок, коттеджи продает, а дороги и прочие общие земли и имущество (сети, скамейки, ограждения и пр) у него в собственности остаются (или он передает их ТОО-эксплуатанту). Возможно ли в договорах купли-продажи коттеджей предусматривать требования об оплате расходов этой ТОО на содержания этого имущества. Ведь оно эксплуатируется в интересах жителей этого коттеджного городка.

В многоквартирных домах вопрросов нет, там форма собственности - кондоминиум. Все участвуют в содержании общей собственности. Хотя не знаю, охватывает ли кондоминиум дворы, детские площадки, имущество, там находящееся? Или это все принадлежит КСК. А если дом выходит из КСК, переходит ли этому дому детская площадка и подъезды к дому. А если дом внутри территории КСК (как анклав), как решается вопрос пользования землями и доргами этого КСК для прооезда к дому, прокладки своих инженерных сетей?

Требования предусмотреть конечно можно, но выглядеть это будет несколько кобально... А вообще надо бы подумать, не сталкивалась...

При регистрации объекта кондоминимума выдается АКТ на ЗУ из которого и будет следовать какая часть земли относится непосредственно к этому дому. Решение проезда и прокладки инженерных сетей, через земли принадлежащие допустим к другому объекту кондоминимума, т.е. соседнему дому будет решаться в соответсвии с сервитутным правом.

[Астроном]

Требования предусмотреть конечно можно, но выглядеть это будет несколько кобально... А вообще надо бы подумать, не сталкивалась...

При регистрации объекта кондоминимума выдается АКТ на ЗУ из которого и будет следовать какая часть земли относится непосредственно к этому дому. Решение проезда и прокладки инженерных сетей, через земли принадлежащие допустим к другому объекту кондоминимума, т.е. соседнему дому будет решаться в соответсвии с сервитутным правом.

Хорошо, а платить за проезд через территорию, относящуюся к другому жилому зданию (это уже другой кондоминиум), кому и на основании чего?

Кажется мне, что вопрос с кондоминиумом и землями, к нему относящимися, плоха проработан.

По поводу кабальной сделки. Дороги, через которые проезжает собственник коттеджа или собственник квартиры, кто-то ведь содержит, несет немалые расходы на ремонт, освещение, полив газонов и пр. Хочешь красоту вокруг, надо платить за это. Но на основании какого договора взимать плату за содержание всего этого. Типовой договор на долевое участие об этом молчит, закон о жилищных отношениях тоже. Но если сбросить это имущество (мы можем его якобы продать какой-нибудь эксплуатирующей конторе, которая плюнет на все это), так оно через месяц придет в кошмарный вид, если его не содержать. Можно было бы, конечно, создать КСК, а потом этому КСК продать имущество это. Тогда его содержание ляжет на плечи членов КСК.

А что, это выход, по-моему, а? Ведь в уставе КСК можно прописать положения о содержании дорог и пр.

Вопрос в связи с этим: может ли КСК в уставе обязать своих членов включать в договоры купли-продажи содержание имущества КСК, я имею в виду имущество, которое выходит за пределы кондоминиума

[Гость Nilla]

Хорошо, а платить за проезд через территорию, относящуюся к другому жилому зданию (это уже другой кондоминиум), кому и на основании чего?

Кажется мне, что вопрос с кондоминиумом и землями, к нему относящимися, плоха проработан.

По поводу кабальной сделки. Дороги, через которые проезжает собственник коттеджа или собственник квартиры, кто-то ведь содержит, несет немалые расходы на ремонт, освещение, полив газонов и пр. Хочешь красоту вокруг, надо платить за это. Но на основании какого договора взимать плату за содержание всего этого. Типовой договор на долевое участие об этом молчит, закон о жилищных отношениях тоже. Но если сбросить это имущество (мы можем его якобы продать какой-нибудь эксплуатирующей конторе, которая плюнет на все это), так оно через месяц придет в кошмарный вид, если его не содержать. Можно было бы, конечно, создать КСК, а потом этому КСК продать имущество это. Тогда его содержание ляжет на плечи членов КСК.

А что, это выход, по-моему, а? Ведь в уставе КСК можно прописать положения о содержании дорог и пр.

Вопрос в связи с этим: может ли КСК в уставе обязать своих членов включать в договоры купли-продажи содержание имущества КСК, я имею в виду имущество, которое выходит за пределы кондоминиума

Безусловно вопрос законодательно проработан плохо, однако

ЗК РК

Статья 67. Основания возникновения сервитута

1. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан, собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности или землепользования.

2. Право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком (сервитут) может возникать:

1) непосредственно из нормативного правового акта;

2) на основе договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем;

3) на основе акта местного исполнительного органа;

4) на основании решения суда;

5) в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан

от 16 июля 2007 года № 6

О некоторых вопросах применения судами земельного законодательств

"Право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, является сервитутом.

Собственник земельного участка или землепользователь обязаны предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Такими основаниями являются: решение суда, которое выносится в случае требования об установлении сервитута со стороны заинтересованного лица; нормативный правовой акт, предусматривающий установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем."

Из чего следует либо договоривайтесь, либо обращайтесь в суд если отказываются пропускать через свои земли, их суд обяжет это делать.

Вполне ясно, что дороги , газоны все это нужно содержать и у меня есть опыт составления договора ( между будущими хозяевами и ТОО специально образованным) на ослуживание мест общего пользования и т.д. и т.п., который застройщик обязывает подписывать долевиков одновременно с Договром ДУ при постройке жилого комплекса. Как Вы и предлагаете. Естественно сначала все подписывают, а потом отказываются платить по договору и жутко возмущаются, что договор им подсунули.

Год назад когда застройщик увидел надвигающуюся проблему и мы это обсуждали я не была с ним согласна, разъясняя, что согласно законоадельства, необходимо сдать дом, зарегистрировать кондоминимум, потом решать как им управлять. А застройщик мне:"Ведь все придет в упадок, людям ни чего не надо, я тут стараюсь, за месяц разбомбят",- и он прав. Вобщем составила договор, теперь вот проблемы с жильцами собираются в суд подавать так как платить не хотят, говорят дорого и разумные объяснения о том, что все согласно калькуляции слышать не хотят.

Но при этом я то ведь знаю, что по сути мы им на самом деле договор с тем ТОО подсунули и сказали:"Не подпишешь, квартиру не продадим!" На лицо кабальная сделка. Хотя, конечно, это еще попотеть нужно чтобы сделку кабальной признать. Вот что я имела ввиду говоря о кабальности такой сделки.

[Астроном]

А общее имущество все же в чьей собственности оказалось потом, у ТОО или оно должно в долевом виде переходить к собственникам квартир?

[Гость Nilla]

А общее имущество все же в чьей собственности оказалось потом, у ТОО или оно должно в долевом виде переходить к собственникам квартир?

Теоретически конечно форма собственности - кондоминиум, была бы... если бы этот кондоминимум кто - нибудь зарегистрировал. ТОО лишь обслуживает места общего пользования и прилегающую територию по договору оказания услуг с каждым собственником. Хотя, конечно, в рассматриваемом случае все не совсем так как нужно, но это был единственных выход для Застройщика.

[Астроном]

Все эти вопросы у меня возникли по поводу наших буржуинов. Строится коттеджный городок, а они понаехали сюда и говорят, что их буржуинское законодательство позволяет оговорить всякими условиями приобретение коттеджей внутри городков: не шуметь, не сорить, платить за дороги, уличное освещение, вывоз и пр. А если эти условия покупателем не соблюдаются - то их законодательство позволяет принудительный выкуп. У них там что-то вроде кондоминиума но не в одном жилом доме, а в границах коттеджного городка.

Я у нас покопалась, ничего подобного не нашла. Сказала им, что наше законодательство не позволяет такое ограничение прав собственника (представляете, у нас права собственника шире чем у буржуинов). Они очень удивились, мне не поверили и пошли нанимать престижных юриков. Посмотрим что их престижные юрики скажут. Хотелось бы не ударить в грязь лицом перед буржуинскими юриками.

Может у кого механизм какой на примете, как связать будущих собственников коттеджей по рукам и ногам?

[Гость Турист]

Может у кого механизм какой на примете, как связать будущих собственников коттеджей по рукам и ногам?

День добрый!

В любом котеджном городке есть сервисная служба, создаваемая как правило самим застройщиком в качестве своей "дочки". Сервисная служба является комерческой организацией (чаще всего ТОО), осуществляющей полное сервисное обслуживание котеджного городка и прилегающей территории на основании индивидуальных гражданско-правовых договоров на оказание услуг, заключаемых с каждым из будущих владельцев котеджей. При таком раскладе застройщик может включить в указанные сервисные договоры какие угодно условия (к примеру: кучу штрафников, невозможность одностороннего расторжения договора долевым участником, бессрочность, огромные тарифы, общик расходы и т.д., естественно в рамках существующих нормативных требований ) и смело навязывать их долевому участнику в качестве обязательных при заключении договора о долевом участии. Если пытаться заключать сервисные договоры после заключения договоров о долевом участии в строительстве, то это скорее всего будет "дохлый номер".