Момент признания ОС на балансе

[POLIN]

Пожалуй, с момента подписания акта приема-передачи возникает возможность извлекать доходы от владения и пользования объектом ОС.

Аналогично трактуется признание и в IAS 40 "Инвестиционная недвижимость".

Согласна с Андрэ по всем пунктам его доводов, в данной теме.

От себя лично добавлю аргументы в пользу его (и моего) мнения.

Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 г. № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» в части вновь принимаемых на первичный учет объектов строительства указывает на решение приемочной комиссии, оформленное актом о приемке построенного объекта в эксплуатацую.

Статья 78. Государственная приемочная комиссия

5. Факт приемки построенного объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией оформляется актом единой формы, установленной Правительством Республики Казахстан.

Утвержденная форма акта содержит такое примечание:

Примечание: Датой ввода в эксплуатацию считается дата утверждения акта.

Документы на здание будут изготавливаться в течении нЕкого времени.... Если с ускорением - 5 дней. Если без него - до 2-х месяцев.

Но не смотря на это, бухгалтер датой акта приемки переводит учет из "Незавершенного строительства" в "Основные средства", и начинает исчислять налог на имущество.

То же и по приобретенным основным средствам. Например, Вы купили имущество не подлежащее регистрации в госорганах (диван). Договор и форма ОС-1, ОС-1-1 (согласно Приказа Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня 2007 года № 216 «Об утверждении форм первичных учетных документов») будет основанием для постановки на учет.

То же и со строением: может Вам документы год делать будут (и такое бывает), но это не значит, что налоговое бремя и обязательства по учету несет продавец. И не означает это так же того факта, что при отсутствии бумаг на строение оно находится в подвешенном состоянии в части права собственности.

Ваше здание, с момента, указанного в условиях договора (что там предусмотрено в части перехода права владения:

а) дата подписания договора

б) дата осуществления платежа за имущество

в) что-то иное.... придуманное сторонами сделки.. :smile:

[Гость Valenta]

Отказали с какой мотивировкой?

Вот мы купили земельный участок, акт приема-передачи есть. Подали на регистрацию, землю уже используем. А нам отказали в регистрации. Через полтора месяца, после дня подписания акта.

Как в данном случае быть?

Поясните, что за мотивировки отказа и как вы провели по этим документам корректировки?

Могу предположить, что назначение использования земли не соответствовало или проблемы с продавцом или ..? :smile:

Изменено 7 Января 2008 пользователем Valenta

[Биржан Жарасбаев]

Вообще, коллеги, не находите логику странноватой? Получается, что налоги за недвижимость я должен платить с момента фактического (или физического) получения, а в аренду сдавать могу только после регистрации. Несправедливо, однако... :smile:

[НовоКаин]

Вообще, коллеги, не находите логику странноватой? Получается, что налоги за недвижимость я должен платить с момента фактического (или физического) получения, а в аренду сдавать могу только после регистрации. Несправедливо, однако...

Находм, коллега, находим. А что поделать, если регистрация сделок с недвижимостью, как впрочем и весь рынок госуслуг, превращена у нас в некислый бизнесс.

И потом, кто запрещает сдаваить НИ в аренду без первоначальной регистрации. Пользуйтесь, на здоровье, извлекайте, так сказать, плоды! Другое дело, что такие плоды душком отдают....

[Гость Valenta]

Находм, коллега, находим. А что поделать, если регистрация сделок с недвижимостью, как впрочем и весь рынок госуслуг, превращена у нас в некислый бизнесс.

И потом, кто запрещает сдаваить НИ в аренду без первоначальной регистрации. Пользуйтесь, на здоровье, извлекайте, так сказать, плоды! Другое дело, что такие плоды душком отдают....

Сдавайте в аренду сроком менее года и ничего регистрировать в ЦОНе не надо и никаких проблем нет.

[НовоКаин]

Сдавайте в аренду сроком менее года и ничего регистрировать в ЦОНе не надо и никаких проблем нет.

Рекомендовал бы перечитать тему с самого начала.

[Эвитта]

То же и со строением: может Вам документы год делать будут (и такое бывает), но это не значит, что налоговое бремя и обязательства по учету несет продавец. И не означает это так же того факта, что при отсутствии бумаг на строение оно находится в подвешенном состоянии в части права собственности.

Ваше здание, с момента, указанного в условиях договора (что там предусмотрено в части перехода права владения:

а) дата подписания договора

б) дата осуществления платежа за имущество

в) что-то иное.... придуманное сторонами сделки..

В том то и дело, уважаемая Полин, что не зависимо от того, что я напишу в договоре, право собственности на недвижимость у нас возникнет только с момента регистрации договора купли-продажи в ЦпоНе:

статью 118 внесены изменения в соответствии с Законом РК от 02.03.98 г. № 211-1

Статья 118. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

А вот риск утраты имущества у нас может возникнуть и с момента приёма-передачи недвижимости:

Статья 190. Риск случайной гибели или случайной порчи имущества

1. Риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Изменено 8 Января 2008 пользователем Эвитта

[Эвитта]

Вообще, коллеги, не находите логику странноватой? Получается, что налоги за недвижимость я должен платить с момента фактического (или физического) получения, а в аренду сдавать могу только после регистрации. Несправедливо, однако...

Налоговый кодекс вообще алогичен гражданскому по многим моментам. По факту (на практике) с недвижимостью вообще интересно получается. Налоговой вообще всё равно кто будет платить земельный или налог на имущество, лишь бы платили. Для того же, чтобы сняться с учёта в налоговой как плательщика земельного налога и налога на имущество необходимо предоставить подтверждение отчуждения этого имущества. Принимаются нотариально заверенные договоры купли-продажи. Налоговая на основании этого договора меняет в своей базе продавца недвижимости на нового покупателя.

Меня же интересует больше КПН и НДС по сделке отчуждения НЕДВИЖИМОГО имущества. По НДС я вообще чётко вижу, что датой реализации у меня будет дата перехода права собственности на недвижимость, а это - дата регистарции в ЦП (см. п. 1 ст. 216 НК РК).

Изменено 8 Января 2008 пользователем Эвитта

[Эвитта]

Не понять, что Вас все-таки интересует: дата постановки недвижимости на баланс как ОС или дата взятия НДС по операции в зачет.

Андрэ, меня интересует по этой сделки ВСЁ. У меня ситуация такая - реализацию недвижимости мне необходимо провести 2007 годом, при этом регистрацию этой недвижимости мы сможем сделать только в 2008 году. Соответственно, у нас возник вопрос - а тождественнен ли бухучёт ОС недвижимости налоговому учёту? П. 1 ст. 216 НК РК мне говорит, что нет. Кроме того, в интернете мы нашли ряд статей аудиторов, которые также считают, что учёт ОС именно в виде недвижимости должен происходить в момент возникновения права собственности на неё, т.е. с даты регистрации недвижимости. Вот отсюда в общем-то и вопрос.

Изменено 8 Января 2008 пользователем Эвитта

[Эвитта]

Александр Чашкин, Алимбетов Нурлан, Эдуард, Данияр Тенелов мне бы очень хотелось услышать также и ваше мнение по вопросу темы. :smile:

[Эвитта]

UP

[Андрэ]

...реализацию недвижимости мне необходимо провести 2007 годом, при этом регистрацию этой недвижимости мы сможем сделать только в 2008 году. ...

Пардон за тупость, все-таки Вы продаете или покупаете? :smile:

[Zarin-A]

Много раз сталкивалась с аналогичной ситуацией, и всегда постановка на баланс недвижимости осуществлялась с момента выписки счет-фактуры и подписания акта приема-передачи. Бухгалтерию мало интересовал вопрос государственной регистрации в ЦпН. Бывало, что регистрация занимало до полугода.

А если рассмотреть ситуацию со стороны продавца? Он подписал договор, выписал счет-фактуру и подписал акт-приема-передачи. Он списывает имущество с баланса и делает перекидку лицевых счетов по налогу на имущество на покупателя (прошу прощения, еасли некорректно формулирую, думаю Вы поняли о чем я). Если ждать регистрации, то налог на имущество за этот период должен платить продавец, хотя имущество фактически выбыло из его владения. Так что удобнее принять недвижимость на баланс по факту выписки счет-фактуры.

Вот у нас сейчас ситуация, когда за недвижимость оплатили, но по непонятным причинам счет-фактуру вовремя не выписали, покупатель не подписывает акт приема-передачи и просрочил оплату (хотим взыскивать пеню). При этом регистрация в ЦпН прошла. Бухгалтеры не могут поставить на баланс лишь на одном факте регистрации.

[Эвитта]

Пардон за тупость, все-таки Вы продаете или покупаете?

А я и с той и с другой стороны Ну нужно нам у одной компании убытки убрать, а у другой вычеты сформировать в 2007 году.

[Гость Valenta]

Вот у нас сейчас ситуация, когда за недвижимость оплатили, но по непонятным причинам счет-фактуру вовремя не выписали, покупатель не подписывает акт приема-передачи и просрочил оплату (хотим взыскивать пеню). При этом регистрация в ЦпН прошла. Бухгалтеры не могут поставить на баланс лишь на одном факте регистрации.

Так оплатил или нет покупатель недвижимость ?

Противоречия..

Бухгалтерия естественно ставит только на основании финансовых документов. Выпишите счет и счет-фактуру и проблема рзрешиться .

[Zarin-A]

Покупатель оплатил стоимость, но невовремя, просрочка порядка полугода составила.Соответсвенно налог платил продавец. Вот тока счас выписываем счет-фактуру и лицевые перекидываем.

[Лел]

Я, как бухгалтер, также согласна с коллегами в том, что моментом признания недвижимости в бухучете со всеми вытекающими последствиями в виде возможности использования и возникновения налоговых обязательств, является дата приобретения недвижимости, установленная в договоре, Акте приема-передачи или счет-фактуре. Имено тогда возникает возможность использовать приобретенную недвижимость, а госрегистрация права собсвенности является лишь юридической процедурой, закрепляющей, так сказать это право. И ведь госрегистрация производится ведь на основании договоров купли-продажи, а не наоборот, т.е. вы сначала приобрели недвижимость, а потом уже идете регистрировать тот факт, что вы владеете ею. Основным принципом бухучета является преобладание экономической сущности над юридической формой. То есть владеем, используем - значит признаем в балансе. Недаром в налоговом кодексе признание ТМЗ, ОС, недвижимости, основано на данных бухучета.

Пример: в нашей компании есть здание, права собсвенности на которое не оформлены уже год (какие-то юридические заморочки там), но не смотря на это в этом здании находятся офисы, т.е. деятельность идет вовсю, и как то странно будет утверждать, что компания не владеет этим зданием, и поэтому и не будет платить налоги :smile:

[Гость Valenta]

Я, как бухгалтер, также согласна с коллегами в том, что моментом признания недвижимости в бухучете со всеми вытекающими последствиями в виде возможности использования и возникновения налоговых обязательств, является дата приобретения недвижимости, установленная в договоре, Акте приема-передачи или счет-фактуре. Имено тогда возникает возможность использовать приобретенную недвижимость, а госрегистрация права собсвенности является лишь юридической процедурой, закрепляющей, так сказать это право. И ведь госрегистрация производится ведь на основании договоров купли-продажи, а не наоборот, т.е. вы сначала приобрели недвижимость, а потом уже идете регистрировать тот факт, что вы владеете ею. Основным принципом бухучета является преобладание экономической сущности над юридической формой. То есть владеем, используем - значит признаем в балансе. Недаром в налоговом кодексе признание ТМЗ, ОС, недвижимости, основано на данных бухучета.

Пример: в нашей компании есть здание, права собсвенности на которое не оформлены уже год (какие-то юридические заморочки там), но не смотря на это в этом здании находятся офисы, т.е. деятельность идет вовсю, и как то странно будет утверждать, что компания не владеет этим зданием, и поэтому и не будет платить налоги

Полностью согласна. Единственная возможная заморочка по сдаче в аренду может возникнуть при сроке более года ,т.к. требуется регистрация в ЦН ,а там нужны документы на право собственности на недвижимость . При сроке сдачи в аренду менее года регистрация не требуется.

[Андрэ]

А если рассмотреть ситуацию со стороны продавца?

Давайте рассмотрим.

В бухгалтерском учете продавца:

доход (одновременно списание объекта с баланса) признаются с момента передачи выгод и рисков, связанных с владением объектом недвижимости

IAS 18 «Выручка»

...

14. Выручка от продажи товаров должна признаваться, когда удовлетворяются все перечисленные ниже условия:

(a) компания перевела на покупателя значительные риски и вознаграждения,

связанные с владением товарами;

(b) компания больше не участвует в управлении в той степени, которая

обычно ассоциируется с правом владения, и не контролирует проданные

товары;

© сумма выручки может быть надежно измерена;

(d) существует вероятность того, что экономические выгоды, связанные со

сделкой, поступят в компанию; и

(e)понесенные или ожидаемые затраты, связанные со сделкой, могут быть

надежно измерены.

Пытаясь применить к нашей ситуации, вижу, что получается довольно интересно. Если после подписания акта-приема передачи продавец не занимается объектом (например, не несет бремени содержания; не отвечает за безопасность), то доход от сделки (списание с баланса) должен признаваться сразу. Если же риски владения по каким-либо причинам остаются, соответственно, реализацию надо проводить датой госрегистрации.

В налоговом учете в части НДС:

Здесь тоже изюминка есть. Согласен с Эвиттой: на основании пункта 4 Статьи 242, вкупе со второй частью пункта 1 Статьи 216 НК, датой совершения оборота у продавца будет являться дата государственной регистрации. Этой датой, по-хорошему, продавец и должен выписать счет-фактуру, а покупатель отразить зачёт. Но продавец имеет право выписать ее и раньше! Н-р, к акту приема-передачи... В этом случае, у продавца оборот все равно будет по дате перехода права собственности, а вот у покупателя зачет - по дате СФ. Во как надо бюджет наказывать! :biggrin:

[НовоКаин]

ГК вообще "в сторонке нервно курит" неприменим для определения момента признания ОС, думается, ибо:

22-2) основные средства — материальные активы сроком службы более одного года, предназначенные для использования в производстве, поставки товаров (работ, услуг), сдачи в аренду и (или) административных целей, а также инвестиционная недвижимость, определенные законодательством Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности и международными стандартами финансовой отчетности;