Артур Опубликовано 13 Мая 2008 Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 (изменено) Ситуация: Застройщик ведет строительство на собственном з/у. Объект - здание нежилого назначения, не закончен и не введен в эксплуатацию. Застройщик хочет продать участок и «незавершенку» сейчас, не дожидаясь ввода в эксплуатацию, при этом необходимо чтоб застройщик после продажи объекта самостоятельно закончил строительство и ввел в эксплуатацию объект, чтоб не переделывать: разрешительные документы, проект строительства, договора и пр…. в общем все документы застройщика, связанные со строительством. Решение: После продажи объекта покупателю предполагается передать его в аренду данному застройщику для завершения строительства. Вопрос: на сколько легитимна будет данная схема и какие могут быть практические и юридически проблемы/сложности в данном случае? или какие могут быть еще варианты решения данного вопроса (за исключением подписания предварительного договора к/п)? Заранее благодарю за участие. С уважением... Изменено 13 Мая 2008 пользователем Артур Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Чичиков Опубликовано 13 Мая 2008 Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 Ситуация: Застройщик ведет строительство на собственном з/у. Объект - здание нежилого назначения, не закончен и не введен в эксплуатацию. Застройщик хочет продать участок и «незавершенку» сейчас, не дожидаясь ввода в эксплуатацию, при этом необходимо чтоб застройщик после продажи объекта самостоятельно закончил строительство и ввел в эксплуатацию объект, чтоб не переделывать: разрешительные документы, проект строительства, договора и пр…. в общем все документы застройщика, связанные со строительством. Решение: После продажи объекта покупателю предполагается передать его в аренду данному застройщику для завершения строительства. Вопрос: на сколько легитимна будет данная схема и какие могут быть практические и юридически проблемы/сложности в данном случае? или какие могут быть еще варианты решения данного вопроса (за исключением подписания предварительного договора к/п)? Заранее благодарю за участие. С уважением... Для начала составляется дефектный акт, в котором указывается степень завершенности строительства, инженерно-технические, технологические данные по реализации ПСД. Затем по ПСД вы оцениваете стоимость произведенных затрат (затратный метод), применяете различные коэфициенты (инфляция, изм-е коньюктуры и т.д.). получаете стоимость. Дефектный акт явится также одним из оснований при заключении договора по завершению капитального строительства, от него будут "плясать". Вам, скорее всего, нужен общий план действий -"схема", правовое обеспечение - не проблема, если знаете, что делать. Заключите договор подряда на завершение строительства с продавцом; предусмотрите подушку безопасности в виде стоимости работ по окончанию строительства. Причем два этих действа: приобретение з/у с незавершенкой и заключение подряда с экс-владельцем увяжите в один договор или произведите одновременно. Насчет легитимности. Здесь такой момент: если присутствует адресное разрешение на строительство (к примеру, договор с акиматом на освоение земельного участка при застройке согласно генплана), то эти вопросы необходимо согласовать. Мало информации, ответ в ее пределах. Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Артур Опубликовано 13 Мая 2008 Автор Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 Для начала составляется дефектный акт, в котором указывается степень завершенности строительства, инженерно-технические, технологические данные по реализации ПСД. Затем по ПСД вы оцениваете стоимость произведенных затрат (затратный метод), применяете различные коэфициенты (инфляция, изм-е коньюктуры и т.д.). получаете стоимость. Это детали, разберемся , в любом случае спасибо за участие. Вам, скорее всего, нужен общий план действий -"схема", правовое обеспечение - не проблема, если знаете, что делать. План действий формируется пока, решение есть (см.выше), нужно знать, понять, пропустить через сердце все «подводные камни» и др. препятствия при реализации данного решения!!!!!!! Заключите договор подряда на завершение строительства с продавцом; Исключено!!!!!! Во первых, на продавца – застройщика придется получать лицензию, а во вторых нужно максимально избежать переделки всех документов, таких как разрешений, тех. условий, договоров и пр… потому что все нужно срочно!!!! в случае, приведенном вами, нужно будет все переоформлять... даже думать об этом не хочу Насчет легитимности. Здесь такой момент: если присутствует адресное разрешение на строительство (к примеру, договор с акиматом на освоение земельного участка при застройке согласно генплана) Вот тут вы правы... следует обратить внимание :hi: Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Сельбаева Арай Опубликовано 13 Мая 2008 Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 Ситуация: Застройщик ведет строительство на собственном з/у. Объект - здание нежилого назначения, не закончен и не введен в эксплуатацию. Застройщик хочет продать участок и «незавершенку» сейчас, не дожидаясь ввода в эксплуатацию, при этом необходимо чтоб застройщик после продажи объекта самостоятельно закончил строительство и ввел в эксплуатацию объект, чтоб не переделывать: разрешительные документы, проект строительства, договора и пр…. в общем все документы застройщика, связанные со строительством. Решение: После продажи объекта покупателю предполагается передать его в аренду данному застройщику для завершения строительства. Вопрос: на сколько легитимна будет данная схема и какие могут быть практические и юридически проблемы/сложности в данном случае? или какие могут быть еще варианты решения данного вопроса (за исключением подписания предварительного договора к/п)? Заранее благодарю за участие. С уважением... Здравствуйте! Решение XXIV сессии маслихата города Алматы III созыва от 26 сентября 2006 года № 268 Об утверждении Правил застройки территории города Алматы (с изменениями и дополнениями от 10.09.2007 г.) 76. В случае перехода прав на объекты недвижимости, на строительство (реконструкцию, модернизацию, расширение, капитальный ремонт и др.) которых было выдано разрешение, а также в случае смены подрядчика действие разрешения приостанавливается. Перерегистрацию разрешения на строительство орган госархстройконтроля производит в течение пяти рабочих дней с момента регистрации заявления лица, получившего право на указанный объект недвижимости и имеющего намерение продолжить строительство (реконструкцию, модернизацию, расширение, капитальный ремонт) объекта согласно утвержденной проектной документации. Соответственно, по любому, при отчуждении появляется необходимость производить переоформление разрешительных и иных документов. Чего, как я поняла, Вы хотели бы изежать. Тем более, что переоформление потебует также представления нового пакета документов, соответствия отдельным требованиям и т.д. Как вариант предлагаю заключить договор купли-продажи имущества, которое поступит в собственность Продавца в будущем. Статья 407. Условие договора о товаре 2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законодательными актами или не вытекает из характера товара. По тексту договора закрепить в деталях сроки сдачи, условия о качестве, порядке и сроках передачи объекта, предварительного оформления права собственности на "старого" засртойщика и т.д. Такой договор по своей юридической природе не будет носить статус предварительного со свойственными для него последствиями. И не потребуется переформления документов. Как думаете? Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Чичиков Опубликовано 13 Мая 2008 Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 (изменено) Здравствуйте! Соответственно, по любому, при отчуждении появляется необходимость производить переоформление разрешительных и иных документов. Чего, как я поняла, Вы хотели бы изежать. Тем более, что переоформление потебует также представления нового пакета документов, соответствия отдельным требованиям и т.д. Как вариант предлагаю заключить договор купли-продажи имущества, которое поступит в собственность Продавца в будущем. По тексту договора закрепить в деталях сроки сдачи, условия о качестве, порядке и сроках передачи объекта, предварительного оформления права собственности на "старого" засртойщика и т.д. Такой договор по своей юридической природе не будет носить статус предварительного со свойственными для него последствиями. И не потребуется переформления документов. Как думаете? Насколько я понял, там проблема доверия. У продавца нет собственных финансовых средств на завершение строительства, а покупатель боится их давать без обеспечения. там у продавца наверняка куча проблем с кредиторами Изменено 13 Мая 2008 пользователем Чичиков Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Сельбаева Арай Опубликовано 13 Мая 2008 Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 Насколько я понял, там проблема доверия. У продавца нет собственных финансовых средств на завершение строительства, а покупатель боится их давать без обеспечения. там у продавца наверняка куча проблем с кредиторами А такой договор условно защищает стороны, в принципе. Оговорить, что с момента регистрации акта ввода в эксплуатацию право собственности переходит на покупателя. Для страховки можно незавершенное строительство с земельным участком заложить в обеспечение исполения обязательств по договору купли-продажи имущества, которое поступает в собственность продавца в будущем. Тогда у покупателя будет условное преимущество перед другими кредиторами. Более того, закрепить в договоре запрет на распоряжение имуществом, в какой бы то ни было форме, до ввода в эксплуатацию и регистрации (последствия недействительность сделок, заключенных с нарушением такого запрета). Можно дополнительно принять гарантию учредителей застройщика или третьих лиц.... Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Артур Опубликовано 13 Мая 2008 Автор Жалоба Share Опубликовано 13 Мая 2008 (изменено) 2 Selbaeva A. Вопрос: на сколько легитимна будет данная схема и какие могут быть практические и юридически проблемы/сложности в данном случае? или какие могут быть еще варианты решения данного вопроса (за исключением подписания предварительного договора к/п)? этот вариант проработан, только покупателя он не устраеивает ... пока еще не убедили его хотя этот вариант сам я нахожу наиболее приемлемым!!!! Насколько я понял, там проблема доверия. У продавца нет собственных финансовых средств на завершение строительства, а покупатель боится их давать без обеспечения. там у продавца наверняка куча проблем с кредиторами Вы не правильно поняли, проблем с финансами нет ... строят для того чтоб продавать! вот мы и хотим продать…. нужна альтернатива предварительному договору купли продажи!!!!!!!!! Изменено 13 Мая 2008 пользователем Артур Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
M@RSианин Опубликовано 14 Мая 2008 Жалоба Share Опубликовано 14 Мая 2008 (изменено) 2 Selbaeva A. этот вариант проработан, только покупателя он не устраеивает ... пока еще не убедили его хотя этот вариант сам я нахожу наиболее приемлемым!!!! Вы не правильно поняли, проблем с финансами нет ... строят для того чтоб продавать! вот мы и хотим продать…. нужна альтернатива предварительному договору купли продажи!!!!!!!!! А обычный договор долевого участия (или инвестирования, как хотите) не подойдет??? Тем более что это не подпадаетт под действие "драконовского" законодательства о долевом участии, т.к. это нежилое здание. Поэтому редакцию договора можете составить любую. А в результате деньги получаете сейчас, юридически здание и земельный участок перейдет после ввода в эксп-цию, а обязательство передать возникает уже сейчас. Все разрешительные документы переделывать не придется. Все зависит от редакции договора долевого участия. Можно в обеспечение этого договора заложить незавершенку и з/участок, плюс масса других ньюансов. Изменено 14 Мая 2008 пользователем M@RSианин Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Артур Опубликовано 14 Мая 2008 Автор Жалоба Share Опубликовано 14 Мая 2008 ДДУ эт почти тоже самое, что и предварительный договор к/п, по сути ни че не меняется... Коллеги спасибо за участие, вопрос потерял актуальность, стороны сошлись на подписании предварительного договора! Цитата Ссылка на комментарий Поделиться на других сайтах More sharing options...
Рекомендуемые сообщения
Join the conversation
You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.