Реализации ипотеки во внесудебном порядке

[Фаталист]

Добрый вечер.

Во внесудебном порядке, руководствуясь процедурой предусмотренной Законом «Об ипотеке недвижимого имущества», реализуется заложенное имущество, первые торги признаны несостоявшимися (все уведомления оформлены надлежащим образом), объявлены повторные торги.

Вопрос в следующем, необходимо ли организатору торгов направлять залогодателю уведомление о проведении повторных торгов?

Если можно с хотя бы с краткой аргументацией.

[Adonia]

нужно составить еще одно уведомление о проведение торгов и отправить заказным письмом с уведомлением на адрес залогодателя, также разместить объявление о повторных торгах

[Сельбаева Арай]

Добрый вечер.

Во внесудебном порядке, руководствуясь процедурой предусмотренной Законом «Об ипотеке недвижимого имущества», реализуется заложенное имущество, первые торги признаны несостоявшимися (все уведомления оформлены надлежащим образом), объявлены повторные торги.

Вопрос в следующем, необходимо ли организатору торгов направлять залогодателю уведомление о проведении повторных торгов?

Если можно с хотя бы с краткой аргументацией.

По-моему мнению, не требуется направлять повторное уведомление. Хотя бы потому, что в силу нижеизложенной нормы:

Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723

Об ипотеке недвижимого имущества

2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю (подпункт 1 настоящего пункта), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28 настоящего Закона;

уведомление о торгах направляется только при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства. А такой факт имеет место быть в ситуации, подобной Вашей, единожды. Думаю, никто не будет оспаривать того, что первое уведомление подается один раз.

К слову, проводя торги, всегда ограничивались одним уведомлением о торгах, практика отдельных банков такая же. Обжалования торгов по этому основанию (направление одного уведомления о торгах) никогда не было в моей практике. Может у кого-то было?

Бывало даже в одном объявлении о торгах указывали, что если назначенные торги не состоятся, то повторные назначаются на такое-то число.

[PETR]

Закон об этом умалчивает, но мы вручаем повторное уведомление залогодателю снова на том простом основании, что оно затрагивает его имущественные права и интересы. Конституция!

[Сельбаева Арай]

Закон об этом умалчивает, но мы вручаем повторное уведомление залогодателю снова на том простом основании, что оно затрагивает его имущественные права и интересы. Конституция!

Уважительно!

Там есть такой моментик, по Закону "Об ипотеке...." (п.п.2 п. 1 ст. 25) уведомление о торгах, в отличие от уведомления о неисполнении основного обязательства должно быть вручено залогодателю (не направлено почтой по его адресу, указанному в ипотечном договоре). Часто это создает сложности, когда залогодатель уклоняется от получения, от подписания уведомления. Скользкий момент, неоднозначный. Сложно носиться за ним с многократными уведомлениями.

[Гость lawyer]

Повторно регистрировать уведомление о торгах не обязательно, да и органы юстиции зачастую отказывают в регистрации повторных уведомлений, ссылаясь на то, что уже зарегистрировано уведомление (из опыта организации). Поэтому это лишнее дествия. Надо просто подать объявление о торгах и через 10 дней провести торги.

Кстати судебные исполнители не регистрируют уведомления о торгах повторно.

[Гость lawyer]

Хотя сам тоже не совсем согласен с этим. Все-таки бывает так что меняются существенные условия проведения торгов (метод, шаг, дата, время, место, доверенное лицо и прочее) и возможны различные недоразумения в дальнейшем. Но когда увидел, что коллеге с другого филиала с юстиции пришел отказ в регистрации, удивился.

Лучше всего направьте письмо залогодателю и проинформируйте его о предстоящих торгах.

[Фаталист]

Хотя сам тоже не совсем согласен с этим. Все-таки бывает так что меняются существенные условия проведения торгов (метод, шаг, дата, время, место, доверенное лицо и прочее) и возможны различные недоразумения в дальнейшем. Но когда увидел, что коллеге с другого филиала с юстиции пришел отказ в регистрации, удивился.

Лучше всего направьте письмо залогодателю и проинформируйте его о предстоящих торгах.

В моем случае, мнения так же разделились, организатор торгов считает, что повторного уведомления не требуется, регистратор - готовьтесь к отказу. Лично мое мнение, что в Законе данный момент допускает двойственное толкование и на месте организатора, во избежание возможных проблем все-таки направлял бы и регистрировал повторные уведомления о торгах...

В продолжение вопроса, а если объект зарегистрируют, каковы перспективы признания торгов по этим основаниям недействительными по иску того же залогодателя и насколько критично, что повторное уведомление (оформленное нужными датами) не будет иметь регистрации?

[Milana]

а если после того как уведомление о невыполнении обязательств было отправлено и получено, должник оплатил только часть долга и опять пропал на пол года. Нужно ли повторно отправлять уведомление о невыполнении обязательств или сразу уведомление о торгах???

[PETR]

а если после того как уведомление о невыполнении обязательств было отправлено и получено, должник оплатил только часть долга и опять пропал на пол года. Нужно ли повторно отправлять уведомление о невыполнении обязательств или сразу уведомление о торгах???

30 дней или 2 месяца (в зависимости от вида заложенного имущества ) истекли, требование уведомления надлежащим образом за данный период не исполнено. Следовательно, следующим этапом должно быть уведомление о торгах. Главное установленный срок выдержать, а он по-любому истек. :confused:

[Milana]

30 дней или 2 месяца (в зависимости от вида заложенного имущества ) истекли, требование уведомления надлежащим образом за данный период не исполнено. Следовательно, следующим этапом должно быть уведомление о торгах. Главное установленный срок выдержать, а он по-любому истек.

квартира

[PETR]

Смело регистрируйте уведомление о торгах и вручайте залогодателю. А там по процедуре: объявление, 10 дней, торги. :confused:

[Milana]

Смело регистрируйте уведомление о торгах и вручайте залогодателю. А там по процедуре: объявление, 10 дней, торги.

а если залогодатель не хочет подписывать уведомление о торгах?

[Сельбаева Арай]

а если залогодатель не хочет подписывать уведомление о торгах?

Тогда направляйте заказным письмом с уведомлением либо службой доставки, которая зафиксирует отказ залогодателя принимать письмо. Или нужно по аналогии с вручением судбной повестки привлекать там коммунальную организацию, в крайнем случае - свидетелей.

Не факт, конечно, что судом такие обстоятельства будут приняты как надлежащее вручение уведомления, но, по идее, они будут заслуживать внимания. А там уже кто сколько даст.

По поводу необходимости повторного вручения уведомлений, у нас общий подход был такой, что если действия, которые должны были последовать после уведомления, последовали, то при дальнейшем неисполнении обязательств уведомление подается заново (т.е., вся процедура начинается заново). К примеру, Вы направили уведомление о текущей просрочке и просрочка была погашена, в дальнейшем при наступлении новых просрочек (неисполнения обязательств) уведомление будет подаваться заново.Во всех иных случаях, новое уведомление не подается.