КСК против Госимущества г. Алматы

[Вадим Цель]

Всем привет! Я же лимита! Я недавно переехал в город моей мечты... Жена с ребенком еще там, а я уже здесь. Работаю в конторе. Руковожу и все такое. Снимаю квартиру. И вдруг оказываюсь вовлеченным в спор между КСК и каким-то ЧП, который арендует у КСК помещение в цокольном этаже жилого дома под какой-то пищевой цех: он там пельмени лепит уже как 6 лет. Договор аренды на 2003 год заключен. И вдруг он отказывается платить. Мотивация: цокольный этаж принадлежит Теркому, то бишь Госимуществу, вот письмо. Там написано приблизительно так: всем! всем! всем! на основании постановлений №№ 570 от 17/04/97, 1027 от 27/06/97 и 1141 от 09/11/98 неприватизированные нежилые помещения в жилых домах являются государственной собственностью и подлежат приватизации в соответствии с действующим законодательством. Терком заявлет в суд виндикацию, утверждая, что цокольный этаж жилого дома принадлежит Теркому на основании указанных выше постановлений.

Что же я? Чешу репу... Терком и в своем воззвании, и в исковом заявлении об истребовании из незаконного, не указывает, что те части дома, которые в соответствии со статьей 31 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности не могут являться государственной собственностью и не подлежат приватизации. Соответственно, статья 31 указанного выше НПА, определяет, что всякая подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, (!) внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование (!), земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования(!!!), принадлежат собственникам помещений на праве собственности. Я опять чешу репу... А что такое цокольный этаж? Смотрю на СНиП РК 3.02-01-2001 (кстати, если у кого есть полный текст, то очень прошу его мне выслать либо указать, где его можно найти): этаж технический - этаж для размещения инжереного оборудования... может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания; этаж цокольный - этаж при отметке пола помещения ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины помещениий. В доме, где я снимаю квартиру, инженерные сети проложены в цокольном этаже. Следовательно, техническое подполье и цокольный этаж совпадают и, соответственно, цокольный этаж является объектом общей собственности жильцов и не является собственностью государства. Гхм... Но вот какой-то червь сомнений точит меня. Есть тут такой?

[ 14 Март 2003: Сообщение отредактировано: Вадимыч Цель ]

[Гость коллега]

А вот с Рамблера:

Цокольный этаж - этаж с помещениями, пол которых находится ниже уровня земли

Architector. Ru - информационно - справочный сайт - Краткий словарь строительных терминов

Цоколь (от итал.) - подножие здания, памятника, колонны (обычно в виде невысокой, слабо выступающей горизонтальной полосы, располагающейся непосредственно над землей).

Цокольный этаж - нижний этаж сооружения, наружные стены которого разработаны наподобие цоколя крупного ордера и цоколя всей системы здания.

[Вадим Цель]

Спасибо, коллега! Определение цокольного этажа я взял из СНиПа, но червь сомнений не исчез!

[Гость Лора]

Смотрю на СНиП РК 3.02-01-2001 (кстати, если у кого есть полный текст, то очень прошу его мне выслать либо указать, где его можно найти)

Полного текста в эектронном виде не встречала, а вот в твердой копии можно поискать непосредственно у разработчиков - в Проектной Академии КазГор на пересечении улиц Абылай-хана и Айтеке-би (Коммунистический-Октябрьская, то бишь).

[Гость горЕ]

В базе есть СНиП РК А.1.1-4-95, упомянутый видно пришел ему на смену. Тоже Строительная терминология называется?

[Вадим Цель]

Лора! Если не будет другого выхода, в понедельник направлю свои калоши туда, thanx!

Игорь! Я СНиП-95 "Строительная терминология" я видел. Верно подмечено, этот, как мне кажется, пришел на смену, потому как -2001, но вот доказать это я не могу, потому как нет полного текста, есть только откопированная страница с номером и определением "цокольный...". Спасибо!

Коллеги! А что вы думаете касательно сути конфликта?

[Эдуард]

Народ, а нет ли у кого, случайно, СНиП 3.02.02-2001? Был бы очень признателен, если б кто поделился. :biggrin3:

[Вадим Цель]

Вопчем у меня такие соображения по предмету спора появились...

Теркомом в требованиях утверждается, что нежилое помещение (цокольный этаж) в жилом здании по адресу NNN является государственной собственностью на основании постановлений Правительства РК №№570 от 17 апреля 1997 года, 1027 от 27 июня 1997 года, 1141 от 09 ноября 1998 года.

В соответствии со статьей 192 ГК РК государственная собственность подразделяется на: республиканскую и коммунальную собственность.

Постановлением Конституционного Совета Республики Казахстан от 17 марта 1999 года № 4/2 определено, что Правительство РК наделено полномочиями владеть, пользоваться и распоряжаться государственной собственностью в пределах, установленных законодательными актами Республики Казахстан.

Постановлением Правительства Республики Казахстан от 5 июля 1999 года № 930 определено, что Истец является структурным подразделением органа государственного управления (имеется в виду Комитет, который в свою очередь является структурным образованием Минфина, которое, соответственно, структурное подразделение Правительства РК ), осуществляющим специальные исполнительные и контрольно-надзорные функции в области владения, пользования и распоряжения объектами республиканской государственной собственности Республики Казахстан.

Следовательно, Терком вправе заявить свои самостоятельные требования только в отношении республиканской собственности.

Согласно пункту 2 статьи 192 ГК РК республиканская собственность состоит из государственной казны и имущества, закрепленного за государственными республиканскими юридическими лицами в соответствии с законодательными актами. Там же есть определение государственной казны, куда, естественно, нежилое помещение в жилом доме не входит. Таким образом переходим к понятию "республиканское юоидическое лицо". Далее, не забегая особо в дебри, можно сказать, что юридическое лицо, каким бы республиканским оно не было, имеет обособленное имущество и вправе самостоятельно заявить виндикацию. Вывод: Треком не имеет права самостоятельно заявлять виндикацию - не надлежащее лицо. Есть какие соображения и контраргументы?

[Гость коллега]

Ну предположим тогда, что это совместная долевая собственность с вытекающими последствиями и ГК. И по содержанию и по распределению дохода. Так что есть смысл нагрузить совладельца обязательствами по содержанию цоколя. Мигом откажется...

[Вадим Цель]

Коллега! Я почему-то уверен, что цокольный этаж, являющийся по совместительству техническим подпольем или техническим этажом (здесь я еще не определился) все таки предмет общей долевой собственности жильцов без участия в собственности государства. Это имущество является имуществом кондоминиума, как и предписано в ст. 31 Закона "О жилищных отношениях". Жильцы самостоятельно несут бремя содержания данного имущества путем целевых выплат в пользу КСК. КСК, в свою очередь, предоставляя данное имущество в аренду прекрасно справляется со своими задачами: крыша не течет, асфальт - новенький, дворник - старательный, подъезды моются (!), везде все покрашено, побелено и посыпано желтым песком! :wink:

[ 17 Март 2003: Сообщение отредактировано: Вадимыч Цель ]

[Гость коллега]

Автор - Вадимыч Цель:

Коллега! Я почему-то уверен, что цокольный этаж, являющийся по совместительству техническим подпольем или техническим этажом (здесь я еще не определился) все таки предмет общей долевой собственности жильцов без участия в собственности государства. Это имущество является имуществом кондоминимума, как и предписано в ст. 31 Закона "О жилищных отношениях". Жильцы самостоятельно несут бремя содержания данного имущества путем целевых выплат в пользу КСК. КСК, в свою очередь, предоставляя данное имущество в аренду прекрасно справляется со своими задачами: крыша не течет, асфальт - новенький, дворник - старательный, подъезды моются (!), везде все покрашено, побелено и посыпано желтым песком! :wink:

И жильцы вправе помечтать об уменьшении своего участия в содержании совместного имущества на сумму доходов получаемых КСК от сдачи в аренду ихнего же совместного имущества. А?

[Вадим Цель]

Конечно хорошее предложение, но жильцами все подсчитано: ежели не сдавать в аренду, плата будет типа 200, а ежели сдавать, то типа 120... И все платят 120 и это хорошо! Всех устраивает!

[Вадим Цель]

...только вот государству очень хочется прибрать к рукам нежилое помещение в центре города! И плевать они хотели на кондоминимум! Это ж бизнес можно делать!!!

[Гость avakyants]

Если помещение не зарегистрировано в Центре по недвижимости как объект кондоминиума, то право на это помещение принадлежит государству в лице органа уполномоченного Акимом обычно это Департамент (управление) коммунальной собственностью. Эта структура никакого отношения к Госкомимуществу не имеет.

[Вадим Цель]

(1) Зарегистрировано! Но вот парадокс - там в свидетельстве стоит метраж типа 100 метров и все! А 100 метров чего? Не определено!

(2) Выше приведено постановление №1141, там есть перечень объектов, передаваемых в комунальную собственность города Алматы (см. Приложение №1). Там нежилого помещения в жилом доме по адресу NNN нет!

[Гость avakyants]

Из ст. 31 Закона РК "О жилищных отношениях" вытекает, что объект кондоминиума - это те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.

И что-то я сомневаюсь, что общая площадь составляет всего 100 метров.

Может быть следует подать иск к теркому о возмещении расходов по содержанию имущества (кроме 100 метров по свидетельству) за последние 3 года.

[Вадим Цель]

Дмитрий! Спасибо за участие! Естественно, что 100 - это условная цифра, там в общей сложности более 4 000 квадратных метров. Но разве исход зависит от количества метров? Спасибо за подсказку, лучшая защита - это нападение, но вот на кого? Все же мне кажется, что в этом случае Терком не надлежаший истец. И кстати, в судебных постановлениях используется формулировка "ненадлежащий истец", а вот законодательно? Или я уже парюсь?

[ 17 Март 2003: Сообщение отредактировано: Вадимыч Цель ]

[Вадим Цель]

Коллеги! Соображений больше не имеется на этот счет? :biggrin3:

[Гость avakyants]

Автор - Вадимыч Цель:

Дмитрий! Спасибо за участие! Естественно, что 100 - это условная цифра, там в общей сложности более 4 000 квадратных метров. Но разве исход зависит от количества метров............

[ 17 Март 2003: Сообщение отредактировано: Вадимыч Цель ]

А вы не пробовали уточнить за кем зарегистрированны в Центре по недвижимости права на остальное имущество?

А тех.паспорт на объект кондоминиума имеется? помещение цеха в нем указано?

[Вадим Цель]

Автор - Дмитрий:

А вы не пробовали уточнить за кем зарегистрированны в Центре по недвижимости права на остальное имущество?

А тех.паспорт на объект кондоминиума имеется? помещение цеха в нем указано?

Дмитрий! В самом начале, по-моему, я оговорился, что в Центре зарегистрирован кондоминиум с недвижимым имуществом в объеме около 4 000 кв. метров. Сведений об участниках кондоминиума в Центре не имеется. Технический паспорт имеется и там прописаны только площади, относящиеся к общей совместной собственности. Цех, естественно, там не указан.

Утверждаю:

(1) в данном случае государство не может являться участником кондоминиума, поскольку под кондоминиумом признается имущественный комплекс, принадлежащий на праве общей совместной собственности ЖИЛЬЦАМ;

(2) в данном случае государство не может иметь в своей республиканской собственности помещение цокольного этажа, являющегося техническим подпольем, жилого дома, поскольку данное противоречит ст. 31 Закона "О жилищных отношениях" и государством не представлены доказательства того, что цокольный этаж является имуществом республиканского юридического лица;

(3) в данном случае Террком не имеет права выступать истцом в суде поскольку является "ненадлежащим истцом" - это определено п. (2), а также тем, что каких-либо полномочий на ведение спора и представление интересов от какого-либо республиканского юридического лица Терркомом не получено;

(4) виндикация Терркома и принятие виндикации судом - вещь сама по себе уникальная, потому как ни при подаче искового заявления, ни в ходе судебного процесса Истцом (Терркомом) не представлены доказательства права собственности государства на данный цокольный этаж.

...мдя....

[ 20 Март 2003: Сообщение отредактировано: Вадимыч Цель ]

[Вадим Цель]

Неожиданное продолжение темы...

Судья вынес решение в пользу Теркома. Мало того, рассматривая иск о виндикации по существу суд, не выделяя дела в особое производство, не принимая во внимание то, что Терком не правомочен заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, установил (!!!) факт республиканской собственности на цокольный этаж жилого дома, где расположены инженерные домовые сети. Мотивация: постановление правительства №570 от 17/04/97г. Исключение, установленное ст. 31 закона РК "О жилищных отношениях" судом не принято во внимание, так как, по мнению суда, общедомовые инженерные сети не являются цокольным этажем. Мнение КСК о том, что в соответствии с требованиями СНиП инженерные сети не могут быть проложены иным образом, т.е. вне дома, и для них отведено техническое подполье, т.е. цокольный этаж, суд не принял во внимание.

Сегодня состоялась коллегия, где рассматривалась аппеляционная жалоба КСК на оное решение суда. Об итогах рассмотрения жалобы расскажу после завершения аппеляционного процесса (второе заседание назначено на среду следующей недели). Буду рад свежим мыслям и идеям!  

[Вадим Цель]

Своим решение аппеляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, указав на то, что судом первой инстанции допущено множество нарушений норм как процессуальных, так и материальных... Я доволен! Хочется, не знаю почему, крепко потрепать Террком! На коллегии судья задал вопрос представителю Территориального комитета по государственному имуществу г. Алматы: скажите, а с какого момента нежилые помещения в жилых домах становятся республиканской собственностью? Оный представитель, юрист, кстати, не моргнув глазом, без какой-либо паузы отвечает: с момента выявления нашими специалистами такого помещения! Вы себе представляете ТАКОЙ РАСКЛАД?!!!    Комментарий судьи по этому поводу этот самый представитель проглотил также, не моргнув глазом: наверное Вам, господин такой-то, не известно, что государство в гражданских правоотношениях выступает субъектом права равным с другими... Дело направлено в суд первой инстанции.

Кстати, создаю прецедент, поскольку Террком таким образом забрал множество-множество нежилых помещений и сейчас удачно ими торгует, как я понимаю...  

[Гость Гость]

А вот ситуация в Астане.

В былые времена ТОО "Турмыс" будучи КСК, распродало все подвальные помещения в многоквартирном доме, при этом ссылаясь на некое постановление Правительства.

Недавно прорвало стояки в доме, пытаясь отключить воду, в подвале обнаружили дверь за семью замками, нашли хозяина замка, на наши требования предоставить доступ, оный ответил, что нежилое помещение принадлежит ему на праве собственности!

Нынешний КСК разводит руками, говорит, что Турмыс их тоже турнул и переселил в другой, меньший размером отсек. Собственными силами провели рейд по подвалам и нашли много интересных людей и организаций. Оказалось что большая часть подвалов продана, а в некоторых - проживают лица приезжие (оралманы?).

Что делать с таким беспределом? :biggrin:

[Орал]

Недавно прорвало стояки в доме, пытаясь отключить воду, в подвале обнаружили дверь за семью замками, нашли хозяина замка, на наши требования предоставить доступ, оный ответил, что нежилое помещение принадлежит ему на праве собственности!

Нынешний КСК разводит руками, говорит, что Турмыс их тоже турнул и переселил в другой, меньший размером отсек. Собственными силами провели рейд по подвалам и нашли много интересных людей и организаций. Оказалось что большая часть подвалов продана, а в некоторых - проживают лица приезжие (оралманы?).

Что делать с таким беспределом?

Для этого существует статья в Законе о жилищных отношениях:

Статья 38. Доступ к помещениям

По получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.

Плюс статьи 8 и 188 ГК РК.

[Гость Гость]

Для этого существует статья в Законе о жилищных отношениях:

Плюс статьи 8 и 188 ГК РК.

Это все верно.

Вопрос в правомерности продажи общего долевого имущества на основании ПП 570 от 17.04.97 г.