Проблемы с КСК

[POLIN]

Уважаемые юристы! Прошу Вас проконсультировать по вопросу взаимоотношений с КСК, обслуживающих жилой дом, в котором размещен офис компании.

Подписан договор (типовой) на оплату услуг КСК. Договором не предусмотрена ответственность КСК в части не исполнения своих обязательств по надлежащему содержанию строения. Нет обязательтсв по подписанию актов выполненных работ и дальнейшему платежу. КСК ссылается на типовую структуру договора (якобы узаконенную в РК), по которой доказательства исполнения работ и услуг для КСК не предусмотрены, в соответствии с Законом РК "О жилищных отнощениях" ст.35 п.2, согласно которой собственники помещения обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества дома.

Приложена смета расходов КСК, согласно которой расходы КСК по 40 квартирному дом составляют 506 тыс.тенге в месяц.

Что можно предъявить в части НПА КСК, для того, чтобы обязать их доказать факт исполнения работ (услуг) в рамках договора?

Несут ли они обязательство по истребованию оплаты от юридического лица при отсутствии актов выполненных работ, если это конкретно не предусмотрено договором?

Что посоветуете?

При всем при том, что КСК совершенно не работает.

[Talant Ramazanov]

Ни в одном НПА не сказано ни слова о какой-либо ответственности КСК.

Есть только ничего не значащие "Методические рекомендации по практической деятельности кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах", утвержденные постановлением Государственного комитета Республики Казахстан по ценовой и антимонопольной политике от 14 февраля 1997 года N 13.

Чем можно попробовать "пригрозить" КСК?

Если, как говориться, невооруженным глазом видно, что КСК не выполнинили свои обязательства (подъезды, подвал, чердак находятся в очень плохом состоянии, и в них явно не проводился ремонт), то можно поробовать действовать исходя из следующей логики:

1) Договор, который заключила организация с КСК, является договором возмездного оказания услуг (глава 33 ГК РК)

2) Согласно ст.687 ГК к этому договору применимы общие положения о подряде (ст. 616-639 ГК)

3) В соответствии с п.6. ст.630 ГК - "При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений договора или причинной связи меду действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы по экспертизе несет сторона, потребовавшая ее назначения, а если экспертиза назначена по соглашению между сторонами - обе стороны поровну. "

Думаю этот пункт можно применить к Вашему договору с КСК, несмотря на отсутствие в нем пункта о порядке приемки.

Еще могу предположить такой вариант "нажима" на КСК:

Пригрозить предсендателю КСК привлечением к уголовной ответственности по ст.228 УК РК "Злоупотребление полномочиями ".

Использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц или организаций либо нанесения вреда другим лицам или организациям, если это повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства, -

наказывается штрафом в размере от двухсот до пятисот месячных расчетных показателей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти месяцев, либо привлечением к общественным работам на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок от одного года до двух лет, либо арестом на срок от трех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Примечание. Выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации в статьях настоящего Кодекса признается лицо, постоянно, временно либо по специальному полномочию выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные обязанности в организации, не являющейся государственным органом, органом местного самоуправления либо организацией, доля государства в которой составляет не менее тридцати пяти процентов.

В данном случае -

- объект преступления - право собственности в форме кондоминиума. Председатель КСК своим бездействием причиняет ущерб объекту кондоминиума.

- объективная сторона преступления - бездействие

- субъект - председатель КСК, т.е. лицо, постоянно, временно либо по специальному полномочию выполняющее организационно-распорядительные или административно-хозяйственные обязанности в организации

- субъективная сторона - прямой умысел;

Еще... пригрозите председателю КСК, что против него выступают сотни светлых умов юриспруденции, участников форума ZAKON.kz!!

Я бы на месте представителей КСК "от греха подальше..." заключил хотя бы только с Вами нормальный договор и сделал бы все как надо...

[Гость ЁжиК-КолючиЙ]

А по 27 главе ГПК предъявить пытались.

[PRESIDENT]

Напишите грозное письмо со ссылками на НПА как правило действует (у КСК ведь нет юриста)

[Эдуард]

КСК ссылается на типовую структуру договора (якобы узаконенную в РК), по которой доказательства исполнения работ и услуг для КСК не предусмотрены, в соответствии с Законом РК "О жилищных отнощениях" ст.35 п.2, согласно которой собственники помещения обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества дома.

Приложена смета расходов КСК, согласно которой расходы КСК по 40 квартирному дом составляют 506 тыс.тенге в месяц.

ИМХО смета - это не фактические расходы.

В оплате то КСК заинтересован. Пусть они и доказывают, документально, сколько они на Ваш дом потратили.

[Адильжан]

Думаю, что КСК и возмездное оказание услуг, сильно сказано, КСК - это потребительский кооператив (некоммерческое объединение собственников), создаваемый с целью управления объектом кондоминиума.

ст. 42 ЗРК "О жилищных отношениях".

2. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

3. Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.

4. Собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.

5. При недостижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений, а также государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопрос об образовании кооператива собственников помещений (квартир).

6. По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

7. Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума.

То есть договор предусмотрен только со службами оказания ЖЭК услуг, к которым КСК не относится.

II. Функции КСК

8. КСК в соответствии c указанными целями:

а) обеспечивает контроль за содержанием жилого дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии;

б) самостоятельно определяет частных подрядчиков или организации для обслуживания дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные хозяйствующие субъекты, заключает договоры на обслуживание и ремонт дома;

в) обеспечивает участие собственников квартир - членов КСК во всех расходах, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома, в долях, соответствующих количеству занимаемой площади на каждого проживающего;

г) обеспечивает своевременное поступление взносов, предназначенных на содержание и эксплуатацию жилого дома, на расчетный счет КСК;

д) своевременно принимает и оплачивает работы по обслуживанию и ремонту здания;

e) обеспечивает выполнение всеми членами КСК установленных правил пользования жилыми помещениями и придомовой территорией;

ж) может выступать Заказчиком на коммунальные услуги (водо-, газо- и электроснабжение и др.), заключать договоры с соответствующими предприятиями на оказание этих услуг; применяет санкции к организациям, обслуживающим дом (дома), к иным предприятиям, а также лицам, оказывающим услуги КСК, при неудовлетворительном выполнении договорных обязательств;

з) имеет право сдавать в аренду другим организациям и частным лицам свободные нежилые помещения;

и) имеет право приобретать и владеть оборудованием, инструментами, техникой и другой собственностью, необходимой для выполнения функций по содержанию жилого дома и прилегающей территории;

к) имеет право заниматься коммерческой и иной хозяйственной деятельностью самостоятельно на условиях долевого участия в целях получения дополнительных финансовых или материальных ценностей для обеспечения функционирования КСК;

л) заниматься иной не запрещенной законом деятельностью, направленной на обеспечение прав членов КСК и защиту прав потребителей.

Статья 47. Высший орган кооператива собственников помещений

1. Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Члены кооператива вправе участвовать в собрании через доверенных лиц.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

1) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменение и принятие других правил и положений;

2) избрание председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;

3) утверждение ежегодного отчета кооператива;

4) утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;

5) образование резервного и других специальных фондов кооператива;

6) решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;

7) привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;

8) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;

9) прекращение кооператива собственников помещений.

Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников помещений (квартир).

Слабое место, протокол общего собрания, обычно кворума нет, все решения принимаются с нарушениями.

[Talant Ramazanov]

Думаю, что КСК и возмездное оказание услуг, сильно сказано, КСК - это потребительский кооператив (некоммерческое объединение собственников), создаваемый с целью управления объектом кондоминиума.

Некоммерческая организация может предоставлять возмездные услуги. Главное, чтобы они не распределяли этот доход между участниками, а расходовали на уставные цели.

[Эдуард]

Думаю, что КСК и возмездное оказание услуг, сильно сказано, КСК - это потребительский кооператив (некоммерческое объединение собственников), создаваемый с целью управления объектом кондоминиума.

ст. 42 ЗРК "О жилищных отношениях".

ИМХО нормально сказано.

Насколько я помню, вступать в КСК - право, а не обязанность собственника квартиры. И те, кто не вступил, участвуют в расходах по дому на основании договоров. А договоры то и будут на оказание услуг.

[Адильжан]

ИМХО нормально сказано.

Насколько я помню, вступать в КСК - право, а не обязанность собственника квартиры. И те, кто не вступил, участвуют в расходах по дому на основании договоров. А договоры то и будут на оказание услуг.

Те кто не вступил, не заключил договор, все равно обязаны нести расходы.

Статья 50. Участие собственников помещений в общих расходах

1. Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Обязательные платежи производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное.

Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

2. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.

В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.

3. Расходы, связанные с использованием общего имущества для личных целей, должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.

4. При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством.

Главное, чтобы на общем собрании, утвердили, тариф, или смету расходов.

[Адильжан]

Некоммерческая организация может предоставлять возмездные услуги. Главное, чтобы они не распределяли этот доход между участниками, а расходовали на уставные цели.

Закон предусматривает наличие договоров между КСК и поставщиками услуг, например между КСК с одной стороны и тепловиками, ремонтниками и т.д. с другой стороны.

Между КСК и собственниками квартир договора не обязательны.

[Вовун]

Главное, чтобы на общем собрании, утвердили, тариф, или смету расходов.

Неа.

Для не члена КСК главное, чтобы расходы, заложенные в смету, реально были понесены по конкретному дому.

и тогда он действительно должен участвовать в их покрытии пропорционально размеру своего помещения

тарифы - это для членов КСК.

другое дело - что не встречал на практике ситуации, когда бы кто смог доказать это суду :contract:

[POLIN]

:biggrin: Ужас какой.... тяжко как с КСК препираться.

Юристы, пишите еще, пожалуйста.

[Адильжан]

Для не члена КСК главное, чтобы расходы, заложенные в смету, реально были понесены по конкретному дому.

и тогда он действительно должен участвовать в их покрытии пропорционально размеру своего помещения

тарифы - это для членов КСК.

Утверждаем на общем собрании.

1. Тариф на содержание жилища, само по себе обязательно для всех (состоит из з/п правления, дворников, сантехников и т.д., далее дежурное освещение, мелкие текущие ремонты и т.д.). У некоторых тариф на поддержание элеватора в надлежащем состочнии утвреждается отдельно.

Далее Капитальные ремонты.

2. Смету на ремонтные работы, например Ремонт нижнего розлива холодной и горячей воды по дому. Распределение суммы оплаты за ремонт нижнего розлива холодной и горячей воды по дому. Заключение договора с подрядчиком ТОО "Х", уполномочиваем председателя подписать договор подряда. Само сабой создаем приемочную комиссию из числа собственников, подписываем акт приемки выполненных работ.

Если все составлено грамотно, корум соблюден, работы выполнены, приняты и оплачены КСК, КСК вправе взыскать с нерадивых собственников, уклоняющихся от оплаты пределенной доли, причитающейся тому или иному собственнику в зависимости от квадратуры.

И 1 и 2 обязательно для всех собственников дома, вне зависимости от членства.

[Гость Aigulya]

А если КСК в виде ТОО и договором на обслуживание они навязали тариф 30 тенге за 1 кв.м. и 2 комнатная квартира 53,1 кв.м обходится в 2 раза дороже 4 комнатной (8 тенге на 84,5кв.м.), что делать? Причем 2 комнатная квартира стоит в черновой отделке и не используется так как не пригодна для жилья. Господа юристы, подскажите что почитать для размышлений по данному вопросу. Спрашивала у нашего Председателя КСК она ссылается на рекомендательное посьма Акимата, но это же не НПА. Чем регулируются нормы эксплуатационных расходов КСК, если они уже получаются были сформированы до проведения Общего собрания и просто навязаны договором обслуживающей организацией, как их можно обжаловать (остальным жильцам сравнить видимо не с чем , так как они как овцы молчат)

[Нурдин Саякбаев]

...

Что можно предъявить в части НПА КСК, для того, чтобы обязать их доказать факт исполнения работ (услуг) в рамках договора?

Несут ли они обязательство по истребованию оплаты от юридического лица при отсутствии актов выполненных работ, если это конкретно не предусмотрено договором?

Что посоветуете?

При всем при том, что КСК совершенно не работает.

Мне кажеться стоит на них наехать, что ничего не делают. Написать претензию, что в соответствии с договором оказания услуг они обязаны выполнять такие-то работы. В период с такого-то Вами были произведены платежи на общую сумму такую-то. В связи с отсутствие видимых результатов работы, просим Вас в такой-то срок осуществить возврат уплаченных денег, либо предоставить документы, потдтверждающие выполнение работ. И согласен с Эдуардом, если и дальше не будут акты предоставлять - не платить.

[Аделино]

Правила_содержания_жилища.doc Может поможет

ПЕРЕЧЕНЬ_работ_по_КСК.doc

Изменено 23 Мая 2008 пользователем Аделино

[Адильжан]

А если КСК в виде ТОО и договором на обслуживание они навязали тариф 30 тенге за 1 кв.м.

Ст. 42 ЗРК "О жилищных отношениях".

Если есть кондоминиум, то на общем собрании собственников (кворум 51%), вы можете поменять управляющую компанию (ТОО), например на КСК.

Если нет, то 100% собственников могут создать свой кондоминиум, и на общем собрании КМ можно определиться с управлением.

51% собственников могут создать свое КСК, или присоединиться к соседнему КСК.

[Адильжан]

Господа юристы, посоветуйте, как грамотно поступить в такой ситуации:

в прошлом году мною был произведен ремонт кровли за свой счет и своими силами (в наличии имеются документы,подтверждающие приобретение материала + акт выполненных работ за подписями соседей). КСК отказывает компенсировать понесенные мною расходы взачет месячных эксплуатацитонных взносов.

Можно подать иск в суд с требованием о компенсации понесенных расходов на ремонт кровли.

[hirurg]

С КСК у меня щас такая проблема возникла. Пока еще не знаю проблема или нет, но в соседнем доме такое уже было.

Вощем ко мне пришло уведомлени, что у меня задолность перед КСК 10 000т., так как электрощикти находяься в собственности КСК так же как и подъезды, они оставляют право за собой обесточить от элктроэнергии квартиру.

Законно ли?

Что можно будет потом с ними сделать интересного, что бы потом ни я, а они мне выплачивали задолжность в размере так скжаем тыщ 150?

[Marat]

Уважаемые юристы! Прошу Вас проконсультировать по вопросу взаимоотношений с КСК, обслуживающих жилой дом, в котором размещен офис компании.

Подписан договор (типовой) на оплату услуг КСК. Договором не предусмотрена ответственность КСК в части не исполнения своих обязательств по надлежащему содержанию строения. .......

.......Что посоветуете?.........

.......При всем при том, что КСК совершенно не работает.

Обязательств по надлежащему содержанию строения в договоре с КСК никогда не будет.....

По тому что КСК, в соответствии с п.п.2 п.2 ст. 42 Закона РК "О жилищных отношениях"- это -форма управления объектом кондоминиума

Следовательно, с КСК реально можно требовать только надлежащее содержание объектов кондоминиума, путём письменных обращений с заявками на конкретные работы, которые оговорены в списке услуг КСК.....

При этом не мешает проанализировать возможности и ограничения отраженные в ст. 37 Закона относительно особенностей прав и обязанностей собственников нежилых помещений .

Там, в частности, определено, что Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями.

При этом расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.

А Собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов.

И в противовес вышесказанному - в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники.

[_SoN_]

У меня вот тоже проблема, готовлю жалобу в районную прокуратуру и акимат.

Только не КСК у нас а ТООшка, с которой по Закону о ЖО должен заключаться договор на обслуживание.

Во-первых, не могу вспомнить, что бы моего согласия спрашивали, хоть в какой-то форме, на заключение договора в принципе, и в частности с конкретным отдельно взятым ТОО, соответсвенно непонятно, с кем это ТОО заключило его, и почему он на меня распространяется.

Во-вторых, надоело хамство, некомпетентность и отсутсвие финансовой дисциплины этого ТОО, полная непрозрачность доходной и расходной части.

В-третьих, имею смутные подозрения, что наш объект кондоминиума этим ТОО не зарегистрирован, а потому есть вопрос в целом по легитимности деятельности названного юр.лица.

В-четвертых, у нас при входной двери в подъезд установлен кодовый замок, который уже как 3 года находится в неисправном состоянии. На неоднократные обращения в ТОО о ремонте этого замка в ответ даются клятвенные обещания что вскоре все сделаем. Но это "скоро" почему то такое же, как наступление коммунизма в СССР, его все предрекали, но он так и не пришел. Я давно уже сам заплатил бы кому-нибудь за ремонт замка, но из принципа этого не делаю, встречая такое отношение к себе в частности, и к другим собственникам своих квартир со стороны работников и руководителя ТОО.

В-пятых, в ежемесячные квитанции об оплате ТОО включает стоимость технического обслуживания домофона, который якобы установлен при входе. Однако оного по факту нет и никогда не было. Более того, сотрудники утверждают что якобы оплата этого обслуживание есть на самом деле сбор денег на ремонт замка. Уже по определению эти расходы не есть одно и то же. Более того, учитывая сколько они насобирали денег, можно было давно установить титановый замок швейцарского изготовления. Соответственно здесь уже просматривается состав преступления относительно руководителя и бухгалтера ТОО, как должностных лиц.

[Гость kork]

Правила_содержания_жилища.doc Может поможет

День добрый! Требуется совет как поступить в данной ситуации:

Не так давно меняли стояки на пластиковые. Нанимали сами работников. Ну я и сразу решил спросить сколько будет стоить мне переварить маленький кусочик трубы на отопительном стояке, буквально 10 см. На что мне сказали, а вы обратитесь в КСК, до метра они должны делать бесплатно.

Начал копаться на сайте и нашел тут на форуме ПЕРЕЧЕНЬ_работ_по_КСК.doc

Там действительно написанно про замену трубы до 1м.

Подкрепленный каким то доказательством пошел в КСК, на мой запрос о замене председатель мне отказал. Я спросил давайте я напишу заявление, а вы на нем подпишитесь, что отказываетесь. И на это тоже не согласились.

Начинать какие то разборки не охото т.к. 10 см трубы поменять не проблема, но честно говоря уже накопилось и уже из принципа хочется всетаки узнать, что мне делать в этой ситуации, и вообще прав ли я, что мне должны заменить этот участок трубы.

[MARYA-X]

У меня вот тоже проблема, готовлю жалобу в районную прокуратуру и акимат.

Только не КСК у нас а ТООшка, с которой по Закону о ЖО должен заключаться договор на обслуживание.

ДД, Коллега! скажите, увенчались ли успехом ваши обращения в упомянутые органы? а в суд обращались?

у меня ситуация почти аналогичная...

[_SoN_]

ДД, Коллега! скажите, увенчались ли успехом ваши обращения в упомянутые органы? а в суд обращались?

До суда не дошло, после звонка по результатам рассмотрения жалобы в отделе ЖКХ районного акимата, все излишне и не в тему уплаченные суммы вернули, замок, потом и домофон установили, договор нашли, там подписи нет, объект кондоминиума якобы начали регистрировать, но чем это всё закончилось я, после удовлетворения моих "шкурных" интересов, узнавать не стал.

[MARYA-X]

ясно, спасибо :shuffle: