согласие на залог = действие

[Гость Ceaser]

Здравствуйте господа юристы.

вношу на Ваше рассмотрение интересный (на мой взгляд) вопрос.

кварира, приобретенная в собственность по договору приватизации, т.е. есть несколько сособственников, передается в залог Банку. Как и положено были отобраны нотариально заверенные согласия всех собственников на залог и предоставление Банку право внесудебной реализации, однако договор залога подписывает лишь один сособственник.

Внимание вопрос: является ли договор залога действительным если он был подписан только одним из сособственником залогового обеспечения, а с других взяты лишь согласия на залог и предоставления права внесудебной реализации?  

Мое мнение: согласие на залог не является действием, которое порождает какие-либо последствия,а выражает лишь волю субъекта, таким образом, для законного оформления договора залога необходимо либо собственноручное подписание всех сособственников, либо выдача доверенности на одного из собственников.

уважаемые юристы, каковы Ваши мнения по данному поводу

ЗЫ.  если договор залога подписал сособственник с просроченным удостоверением личности, является ли это основанием по ст. 158 ГК (не соответствие  законодательству РК) недествительности сделки

заранее спасибо за обращенный интерес

[АНЕКА]

На мой взгляд, согласие сособственников, да еще и нотариально заверенное, можно рассамтривать как ОДОБРЕНИЕ заключения договора залога....

[Urist DG]

Как и положено были отобраны нотариально заверенные согласия всех собственников на залог и предоставление Банку право внесудебной реализации, однако договор залога подписывает лишь один сособственник.

Ну вот и ответ !!!

На что тогда они свое согласие давали...

В этом нотариально заверенном "Согласии", наверняка указано, что они предоставляют право подписать за себя Договор залога.

Думаю в данном случае  с Банком будет трудно спорить!!!

[Таир Буйракулов]

думаю, здесь вопрос следует рассматривать так:

1) ст. 227 ГК РК - приватизированное жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи   , при этом:

2) п. 3 ст. 220 ГК РК - каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распрояжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников

следовательно, договор залога, заключенный любым из сособственников при наличии нотариально удостоверенных согласий других сособственников, будет действительным

[Таир Буйракулов]

по второму вопросу:

истечение срока действия документа, удостоверяющего личность, не является основанием для признания гражданина недееспособным или ограничения его дееспособности (см. ст. 27 и 28 ГК), т.е. гражданин не лишается права на заключение сделок только лишь по данному основанию. Сделка, заключенная при таких обстоятельствах, не может быть признана недействительной как несоответствующая законодательству (здесь нет ни одного из четырех пороков: воли, субъека, формы и содержания)  

[Гость Королев]

Я склонен согласитья Ceaser. В случаях с приватизацией нужна либо доверенность остальных участников, либо их собственное участие в сделке. Один из сособственников может распорядится только своей долей в общей совместной собственности (именно в случаях с приватизацией), но для этого нужно выделение его доли, например по письменному соглашению всех участников совместной собственности.

Касательно просроченного документа, удостоверяющего личность, полагаю, что сделки при этом остаются действительными, если де-факто быдет установлено, что он остался гражданином (по сделкам, где это имеет значение), остался дееспособным и т.д.  Хотя возможно, что это (действительность сделки) придется устанавливать через суд.

[Гость Ceaser]

Прошу всеобщего извинения за столь долгое отсутсвие для дачи пояснений,  :D

Дело в том, что признание Залогодателем одной из сторон по договору ипотеки является одним из значительных фактов для установления истины.

Поясняю:   в соответствии с пп1) и пп2) , п.1  ст. 25  УПРКисз Требования к проведению внесудебных торгов

    1. До проведения торгов должны быть выполнены следующие процедуры:

    1) доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, и вручает его залогодателю!!!!!!!!.

При невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре;

    2) при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления залогодателю (подпункт 1 настоящего пункта), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах в соответствии со статьей 28  Указа;

Банк не уведомил остальных сособственников недвижимости (предмета залога) о начале проведения процедуры внесудебной реализации и проведения торгов. Если, как выразилось большинство участников форума, один сособственник (к-рый заключал сделку) может быть признан залогодателем, то соответственно отсутствует нарушение ст. 25 УПРК ИСЗ, однако в случае того что все сосбственники должны были выдать доверенность на Залогодателя для заключения сделки то соответсвенно стороной Залогодателя являются все сособственники и Банк нарушил нормы ст. 25 УПРК ИСЗ. Т.е. Банк должен был раздать уведомления ВСЕМ сособственникам предмета залога.

Что думают по данному поводу уважаемые участники форума?

Если это  подстегнет, то: бессовестным образом была обманута оралманка, которая помогла бизнесменам с банкирами (только потому что они пообещали 2000 рабочих мест для РК)

[идеалист]

а по-моему колеги поторопились и не все так шоколадно.

дали же согласие на залог, но не уполномочили подписать от их имени договор залога

а так как закладывается вся квартира (правильно я понял вся а не доля?) то все сособственники должны были уполномочить одного на подписание договора от их имени, т.е. есть основание признать договор недействительным по ст.159.

кстати в практике встречаются случаи, что согласие как бы не совсем настоящее... кхе-кхе..

а насчет бедной оралманки я бы не спешил утверждать что она обманутая, как правило наоборот эта категория людей имеет недосягаемый рейтинг хитрости...

[Гость Ceaser]

в защиту оралманки: ее пригласили жить в РК, предоставили 4-комнатную квартиру (которую продали с торгов по смешной цене: 38000 USD в хорошем районе в г. Астана "своим" людям), дают образование детям, она работает - она глубоко благодарна всему населению РК ........

когда, бизнесмен попросил "одолжить" квартиру и оформить весь займ на нее, она отказывалась, но когда он упомянул, что все строительство остановится, где предполагалось порядка 2000 рабочих мест, она действительно в силу благодарности Казахстану получила займ 25 000 у.е.  и передала краснобаю, который все обещает, но не может ни закончить ни вернуть деньги ..... :(  

касательно данной темы: целесообразно ли начинать судебный процесс, каковы прогнозы?

[идеалист]

не знаю что указано в согласии на залог квартиры, поэтому сейчас говорить трудно,

но все равно, если есть только согласие но не доверенность на подписание договора, и в договоре не указано что залогодатель действует еще от лица иных сособственников , то по-моему есть перспектива признать сделку недействительной.

и как показывает практика наш самый гуманный действительно относится гуманно к лицам заключающим договор с банками и передающими в залог жилье, если есть какие-нибудь нарушения процедуры.

В Вашем случае обратите внимание что второе уведомление (о проведение торгов) по Указу должно передаваться в руки, т.е. по почте не предусмотрено, в отоичие от Уведомления о неисполнении обязательств.

[Гость nalogovik]

Скажу свое. Дело в том что сама сделка без согласия остальных участников будет действовать, но законом оговорено что при этом другие участники будут иметь права требовать признание сделки не действительной. Для этого они будут ссылаться на общие нормы ГК, где требуется согласие остальных собственников. Банк, в этих целях правильно требует согласие всех собственников, поскольку нет необходимости заключать договор залога со всеми собственниками в виду более упрощенной схемы продиктованной самим законом. Да и органы регистрации будут только лишний раз тянуть волокиту с договором, где 6-7 сторон. Зачем все усложнять?

Само доверие остальных участников совершить продажу тоже является формой передачи распоряжения собственностью как и согласие на распоряжение. Поэтому они с точки зрения волеизъявления одинаковы, но не тождественны. Поскольку доверенность в любой момент может быть отозвана и для банка необходимо подстраховаться в виду права преимущественной покупки долевой собственности, требующей определенную процедуру, Банк, учитывая хозяйственный оборот и практику, правильно требует согласие остальных собственников, поскольку сама доверенность не исключает возникновения вышеупомянутых рисков.    

Из чего следует, что более оптимальной схемой для банка и залогодателя и должника будет наличие согласия остальных собственников. Из чего также следует, что органы регистрации вправе потребовать такое согласие в целях регистрации сделки соответствующей законодательству.