Регистрация права или регистрация сделки

[Вовун]

Пп.1) ст.1 Указа Президента РК, имеющего силу закона, трактует государственную регистрацию как -процедуру учета регистрирующим органом права собственности и иных прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном настоящим Указом.

Согласно п.2 ст.118 ГК РК, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

Теперь предположим следующую ситуацию. Заключается договор купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, при этом оговаривается, что право собственности переходит на Покупателя с момента полного расчета между сторонами. Кто встречался на практике, знает, что РГП "Центр по недвижимости" зарегистрирует данную сделку только после предоставления документов, подтверждающих полный расчет и, следовательно, переход право собственности на Покупателя.

В то же время, согласно п.1 ст.155 ГК РК, сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

То есть возникает абсурдная ситуация, Вы заключаете сделку, которая действительна только с момента регистрации, но зарегистрировать Вы ее можете только одновременно с переходом права собственности на недвижимость на другого участника сделки, так как регистрации подлежит именно переход права собственности. Я что-то недопонимаю, с одной стороны сделка незарегистрирована, и следовательно недействительна, с другой стороны, для ее регистрации Покупатель должен выполнить свои обязательства по данной сделке в части расчета с Продавцом.

[Гость Ера]

Автор - Вовун:

Пп.1) ст.1 Указа Президента РК, имеющего силу закона, трактует государственную регистрацию как -процедуру учета регистрирующим органом права собственности и иных прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном настоящим Указом.

Согласно п.2 ст.118 ГК РК, право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

Теперь предположим следующую ситуацию. Заключается договор купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, при этом оговаривается, что право собственности переходит на Покупателя с момента полного расчета между сторонами. Кто встречался на практике, знает, что РГП "Центр по недвижимости" зарегистрирует данную сделку только после предоставления документов, подтверждающих полный расчет и, следовательно, переход право собственности на Покупателя.

В то же время, согласно п.1 ст.155 ГК РК, сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

То есть возникает абсурдная ситуация, Вы заключаете сделку, которая действительна только с момента регистрации, но зарегистрировать Вы ее можете только одновременно с переходом права собственности на недвижимость на другого участника сделки, так как регистрации подлежит именно переход права собственности. Я что-то недопонимаю, с одной стороны сделка незарегистрирована, и следовательно недействительна, с другой стороны, для ее регистрации Покупатель должен выполнить свои обязательства по данной сделке в части расчета с Продавцом.

Статья 150. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Хотя, не знаю, ведь здесь сказано, что неизвестно наступит обстоятельство или нет (?)

[Гость Александр Ягодкин]

Там же в терминах:

6) регистрация сделок - регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок;

Регистрация права собственности и регистрация сделки естественно разные вещи. В Вашем случае регистрация права будет после исполнения договора.

Для регистрации сделки применяем ст.22 этого же Указа. Просто здесь непродумано касательно внесения этой информации в правовой кадастр, поэтому сами регистрационные органы разводят руками. Но это их проблемы. Есть положения ГК и Указа, предусматривающие регистрацию сделок, следовательно они должны быть зарегистрированы, нас не волнует как, но Центр по недвижимости обязан зарегистрировать эту сделку.

Самое интересное, что в 2000 году Министерством юстиции Республики Казахстан, Группой по подготовке и реализации Пилотного проекта по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (обратите внимание - "и сделок с ним") выпустило Практическое руководство по регистрации прав на недвижимое имущество (в базе ЮРИСТ есть). Уже без "и сделок с ним". Только одна сделка упоминается в данном документе - сделка об отчуждении доли в праве общей собственности.

[Вовун]

Автор - Александр Ягодкин:

Там же в терминах:

6) регистрация сделок - регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок;

В том то и фишка, что даже регистрацию сделки Закон трактует как регистрацию прав, возникающих из сделки, то есть регистрация договора купли-продажи подразумевает одновременную регистрацию перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

[Гость Александр Ягодкин]

Кажется понял.

п.1 ст.22 Указа: Сделки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1 - 8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа, считаются совершенными с момента их регистрации.

п.1 ст.155 ГК РК: Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

И в том и другом случае есть слова "считаются совершенными", т.е. регистрация - заключительная часть, типа как надвись "закрыто ____, хранить ___ лет". Поэтому права и переходят, когда уже все исполнено по сделке. Регистрацией это подтверждается. ИМХО.

[Гость Александр Ягодкин]

А вот, еще, гляньте, доктринальное толкование ст.155 ГК РК. Цитата из: "Сделки" Ю.Басин.

В ряде случаев закон требует регистрации заключенных сделок (см. например, статьи 118, 238 Гражданского кодекса).

Правило о регистрации сделок и соответствующих прав, установленное статьей 155 Гражданского кодекса, сводится к тому, что сделка, нуждающаяся по закону в регистрации, приобретает полную юридическую силу только после совершения такой регистрации в надлежащем регистрационном органе.

Регистрация решает ряд проблем:

Во-первых, сделка, как отмечалось, приобретает полную юридическую силу;

Во-вторых, документ о регистрации достоверно подтверждает права субъекта, приобретенные по сделке;

В-третьих, единая система регистрации позволяет наладить полный учет сделок, совершение которых приобретает не только частный, но и публичный интерес;

В-четвертых, наконец, регистрация позволяет ознакомиться с той или иной сделкой и правами, из нее вытекающими, заинтересованным лицам, если такое ознакомление законодательством не запрещено. Этим обеспечивается защита правомерных интересов тех лиц, которые намереваются заключать сделки с обладателями объектов регистрации, путем получения информации о правах на такие объекты и об их обременениях. Здесь, конечно, большое значение имеет регистрация сделок с недвижимостью.

[Вовун]

Автор - Александр Ягодкин:

А вот, еще, гляньте, доктринальное толкование ст.155 ГК РК. Цитата из: "Сделки" Ю.Басин.

В ряде случаев закон требует регистрации заключенных сделок (см. например, статьи 118, 238 Гражданского кодекса).

Правило о регистрации сделок и соответствующих прав, установленное статьей 155 Гражданского кодекса, сводится к тому, что сделка, нуждающаяся по закону в регистрации, приобретает полную юридическую силу только после совершения такой регистрации в надлежащем регистрационном органе.

Басин, конечно, мужик авторитетный, но что значит приобретают "полную юридическую силу" после регистрации.

А до этого момента сделки как бы "немного беременные" чтоли?

[Гость Александр Ягодкин]

А что, мои рассуждения про "считаются совершенными" не катят?

Так вот, регистрация и нужна, чтобы зафиксировать совершение (т.е. исполнение) договора.

Это как дополнительные обязательные условия договора, а не условия для заключения договора и не существенные условия (393 ГК РК).

[Вовун]

Если я Вас правильно понял, то заключение сделки и совершение сделки - это разные вещи.

То есть сделка заключается в письменной форме и становиться действительной с момента подписания, а уже регистрации сделка подлежит после выполнения сторонами своих обязательств по сделке (совершение сделки).

Однако как тогда трактовать ст.154 ГК, согласно которой "в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения.

Получается, нотариально удостоверять сделку можно тоже только после выполнения по ней обязательств сторонами?

Что-то здесь не то, по моему под термином "совершение сделки" трактуется нечто иное, чем выполнение сторонами обязательств по сделке.

[Вовун]

А если посмотреть ст. 152 ("В письменной форме должны совершаться сделки"), то становиться понятно, что слово "совершение" в ГК тождественно слову "заключение", а не слову "исполнение".

Согласитесь: "В письменной форме должны заключаться сделки" - звучит; а "в письменой форме должны исполняться сделки - как то не очень.

[Гость Александр Ягодкин]

А если посмотреть ст. 152 ("В письменной форме должны совершаться сделки"), то становиться понятно, что слово "совершение" в ГК тождественно слову "заключение", а не слову "исполнение".

Согласитесь: "В письменной форме должны заключаться сделки" - звучит; а "в письменой форме должны исполняться сделки - как то не очень.

Не исполнению, согласен, но и не заключению тоже. Заключаться сделки в общем не могут. Попробуйте заключить одностороннюю сделку... Не можете. С кем вы ее собрались заключать? Заключать можно договор.

[Вовун]

Автор - Александр Ягодкин:

Не исполнению, согласен, но и не заключению тоже. Заключаться сделки в общем не могут. Попробуйте заключить одностороннюю сделку... Не можете. С кем вы ее собрались заключать? Заключать можно договор.

Не факт. Я вот в базе нашел аж 45 документов, в которых фигирирует термин "заключение сделки" или "заключенные сделки", в том числе ст.861, 870,1104 ГК РК, 9 законов, всякие Постановления и Инструкции, Определение Верховного Суда РК от 25.03.97г., № 2-К-103-97. и два Постановления Ввысшего Арбитражного Суда РК.

[Гость Александр Ягодкин]

Автор - Вовун:

Не факт. Я вот в базе нашел аж 45 документов, в которых фигирирует термин "заключение сделки" или "заключенные сделки", в том числе ст.861, 870,1104 ГК РК, 9 законов, всякие Постановления и Инструкции, Определение Верховного Суда РК от 25.03.97г., № 2-К-103-97. и два Постановления Ввысшего Арбитражного Суда РК.

Прибавьте сюда упомянутую книгу Ю.Г. Басина, тоже очень уважаемого мною человека, но это все относится к ДВУСТОРОННИМ (многосторонним) сделкам.

Кто-нибудь может сказать, что он заключил одностороннюю сделку??? Заключил доверенность, заключил завещание, заключил вексель??? Думаю, что никто, потому что для заключения нужно как минимум еще одно лицо. Такое расширительное толкование термина, имеющего определенное значение в языке, недопустимо, особенно в законодательных актах. Сделка - родовое понятие, договор - видовое. Не каждая сделка - договор, но каждый договор - сделка. Договор можно заключить, а сделку нет! Т.е. можно заключать частные сделки, но в общем отнюдь.

В указанных примерах либо нужно указывать, что заключение дву(много)сторонней сделки, либо применять другой термин.

Я тоже знаю, что в законодательстве есть выражения, типа "согласно такого-то закона", и что? неужели вы считаете это правильным? Здесь применяется исключительно дательный падеж, но не в коем случае не родительный.

[Вовун]

Соглашусь с Вами, что нельзя заключать одностороннюю сделку, однако к ответу на главный вопрос это нас не приблизит: с какого момента действительна сделка по отчуждению недвижимого имущества.

Вот скажем, существует такое понятие как предварительный договор.

ГК РК

Статья 390. Предварительный договор.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.

Предположим, Вы заключаете предварительный договор, в соответствии с которым в будущем обязуетесь заключить договор купли-продажи недвижимости.

Если в соответствии с п.1 ст.155 договор купли-продажи недвижимости (основной договор)подлежит государственной регистрации, то и предварительный договор необходимо регистрировать, иначе будет несоблюдена его форма, что, как следствие, влечет его недействительность.

Однако зарегистрировать предварительный договор Вы не сможете, так как при его заключении не возникает изменение каких-либо прав на недвижимое имущество, подлежащих включению в правовой кадастр. А данные об предполагаемых изменениях прав на наедвижимое имущество в будущем, как известно, в правовой кадастр не вносятся.

:clap:

[Гость Александр Ягодкин]

Да, от первоначального вопроса отступили, но дискуссия была интересной.

Что касается предварительного договора:

Не думаю, что рассуждения о форме договора здесь уместны, так как понятие форма сделки включается в себя устную и письменную. Кроме этого письменная разлагается на простую и нотариальную. Про регистрацию здесь речь не идет. При этом, сомневаюсь, что можно применить абз.3, п.3 ст. 152, так как там идет речь о мелочах, типа бланков, печати, парафировании и т.п. Хотя, как знать...

Еще, не далее, чем вчера разговаривал со знакомым нотариусом, и она сказала, что договор к-п недвижимости проходит через нее дважды: 1. когда заключается, 2. когда исполняется, т.е. передаются деньги (недвижимость соответственно уже передана). Таким образом, в первый раз договор нотариально заверяется, а во второй делается отметка об уплате.

Может 154 и 155 статьи дают разное понимание совершению сделки. Например, в 154 - заключение договора к-п, а в 155 - прекращение договора исполнением. В смысле, "Я совершил сделку! Сделка удалась! Конец!". Между прочим, действия юр.лица по заключению, т.е. установлению гражданских прав и обязанностей и действия юрлица по прекращению ГПиО, и то и другое сделка. Может в этом смысле 155 ст.?

[Гость Александр Ягодкин]

Вовун, а если порассуждать с другой стороны:

1. ст.155 Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

2. смотрим законодательный акт - указ П, исз. ст.1 п.п.6) регистрация сделок - регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок;

3. Вывод - в указе юридическая фикция, которая приравнивает право собственности и сделку для удобства регистрации. ГК не противоречит, т.к. там отсылка, следовательно применяем указ.

Получается ответ на вопрос - регистрация права.

Вот!

ЗЫЖ Хотя я считаю, что такие договоры лучше бы регистрировать, как обременения НИ. Как, например, залог регистрируется.

[Вовун]

И все-таки было бы логичнее разграничить регистрацию самой сделки и регистрацию прав, возникающих из сделки.

Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости и регистрируют его в регистрирующем органе. Договор считается заключенным с момента регистрации, при регистрации проверяется право Продавца на недвижимость, волеизъявление сторон, полномочия лиц на заключение сделки и т.п. После регистрации сделки до момента наступления срока окончательного расчета между сторонами регистрирующим органом налагается запрет на право отчуждения Продавцом объекта недвижимости. Произведя расчет с Продавцом, Покупатель предоставляет в регистрирующий орган подтверждающие документы и осуществляет регистрацию права собственности. Если расчет не произведен, Продавец обращается в суд с иском о расторжении договора, аннулировании регистрации сделки и возмещения причиненных убытков.

В противном случае Продавец имеет возможность заключить договора купли-продажи с несколькими Покупателями, собрать со всех деньги, после чего: адью господа, ищите меня в районе Западного полушария.