Юридическая задачка рожденная изменениями в НК РК

[Гость Arman B.]

Уважаемые коллеги, предлагаю вашему вниманию следующую задачку,появившуюся в результате изменения налогового законодательства с 1 января т.г. Полагаю что вам тоже будет интересно попробовать свои силы.

Ситуация: две стороны заключили договор аренды. цену определили, оплата поквартально вперед как положено, все нормально, только ндс забыли прописать. грянуло изменение в налоговом законодательстве, и аренда стала облагаться ндс. соответственно, арендодатель ждет когда подошел срок предъявления счета, и высылает счет. Естественно, бремя ндс он возлагает на арендатора. Арендатор начинает все это прояснять, искать обходные пути. НО СРОК ТО ИДЕТ!!!

в связи с этим вопрос, если арендодатель предъявит штрафные санкции к арендатору за просрочку платежа, то оспоримо ли это?

Следует учесть, что в договоре, как в любом другом, оговорено, что все изменения условий договора не разрешаются без письменного согласия сторон.

Каковы будут мнения?

[Эдуард]

Ну оспаривать то можно все что угодно. Только чего отношения то портить? Если арендодатель заинтересован в развитии и продолжении взаимоотношений, может быть будет лучше попытаться договориться об изменении договора?

Ответить по сути Вашего вопроса довольно затруднительно не читая самого договора.

PS Кстати, а что, изменения в НК внесли 1 января? Вообще то полгода было на решение всех неувязок. :wink:

[ 10 Апрель 2002: Сообщение отредактировано: Эдуард ]

[Гость Arman B.]

С первого января 2002 года, согласно подпункту 1, п.2, ст.211, предоставление имущества во временное владение и пользование по договорам имущественного найма (аренды)- было отнесено к облагаемому обороту.

Обычно, об этом договариваются заранее, а тут арендодатель молчит, арендатор соответственно тоже (зачем напоминать ), а потом счет приходит и бац. Плати денежки в 5 дневный срок, а то штрафная пеня (якобы) должна идти.

Т.к. на увеличении суммы аренды можно либо разделить пополам, либо выиграть какие нибудь существенные условия, оплата задерживается и начинаются переговоры.

Но срок то идет! И пеня за каждый день просрочки не маленькая. В общем, что хотелось бы узнать : на мой взгляд, одностороннее увеличение стоимости аренды на 16% без предварительного согласования этого в допсоглашении или хотя бы в письменном письме, может рассматриваться как ухудшение условия аренды, соответственно, на момент урегулирования вопроса, штрафные санкции за просрочку не могут быть применены.

[Эдуард]

А Вы оплатите арендную плату в соответствии с условиями договора. Какие у арендодателя будут основания для предъявления штрафных санкций? Договор то Вы исполняете добросовестно. Просто, если Вы пойдете на конфронтацию, рискуете получить в результате расторжение договора аренды. Оно Вам надо?

[Гость Arman B.]

Дделаааааа....

В который раз убеждаюсь, что надо задавать больше вопросов. Узнавал у бухгалтеров, оказывается, действительно, можно платить основную сумму по счету без оплаты НДС. А НДС потом.

Все, надо срочно проходить бухгалтерские курсы

С уважением,

TUT

[Гость Вад]

На мой взгляд, в данном случае норма НК РК,

которой в качестве облагаемого оборота по НДС

признается деятельность по предоставлению имущества в аренду,

на отношения, возникшие до введения в действие НК РК не распространяется.

Основанием такого утверждения является ч. 1 ст.37 ЗРК "О НПА", согласно которой

действия НПА не распрстраняются на отношения,

возникшие до его введения в действие. Т.е. если деятельность (пораждающая отношения) по

предоставлению имущества в аренду ранее не являлась объектом обложения НДС,а с введением

в действие НК РК таковой признается, то в силу ч. 1 ст.37 ЗРК "О НПА"

в данном конкретном случае обязанность уплаты НДС отсутствует.

[Эдуард]

Автор - Вад:

Т.е. если деятельность (пораждающая отношения) по предоставлению имущества в аренду ранее не являлась объектом обложения НДС,а с введением в действие НК РК таковой признается, то в силу ч. 1 ст.37 ЗРК "О НПА" в данном конкретном случае обязанность уплаты НДС отсутствует.

А по-моему, НДС платить надо. При заключении договора правоотношения возникли между арендатором и арендодателем. Государство, в части получения НДС, "отдыхало". Правоотношения между сторонами договора и государством в части начисления и уплаты НДС возникли как раз с 1 января. От подобных фокусов со стороны государства застрахованы только иностранные инвесторы - ст. 6 Закона "Об иностранных инвестициях".

Какие будут комментарии?

[Александр Чашкин]

Автор - Эдуард:

А по-моему, НДС платить надо.

...

Какие будут комментарии?

Соглашусь с Эдуардом - НДС надо платить, поскольку ранешний договор об аренде не может определять налоговые обязательства арендодателя.

К тому же оборот по реализации в целях налогообложения исчисляется не столько в соответствии с нормами и положениями договора, сколько в соответствии с первичными бухгалтерскими документами (в данном случае, полагаю - счетами) и обязательно нахоходится внутри конкретного налогового периода. т.е. реализация по аренде в этом году - это не реализация прошлого года.

Однако, полагаю, что проблема с уплатой налога возникает, прежде всего у арендодателя по определению НДС (ст.205 НК):

Налог на добавленную стоимость представляет собой отчисления в бюджет части стоимости облагаемого оборота по реализации, добавленной в процессе производства и обращения товаров (работ, услуг)

При этом цена реализации (стоимость аренды) зафиксирована в договоре аренды. и если в условиях договора нет оговорки, типа "...в цену не включены косвенные налоги, связанные с настоящим договором и уплачиваемые арендодателем..." или "..плюс налоги...", то я не вижу правовых оснований для изменения стоимости аренды для арендатора. Полагаю, что одностореннее возложение арендодателем на арендатора налогового обязательства первого является неправомерным.

[Гость Askar]

Автор - Вад:

На мой взгляд, в данном случае норма НК РК,

которой в качестве облагаемого оборота по НДС

признается деятельность по предоставлению имущества в аренду,

на отношения, возникшие до введения в действие НК РК не распространяется.

Основанием такого утверждения является ч. 1 ст.37 ЗРК "О НПА", согласно которой

действия НПА не распрстраняются на отношения,

возникшие до его введения в действие. Т.е. если деятельность (пораждающая отношения) по

предоставлению имущества в аренду ранее не являлась объектом обложения НДС,а с введением

в действие НК РК таковой признается, то в силу ч. 1 ст.37 ЗРК "О НПА"

в данном конкретном случае обязанность уплаты НДС отсутствует.

Но ведь отношения по аредне и продолжаются после введения в действие нового НК, поэтому НДС платить надо.

[Гость Askar]

Автор - Эдуард:

...От подобных фокусов со стороны государства застрахованы только иностранные инвесторы - ст. 6 Закона "Об иностранных инвестициях".

Какие будут комментарии?

Боюсь, что и 6 статья не спасет

Чтобы это понять достаточно прочитать до конца статью 6 данного закона, в частности пункт 4.

[Александр Чашкин]

Автор - Askar:

Боюсь, что и 6 статья не спасет

Чтобы это понять достаточно прочитать до конца статью 6 данного закона, в частности пункт 4.

Аскар, но п.4 ст.6 говорит только об импорте, производстве или реализации подакцизных товаров и об импорте товаров не для переработки.

аренда недвижимости на территории РК сюда не входит.

[AnnGl]

Автор - Александр Чашкин:

Однако, полагаю, что проблема с уплатой налога возникает, прежде всего у арендодателя по определению НДС (ст.205 НК):

Налог на добавленную стоимость представляет собой отчисления в бюджет части стоимости облагаемого оборота по реализации, добавленной в процессе производства и обращения товаров (работ, услуг)

При этом цена реализации (стоимость аренды) зафиксирована в договоре аренды. и если в условиях договора нет оговорки, типа "...в цену не включены косвенные налоги, связанные с настоящим договором и уплачиваемые арендодателем..." или "..плюс налоги...", то я не вижу правовых оснований для изменения стоимости аренды для арендатора. Полагаю, что одностореннее возложение арендодателем на арендатора налогового обязательства первого является неправомерным.

Все это так. Но в ст. 217 НК РК в п.1 - "Размер облагаемого оборота определяется на основе стоимости реализуемых товаров (работ, услуг), исходя из применяемых сторонами сделки цен и тарифов, без включения в них налога на добавленную стоимость..."

Получается, что если договор аренды не содержит положения - "стоимость аренды включает налог на добавленную стоимость" - с 01.01.02 НДС накручивается на цену договора сверху в соответствии с НК.

Если арендатор заинтересован в сохранении прежней стоимости аренды, он вправе требовать включения в текст договора условие, что с 01.01.2002г. плата за аренду включает НДС.

А пока этого условия нет, по НК и условиям договора арендатор должен оплатить стоимость аренды плюс НДС

Я так думаю.

Анна

[Александр Чашкин]

Автор - Анна:

Получается, что если договор аренды не содержит положения - "стоимость аренды включает налог на добавленную стоимость" - с 01.01.02 НДС накручивается на цену договора сверху в соответствии с НК.

абсолютно верно!

Автор - Анна:

Если арендатор заинтересован в сохранении прежней стоимости аренды, он вправе требовать включения в текст договора условие, что с 01.01.2002г. плата за аренду включает НДС.

А пока этого условия нет, по НК и условиям договора арендатор должен оплатить стоимость аренды плюс НДС

Я так думаю.

здесь, пожалуй, я не могу согласиться с Вами, уважаемая Анна!

Денежное обязательство арендатора перед арендодателем возникает на основании договора между ними (ст.7 ГК РК).

Таким образом, если в договоре была зафиксирована твердая стоимость аренды, скажем 100 тыс. в мес, то при изменении налогового законодательства только у арендодателя возникает обязательство перед бюджетом по уплате 16 тыс. НДС. А у арендатора - сохраняются исключительно договорные обязательства перед арендодателем (100 тыс.)

Случай, когда арендодатель, имея договор на твердые 100, выставляет счет на 100+16% я как раз и имел в виду выше, когда говорил, что переложение арендодателем своих налоговых обязательств на арендатора в одностороннем порядке - неправомерно.

Так что получается, без изменения в договоре, арендатор как должен был платить только 100 (и не платить сумму НДС при этом), так и остается.

В пересмотре договора и поиске компромисного решения заинтересован прежде всего Арендодатель.

это imho

[Гость Askar]

Автор - Александр Чашкин:

Аскар, но п.4 ст.6 говорит только об импорте, производстве или реализации подакцизных товаров и об импорте товаров не для переработки.

аренда недвижимости на территории РК сюда не входит.

Тоже верно , но все равно в данной ситуации не спасает :clap:

[Гость NL]

Большинство партнеров разрешило эту проблему просто.

Они договорились, что раз уж уплачиваемый арендатором НДС все равно потом будет зачтен ему при уплате других НДС в бюджет, то было бы справедливо повысить арендную плату на пресловутые 16%.

Наши арендаторы , например, с этим согласились.

[Эдуард]

Автор - NL:

Большинство партнеров разрешило эту проблему просто.

Они договорились, что раз уж уплачиваемый арендатором НДС все равно потом будет зачтен ему при уплате других НДС в бюджет, то было бы справедливо повысить арендную плату на пресловутые 16%.

Наши арендаторы , например, с этим согласились.

Ну раз у Вас такие сговорчивые арендаторы, предложите им платить арендную плату раз в 10 выше, чем сейчас. Повышение арендной платы обоснуйте тем, что последняя все равно идет на вычеты, соответственно у них резко снизится подоходный налог :biggrin3:

[Гость NL]

Автор - Эдуард:

Ну раз у Вас такие сговорчивые арендаторы, предложите им платить арендную плату раз в 10 выше, чем сейчас. Повышение арендной платы обоснуйте тем, что последняя все равно идет на вычеты, соответственно у них резко снизится подоходный налог [/QUOT

Если у Вас есть другие способы решения - поясните.

Вычеты из прибыли - это конечно интересно, но когда я говорила о вычетах, то имела ввиду зачет уже уплаченного таким образом НДС в счет НДС, который арендаторы будут уплачивать в процессе своей основной деятельности.

Например, фирма-арендатор, оказывающая юридические услуги уплачивает при оказании своих услуг НДС. Так вот те 16% НДС, включенных в арендную плату и оплаченных ею, она может поставить в зачет при уплате НДС за свои услуги.

Грубо говоря, наша фирма заплатит налога на сумму арендного НДС меньше.

:biggrin:

[Александр Чашкин]

Автор - NL:

Например, фирма-арендатор, оказывающая юридические услуги уплачивает при оказании своих услуг НДС. Так вот те 16% НДС, включенных в арендную плату и оплаченных ею, она может поставить в зачет при уплате НДС за свои услуги.

это, конечно, верно с зачетом...

но как быть юридической фирме-арендатору, оказывающей юридические услуги и не являющейся при этом плательщиком НДС?

или в другой ситуации, когда фирма-арендатор имеет вместе с облагаемыми и обороты, не облагаемые НДС? - тогда не весь НДС, уплаченный фирмой-арендатором поставщикам может быть принят в зачет...

По моему убеждению, вопрос изменения стоимости аренды недвижимости при изменении налогового обязательства должен решаться в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств обеих строн договора аренды.

При этом, на мой взгляд, в случае, когда и арендатор, и арендодатель являются плательщиками НДС наиболее справедливым будет увеличение цены не на 16%, а на что-то среднее, например, 10%. поскольку арендодатель также имеет право на зачет НДС и не факт, что все 16% полученных от аренды он должен будет непосредственно вносить в бюджет.

[Гость NL]

Автор - Александр Чашкин:

это, конечно, верно с зачетом...

но как быть юридической фирме-арендатору, оказывающей юридические услуги и не являющейся при этом плательщиком НДС?

или в другой ситуации, когда фирма-арендатор имеет вместе с облагаемыми и обороты, не облагаемые НДС? - тогда не весь НДС, уплаченный фирмой-арендатором поставщикам может быть принят в зачет...

По моему убеждению, вопрос изменения стоимости аренды недвижимости при изменении налогового обязательства должен решаться в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств обеих строн договора аренды.

При этом, на мой взгляд, в случае, когда и арендатор, и арендодатель являются плательщиками НДС наиболее справедливым будет увеличение цены не на 16%, а на что-то среднее, например, 10%. поскольку арендодатель также имеет право на зачет НДС и не факт, что все 16% полученных от аренды он должен будет непосредственно вносить в бюджет.

Спасибо за конструктивный ответ, полностью согласна. 10Х6 это вполне приемлемо, однако бывают ситуации, когда для арендодателя предоставление зданий в аренду является основным видом деятельности. Тоже аргумент. :wink:

[Гость Arman B.]

Хотелось бы поблагодарить всех выразивших свое мнение по данному вопросу. Дело успешно решено и сдано в архив . Как - это уже третий вопрос, главное решено.

Сам что вынес - надо теснее работать с бухгалтерами С юристами - много точек соприкосновения.

С уважением,

TUT

[Гость Kazbek]

Автор - NL:

Большинство партнеров разрешило эту проблему просто.

Они договорились, что раз уж уплачиваемый арендатором НДС все равно потом будет зачтен ему при уплате других НДС в бюджет, то было бы справедливо повысить арендную плату на пресловутые 16%.

Наши арендаторы , например, с этим согласились.

а мы воспользовались п. 3 ст. 546 ГК РК для тех арендаторов, кто шибко ломался, с остальными перезаключили договоры по причине "приведедения в соответствие с новым налоговым законодательством"

НДС, индексация, тенге