Существенные условия договора купли-продажи недвиж

[Александр Чашкин]

Уважаемые коллеги!

Мне рассказывали о том, что Павлодарский Центр по недвижимости предъявляет ряд требований к договорам купли-продажи недвижимости, принимаемым для регистрации сделок.

Среди прочего, специалисты ЦПН требуют, чтобы в договорах обязательно были указаны цена товара (цена сделки), согласованная сторонами, и условия  ее оплаты.

А с некоторых пор ЦПН отказывается принимать договор для регистрации если в его тексте (или ином документе) не содержится расписки продавца, о получении от покупателя оплаты по договору сполна (?!).

В условиях сделок, финансируемых за счет ипотечных кредитов, данное требование создает для продавца чрезмерный риск потерь, поскольку банк выдает деньги своему заемщику-покупателю только после оформления с ним договора залога уже зарегистрированного на него объекта недвижимости.  

Таким образом, продавец, не получая денег фактически, вынужден дать расписку в получении денег, уступить покупателю все свои права на квартиру и затем ждать - пойдет ли его покупатель в банк получать кредит для расчета с продавцом?!

Между тем, я считаю, что в соответствии с нормами гражданского законодательства существенным условием договора купли-продажи объекта недвижимости является исключительно условие о товаре (ст.407 ГК РК). [конечно, если обе стороны сделки с этим согласны]

В связи с этим я полагаю, что непосредственно текст договора купли-продажи недвижимости может не содержать ни условия о цене товара, ни условия о порядке и (или) способа оплаты. Тем более, требование ЦПН о предоставлении в целях регистрации сделки расписки продавца о получении расчета от покупателя - полагаю неправомерным.

При необходимости согласовать цену или условия оплаты стороны договора имеют возможность заключить дополнительное или отдельное соглашение, представлять который в ЦПН нет необходимости.

Считаю, что мое мнение о несущественности условий о цене и оплате товара в договоре купли-продажи недвижимости подтверждается текстом ст.ст.438, 439 и др. ГК РК.

Прошу каждого посетителя форума принять участие в этом голосовании и, по возможности, изложить обоснование своего мнения в этой теме.

[SERGIO]

В связи с этим я полагаю, что непосредственно текст договора купли-продажи недвижимости может не содержать ни условия о цене товара, ни условия о порядке и (или) способа оплаты. Тем более, требование ЦПН о предоставлении в целях регистрации сделки расписки продавца о получении расчета от покупателя - полагаю неправомерным.

А если сделка мнимая? На практике знаю случаи, когда временно переоформляли квартиры на другое лицо (причины различные - не важны), фактически оставаясь собственником квартиры. А когда требовали от "покупателя" переоформить квартиру обратно, то получали от ворот поворот, зачастую лишаясь жилья. Так что считаю такие требования ЦН далеко не лишними.

[Гость Александр Ягодкин]

В целом согласен, что ни цена, ни условия оплаты не являются существенными условиями договора купли-продажи квартиры.

Но проголосовал за другое, так как хочу чуть добавить про существенные условия.

Итак, в добавок к существенным условиям, изложенным в ст.407 ГК (наименование и количество), есть еще несколько, предусмотренных ст.22 Указа Пр.РК и.с.з. "О государственной регистрации недвижмого имущества и сделок с ним".

В названной статье указа предусмотрено, что "Регистрируемые сделки должны содержать подписи и полные имена (наименования) совершивших их лиц, краткое описание объекта недвижимости, указание его местонахождения, а также регистрируемого права".

Таким образом добавляются еще 5 существенных условий (ну, или 4, если считать что краткое описание объекта недвижимости поглощает условие о наименовании).

[Гость Александр Ягодкин]

А если сделка мнимая? На практике знаю случаи, когда временно переоформляли квартиры на другое лицо (причины различные - не важны), фактически оставаясь собственником квартиры. А когда требовали от "покупателя" переоформить квартиру обратно, то получали от ворот поворот, зачастую лишаясь жилья. Так что считаю такие требования ЦН далеко не лишними.

Если сделка мнимая, то она недействительна (ст.160 ГК). А если она недействительна, то регистрация в ЦПН незаконна. А если регистрация незаконна, то можно в судебном порядке ее оспаривать. Не вижу проблем.  

ЗЫ: Прошу учесть, что вопрос касался мнимой сделки, а не признания сделки мнимой  :biggrin2:

А требования ЦПН и лишние, и незаконные!!! ЦПН осуществляет регистрацию прав на НИ, а не следит за законностью сделки, т.к. для этого есть особый правоохранительный орган.

[Александр Чашкин]

А если сделка мнимая? На практике знаю случаи [...]

Так что считаю такие требования ЦН далеко не лишними.

Уважаемые коллеги!

Хочу подчеркнуть суть вопроса:

речь идет не о целесообразности включения в договор тех или иных условий, а только об установленном законодательством перечне таковых существенных условий, без согласования которых договор не может быть признан заключенным в силу ст.393 ГК РК [конечно, если у той или иной стороны нет дополнительных требований].

Уважаемый Sergio! Мнимой может быть совершенно любая сделка, оформленная самым полным образом! Вопрос в этой теме не о том...

(полагаю, я понимаю морально-психологические причины Вашего выбора варианта ответа... интересы клиенты - выше норм права   )

Коллегу А.Ягодкина смело и с благодарностью причисляю в число сторонников моей позиции (с учетом его дополнений)

согласен, что ни цена, ни условия оплаты не являются существенными условиями договора купли-продажи квартиры

 

Высказывайтесь, пожалуйста, коллеги!

Особенно интересует мнение выбирающих первый вариант ответа.

[Гость Присяжный]

В условиях сделок, финансируемых за счет ипотечных кредитов, данное требование создает для продавца чрезмерный риск потерь, поскольку банк выдает деньги своему заемщику-покупателю только после оформления с ним договора залога уже зарегистрированного на него объекта недвижимости.

Полный бред  (заранее извиняюсь). Автор сообщения не знаком с практикой выдачи ипотечных кредитов.

А раз не знает, то нечего напрасно людей с тольку сбивать.

Процедура следующая:

Покупатель и Продавец оформляют у нотариуса: договор купли-продажи,  договор залога и доверенность на работника банка.

В договоре написано: оплачено Х тенге, остальное после получения ипотечного займа.

В тот же день (а не после регистрации договора залога) Покупатель получает деньги в банке, прождав Х часов в ожидании. До получения денег все договора купли-продаи и залога находятся на руках Продавца.

Очень много пустых разговоров в теме про ипотеку.  Теоретически расуждать можно о чем угодно.

По причине пустой дискуссии решил выложить на форум кредитный договор на ипотеку (звучить криво, но понятно), дайте только время.

[Вовун]

Полный бред  (заранее извиняюсь). Автор сообщения не знаком с практикой выдачи ипотечных кредитов.

А раз не знает, то нечего напрасно людей с тольку сбивать.

Процедура следующая:

Покупатель и Продавец оформляют у нотариуса: договор купли-продажи,  договор залога и доверенность на работника банка.

В договоре написано: оплачено Х тенге, остальное после получения ипотечного займа.

В тот же день (а не после регистрации договора залога) Покупатель получает деньги в банке, прождав Х часов в ожидании. До получения денег все договора купли-продаи и залога находятся на руках Продавца.

Чиновник - Алматы, это не весь Казахстан, и банк, с которым Вы ведёте дела, не единственный в РК.

В устькамане процедура оформления ипотека схожа с той, о чем указывал А.Чашкин.....никаких особых оговорок в договоре про банк нет.....сам договор, к слову,  нотариально не удостоверяется.....

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Господа, прошу в высказываниях воздерживаться от личных выпадов и как бы это сказать-оценочных суждений негативного характера, а то мы так быстро придем к разговорам типа- Сударь, вы ..., извиняюсь если обидел.

Ведь мы коллеги по корпоративному цеху и отлично знаем, что специфика нашей работы предполагает усиленную нагрузку на нервы, так к чему еще здесь их портить себе и коллегам?

[Гость Митяй]

Полагаю, что существенными условиями по договору купли-продажи НИ являются и  цена и условия расчета.

Но, тем не менее, считаю обязательным включения в договор к-п НИ  цены. Без ее указания, между сторонами (их правопреемниками) однозначно может возникнуть спор. Кроме того ЦПН ведет правовой кадастр недвижимости с учетом стоимостных характеристик объектов недвижимости, и обязательно укажет на невозможность регистрации в связи с отсутствием таких характеристик.

Условия оплаты не так важны, поскольку исходя из требований п. 1 ст. 439 ГК РК  

    Статья 439. Оплата товара

    1. Если из условий договора  и  законодательных  актов  не  вытекает

обязанность уплатить цену в определенный срок, покупатель обязан уплатить

ее без промедления, после передачи ему товара или  товарораспорядительных

документов на этот товар.

продавец передав товар, вправе получить его стоимость немедленно, со всеми вытекающими неблагоприятными обстоятельствами для покупателя в случае просрочки. Во всяком случае - условия расчетов ни коим образом не должны интересовать ЦПН.

[Александр Чашкин]

Полный бред  (заранее извиняюсь). Автор сообщения не знаком с практикой выдачи ипотечных кредитов.

А раз не знает, то нечего напрасно людей с тольку сбивать.

Процедура следующая:

[...skipped...]

Оба-на, коллега Присяжный!   от Вас я такого не ожидал.

принимать Ваше "заранее извиняюсь" не желаю.

На KASE только в листинге "А" числятся порядка двух десятков организаций, предоставляющих услуги ипотечного кредитования. Каждый из банков устанавливает свои собственные процедуры.

Вы гарантируете, что описанная Вами процедура принята во всех банках в Казахстане?

Один банк требует выдать, действительно, бредовую доверенность какому-то абстрактному физ.лицу, а другой запрещает потенциальному заемщику до подписания выносить из помещения банка проект ипотечного договора для необходимого согласования с юристом!..  

А Вы говорите: "Очень много пустых разговоров..."  

Поскольку и договор купли-продажи и договор залога вступают в силу только после их гос.регистрации, описанная Вами процедура предполагает выдачу банком покупателю, де факто, бланкового кредита! Я не верю, что многие банки могут согласиться на такую систему кредитования. И не понимаю: зачем продавцу иметь "на руках" договор залога, если залогодателем по ипотеке должен выступать покупатель?..

[Александр Чашкин]

Кроме того ЦПН ведет правовой кадастр недвижимости с учетом стоимостных характеристик объектов недвижимости, и обязательно укажет на невозможность регистрации в связи с отсутствием таких характеристик.

интересная мысль, коллега Митяй!

действительно, у регистратора может возникнуть вопрос: "А что указывать в графе Сумма регистрационного листа правового кадастра"?

Но этот вопрос регистратора не может обязать покупателя и продавца включать соответствующие условия в правоустанавливающий документ - договор, поскольку такое требование не установлено нормативными правовыми актами.

А.Ягодкин выше уже указал на существующие, помимо ГК РК, требования статьи 22 Указа Пр.РК и.с.з. "О государственной регистрации недвижмого имущества и сделок с ним".

Дополнительно, могу указать на п.п.44-47 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г. N 236, устанавливающие Состав, содержание и требования к документам, предъявляемым для регистрации. п.46, например, определяет:

Правоустанавливающие документы должны отвечать требованиям, установленным действующим законодательством, в частности содержать описание имущества, описание соответствующего права (обременения, ограничения), быть нотариально удостоверены в необходимых случаях, иметь подписи (сторон, должностных лиц и т. п.). Не должны приниматься правоустанавливающие документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Нормы об обязательном включении цены в договор во всех вышеуказанных нормативных правовых актах - нет.

[Эвитта]

Цена не является существенным условием договора купли-продажи.

В то же время несколько смущает форулировка ст. 406 ГК " .... а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определённую цену". Ни один из видов договоров Особенной части ГК не содержит условия об "оперделённости" платы. Но тем не менее придерживаюсь вышеуказанного мнения.

[Александр Чашкин]

Спасибо, Эвитта!  

Надеюсь, Вы уже проголосовали? а то наших сторонников пока маловато  :biggrin2:

Я тоже обращал свое внимание на подчеркнутый Вами нюанс формулировки ст. 406 ГК РК. Успокоился на том, что там не указано "определенную договором цену". При этом ст.438 ГК установлено, что цена товара может быть определена как условиями договора, так и в соответствии со ст.385 ГК

[Гость Присяжный]

Уважаемые коллеги!

Мне рассказывали о том, что Павлодарский Центр по недвижимости предъявляет ряд требований к договорам купли-продажи недвижимости, принимаемым для регистрации сделок.

Среди прочего, специалисты ЦПН требуют, чтобы в договорах обязательно были указаны цена товара (цена сделки), согласованная сторонами, и условия  ее оплаты.

А с некоторых пор ЦПН отказывается принимать договор для регистрации если в его тексте (или ином документе) не содержится расписки продавца, о получении от покупателя оплаты по договору сполна (?!).

Согласно ст. 22 Указа Президента РК...

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "

2. Регистрируемые сделки должны содержать подписи и полные имена (наименования) совершивших их лиц, краткое описание объекта недвижимости, указание его местонахождения, а также регистрируемого права.

3. Если сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей лиц, совершивших сделку, а также соответствие их воли волеизъявлению.

Как видим, п.2 ст. 22 Указа содержит исчерпывающий перечень требований к содержанию сделки с недвижимостью. Это по содержанию сделки.

А вот требования к нотариусам по оформлению сделки:

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус

I. истребует:

1) правоустанавливающий документ;

2) справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

3) справку о технической характеристике строения на момент отчуждения.

Акт оценки отчуждаемого имущества истребуется только в тех случаях, когда это предусмотрено сторонами сделки (либо одной из них).

II. проверяет:

а)  государственную регистрацию в установленном порядке на основании отметки регистрирующего органа на тексте документа.

б) отсутствие обременений на отчуждаемое имущество по Алфавитной книге учета запрещений (арестов) и по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

Таким образом, считаю требования некоторых должностных лиц БТИ незаконными.

P.S. по поводу "всех" банков не знаю. Но знаю, что так работают все банки про программе КИК. А про "бланковые" редиты, так их никто не выдает. Подписывается три договора (думал никто не заметить про "бланковые"): займа, ипотеки и залога товаров, поступающих в будущем. Последний действует, понятно, по момента регистрации договора залога.

[Гость Присяжный]

Дополнительно, могу указать на п.п.44-47 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г. N 236...

Более подробно о п. 47:

47. Отказ в приеме документов на регистрацию прав на недвижимое имущество допускается по следующим основаниям:

обращение ненадлежащего лица либо в связи с отсутствием документов, удостоверяющих личность и/ или его полномочия;

наличие в документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных направлений, следов травления текста и т. п.;

неверное указание адреса, фамилии, имени, отчества или наименования юридических лиц, отсутствие необходимых подписей и печатей в правоустанавливающих документах или их копиях;

представление заявителем неполного или ненадлежаще оформленного комплекта документов, указанного в пункте 44 настоящего Положения;

отсутствие документа о внесении платы за регистрацию.

Как видим, такие основания, как отсутствие цены в договоре и т.п. , отсутствуют в п.47 Положения, что еще раз доказывает незаконность требований работников ЦПН.

Вообще интересный вопрос. Какие все таки условия должны быть указаны в договоре об отчуждении недвижимости. Такие как описано:

1) в Указе Президента РК "О регистрации...";

2) в Инструкции для нотариусов;

3) в Положении от 20.02.97 г.;

4) в ГК.

Везде разные требования. Как быть с иерархией НПА?

[Эвитта]

Спасибо, Эвитта!  

Надеюсь, Вы уже проголосовали? а то наших сторонников пока маловато  :biggrin2:

Эхххх, как бы так сказать... В общем нечаянно за второй вариант проголосовала. Пыталась у уважаемого Модератора выяснить можно ли исправить ошибку - сказали, что нет технической возможности... Посоветовали написать чистосердечное признание :)    

Прошу извинить! ВСЕМ ВСЕМ ВСЕМ! Прошу при просмотре результатов голосования от второго варианта отнимать 1 голос и плюсовать его за третий вариант.

[Гость L'igor]

Добрый день, уважаемые форумчане.

Рассматривая данный вопрос с теоретической точки зрения , я, все-таки склонился к тому, что ни цена товара, ни условия оплаты товара не являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, так как ни ГК, ни Указ Президента "О государственной регистрации недвижмого имущества и сделок с ним" не содержат императивных норм, предписывающих включение данных условий в договор купли-продажи недвижимого имущества.

Хотя, рассматривая данный вопрос с практической точки зрения , я понимаю, что включение данных условий в договор купли-продажи необходимо, так как существенно упрощает процесс доказывания в суде факта оплаты покупной стоимости недвижимости в случае возникновения каких-либо спорных вопросов между сторонами договора.

Вышеуказанные "не совсем законные" требования ЦПН продиктованы скорее всего тем, что они с помощью включения данных условий договора и истребования дополнительных документов пытаются оградить себя от лишних проблем, связанных с судебными баталиями.

[Гость Александр Ягодкин]

2 Чиновник: А Вы себе не противоречите?

Мы ведем разговор о существенных условиях договора, т.е. таких условиях, которые обязательно должны содержаться в договоре купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, Вами же приведена цитата ст.22, где говорится, что "если сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей лиц, совершивших сделку, а также соответствие их воли волеизъявлению. "

Таким образом, нотариальное заверение договора купли-продажи по закону не требуется (не существенное условие).

Речь не о том как это все делается сейчас на практике, а о том как должно быть.

[Гость Александр Ягодкин]

Вышеуказанные "не совсем законные" требования ЦПН продиктованы скорее всего тем, что они с помощью включения данных условий договора и истребования дополнительных документов пытаются оградить себя от лишних проблем, связанных с судебными баталиями.

Как я уже говорил в топике и еще раз повторю - требования ЦПН и лишние, и незаконные. ЦПН осуществляет регистрацию прав на НИ, а не следит за законностью сделки, т.к. для этого есть прокуратура.

Есть пакет документов, предусмотренных законодательством, будь добрь зарегистрируй, если нет, откажи в регистрации. Если на суде выяснится, что сделка имеет пороки, регистрация отменяется на основании решения суда. Что здесь теряет ЦПН? Зачем ему подстраховываться?

[Вовун]

Лично я склоняюсь к третьему варианту.

Любопытства ради заглянул в ГК РФ, помятую о том, что там в главе "Купля-продажа" есть специальный параграф - "Продажа недвижимости". Так вот, у соседей цена - существенное условие Договора купли-продажи недвижимости:

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

     1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

[Александр Чашкин]

итак, к третей ночи обсуждения мы имеем следующие результаты голосования:

Всего приняли участие в головосании 18 юристов.

В том числе:

- 5 юристов считают, что и цена, и условия оплаты _по закону_ являются существенными условиями договора к-п недвижимости. К сожалению, эти юристы (кроме Sergio, опасавшегося мнимой сделки) пока не сообщили нам причины, побудившие их выбрать этот вариант ответа.

- 4 юриста считают, что только цена товара является существенным условием договора. Условия оплаты можно не оговаривать в тексте договора. Коллега Митай обосновал их мнение сложностями, которые могут возникнуть у регистратора сделки при заполнении одной графы реестра.

- 9 юристов (включая выбравших 4-й вариант) согласились, что ни цена, ни условия платежа, по закону, не являются существенными условиями договора и могут быть не оговорены его текстом. Многие из названных 9-ти не постеснялись обосновать свой выбор.

и если по вопросу существенности условий о порядке оплаты, мы уже смело можем утверждать, что подавляющее большинство юристов (72%) не считают условия оплаты (_по закону_) существенным условием договора, то в вопросе "является ли цена существенным условием?" голоса разделились поровну.

Уважаемые коллеги, которые еще не проголосовали или не высказались!

Прошу присоединиться к обсуждению темы для совместного нахождения истины.

[POLIN]

:D В обсуждении приняли участие 17 юристов....

Это только для юристов голосование?

Тогда меня вычеркивайте из ответа по первому варианту.

[Александр Чашкин]

:D В обсуждении приняли участие 17 юристов....

Это только для юристов голосование?

Тогда меня вычеркивайте из ответа по первому варианту.

во-первых, уважаемая Polin, я полагаю, что если участник Казахстанского юридического форума считает для себя возможным проголосовать в опросе в разделе "Право и практика его применения" - это означает, что данный посетитель считает себя юристом (в той или иной степени).

во-вторых, уважаемая Polin, я ни за что не соглашусь вычеркнуть Вас из списка юристов, только потому что Вы осознаете себя Бухгалтером, а не юристом:

поверьте, пожалуйста, мне, что очень многие люди, работающие в качестве юристов и получающие за это деньги, несравнимо хуже Вас понимают нормы права, их природу и взаимосвязь.

Так что позвольте, в очередной раз, выразить Вам свое профессиональное юридическое уважение и восхищение  

и оставить Ваше требование без удовлетворения.  

...итак, по состоянию на 19:15 25/05/05 проголосовали 19 юристов...

[Don Vito]

Проголосовал за второй вариант. Полностью поддерживаю мнение Митяя касательно соответствующих граф реестра. Нашел еще один интересный момент.

Исходя из того, что большинство квартир сейчас идут под ипотеку:

УКАЗ

ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН,

ИМЕЮЩИЙ СИЛУ ЗАКОНА

от 23.12.1995 N 2723

"ОБ ИПОТЕКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"

Статья 21. Реализация ипотеки в судебном порядке

3. Принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:

...

3) начальную продажную ЦЕНУ заложенного недвижимого имущества при его реализации;

...

Думаю, что установить ЦЕНУ реализованного имущества гораздо проще, когда она где-то зафиксирована, в данном случае в договоре.

С уважением, В.К.  

[Гость Юлия М.]

Всем своё здравствуйте!

Проголосовала за третий вариант, а именно, что ни цена товара, ни порядок оплаты НЕ являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества.

Существенным условием данного договора  считаю достижение сторонами соглашения о товаре (его характеристиках и количестве), что как раз-таки определено п.3 ст. 407.

Тот факт, что ЦПИ ведет учет НИ с учетом стоимостных характеристик, не обязывает продавца/покупателя определять цену, и уж более того, порядок оплаты, в договоре.