квартирный вопрос

[Гость LSAR]

Упрощенно ситуация такая: в прошлом году была приобретена мной квартира. Так как продавец оформил кредит на приобретение ее до брака, то ,естественно, считая ее своей собственностью, продал ее без документов о согласии жены. Теперь они разводятся, и его бывшая жена, откопав статью 35 ГК, выставляет иск о признании сделки недействительной. Как мне быть?

[Александр Чашкин]

Как мне быть?

нанять для защиты Ваших интересов грамотного адвоката/юриста, который при необходимости будет доказывать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем квартиры. (ст.261 ГК РК)

[Гость Legendarny Pupsick]

Тут не совсем понятна ссылка на ст. 35 ГК, но в принципе (насколько я понимаю) должно быть так: истица должна доказать, что бремя осуществления выплат по кредиту лежало на обеих сторонах брака (решение предположительно в ее пользу).  

[Вовун]

Смотрите ст.33 Закона "О браке и семье".

Во-первых, супруга должна в суде доказать, что Вы в момент сделки знали или должны были знать о ее несогласии на отчуждение квартиры;

Во-вторых, заявить свое требование в суде она может только в течение 1 года с момента, когда узнала и ил должна была узнать о совершенной сделке.

[Аделино]

Упрощенно ситуация такая: в прошлом году была приобретена мной квартира. Так как продавец оформил кредит на приобретение ее до брака, то ,естественно, считая ее своей собственностью, продал ее без документов о согласии жены. Теперь они разводятся, и его бывшая жена, откопав статью 35 ГК, выставляет иск о признании сделки недействительной. Как мне быть?

Я так поняла - Кредит был взят продавцом до брака, именно на эти деньги он приобрел квартиру. Но возвращался кредит во время брака, из средств общей казны семьи. Помоему, продавец сделал неверный шаг, а нотариус неверную сделку. И бесполезно будет что-то доказывать. А хитрить... Думаю не стоит.  Ох уж эти мужчины!!! Так и стараются женщин наказать, только непонятно за что, они же матери их детей.              

[Вовун]

Я так поняла - Кредит был взят продавцом до брака, именно на эти деньги он приобрел квартиру. Но возвращался кредит во время брака, из средств общей казны семьи. Помоему, продавец сделал неверный шаг, а нотариус неверную сделку. И бесполезно будет что-то доказывать. А хитрить... Думаю не стоит.  Ох уж эти мужчины!!! Так и стараются женщин наказать, только непонятно за что, они же матери их детей.              

Приобретатель квартиры то в чем виновата?

У нее может тоже семеро по лавкам....

[Аделино]

А приобретатель ни в чем не виноват. Он совершил сделку, которая оказалась фактически недействительной.

Виноват продавец, что не имея прав на продажу обманул всех. Ему и отвечать за данные действия. Думаю, что разберутся. Продавец вернет нужную часть денег полученных от продажи квартиры своей жене, если только его жене не нужна эта незаконно проданная квартира, при этом все останутся довольны. Другого выхода я не вижу.    

[Вовун]

так супруга то настаивает именно на признинаии сделки недействительной, что предполагает возврат каждой стороне сделки всего полученного по ней, и Покупатель лишится своего права собственности на квартиру.

Совет тут для Покупателя один:

в момент оформления сделки Продавец должен был предоставить либо нотариально заверенное согласие супруги на продажу, либо нотариально заверенное свое заявление о том, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял. Предполагаю, что был сделан второй вариант.

Поэтому Покупателю в суде, истребовав от нотариуса данное заявление, не составит труда доказать, что он сам был введен Продавцом в заблуждение и на момент сделки ничего не знал о правах супруги на данную квартиру.

А дальше пусть сами супруги разбираются между собой, кто кому чего должен, не тревожа покой честных граждан.

[Аделино]

Тогда за аферу продавцв да к уголовной ответственности.

Однако, в любом случае если сделка будет признана недействительной в связи с аферой со стороны продаца, по просьбе одной из сторон законных владельцев этой недвижимости квартира будет возвращена и покупатель получит не более чем свои деньги, судом может истребовать от продавца возмещение морального вреда. Жена продавца не виновата, и ей решать.      

[Вовун]

Жена продавца не виновата, и ей решать.      

Как же не виноватая она Нешто муж без ее ведома квартиру продал, а деньги в заначку под подушку спрятал, а жане сказал, что в квартире дальняя родственница поселилась. Я Вас умоляю   Наверняка, сама мужа подбила, мол некогда мне к нотариусу ходить, в солярий пора загорать , сам напиши заявление что в браке не состоял. А потом на полученные деньги я на Канары слетаю

Ладно, процитирую норму закона полностью

Статья 33. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и(или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поэтому пусть невиноватая супруга сначало докажет в суде, что Покупатель изначально знал, что квартира - совместная собственность и согласия супруга нет.

Покупатель, он ведь не обязан бегать по ЗАГСам,  и узнавать, кто на ком женат.

[Александр Чашкин]

Продавец вернет нужную часть денег полученных от продажи квартиры своей жене, если только его жене не нужна эта незаконно проданная квартира...

так я ж и говорил про 261 ГК:

вопрос задает приобретатель квартиры. если он в суде докажет добросовестность этого приобретения: пусть сделку или действия продавца хоть 148 раз признают незаконной - истребовать имущество у добросовестного приобретателя нельзя.

[Аделино]

Как же не виноватая она  Нешто муж без ее ведома квартиру продал, а деньги в заначку под подушку спрятал, а жане сказал, что в квартире дальняя родственница поселилась. Я Вас умоляю   Наверняка, сама мужа подбила, мол некогда мне к нотариусу ходить, в солярий пора загорать , сам напиши заявление что в браке не состоял. А потом на полученные деньги я на Канары слетаю

А, что в этом плане вы можете всех назвать порядочными? Уж я повидала их на своем веку. Думаю, что жена просто доверилась мужу и предполагала, что в квартире живут родственники. А когда узнала стала бить тревогу.

Вы не допускаете это, Вовун.

Я за то, чтобы женщина свои права отстояла. Уж больно мужчины зачастую пакостные в этом вопросе бывают. Ну не все конечно, а большинство. Сильная женщина - она выстоит, а как быть слабой половине? Подумайте над этим на досуге.            

А квартиру после признания сделки незаконной она сможет вернуть,если захочет, обратно и выделить своему мужу неверному его долю.

[Вовун]

так я ж и говорил про 261 ГК:

вопрос задает приобретатель квартиры. если он в суде докажет добросовестность этого приобретения: пусть сделку или действия продавца хоть 148 раз признают незаконной - истребовать имущество у добросовестного приобретателя нельзя.

Александр, меня смущает в ст.261 ГК РК последняя фраза, про выбытие имущества из владения собственника иным путем (кроме утери или хищения)помимо его воли.

Поэтому строить защиту на ст.33 Закона РК "О браке и семье" проще, там истцу придется доказывать, что приобретатель знал при покупке квартиры о правах супруги на квартиру; ежели же по ст.261 ГК РК - супруга будет ссылаться на выбытие квартиры из ее владения помимо ее воли и требовать возврата квартиры.

[Александр Чашкин]

конечно, 33-я тоже необходима.

а воля собственника (семьи - если будет доказано, что квартира была в общей совместной собственности) была выражена в договоре купли-продажи, поскольку согласие другого супруга - предполагается.

[Аделино]

Я думаю, здесь должна присутствовать справедливость. Жена не виновата, что без ее ведома продана квартира, как и те кто купили. И по совести, по закону покупатель должен понять и во имя законности и справедливости взять деньги которые уплатил и купить себе новое жилье. Я бы не пошла на защиту того, что противоречит совести. После этого жить надо и будешь всегда вспоминать о сделке с совестью.        

[Вовун]

Я думаю, здесь должна присутствовать справедливость. Жена не виновата, что без ее ведома продана квартира, как и те кто купили. И по совести, по закону покупатель должен понять и во имя законности и справедливости взять деньги которые уплатил и купить себе новое жилье. Я бы не пошла на защиту того, что противоречит совести. После этого жить надо и будешь всегда вспоминать о сделке с совестью.        

У мнея сложилось мнение, что если бы квартира была продана без согласия супруга, вопрос о совести и справедливости для Вас бы не стоял

[Александр Чашкин]

Я бы не пошла на защиту того, что противоречит совести.

А что противоречит Вашей совести, Аделино?

Защищать интересы покупателя квартиры, который накопил денег, купил квартиру, подремонтировал и за год обжил ее, купил и завез мебель, и всем сердцем полюбил эту квартиру, ставшую для него "родным гнездом", а теперь рискует ее потерять, потому что между совершенно чужим для него мужиком и супругой того мужика кошка черная пробежала и они не хотят жить вместе - это противоречит Вашей совести?!  

[Аделино]

А что противоречит Вашей совести, Аделино?

Защищать интересы покупателя квартиры, который накопил денег, купил квартиру, подремонтировал и за год обжил ее, купил и завез мебель, и всем сердцем полюбил эту квартиру, ставшую для него "родным гнездом", а теперь рискует ее потерять, потому что между совершенно чужим для него мужиком и супругой того мужика кошка черная пробежала и они не хотят жить вместе - это противоречит Вашей совести?!  

А вы уверены, что это так? Мне кажется, что жена была в неведении, а когда узнала подняла этот вопрос. А о таких сделках как эта я наслышана.  Уверена, что  о продаже жена ни сном ни духом, а когда узнает....

А вообще мы все разные....  От вины продавца пострадала не только жена, согласна и те кто "купил квартиру, подремонтировал и за год обжил ее, купил и завез мебель, и всем сердцем полюбил эту квартиру, ставшую для него "родным гнездом"." А теперь, если этого захочет жена продавца  думаю покупатель обязан оставить ее и получить деньги.

Это, когда вы идете покупаете мебель, а через месяц определяете, что товар некачественный, собрав обнаружили множество дефектов, вы же назад везете, хоть эта вещь вам и нравится. А здесь покупатель купил квартиру, квартиру у которой имеется еще хозяин, а если еще и дети, то вообще квартира не могла продаться без опекунского совета.          

[Александр Чашкин]

А вы уверены, что это так? Мне кажется, что жена была в неведении, а когда узнала подняла этот вопрос.

я уверен в том, что добросовестный приобретатель не должен отвечать за какие-либо действия продавца и из-за них терпеть ущерб. и говорил о том, что если супруг обманул другого супруга, то ни вины, ни проблемы покупателя в этом нет.

В данном случае, к нам с Вами, уважаемая Аделино, за консультацией и помощью обратился покупатель квартиры, а не муж обманутой женщины.

А Вы ему, человеку кристально чистому и порядочному, вместо помощи отвечаете: "все мужики - свиньи",  :biggrin2: полностью игнорируя его интересы и вставая на защиту совершенно неопределенной для Вас женщины.  

[Вовун]

а если еще и дети, то вообще квартира не могла продаться без опекунского совета.          

Светлый же Вы образ  мамаши вообразили  , если в квартире ее дети несовершеннолетние проживали, а год назад квартиру муж-подлец продает, дети, как я понимаю, на улицу выбрасуются, а мамаша только через год узнает об этом, но не детей разыскивает, а бежит в суд квартиру назад вернуть.

[Гость Болат]

Господа, а как вам альтернативное мнение (если отойти от эмоций, высказанных при обсуждении темы)?!

По моему мнению, вопрос о признании сделки (купли-продажи квартиры) в связи с отсутствием согласия супруги не совсем корректный.

Постараюсь Вам изложить свои доводы.

Насколько понял я, и другие участники форума, квартира, приобретена супругом до вступления в брак. В связи, с чем она признается его собственностью, свидетельством чего является регистрация его права на недвижимость в уполномоченном органе.

Соответственно супруга, в соответствии с законом "О браке и семье" не может претендовать на данную квартиру.

Вместе с этим, поскольку погашение кредита полученного супругом для приобретения кредита, осуществлялось за счет семейного бюджета, признаваемого общей совместной собственностью супругов, супруга вправе претендовать на соответствующую долю от суммы полученной от продажи квартиры. Поскольку супруга помогала своему супругу исполнять его обязательства перед банком, я полагаю, речь может идти о неосновательном обогащении супруга, так как обязательство по погашению кредита перед банком являлось его обязательством и должно было исполняться им за счет своего имущества.

Остается только определиться с размером доли, подлежащей передаче супруге (деньги уплоченные банку за пользование кредитом в период нахождения в браке, в соответствии с п.1 ст.37 Закона "О браке и семье" должны быть разделены поровну, а супруг должен возместить супруге половину уплоченных банку денег).

Относительно ст.35 Закона "О браке и семье", я думаю она не может быть применена, так как никакого увеличения стоимости имущества, в том виде в каком имеется ввиду в 35 статье, не было.

Покупатель же однозначно признается добросовестным приобретателем

[Гость 21]

Я соглашусь с мнением Болата.

Ведь право собственности на квартиру наступило еще до брака, а имущество приобретенное супругом до брака и внесенное в брак - является личной собственностью супруга.

У жены остается лишь право требовать деньги, потраченные на возврат кредита.

А покупатель, который добросовестно купил - ему то зачем страдать. Деньги он уплатил. Все условия выполнил. Деньги у мужа. Пусть жена и требует у мужа ее долю.

А то что мужики ... тут по моему неуместно.  

[Аделино]

А Вы ему, человеку кристально чистому и порядочному, вместо помощи отвечаете: "все мужики - свиньи",  :biggrin2: полностью игнорируя его интересы и вставая на защиту совершенно неопределенной для Вас женщины.  

Вот всегда мужчина за мужчину "кристально чистого".

Только я прошу поправить вас, не говорю я что все да еще и "свиньи", однако женщин зачастую обманывают.

Да Болат, я с вами согласна, если только сама квартира приобретена до брака. Я поняла до брака взяты деньги, а сама квартира приобреталась в период брака. Думаю пока автор не внесет ясность можно спорить до бесконечности.

А жену продавца мне все же жаль, хоть я ее и не знаю. Жаль и покупателя, но на рынке, как говорит пословица "два дурака - один продает, другой покупает".

 

[Александр Чашкин]

однако женщин зачастую обманывают

интересно, не про это ли сказано:

Hе шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. © К.Прутков  

[Аделино]

интересно, не про это ли сказано:

Hе шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. © К.Прутков  

Хороша шутка,,, Муж без согласия жены продал квартиру и поставил в неловкое критическое состояние покупателя.