"закрытые" торги

[Гость zhsn]

Кто знает, как продается заложенное право недропользования? Достаточно ли регистрации залога Контракта для продажи права по нему любому лицу, принявшему участие в торгах?

[Гость zhsn]

Имеет ли право доверенное лицо банка -залогодержателя при проведении торгов  не допустить залогодателя присутствовать  в помещении, где проходят торги?

И последняя тема в этом разрезе: если реальная рыночная цена заложенного имущества на момент торгов больше, чем определенная договором залога, имеет ли право банк продать имущество залогодержателя по заниженной цене?

[Гость zhsn]

...никто не хочет помочь залогодателю, которого обставил банк...

Юристы, практикующие на спорах по ипотечному кредитованию, откликнитесь!

[Гость Vitaly Mahmutov]

Кто знает, как продается заложенное право недропользования? Достаточно ли регистрации залога Контракта для продажи права по нему любому лицу, принявшему участие в торгах?

Ну…ежели задаться целью помочь залогодателю, которого «обставил» банк…

Согласно ГК:

Ст. 299:

Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Ст. 318:

Удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке.

В соответствии со ст.15 Указа "О недрах и недропользовании":

2-6. В случае обращения взыскания на Право недропользования как предмет залога к залогодержателю, за исключением случаев, когда залогодержателем является банк, переходят все права и обязанности обладателя Права недропользования, возлагаемые Контрактом и законодательством Республики Казахстан.

2-7. Порядок обращения взыскания на Право недропользования как предмет залога определяется Правительством Республики Казахстан.

Из чего напрашиваются следующие выводы:

1. Указом о недрах, в отличие от ГК, залог трактуется не как право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, а как способ обеспечения исполнения обязательства в силу которого в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства к залогодержателю ПЕРЕХОДЯТ все права и обязанности обладателя права недропользования.

2. Поскольку в случае, когда залогодержателем является банк такой переход прав не допускается, банк вроде бы как должен реализовать свое право залогодержателя иным образом – либо в судебном, либо во внесудебном порядке.

3. Насколько мне известно, постановление Правительства, определяющее порядок обращения взыскания на право недропользования как предмет залога до сих пор не принято. А может оно принято, но его в ЮРИСТЕ нет?

4. Может стоит занять такую позицию, что поскольку, нет постановления Правительства - нет и порядка обращения взыскания? А применение норм о реализации заложенного имущества, содержащихся в ГК по аналогии попытаться оспорить хотя бы тем, что способ удовлетворения залогодержателем своих требований указанный в ГК, не соответствует тому, который указан в Указе о недрах.

5. Следовательно, действия банка по поводу обращения взыскания на предмет залога неправомерны.

6. А т.к. отсутствует порядок обращения взыскания, то и залог в принципе можно признать фикцией (недействительной сделкой).

Кстати, можно провести аналогию с заключением сделок, которые в принципе формально не соответствуют законодательству, но вместе "прижились" настолько, что сообще никто не обращает внимание на это несоответствие.

Пример - залог денег, где в качестве предмета залога выступает национальная валюта РК. Законом определен порядок обращения взыскания - аукцион. Но применительно к "тенге" он НЕВОЗМОЖЕН в принципе. Однако на практике - все залогодержатели обращают взыскание путем изъятия денег (предмета залога) со счета. И ничего, никто не жаловался...

[Гость Vitaly Mahmutov]

Имеет ли право доверенное лицо банка -залогодержателя при проведении торгов  не допустить залогодателя присутствовать  в помещении, где проходят торги?

И последняя тема в этом разрезе: если реальная рыночная цена заложенного имущества на момент торгов больше, чем определенная договором залога, имеет ли право банк продать имущество залогодержателя по заниженной цене?

1. Нет, не имеет, поскольку согласно норм, содержащихся как в ГК так и в Указе об ипотеке, в торгах вправе принимать участие ЛЮБЫЕ заинтересованные лица, включая залогодателя и залогодержателя.

2. Вообще-то  оценочная стоимость предмета залога, указанная в договоре применительно к аукциону не имеет абсолютно никакого значения. Ежели только стороны в договоре предусмотрели в отношении этого что-нибудь особливое. Ну типа, определили, что оценочная стоимость будет являться стартовой и ниже ее - не моги!

Вот именно на торгах и определяетсмя РЕАЛЬНАЯ РЫНОЧНАЯ стоимость предмета залога, и естественно, она вполне может быть меньше той, которую вы себе представляли - это конечно при условии проведения честных торгов без всяких там подставных лиц и т.д. и т.п..

[Гость Mustafa78]

Уважаемый Виталий Махмутов !

Позвольте несколько соображений относительно отсутствия порядка, утвержденного Правительством.

Пункт 3 статьи 5 Закона РК "О НПА" - "Если в самом нормативном правовом акте указано, что какая-либо его норма права применяется на основе дополнительного нормативного правового акта, то эта норма применяется в соответствии с основным и дополнительным нормативным правовым актом. До принятия дополнительного нормативного правового акта действуют нормативные правовые акты, ранее регулировавшие соответствующие отношения".

Пункт 3 статьи 4 Указа ПРК, имеющего силу закона, "О недрах и недропользовании" - "Гражданско-правовые отношения, связанные с правом недропользования, регулируются нормами гражданского законодательства, если они не урегулированы нормами настоящего Указа".

Так что насчет фикции, по-моему, не совсем корректно

[Гость Vitaly Mahmutov]

Уважаемый Виталий Махмутов !

Позвольте несколько соображений относительно отсутствия порядка, утвержденного Правительством.

Пункт 3 статьи 5 Закона РК "О НПА" - "Если в самом нормативном правовом акте указано, что какая-либо его норма права применяется на основе дополнительного нормативного правового акта, то эта норма применяется в соответствии с основным и дополнительным нормативным правовым актом. До принятия дополнительного нормативного правового акта действуют нормативные правовые акты, ранее регулировавшие соответствующие отношения".

Пункт 3 статьи 4 Указа ПРК, имеющего силу закона, "О недрах и недропользовании" - "Гражданско-правовые отношения, связанные с правом недропользования, регулируются нормами гражданского законодательства, если они не урегулированы нормами настоящего Указа".

Так что насчет фикции, по-моему, не совсем корректно

Согласен. Слона то я и не приметил. Значит следует руководствоваться ГК и Указом об ипотеке.

[Гость zhsn]

Спасибо за дискуссию, коллеги.

как говорится, мне нравится ход ваших мыслей.

[Гость zhsn]

Однако.

1. ст. 30 Закона  об ипотеке  не предполагает ли под  "участием" всех заинтересованных лиц именно соблюдение процедуры подачи заявки на участие с оплатой гарантийного взноса? Банк считает, что без соблюдения  таковых правил Залогодатель выступает в роли зеваки, что-ли, что и явилось причиной выдворения его представителей с торгов.Как нормативно обосновать возможность присутствия (не участия) и наблюдения за торгами со стороны залогодателя?

2. По процедуре проведения торгов: прошли единичные торги, цена продажи ниже залоговой,т.е. никакого метода "на повышение" не использовалось. Залогодателем были заявлено об оценке независимым специалистом(аудиторской фирмой) стоимости права недропользавания, к-рая в десять (?) раз выше залоговой? Похоже, банк умышленно пошел на понижение цены (ст.159 ГК) , "пожертвовав "даже сосбтвенными интересами, а как доказать?

Жду с нетерпением

[Гость zhsn]

Ну,загляните же...

Банк  продал право недропользования  по цене, установленной соглашением сторон в договоре залога, затем была осуществлена оценка независимым специалистом, но она уже не была условием сделки. Может ли данное обстоятельство служить доказательством заблуждения  сторон при определении оценки предмета залога в договоре? поделитесь соображениями.

[Гость Vitaly Mahmutov]

Однако.

1. ст. 30 Закона  об ипотеке  не предполагает ли под  "участием" всех заинтересованных лиц именно соблюдение процедуры подачи заявки на участие с оплатой гарантийного взноса? Банк считает, что без соблюдения  таковых правил Залогодатель выступает в роли зеваки, что-ли, что и явилось причиной выдворения его представителей с торгов.Как нормативно обосновать возможность присутствия (не участия) и наблюдения за торгами со стороны залогодателя?

2. По процедуре проведения торгов: прошли единичные торги, цена продажи ниже залоговой,т.е. никакого метода "на повышение" не использовалось. Залогодателем были заявлено об оценке независимым специалистом(аудиторской фирмой) стоимости права недропользавания, к-рая в десять (?) раз выше залоговой? Похоже, банк умышленно пошел на понижение цены (ст.159 ГК) , "пожертвовав "даже сосбтвенными интересами, а как доказать?

Жду с нетерпением

1. Звиняйте, невнимательно прочитал вопрос. Согласен с банком. Кого пущать, а кого не пущать - дело устроителя аукциона. Другими словами присутствовать на торгах могут только участники, а также довереное лицо (не являющееся участником). Вся же "публичность" торгов ограничивается как мне кажется только требованием об опубликовании объявления о проведении торгов в периодической печати. Требование об уплате гарантийного взноса и установлено для того, чтобы отвадить всяческих зевак, "обиженных" залогодателей (участвующих в аукционе фиктивно в целях их срыва) и т.д. Полагаю обосновать возможность присутствия (не участия) и наблюдения за торгами со стороны залогодателя не получиться. Лучше искать "огрехи" во всей процедуре проведения торгов (направление уведомления, регистрация и т.д.)

2. А почему вы решили, что должен использоваться именно  английский метод (на повышение) и что цена должна быть выше/равна залоговой? На то это и аукцион чтобы выявить ДЕЙСТВИТЕЛЬНУЮ РЫНОЧНУЮ стоимость продаваемого имущества. Как я уже указывал выше, стоимость предмета залога, указанная в договоре ни коим образом не определяет ту стоимость, которая определиться на аукционе.

То, что к проданному имуществу не обнаружилось бОльшего интереса, чем вы ожидали, как-раз и говорит о РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ этого имущества.

Если все процедуры по проведению аукциона были проведены без нарушений может следует рассмотреть к-л косяки в договоре о залоге, в процедуре его заключения, относится ли эта сделка к крупной и т.д..

[Гость zhsn]

Ну со ст.28 - это здорово! Скажем, на зданиях, сооружениях - как бог даст(где билборды, где просто записочками), а с правом как быть?  

Впрочем, это- единственное, к сожалению, к чему можно докопаться.

И в остальном, ну, полностью единодушна. Вроде, как себе же и отвечаю.

Договор залога : ну все соблюдено,"попадалово" - цена ПН, установленная соглашением сторон.

А если залогодатель заблуждался насчет цены : при заключении договора она вообще не рассчитывалась, а вот как стали продавать...

А если он до начала торгов заявил письменно о своем несогласии со стартовой ценой, сослался на независимый отчет?  

Что такое "косяки в процедуре заключения договора залога"?Согласие учредителя есть (ТОО). Согласие собственника (регистрация) ПН есть.

Ломаю голову. Единственная возможность отменить последствия продажи (регистрация добросовестного приобретения) : признать ДБЗ незаконным (кабальная сделка); ДЗ недейств-м ( цена по заблуждению), торги (злонамеренное соглашение) и... ух-ты !!! Надо все доказать.

Виталий, поддержите беседу, если есть время.

[Гость zhsn]

Не дождалась... Обидно. тема "синеет", а времени в обрез... Одна надежда на вас, братцы   (Это я отстреливаюсь)

Помнится, рисковичок да проблемщик на пере

[Гость zhsn]

...ну просто как в ... вестерне: сорвалось, на передовой , помнится, проблемщик и рисковичок тему обсуждали.

[Гость zhsn]

Уважаемый В.Махмутов! Помнится, разъяснение МЮРК Вами было предоставлено форуму, так как насчет обязательности оценки предмета залога, разумеется, для сторон при заключении договора залога? По закону об оценке она производится экспертно, вправе ли стороны самостоятельно ее определить?

[Гость zhsn]

Други мои, в том числе и  уклоняющиеся от ответа (В.Махмутов)! :D

Для размышления : в залог  под банковский займ  по двум   договорам передан имущественный комплекс (с правом землепользования) и право недропользования . В процессе внесудебной  реализации ( публичные торги) единым лотом под общую стартовую цену, несмотря на установленнуую отдельно ( по двум договорам) оценочную стоимость , было продано  все имущество. По какой цене было продано право недропользования и имущестнный комплекс  установить невозможно. Вправе ли банк  провести торги в таком виде?