Чем грозит незарегистрированная аренда?

[zoya_best]

Два юрика решили заключить договор долгосрочной аренды недвижимости на 5 лет, но регистрировать его в ЦОНе не хотят, причем оба т.к. им просто лень бегать. Вопрос: чем грозит им подобное уклонение от регистрации, кроме как тем, что договор м.б. признан недействительным если одна из сторон начнет "быковать"? Мне кажется что ничем, а вот один юрик забегал, т.к. его напугали что у него теперь могуть быть проблемы с налоговой и вообще с проверяющими органами, типа штрафов..... какие такие проблемы, а уж тем более штрафы?...... :dont:

[PETR]

Думаю, адмответственности нет. Лишь бы по налогам отчетность была и оплата.

[Сторителлер]

Административная ответственность есть.

З А К О Н РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 9. Сроки подачи документов на государственную регистрацию

1. Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи.

2. Нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных пунктом 1 настоящей статьи, влечет за собой ответственность, предусмотренную законом Республики Казахстан.

3. Восстановление пропущенного срока осуществляется в судебном порядке.

Нормативным постановлением Конституционного Совета РК от 23 апреля 2008 года № 4 «О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по обращению суда № 2 города Костаная Костанайской области» пункт 3 статьи 9 признан соответствующим Конституции Республики Казахстан

КоАП:

Статья 354-3. Нарушение срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Нарушение физическими и (или) юридическими лицами установленного Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним -

влечет штраф на физических лиц в размере от десяти до двадцати, на юридических лиц - в размере от двадцати до тридцати месячных расчетных показателей.

Изменено 8 Января 2009 пользователем Сторителлер

[PETR]

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.

3. Сделки, подлежащие в соответствии с законами Республики Казахстан государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

А будет ли такая сделка считаться совершенной?

[PETR]

Административная ответственность есть.

З А К О Н РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 9. Сроки подачи документов на государственную регистрацию

1. Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи.

2. Нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных пунктом 1 настоящей статьи, влечет за собой ответственность, предусмотренную законом Республики Казахстан.

3. Восстановление пропущенного срока осуществляется в судебном порядке.

Нормативным постановлением Конституционного Совета РК от 23 апреля 2008 года № 4 «О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по обращению суда № 2 города Костаная Костанайской области» пункт 3 статьи 9 признан соответствующим Конституции Республики Казахстан

КоАП:

Статья 354-3. Нарушение срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Нарушение физическими и (или) юридическими лицами установленного Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним -

влечет штраф на физических лиц в размере от десяти до двадцати, на юридических лиц - в размере от двадцати до тридцати месячных расчетных показателей.

Не согласен. Норма о сроке регистрации, установленный законом, была признана противоречащей Конституции и незаконной. Следовательно, к ответственности за нарушение срока никто не м/б привлечен.

[PETR]

Не согласен. Норма о сроке регистрации, установленный законом, была признана противоречащей Конституции и незаконной. Следовательно, к ответственности за нарушение срока никто не м/б привлечен.

Секунду. Как щас помню, постановление КС было, наоборот, о не соответствии нормы закону, а не о соответствии. Эх, базой сейчас не могу воспользоваться...

[Гость Fendi]

Штраф применяется, незаконным признали отказ в приеме документов в связи с пропуском сроков и восстановление пропущенного срка через суд.

[Сторителлер]

Секунду. Как щас помню, постановление КС было, наоборот, о не соответствии нормы закону, а не о соответствии. Эх, базой сейчас не могу воспользоваться...

По порядку:

1. Права по соответствующей сделке возникают после регистрации. Т.е. в случае отсутствия регистрации стороны несут риски, связанные с тем, что сделка может быть признана недействительной. Но об этом zoya-best говорила еще в самом начале, и вопрос был об ответственности, а не о действительности сделки. При этом, если исходить из нормы КоАП, ответственность наступает вне зависимости от того, действительна сделка, или нет.

2. Fendi абсолютно права, незаконным признали п. 3 статьи 9, а не всю статью, т.е. восстановление в судебном порядке, это кстати отражено в моей ссылке выше.

[Гаррик]

Договор аренды без регистрации не может быть признан недействительной сделкой, поскольку такая сделка не противоречит законодательству и не попадает под действие ст.ст.158, 159 ГК РК. В данном случае отсутствие регистрации договора аренды говорит об отсутствии самого права аренды без регистрации. Права на недвижимое имущество возникают с момента его регистрации. Это означает, что незарегистрированный договор аренды не вступает в силу, пока не будет зарегистрирован. Налоговики этот факт также всегда просят подтвердить документально, иначе расходы на аренду недвижимости не будут отнесены на вычеты. Здесь прямая заинтересованность арендатора.

[zoya_best]

Ладныть, штраф 20-30 тыс тенге для каждого юрика - ведь сущая фигня, а в случае, если никто этот факт не раскопает - так и ваще ничего платить не придется......Просто один из юриков (арендодатель) начал хитрить: типа давай с тобой вместо 5 лет вставим уже в заключенный договор всего 1 год (который уже прошел) и будем продлевать ежегодно в течение 5 лет, а то ведь как прознают что мы с тобой его ваще не зарегистрировали - бошки нам пооткрутят..... Тот отвечает: давай, но тады предусмотрим твою обязанность о том, что ты со мной обязуешься продлевать 5 лет подряд, а если откажешь - то обязуешься возместить мне стоимость кап.ремонта который я там сделал и т.п. Этот первый опять хитрит: неееет, я так не хочу, т.к. мы же договаривались, что ремонт я возмещать тебе не буду..... Я предлагаю этому второму юрику сказать, что если ты, РЕДИСКА, не хочешь включать эти пункты, то и я не хочу ничего менять в изначальном договоре, и ваще: мне не жалко потерять 30 тыс. тенге, чем ты меня потом под честное слово выгонишь с арендуемого помещения не продлив мне договор, а я полтора лимона бабов потеряю за кап.ремонт, который уже сделал. А так договор какой-никакой у меня есть, факт аренды в течение года - налицо, признать сделку мнимой из-за отсутствия регистрации будет затруднительно, а за факт пропущения срока регистрации (если таковой факт ваще всплывет по твоей милости в целях шантажа моей персоны) будем платить вместе, короче "усядем усе, козлодоев!" :dont:

[zoya_best]

Договор аренды без регистрации не может быть признан недействительной сделкой, поскольку такая сделка не противоречит законодательству и не попадает под действие ст.ст.158, 159 ГК РК. В данном случае отсутствие регистрации договора аренды говорит об отсутствии самого права аренды без регистрации. Права на недвижимое имущество возникают с момента его регистрации. Это означает, что незарегистрированный договор аренды не вступает в силу, пока не будет зарегистрирован. Налоговики этот факт также всегда просят подтвердить документально, иначе расходы на аренду недвижимости не будут отнесены на вычеты. Здесь прямая заинтересованность арендатора.

Дык выеЖивается то не арендатор, а арендодатель......хочет переделать договор на 1 год, а потом ваще опрокинуть арендатора, выставив его за дверь, а тот уже ремонт там забабахал крутейный, с прицелом что "жить" там будет 5 лет....... Изначально договавивались, что 5 лет напишут, но афишировать договор и регистрировать его не будут, порешили - заключили......а теперь Арендодатель ВДРУГ прозрел: грит, так мы с тобой не правильно сделали, проблемы у нас будут и т.п., давай пролонгироваться каждый год, гарантии же о 5-летнем сроке аренды тока на словах......Страный тип он: в первый раз пробрехался что согласен без регистрации сдавать помещение в аренду и на попятную пошел через год (после ремонта как раз), теперь пробрешется что согласен продлевать "на словах" 5 лет, вот где гарантии что на попятную не пойдет?

[Вовун]

Вообщем, была какая то тема пару лет назад, что налоговики при проверках, обнаружив незарегистрированые договоры аренды со срокам действия более года, расценивали данные договоры как незаключенные и производили корректировки по начислению налогам по данным оперециям (исключали у арендатора внесенную арендную плату с вычетов по КПН и т.п.). Была какая то статья на эту тему в ББ, после чего начался переполох у финансистов.

с той поры у нас бухгалтеры первые, кто следит, чтобы не дай Боже не всплыл где Договор аренды сроком действия более года, без регистрации

[zoya_best]

Вообщем, была какая то тема пару лет назад, что налоговики при проверках, обнаружив незарегистрированые договоры аренды со срокам действия более года, расценивали данные договоры как незаключенные и производили корректировки по начислению налогам по данным оперециям (исключали у арендатора внесенную арендную плату с вычетов по КПН и т.п.). Была какая то статья на эту тему в ББ, после чего начался переполох у финансистов.

с той поры у нас бухгалтеры первые, кто следит, чтобы не дай Боже не всплыл где Договор аренды сроком действия более года, без регистрации

Дык арендатор осознанно идет на эти риски, т.к. его все устраивает, температурит арендодатель - яму то какая корысть? Окромя нагнетения обстановки дабы избавиться от лоховатого арендатора, который сделал ремонт в арендуемом помещении.....

Изменено 8 Января 2009 пользователем zoya_best

[zoya_best]

Ваши предложения: как поступить теперича арендатору, чтоб арендодатель его опять не "кинул"? Свою точку зрения я изложила.....

[Эдуард]

Я не пойму, раз такой геморрой нарисовался, не проще ль все таки зарегистрировать сейчас договор с 5 летним сроком? По любому всем так спокойнее будет. За сумму неуплаченного штрафа (в двойном размере) Зоя сама поди всю очередь в ЦОНе животом растолкает. :))

[zoya_best]

Я не пойму, раз такой геморрой нарисовался, не проще ль все таки зарегистрировать сейчас договор с 5 летним сроком? По любому всем так спокойнее будет. За сумму неуплаченного штрафа (в двойном размере) Зоя сама поди всю очередь в ЦОНе животом растолкает. :))

А оно мне надо? Мне через недельку в декрет! Я по-чесняку предупреждала стороны, что договор регистрировать надо, они рукой махнули год назад, типа "А нам усё-равно!" - а тут млин засуетилися не по теме......По мне, так лучше пущай сидят с тем положением дел как есть и не рыпаются, а если реально кто-то на хвост наступит - так поневоле и штрафы пойдут платить, и регистрировать и ваще...... Зарегистрировать же с уплатой штрафа можно будет и в последний день пятилетней аренды! А зачем добровольно-то сдаваться? сдуру так сказать? :biggrin:

Изменено 8 Января 2009 пользователем zoya_best

[Вовун]

А так договор какой-никакой у меня есть, факт аренды в течение года - налицо, признать сделку мнимой из-за отсутствия регистрации будет затруднительно,

если у Вас договор аренды сроком на 5 лет, и он незарегистрирован, нет никакого смысла признавать сделку мнимой, ибо фактически у Вас нет никакого заключенного Договора, с соответствующим риском для Арнедатора в любой момент быть выставленным за порог :dont:

[Гость Гость]

пролонгация договора аренды вроде все равно подпадает под регистрацию. У кого какие соображения на этот счет?

[zoya_best]

если у Вас договор аренды сроком на 5 лет, и он незарегистрирован, нет никакого смысла признавать сделку мнимой, ибо фактически у Вас нет никакого заключенного Договора, с соответствующим риском для Арнедатора в любой момент быть выставленным за порог

Оч остроумно! Но не вариант...... При таком раскладе дел как есть: если арендодатель начнет выселять арендатора - то тоже получит проблемы, т.к. договор-то есть, он просто регистрацию до сих пор не прошел, а в этом виновна и та и другая сторона, а не тока Арендатор. Так? Так! Поэтому Хде смысл рыпаться? Нету его! Если и усядут, то усядут оба Козлодоевых! Вернее штрафы платить будут......

Если идти регистрироваться сейчас прямо - то надо платить штрафы, а оно надо, если никто на хвост не наступил?

Если пойти на поводу у Арендодателя с переделкой договора, то Арендатор при хитромудрости и ненадежности Арендодателя может оказаться в Ж ... неприятном месте, где темно и плохо пахнет......

Короче, отговорите меня от бездействия....... в этой ситуации.......

Изменено 8 Января 2009 пользователем zoya_best

[Вовун]

пролонгация договора аренды вроде все равно подпадает под регистрацию. У кого какие соображения на этот счет?

Смотря на какой срок пролонгация.

Оч остроумно! Но не вариант...... При таком раскладе дел как есть: если арендодатель начнет выселять арендатора - то тоже получит проблемы, т.к. договор-то есть, он просто регистрацию до сих пор не прошел, а в этом виновна и та и другая сторона, а не тока Арендатор. Так? Так! Поэтому Хде смысл рыпаться? Нету его! Если и усядут, то усядут оба Козлодоевых! Вернее штрафы платить будут......

чё то тебя постоянно заносит на публично-правовой аспект вопроса - штрафы и т.п.

с гражданско-правовой точки зрения - нет у вас договора, пока он незарегистрирован.

См.п.3 ст.582 ГК РК: пока нет регистрации - договор не заключен.

[Эдуард]

чё то тебя постоянно заносит на публично-правовой аспект вопроса - штрафы и т.п.

с гражданско-правовой точки зрения - нет у вас договора, пока он незарегистрирован.

См.п.3 ст.582 ГК РК: пока нет регистрации - договор не заключен.

Наверное, Зоя рассчитывает зарегать договор через суд, если возникнут непонятки с выселением.

Статья 155. Регистрация сделок

...

2. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации прав на сделку, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации прав на сделку. В этом случае права регистрируются в соответствии с решением суда.

[zoya_best]

Смотря на какой срок пролонгация.

чё то тебя постоянно заносит на публично-правовой аспект вопроса - штрафы и т.п.

с гражданско-правовой точки зрения - нет у вас договора, пока он незарегистрирован.

См.п.3 ст.582 ГК РК: пока нет регистрации - договор не заключен.

Нееее, эт Яжу понятно, что нет регистрации, то и договора долгосрочной аренды нет вроде бы как......но если уж об этом усердно будет кричать Арендодатель (а кажися именно в ту сторону он намеревается начать батоны крошить), то его штрафами можно будет запугать, а поскольку Арендатору - фсё по-фигу, у него денях много, Яму итак хорошо, вопрос уплаты штрафов пугает тока Арендодателя.... А сам факт аренды (не долгосрочной) можно подтвердить тем, что уже больше года эта самая аренда имеет место, оплаты по какому-никакому договорчику ведутся исправно.....

И еслив ЧТО, то Арендодателя в суд утащить, типа уклоняется, подлец, от регистрации (как сказал Эдуард), а так-то договор есть, вот он, но не могу я в ЦОНе его зарегить без участия в этом действии Арендодателя али наличия соответствующей доверенности от него.

И ваще, если нет договора, то на кой банан я у тебя ремонт сделал на пару лимонов? Возвращай мне стоимость ремонта, Хад! Я те не Мать Тереза!

Козырей кажися больше по-любому у Арендатора, даже при таком пакостном раскладе дел.....

Изменено 8 Января 2009 пользователем zoya_best

[Нурдин Саякбаев]

...

Короче, отговорите меня от бездействия....... в этой ситуации.......

а если спор по договору какой-нибудь возникнет? Сгорит там что-нибудь (тьфу-тьфу) или по платежам... Там же гемора будет выше крыши! ИМХО проще зарегистрировать договор.

[Kosolapyi]

Всем добрый день.

Подскажите пожалуйста, есть ли какое-либо судебное решение о признании долгосрочного договора аренды недействительным в связи с отсутствием регистрации?

[Burubek]

2 часа назад, Kosolapyi сказал:

Всем добрый день.

Подскажите пожалуйста, есть ли какое-либо судебное решение о признании долгосрочного договора аренды недействительным в связи с отсутствием регистрации?

Если стороны фактически исполняют условия договора аренды и все условия этого договора, предмет и его цели отвечают требованиям законодательства, то признание такого договора судом недействительным по основаниям отсутствия регистрации в уполномоченном органе будет неправомерным. В свою очередь, суд не может самостоятельно принимать решения о признании того или иного договора недействительным, этому способствует правовая инициатива заинтересованного лица. По иску заинтересованного лица, чьи интересы или права ущемлены, суд может удовлетворить исковые требования в случае, если истец предоставит исчерпывающие доказательства вины ответчика.

Регистрация договора аренды, заключенным на срок более одного года, является общим  правилом и служит для  надлежащего исполнения налоговых обязательств.